我國房地產(chǎn)金融體制存在的問題與出路

張仁楓

（四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，四川成都610064）

房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動所構(gòu)成的組織體系、機構(gòu)組成和運行機制。［1］從20世紀(jì)80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前，我國基本建成了一個以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機構(gòu)為補充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。

一、我國房地產(chǎn)金融體制的現(xiàn)狀與矛盾

（一）融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理，銀行系統(tǒng)風(fēng)險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協(xié)調(diào)、商業(yè)銀行貸款的壟斷不均以及信貸結(jié)構(gòu)風(fēng)險的增大等導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)極不平衡和不合理。目前，我國房地產(chǎn)資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險的高度集中，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1.房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統(tǒng)計局的資料可以看出，2001年，我國房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機構(gòu)貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數(shù)字達到了18.25%。這說明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55%，超過30%～40%的國際水平。［2］如果加上開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例更高。目前，我國房地產(chǎn)融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金巨大和房地產(chǎn)企業(yè)自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，也加重了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險。因此，只有通過金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，調(diào)整房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，才能從根本上解決這道難題。

2.房地產(chǎn)信貸受國家政策和宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，年增長率波動較大

商業(yè)銀行信貸一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障?？v觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現(xiàn)較大的下滑。2004年房地產(chǎn)企業(yè)貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18.40%，同比增加0.64%，比2003年41.34%的增幅下降40%以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19.20%，同比增加8.40%，比2007年30.96%的增幅下降22.56%；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18.40%，同比增加10.30%，比2009年49.40%的增幅下降30%以上。之所以會出現(xiàn)這種波動的原因就在于房地產(chǎn)政策的影響所致。

3.個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增幅

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，2001年，我國房地產(chǎn)貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49.92%；2002年，房地產(chǎn)貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為50.50%；2003年房地產(chǎn)貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的54.99%；2004年房地產(chǎn)貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的60.53%；截至2010年末，房地產(chǎn)貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額的62.99%。個人住房信貸余額占金融機構(gòu)貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4.98%，而2010年，這一數(shù)字達到了11.24%。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速，均在10%以上，最高時為2001年，達到68.82%的增幅。這兩項數(shù)據(jù)說明了我國個人住房貸款發(fā)展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，完整的市場體系尚未形成

首先，我國房地產(chǎn)金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系。我國房地產(chǎn)金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業(yè)銀行為主，其它專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場有序發(fā)展。目前我國與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，難以適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要。現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機構(gòu)間的協(xié)調(diào)機制還沒有凸顯出來。

（三）房地產(chǎn)金融體系不健全，宏觀調(diào)控難度較大

長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產(chǎn)金融市場體系。在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結(jié)構(gòu)不合理，市場機構(gòu)體系不完善，既無多樣化的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，也無多層次的房地產(chǎn)金融市場來承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險完全聚集在商業(yè)銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營、能貫徹政策意圖的金融機構(gòu)，缺乏專門的保險機構(gòu)為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構(gòu)無法進入房地產(chǎn)金融市場，使資本市場與房地產(chǎn)市場脫節(jié)。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調(diào)控的難度。如在當(dāng)前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發(fā)揮效應(yīng)。

二、我國房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向與政策建議

（一）我國房地產(chǎn)金融體制改革的發(fā)展方向

我國房地產(chǎn)金融體制還遠未成熟，以商業(yè)銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求。雖然我們無法預(yù)測我國未來的房地產(chǎn)金融體制如何形成，應(yīng)包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產(chǎn)金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發(fā)展趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)金融體制將包括更多的具有活力的和實際應(yīng)用價值的金融機構(gòu)和運行機制。在房地產(chǎn)進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時期，我國房地產(chǎn)金融體制也將面臨巨大的轉(zhuǎn)型機遇。我國的房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該形成“政府與市場協(xié)調(diào)發(fā)展”的基本格局。加強政府的宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)是完善我國金融體制的必要手段和關(guān)鍵，而完善金融市場是繁榮房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵和根本。

（二）我國房地產(chǎn)金融體制改革的政策建議

1.積極引進先進的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發(fā)達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)、新加坡的政府公營的專業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機構(gòu)等金融機構(gòu)。長期來看，我國房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進的融資模式，引進有利于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資工具。美國的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學(xué)習(xí)。

2.積極發(fā)展穩(wěn)定的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場，我國的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產(chǎn)投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應(yīng)該盡快建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經(jīng)濟中的游資，將其引導(dǎo)到促進創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的實業(yè)投資領(lǐng)域，是解決當(dāng)前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必由之路。［7］通過發(fā)展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩(wěn)定的金融體制，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

3.積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和房價

長期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險，而且不利于整個市場的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過熱發(fā)展，再到當(dāng)前房地產(chǎn)價格居高不下的尷尬局面，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場促進金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會極大促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和繁榮。政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過程中，有意識地管制房地產(chǎn)市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環(huán)境。

4.積極鼓勵民間資金的投入

一個完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過度發(fā)展時期，政府的調(diào)控作用不可或缺。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。尤其在社會主義市場經(jīng)濟還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調(diào)控和完善。市場是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境，我們必須堅持以市場化為目標(biāo)的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標(biāo)會等互助性的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產(chǎn)金融體制早日健全。

5.加強房地產(chǎn)金融立法

金融立法是房地產(chǎn)金融體制能否建立的基本前提和關(guān)鍵要素。在積極發(fā)展房地產(chǎn)金融體制的同時，如果沒有國家的立法作為支撐和保障，其最終也不可能形成。我國目前的金融法律還很欠缺，規(guī)定并不明確?？偟目磥?，我國房地產(chǎn)金融法制建設(shè)在立足中國國情、并借鑒國外立法經(jīng)驗的基礎(chǔ)上取得了長足進步，也基本上構(gòu)建起房地產(chǎn)金融法所應(yīng)規(guī)范的經(jīng)濟領(lǐng)域，對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融活動進行了比較有效的調(diào)整、約束和監(jiān)督，促進了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的快速發(fā)展。但是，應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識到，迄今建立起來的房地產(chǎn)金融法尚未形成完整、科學(xué)的體系，房地產(chǎn)金融法律只是初具規(guī)模，無論是法律規(guī)范的內(nèi)容、調(diào)整的效果，還是法律規(guī)范的立法層次、立法技巧，都尚未達到較高的程度。［9］由于房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)一方面在資源配置中起著基礎(chǔ)性作用，同時它們又構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要手段。［10］因此，我們應(yīng)該高度重視立法在金融體制建設(shè)方面發(fā)揮的獨特作用，盡早形成我國的房地產(chǎn)金融法制和法規(guī)。

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