物業(yè)“自主管理”內(nèi)涵淺析

■ 上海市楊浦區(qū)長白新村街道

0 前言

延吉東路140弄長華綠苑小區(qū)地處楊浦區(qū)長白街道，小區(qū)2002年建成，現(xiàn)居民230戶。2010年以前，小區(qū)先后由陽廈和冬邇物業(yè)公司實施物業(yè)管理服務(wù)。由于物業(yè)管理服務(wù)成本支出逐步上漲，而上調(diào)物業(yè)收費標準又難以實現(xiàn)，物業(yè)公司相繼退出管理服務(wù)。2011年初，經(jīng)業(yè)主大會一致通過，小區(qū)實行業(yè)主自行管理。通過業(yè)委會的努力，以及廣大業(yè)主配合支持，近一年半來，小區(qū)物業(yè)費收繳率達100%，且在物價高漲的大環(huán)境下物業(yè)費未漲1分錢，反而結(jié)余大量增加，并有效杜絕了入室盜竊案件發(fā)生(原2009年1起、2010年2起)。同時，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化保護、鄰里關(guān)系都大為改觀，2011年被評為上海市文明小區(qū)。

誠然，業(yè)主自行管理物業(yè)的模式并不是首創(chuàng)，長華綠苑的自主管理之所以能取得好的成效，得益于他們堅持“共有、共享、共治”的理念，注重加強“自主管理”的內(nèi)涵建設(shè)。

1 民主直選，產(chǎn)生一個熱心服務(wù)精干強勢的業(yè)委會

業(yè)委會并非時髦事物，早在1991年深圳萬科天景花園就成了改革開放后第一個吃螃蟹者。但人們的共識是：業(yè)委會有所作為的小區(qū)，就意味著有美好的生活前景。也就是說，有沒有一個認真履行職責、熱心服務(wù)居民、樂于奉獻社會并獲得業(yè)主充分信賴的業(yè)委會，是小區(qū)管理的關(guān)鍵。為達成這一愿景，長華綠苑小區(qū)采取民主直選的方式，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會。

為保證選舉的公開、公正、公平，先成立有居委會成員參加的“業(yè)委會選舉籌備領(lǐng)導(dǎo)小組”，具體負責制定業(yè)委會成員的標準、確定選舉程序和辦法、給每個業(yè)主發(fā)送推舉候選人表格。為物色到小區(qū)中優(yōu)秀居民、志愿者等群眾公認的業(yè)主為候選人，先由每戶業(yè)主填表推薦，名單匯總后交由居委會、街道和房管辦審查把關(guān)，然后召開業(yè)主大會進行差額選舉，最后產(chǎn)生了由7名成員組成的業(yè)委會班子。

為把好候選人的選舉成功關(guān)，“業(yè)委會選舉籌備領(lǐng)導(dǎo)小組”還注意加大組織、宣傳力度，既讓候選人的才華能力得到業(yè)主的了解和公認，又積極引導(dǎo)業(yè)主將熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主選進業(yè)委會，確保業(yè)委會班子的執(zhí)行力。

選出的業(yè)委會班子成員中除有4名黨員外，還有一些既有懂工程建設(shè)設(shè)備維修的專業(yè)人士，又有善管理的人才。業(yè)務(wù)會自組建以來，認真履行職責，在小區(qū)由物業(yè)公司托管時期，一方面積極支持物業(yè)公司工作，認真監(jiān)督物業(yè)的工程預(yù)算、設(shè)備維修及小區(qū)治安、環(huán)境保護，有效維護業(yè)主權(quán)益；另一方面在社區(qū)治理中，積極配合居委會和街道工作，主動協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司和居委會之間的關(guān)系，因而深得居民好評。正因為有這樣一個積極作為、值得信賴的業(yè)委會，當物業(yè)公司退出時，小區(qū)居民才敢于一致同意小區(qū)自主管理。

實行“自主管理”以后，業(yè)委會更是深知自己肩上的重大責任，盡管只拿不到200元的津貼，也決心不負眾望，確立“服務(wù)為本”理念，努力打造“平安、和諧、幸福小區(qū)”。

2 陽光服務(wù)，制定一個科學(xué)規(guī)范切實可行的好章程

業(yè)主作為小區(qū)物業(yè)的主人, 應(yīng)該在服務(wù)中享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán), 只有這三權(quán)得到保障,“業(yè)主滿意”才會有堅實的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)的“陽光服務(wù)”越來越成為人們關(guān)注的焦點。為保障業(yè)委會在物業(yè)管理中的陽光服務(wù)，制定并逐步完善了一套較為詳細的章程和規(guī)則，以增強服務(wù)過程的透明度。

2.1 財務(wù)公開制度

內(nèi)容包括界定小區(qū)各項資金權(quán)屬、物業(yè)服務(wù)費的繳納和剩余處理、大額費用支出管理等。每半年公布一次帳目，做到小區(qū)收支全透明，讓業(yè)主清楚花的每1分錢。

2.2 政務(wù)公開制度

凡小區(qū)自主管理中的重大事項，如小區(qū)改造、房屋及公共設(shè)施維修、小區(qū)停車整頓、環(huán)境綠化、治安措施等，都及時以書面形式向廣大業(yè)主予以通報，并聽取意見。

2.3 設(shè)立監(jiān)事會制度

監(jiān)事會成員由每幢居民樓選出的一名業(yè)主組成，居委會書記擔任監(jiān)事會主任。工作內(nèi)容包括負責查看賬目，監(jiān)督業(yè)委會日常工作過程，處理業(yè)主對業(yè)委會違規(guī)違紀行為的投訴，督促業(yè)委會慎用賦予的權(quán)力。

2.4 業(yè)委會例會制度

每兩個月召開一次業(yè)委會例會，討論小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)工作，認真履行職責。

2.5 聽證會制度

對事關(guān)小區(qū)居民切身利益、小區(qū)公共利益的重大問題進行決策時，邀請業(yè)主代表參加聽證會，為業(yè)主利益把關(guān)。

由于建立了一套具有小區(qū)自身特色業(yè)主自管的組織框架和較為完善的章程制度，既促進了業(yè)委會工作的規(guī)范操作，又使業(yè)主有了較高的知情權(quán)、決策權(quán)，業(yè)主有了享受到家園主人翁地位的感覺, 把過去物業(yè)公司托管時的不滿轉(zhuǎn)化成了建議、指責轉(zhuǎn)化成了監(jiān)督、抗爭轉(zhuǎn)化成了履行主人翁職責，從而使“陽光服務(wù)”獲得小區(qū)業(yè)主的一片叫好聲。

3 人文培育，形成一個業(yè)主廣泛參與齊抓共管的新局面

小區(qū)物業(yè)管理一般存在兩大難點：一方面管理事項瑣碎繁雜但解決難度頗大。日常大量的物業(yè)管理糾紛往往如：違章搭建、相鄰不睦、拒繳物業(yè)費、隨意棄置垃圾、排放污染物、違規(guī)養(yǎng)寵物、寵物隨地拉撒、侵占通道、小區(qū)內(nèi)亂停車、半夜亂按喇叭、鄰居不配合維修等小糾紛。俗話說清官難斷家務(wù)事，何況一個業(yè)委會呢？！另一方面業(yè)主對管理服務(wù)期望值高但自律自治的意識不強。隨著住房改革的深入，小區(qū)業(yè)主由“單位人”變成“社會人”，一方面追求舒適、個性的生活小區(qū)正成為他們強烈的需求；另一方面小區(qū)居民相互之間沒有血緣牽連，缺乏長幼尊卑的次第。加之社會變革帶來的社會解組、文化沖突和價值震蕩，居民的思維與行為有著多元化和去中心化趨勢，未形成足夠的理性自律和公共群體精神，缺少對民主自治的深層理解和體驗，往往只看重作為物業(yè)服務(wù)的消費者，不重視作為物業(yè)服務(wù)的共同管理者。社會學(xué)家邁克爾?麥金尼斯指出：“一個社群對發(fā)展意義的共識是他們可能成功的關(guān)鍵因素。因為所有的制度都是基于共同理解的，是社會的產(chǎn)物。個體組成的社群如果不抱有某些共同的信仰、規(guī)范和概念，則是無法自主治理?！边@就告訴我們，要構(gòu)建平安、和諧小區(qū)，提升小區(qū)生活品位，就必須增強居民對家園的認同感和歸屬感。為此，小區(qū)業(yè)委會在堅持“以科學(xué)管理物業(yè)為核心”的同時，十分注重小區(qū)人文精神的理性培育，積極發(fā)動小區(qū)成員參與小區(qū)活動，形成小區(qū)的文化合力，培養(yǎng)居民的認同感和歸屬感。

3.1 提出“珍重自主管理，共愛一個家園”的口號

強化業(yè)主自管意識，組建專業(yè)維修、工程保養(yǎng)、設(shè)備維護、文明衛(wèi)生、小區(qū)綠化、治安管理等多個志愿者隊伍，共同管理小區(qū)，營造禮貌、文明、道德、法制的小區(qū)氛圍。

3.2 訂立并引導(dǎo)居民踐行《業(yè)主公約》

在居委會的指導(dǎo)和幫助下，小區(qū)根據(jù)自主管理的需求，重新修訂了《業(yè)主公約》，增加了諸如：“當鄰居因房屋維修需要配合時，樂于支持和幫助；在清晨和夜晚，主動將室內(nèi)音響降低；在指定位置停放車輛，不跨線、壓線，且車頭朝向規(guī)定方向，停車即熄火；使用牽引帶遛狗，自覺清理糞便，不帶寵物進入室內(nèi)公共場所，為具有攻擊性的寵物戴上口罩”等內(nèi)容，充分體現(xiàn)居民公共道德和人文素質(zhì)的提升。

3.3 積極組織開展小區(qū)文化活動

從小區(qū)的實際情況出發(fā)，加強小區(qū)文體團隊組織者、志愿者隊伍建設(shè)，組織居民晨練、舉行棋牌比賽等文化娛樂活動?；钴S和豐富小區(qū)扶弱助老、小件修理、生態(tài)綠化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等便民服務(wù)，吸引更多的居民參與小區(qū)服務(wù)，積極促進住戶的交流，繁榮小區(qū)文化，推動人與人之間的信息和情感交流。

在追求一種小區(qū)情調(diào)、小區(qū)感覺、小區(qū)文化與品味的實踐中，使廣大住戶有了一種較為強烈的情感歸屬，并在潛移默化中提高了居民的素養(yǎng)。

4 架設(shè)橋梁，開辟一個配合居委會工作良性互動的直通道

小區(qū)在自主管理物業(yè)的實踐中，深深感受到，要真正履行職責，離不開居委會、街道等行政部門的支持和幫助。自主管理之初，街道、房管局、規(guī)劃局、警署、居委會等各級政府和主管部門就給予了極大的支持，幫助解決了如區(qū)內(nèi)封閉式圍墻的修建等一些重大的公眾利益問題，成就了小區(qū)的獨立居住環(huán)境，使后續(xù)的物業(yè)管理工作有了重新規(guī)劃的可能。與此同時，我們也體會到，小區(qū)業(yè)委會同樣也是社區(qū)管理的一支重要力量。業(yè)委會不但能協(xié)助居委會、街道做好人口登記、治安管理、防火防盜、打擊違法犯罪行為等具體事務(wù)性工作，而且在社區(qū)管理中也能發(fā)揮重要作用，而且在遇到涉及小區(qū)物業(yè)或小區(qū)居民之類的問題時，由自治意識強烈、代表小區(qū)業(yè)主利益的業(yè)委會出面去協(xié)調(diào)解決，往往起到事半功倍效果。

小區(qū)是社會的細胞，小區(qū)和諧是社會和諧的基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟體制和城市管理體制改革的深化，社區(qū)管理日趨自治化、社會化和多元化，社區(qū)管理方式呈現(xiàn)出由單一的、行政的方式向多元的、自治方式轉(zhuǎn)變的趨勢。在這種情勢下，同在一個居民小區(qū)并存的居委會與業(yè)委會，兩者之間構(gòu)建一個共同參與、共同協(xié)商的工作平臺和長效機制，共同參與小區(qū)事務(wù)管理、共同開展小區(qū)服務(wù)、共同組織小區(qū)活動，對于進一步增強社區(qū)建設(shè)、管理和發(fā)展的合力，維護社區(qū)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會具有十分重要的作用。因此，長華綠苑小區(qū)業(yè)委會十分重視配合居委會工作的平臺和機制建設(shè)。

4.1 信息反饋機制

堅持小區(qū)業(yè)委會與居委會聯(lián)席會議制度，居委會及時通報上級行政部門布置的相關(guān)任務(wù)、事項，由業(yè)委會下達至居民落實。小區(qū)居民生活或物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，業(yè)委會及時向居委會匯報，共同協(xié)商解決，共建文明小區(qū)。

4.2 黨建聯(lián)建機制

在總結(jié)物業(yè)管理黨建聯(lián)建的基礎(chǔ)上，以組團式聯(lián)系服務(wù)的形式，組織社區(qū)單位黨組織與業(yè)委會共建結(jié)對，并通過建立社區(qū)單位黨員兼任業(yè)委會顧問制，積極推進“業(yè)主委員會自治管理、居民委員會社區(qū)管理”的新局面。

4.3 矛盾問題調(diào)處機制

在街道黨工委指導(dǎo)下，建立“小區(qū)事務(wù)管理協(xié)調(diào)小組”，依托“大聯(lián)動”平臺，與城管、工商、公安、房管等相關(guān)職能部門聯(lián)動共建，定期進行矛盾分析、超前預(yù)警、協(xié)調(diào)處理小區(qū)突發(fā)事件和突出矛盾。

4.4 評比激勵機制

每年對業(yè)委會工作情況進行評價，重點查找自管過程中的矛盾困難，以及群眾滿意度方面存在的差距，并開展總結(jié)、評比、表彰活動，評選“優(yōu)秀業(yè)委會代表”，以此推動業(yè)委會的工作。

5 結(jié)語

長華綠苑小區(qū)業(yè)主自行管理物業(yè)的實踐時間不長，許多工作還處在摸索階段，離不開各方面的支持和關(guān)愛，但迫在眉睫的事項則是急需明確規(guī)定業(yè)委會的法律地位。法律法規(guī)是“業(yè)主自行管理”運作的基本保證。當前，無論是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理條例》都承認業(yè)主自行管理這種模式的合法地位，但對其法律身份的規(guī)定不明確，導(dǎo)致實施管理過程中，面臨著招聘人員無法加金、特種設(shè)備無法年檢、現(xiàn)金收支無法出具票據(jù)、民事訴訟無法擔當訴訟主體等難堪局面。要讓業(yè)主自主管理物業(yè)模式“永遠活在春天里”，急需有關(guān)立法部門制定并頒發(fā)相關(guān)法規(guī)，明確賦予業(yè)主大會法人資格，明確規(guī)定業(yè)主委員會的民事主體資格，從而真正給業(yè)主自行管理一個強有力的支點。