利率政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的有效性分析

胡在銘

(周口師范學(xué)院，河南 周口 466000)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)快速上漲不僅預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，同時(shí)也從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。自1998年住房制度改革以來(lái)，中國(guó)人民銀行曾先后多次對(duì)貨幣市場(chǎng)的利率進(jìn)行調(diào)整，理論上應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方具有一定的影響力。然而，鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的制度基礎(chǔ)和資源稟賦，部分學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)是否應(yīng)該成為貨幣政策的調(diào)控目標(biāo)及利率政策能否通過(guò)資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)來(lái)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等還持懷疑態(tài)度。目前，我國(guó)對(duì)于利率政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的研究尚處于探索階段，利率變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系如何，已成為實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的基本表現(xiàn)，其最終形成是由房地產(chǎn)的供給和需求共同決定的。利率作為一個(gè)外生變量，通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)各行為主體，進(jìn)而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。在此，借用美國(guó)學(xué)者丹尼斯·迪帕斯奎爾(Denise Dipasquale)和威廉·C·惠頓(William·C·Wheaton)提出的四象限模型對(duì)利率的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。［1］

圖1 中長(zhǎng)期利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

四象限模型從房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)兩個(gè)方面，來(lái)探討當(dāng)利率等外生變量發(fā)生變化時(shí)，商品房的租金、價(jià)格、市場(chǎng)增量和市場(chǎng)存量等因素相互作用而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡價(jià)格的過(guò)程。當(dāng)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)達(dá)到均衡時(shí)，租金和資本化率既定，房?jī)r(jià)也隨之確定。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，央行對(duì)中長(zhǎng)期利率進(jìn)行上調(diào)時(shí)，存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)的均衡均被打破。在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)上，利率的升高直接導(dǎo)致房地產(chǎn)商融資成本的上升及資本的可獲得性減弱。如圖1所示，第Ⅱ象限所示的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)上，資本化率隨之降低，租金和資本化率的比值增大，直線P=R/i順時(shí)針旋轉(zhuǎn)到達(dá)一個(gè)新的水平P'=R/i';此時(shí)，在第Ⅲ象限所代表的增量市場(chǎng)中，理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小企業(yè)會(huì)減少對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，增量?jī)r(jià)格下降，房地產(chǎn)增量也隨之下降;在第Ⅳ象限中，房地產(chǎn)增量的下降導(dǎo)致了房地產(chǎn)存量的減少;此時(shí)，第I象限中，隨著房地產(chǎn)存量的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不變而供給減少了，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供給和需求理論，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上升。

二、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的有效性及其制約因素

1.利率與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證分析

如圖2所示，自1998年以來(lái)，利率經(jīng)歷了下降、上升再下降幾個(gè)階段，而房?jī)r(jià)一直保持著上升的勢(shì)頭。特別是2004年以來(lái)，房?jī)r(jià)的快速上漲已成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。從理論上來(lái)說(shuō)，利率的變化能夠影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，二者之間應(yīng)該存在一定的相關(guān)關(guān)系。

圖2 利率與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)

為進(jìn)一步了解房?jī)r(jià)對(duì)利率的敏感程度，從實(shí)證角度分析利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系，在此，選取2000至2009年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與商業(yè)銀行一年期貸款利率，對(duì)其進(jìn)行回歸分析。

表1 2000年—2009年的利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率

回歸分析結(jié)果為:

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與利率I之間的相關(guān)系數(shù)為-0.33，小于0.4，回歸方程的擬合優(yōu)度 R2=0.111，t檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)均未能通過(guò)。這表明在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，利率政策的房地產(chǎn)價(jià)格渠道是存在的，且房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與利率之間為低度負(fù)相關(guān)關(guān)系。但同時(shí)也應(yīng)該注意到，房?jī)r(jià)對(duì)利率的變動(dòng)并不敏感，利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)的一致性并不嚴(yán)格。

2.影響利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)的主要因素

上述實(shí)證分析及近年來(lái)的實(shí)踐均表明，利率政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制并不順暢，調(diào)控效果并不理想，主要是因?yàn)楦鞣N影響價(jià)格傳導(dǎo)的阻滯因素的存在所導(dǎo)致的。在此，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺失、貨幣市場(chǎng)自身的局限性、房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求剛性三個(gè)主要因素進(jìn)行分析。

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺失

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的“非理性繁榮”，追蹤朔源還是房地產(chǎn)制度本身存在缺陷，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的深層次問(wèn)題。目前，尚處于轉(zhuǎn)型時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的很多調(diào)控舉措，都是臨時(shí)性的，缺乏連續(xù)性、公正性和嚴(yán)肅性。特別是現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度，其具體的操作流程是依據(jù)“紅頭文件”而非法律，缺乏技術(shù)層面上的邏輯性和縝密性，致使地方政府炒賣(mài)土地的沖動(dòng)理與日俱增，客觀上推動(dòng)了土地價(jià)格的增長(zhǎng)，使土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資總額中所占比重越來(lái)越高。再加上各項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)控政策目標(biāo)不清晰、任務(wù)不具體、政策不連續(xù)、執(zhí)行力不夠強(qiáng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)以供需失衡為基礎(chǔ)的多維失衡，使得包括利率政策在內(nèi)的各項(xiàng)調(diào)控舉措很難達(dá)到預(yù)期效果。

(2)貨幣市場(chǎng)自身的局限性

首先，房?jī)r(jià)上漲存在明顯的地域性，而利率政策則面對(duì)的是宏觀經(jīng)濟(jì)整體。在此背景下，要想利用統(tǒng)一的利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控而又不影響整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，央行必須要準(zhǔn)確判斷房?jī)r(jià)的上漲是否已脫離了房地產(chǎn)供給和需求等基本因素的影響，同時(shí)，還要準(zhǔn)確控制貨幣政策力度，加息還是減息、增減的幅度等問(wèn)題都是首先要予以解決的。但目前，眾多學(xué)者對(duì)決策者能否解決這些問(wèn)題普遍存在質(zhì)疑;其次、利率的市場(chǎng)化水平低。實(shí)踐表明，利率政策只有在這樣兩個(gè)前提下才能有效發(fā)揮作用，其一，利率必須能夠反映市場(chǎng)對(duì)于資金的供求關(guān)系;其二，供求雙方必須是市場(chǎng)主體。但長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行的是管制性利率政策，利率處于中央銀行的控制之下，這種非完全市場(chǎng)化的利率也直接降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率的敏感性。此外，利率政策存在時(shí)滯。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，但利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響須首先作用于投資和消費(fèi)的多個(gè)變量才能最終傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得利率從調(diào)整到房?jī)r(jià)作出反應(yīng)要經(jīng)歷一定的時(shí)間，利率政策時(shí)滯在某種程度上制約了其作用的發(fā)揮。

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)性需求剛性

住房制度改革以來(lái)，居民的住房需求得到了快速釋放，這其中即包括消費(fèi)性需求(指因城鎮(zhèn)人口增加帶來(lái)的住房需求、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)的改善住房需求和老城改造引致的被動(dòng)需求)，也包括以實(shí)現(xiàn)投資收益為目的的投資性需求。

相對(duì)于投資性需求而言，消費(fèi)性需求才是有效需求，是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策予以滿足的主要市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的大小由人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化水平、消費(fèi)者收入、房地產(chǎn)價(jià)格及國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策等多方面的因素決定。而我國(guó)是一個(gè)擁有13億人口的國(guó)家，且正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，每年上千萬(wàn)城鎮(zhèn)人口增量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)及老城改造三個(gè)方面共同作用形成了難以遏制的消費(fèi)性需求剛性。對(duì)于消費(fèi)性購(gòu)房需求，利率的上升雖然會(huì)在一定和程度上增加消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)成本，但相對(duì)于消費(fèi)者強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望而言，其影響不會(huì)很大，不會(huì)對(duì)其購(gòu)買(mǎi)行為起到實(shí)質(zhì)性的抑制作用。

三、利率政策取向分析

各阻滯因素的存在，使得利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響很有限。為提高利率政策的有效性，未來(lái)在制定利率政策的同時(shí)，應(yīng)著力解決以下幾方面的問(wèn)題。

1.重構(gòu)房地產(chǎn)制度

由上述分析可知，利率的確能對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的調(diào)控作用，但由于房地產(chǎn)價(jià)格決定機(jī)制比較復(fù)雜以及利率政策自身的局限性，僅僅依靠利率政策很難達(dá)到預(yù)期調(diào)控目的。因此，應(yīng)重構(gòu)房地產(chǎn)制度，逐步完善以土地制度為基礎(chǔ)的、以金融制度和稅收制度為核心的房地產(chǎn)制度體系，從體制上理順各方面的責(zé)權(quán)利關(guān)系。

隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所涉及的領(lǐng)域也越來(lái)越多，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)逐漸擴(kuò)大。然而，整個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個(gè)龐大的整體，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)故障都會(huì)影響整體網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的運(yùn)行，由此對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)從業(yè)人員技術(shù)知識(shí)范圍的要求也隨之迅速提高。目前，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)人員需要掌握的內(nèi)容已經(jīng)包含了路由交換技術(shù)、服務(wù)器技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)、信息安全技術(shù)等多個(gè)方面的知識(shí)和技能，如何讓學(xué)生在有限的校園學(xué)習(xí)時(shí)間內(nèi)掌握必需的基礎(chǔ)知識(shí)和技能，成為高職計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)教學(xué)最大的挑戰(zhàn)。

(1)土地制度

在現(xiàn)行的土地出讓制度下，對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約，再加上受中央財(cái)政和土地財(cái)政權(quán)益分配機(jī)制的影響，各級(jí)政府片面追求經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的政策取向比較明顯，這一制度因素是房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)及各項(xiàng)調(diào)控措施難以達(dá)既定目標(biāo)的重要原因之一。根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2009年僅土地出讓金一項(xiàng)就達(dá)到了13965億元，在某些土地方甚至超過(guò)預(yù)算內(nèi)收入的40%，已成為地方政府自主使用財(cái)力的主要來(lái)源之一。因此，要打破“房?jī)r(jià)上漲→地價(jià)上漲→地方財(cái)政收入增加”這一利益鏈條，遏制地方財(cái)政對(duì)土地的過(guò)分依賴，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)改革現(xiàn)行的土地出讓制度，變土地使用權(quán)交易為開(kāi)發(fā)權(quán)交易，打破房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府壟斷土地所有權(quán)、開(kāi)發(fā)商壟斷開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)的又壟斷結(jié)構(gòu)，推行以土地使用權(quán)為征收對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅制度。

(2)限購(gòu)令

2010年隨著限購(gòu)令的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在實(shí)現(xiàn)理性回歸。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足和投資需求所占的比例過(guò)高等特征，是政府推行限購(gòu)令的基本動(dòng)因。限購(gòu)令的實(shí)施，體現(xiàn)了政府干預(yù)房市的強(qiáng)烈意愿。從一線城市的調(diào)控效果分析，限購(gòu)令的實(shí)施對(duì)遏制房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng)是卓有成效的。但同時(shí)也應(yīng)注意到，限購(gòu)令在本質(zhì)上不是一種市場(chǎng)調(diào)控手段，而是一種行政手段，缺乏持續(xù)性和穩(wěn)定性。再者，依據(jù)行政手段而非市場(chǎng)手段來(lái)配置資源，直接干預(yù)市場(chǎng)就難免與市場(chǎng)發(fā)生沖突。因此，限購(gòu)令只能做為房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的過(guò)渡性選擇，是一種短期的制度安排。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，應(yīng)突破傳統(tǒng)治理路徑，建立以稅收調(diào)節(jié)為核心的長(zhǎng)效機(jī)制。

(3)稅收制度

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，投機(jī)性需求是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的重要原因。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置的重要手段，能夠直接、快速地改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加投資成本，抵制房地產(chǎn)的投資性偏好，進(jìn)而改變投資者的投資意愿。房地產(chǎn)稅作為構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的核心，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展都有重要的意義。“十二五”期間房地產(chǎn)稅改革應(yīng)從整體出發(fā)合理構(gòu)建房地產(chǎn)稅制度，統(tǒng)一稅制、寬稅基、低稅率，以“效率與公平”為核心，不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展。

2.完善差別化利率政策

利率政策的調(diào)整是在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化后相機(jī)決擇的結(jié)果，而并非專一針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，為調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)而頻繁調(diào)整利率對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)是有害的。在此背景下，實(shí)行相對(duì)穩(wěn)定的差別化利率政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)健康有序地發(fā)展都是有益的。

第一，針對(duì)不同區(qū)域?qū)嵭胁顒e化利率政策。我國(guó)尚處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域間各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的差異是客觀存在的，由此而產(chǎn)生的區(qū)域經(jīng)濟(jì)效應(yīng)勢(shì)必會(huì)對(duì)利率的政策產(chǎn)生一定的阻滯作用。因此，應(yīng)在保證貨幣政策統(tǒng)一性的前提下，在不同區(qū)域，如東部和西部，一線、二線、三線城市等，實(shí)行差別化的利率政策。

第二，針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化利率政策。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方面存在的主要問(wèn)題是有效供給不足，投資結(jié)構(gòu)也不盡合理。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是金字塔結(jié)構(gòu)，底部是適合普通工薪階層的各種保障性住房(廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及政策性租賃住房)，中間是較高要求的白領(lǐng)階層商品房，頂端是消費(fèi)較高的別墅樓。而目前我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求脫節(jié)，高檔住宅供給過(guò)剩，保障性住房供給不足?；诶首饔脵C(jī)制的分析，應(yīng)針對(duì)不同開(kāi)發(fā)商制定不同的利率政策。對(duì)于別墅等大戶型開(kāi)發(fā)商制定較高的利率，對(duì)于保障性住房的開(kāi)發(fā)商，制定較低的利率或者由政府進(jìn)行利率補(bǔ)貼。

第三，針對(duì)不同消費(fèi)類型制定差別化利率政策。住房貸款的目的是讓那些有一定支付能力的消費(fèi)者借助這一途徑能買(mǎi)得起房。但目前我國(guó)個(gè)人收入并不透明，而且從銀行的角度來(lái)看，貸款給那些遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一定支付能力的人風(fēng)險(xiǎn)更小。這樣一來(lái)，本來(lái)用于支持消費(fèi)性需求的政策舉措，卻反過(guò)來(lái)助長(zhǎng)了投資性需求。近年來(lái)，投資性需求在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上所占比重日趨增加，已成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)走向非理性攀升歷程的重要因素。要將信貸準(zhǔn)確地貸給那消費(fèi)性需求者，首先要建立個(gè)人信用制度，對(duì)達(dá)到一定支付能力的家庭不再給予信貸支持;其次，要推行限購(gòu)令，嚴(yán)格限制購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房，或用累進(jìn)制，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套及以上的住房，實(shí)行買(mǎi)的套數(shù)越多，首付越多，利率越高，直至不再提供任何形式的信貸支持。

結(jié)束語(yǔ)

從理論上講，作為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一，利率政策的改變會(huì)能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格的變化，可以利用利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但同時(shí)也應(yīng)該看到，因各種阻滯因素的存在，利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還很有有限。為穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，防止經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，應(yīng)從我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本態(tài)勢(shì)出發(fā)，不斷完善房地產(chǎn)制度，綜合運(yùn)用貨幣政策、土地政策及稅收政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

［1］Denise Dipasquale.Urban Economics and Real Estate Markets.Prentice Hall.September 1，1995.