小區(qū)物業(yè)管理公司運營模式探究

彭海 孔新姿

本文為吉林大學大學生創(chuàng)新實驗計劃國家級資助項目（項目編號2011A22026）

“從博弈到雙贏——業(yè)主與物業(yè)公司法律關系下的物業(yè)運行模式探析”的階段性研究成果。

[摘要]當前我國物業(yè)管理秩序較為混亂，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾對立面較廣，沖突較為嚴重，從根本來說是由于雙方利益點不一致，導致分歧產(chǎn)生。因此，如何將雙方利益點統(tǒng)一，成為了問題解決的難點，而以物業(yè)股權分配及信托契約合同為運營基礎的股權信托模式的物業(yè)管理公司解決了利益分歧的問題。

[關鍵詞]股權信托物業(yè)管理權利自主經(jīng)營

一、物業(yè)管理公司的股權信托模式提出

在我國，隨著市場經(jīng)濟改革的逐步深入，股權信托正逐漸進入人們的視野并成為了一種新型的信托業(yè)務。所謂股權信托，是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。目前股權信托模式大致有以下兩種：一是股權管理信托，即委托人把自己合法擁有的公司股權轉移給受托人管理和處分；另一種是股權投資信托，即委托人先把自己合法擁有的資金信托給受托人，然后由受托人使用信托資金投資公司股權并進行管理和處分。在股權投資信托中，受托人以信托資金等所投資的公司股權，其所有權自然地登記在受托人的名下，信托財產(chǎn)則由初始的資金形態(tài)（逐漸）轉換成了股權形態(tài)。

當前我國物業(yè)發(fā)展較為迅速，但是總體水平和質量尚欠缺，有很大改進和提高的空間?？偨Y社會發(fā)生的一系列物業(yè)管理沖突不難發(fā)現(xiàn)，根本原因在于物業(yè)管理公司與業(yè)主利益趨向不一致，公司以追求最大利潤為目的，而業(yè)主則以個人消費效用的最大化為追求，兩者在根本上是處于矛盾對立的狀態(tài)。因此，要解決存在的矛盾，就必須解決這種矛盾對立的狀態(tài)，使兩者利益追求一致。

在股權信托模式逐漸成為市場眾多公司機構所青睞的潮流之下，我們大膽提出一種物業(yè)管理公司的新模式——股權信托模式的物業(yè)管理公司，以解決物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾為出發(fā)點，讓兩者利益趨同化，最終實現(xiàn)公司與業(yè)主關系的和諧化。下面我們將圍繞物業(yè)管理的新模式及一系列問題進行研究討論。

二、物業(yè)管理公司的股權信托模式建立

物業(yè)管理公司的股權信托模式是屬于股權信托關系中的股權信托投資，由開發(fā)商出資設立“物業(yè)管理公司成立基金”（簡稱“成立基金”），原則上所有小區(qū)業(yè)主按商品房所有權比例分配基金資金（不實際分配資金），再由開發(fā)商選定若干自然人作為受托人，所有業(yè)主作為委托人將基金資金信托給受托人，受托人利用基金成立物業(yè)管理公司后持有公司全部股權，并將委托人作為股權的受益人，業(yè)主作為委托人依據(jù)信托協(xié)議對受托人以及公司擁有監(jiān)督權及其它權利。

上述模式中，從業(yè)主方考慮，業(yè)主作為委托人依據(jù)信托契約對于受托人進行監(jiān)督，一方面使受托人在經(jīng)營管理公司時必須最大程度考慮委托人利益，另一方面在自身利益不能得到實現(xiàn)或受到損害時可提請解任受托人；從受托人方考慮，受托人可以適當采取商業(yè)活動形式追求自身利益最大化，同時委托人作為受益人也將獲得利益。這樣就解決了物業(yè)管理公司與業(yè)主利益不一致的對立矛盾，使得公司利益最大化與業(yè)主消費效用最大化統(tǒng)一。

物業(yè)管理公司股權信托模式的建立，需要解決實踐過程中的法律可操作性問題，即是否符合相關法律法規(guī)的要求。例如物業(yè)管理公司采取的公司形式屬于《公司法》的調整范疇；股權信托模式的建立必須參照現(xiàn)行《信托法》；信托合同是否有效取決于是否符合《合同法》規(guī)定的生效條件。因此，以下將對股權信托模式的建立步驟及法律依據(jù)進行分析。

（1）建立“物業(yè)管理公司成立基金”

前期開發(fā)商為了吸引業(yè)主進行購房消費，從預期利潤中抽取一部分資金，成立“物業(yè)管理公司成立專項基金”（簡稱“基金”），作為后期物業(yè)管理公司的注冊資金。雙方購房協(xié)議中應當對基金資金使用情況進行約定，使基金資金原則上為全體業(yè)主所共有，并按照房屋所有權比例進行分配，但為了保證股權信托模式的實現(xiàn)，資金不進行實際分配，業(yè)主也不得要求從基金撤離資金。

另外“物業(yè)管理公司成立專項基金”數(shù)額應當符合法律規(guī)定最低限額注冊資金，否則不得成立物業(yè)管理公司。依據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》第五條第三款規(guī)定：“三級資質注冊資本人民幣50萬元以上……”因此基金資金必須滿足三級資質所規(guī)定的最低注冊限額50萬元，才可建立物業(yè)管理公司。

（2）確定委托人、受托人和受益人，設立信托

基金資金為全體業(yè)主所有，要設立信托，必須明確信托關系雙方主體。一方面將資金委托于受托人進行管理處分，業(yè)主為信托契約的委托方；另一方必須選任部分符合條件的小區(qū)業(yè)主成為受托人，對物業(yè)公司進行管理。同時業(yè)主設立信托是為了追求自身消費效用最大化，業(yè)主自身就是信托契約的受益人。

信托關系的生效要件是簽訂信托契約，委托人與受托人必須在簽訂信托契約之后確立信托關系。依據(jù)法律規(guī)定，達成信托契約必須符合一定條件，包括形式要件和實質要件。形式要件是指達成信托合同必須符合一定形式，因此委托人在對基金資金進行信托時應當采取書面信托形式，即簽訂信托合同。實質要件是指信托合同內容應當符合法律規(guī)定的內容事項，信托關系雙方擬定合同時應當明確《信托法》規(guī)定的合同內容有關事項，否則合同瑕疵，影響合同效力。

（3）信托關系登記

信托關系登記是信托合同生效的形式要件。為了明確委托方與受托方的信托關系，規(guī)范雙方合同成立后信托行為，同時便于將來雙方發(fā)生合同糾紛或其他民事糾紛時確定法律依據(jù)，依據(jù)《信托法》規(guī)定，設立信托，對于信托財產(chǎn)，有關法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)的，應當依法辦理信托登記。物業(yè)管理公司受托人以及委托人（受益人）應當在當?shù)叵嚓P的股權信托登記機關（工商管理部門）進行登記，明確委托人、受托人和受益人三者之間的信托合同法律關系。明確委托人、受托人與收益人的法律關系后，更有助于受托人行使信托管理權，及委托人（受益人）依照信托契約行使對受托人以及物業(yè)公司的監(jiān)督權。

業(yè)主作為委托人和受益人，可以依據(jù)信托契約對受托人行使監(jiān)督權及其他相關權利。根據(jù)《信托法》第二十條規(guī)定：“……委托人有權了解其信托財產(chǎn)的管理運用、處分及收支情況，并有權要求受托人做出說明。委托人有權查閱、抄錄或者復制與其信托財產(chǎn)有關的信托賬目以及處理信托事務的其他文件。”第二十三條的規(guī)定：“……受托人違反信托目的處分信托財產(chǎn)或者管理運用、處分信托財產(chǎn)有重大過失的，委托人有權依照信托文件的規(guī)定解任受托人，或者申請人民法院解任受托人。”業(yè)主（委托人）依據(jù)法律法規(guī)享有對受托人行為的監(jiān)督權，督促受托人履行法律職責，并在受托人怠于履行職責或侵害委托人權益時，依信托契約或提請人民法院解任受托人。通過這樣的方式達到對受托人的監(jiān)督，充分保障了業(yè)主（委托人）的權益。

三、股權信托模式的物業(yè)管理公司的運營

這種模式的物業(yè)管理公司參照有限責任公司的管理運營模式。依據(jù)《公司法》的有關規(guī)定，召開股東（持股人）全體大會，推選出董事會，由董事會聘請專業(yè)經(jīng)理負責公司的正常運營。在股東人數(shù)過少或者物業(yè)管理公司規(guī)模過小的情況下，可以依據(jù)《公司法》第五十一條的規(guī)定只設立一名執(zhí)行董事，同時兼任公司經(jīng)理。

四、股權信托模式的物業(yè)管理公司的自主經(jīng)營問題

物業(yè)管理公司有義務為業(yè)主提供章程規(guī)定業(yè)務范圍的管理和服務，但是物業(yè)公司在追求利益最大化的基礎上，可以在一定程度上擁有自主經(jīng)營權。因此，在物業(yè)管理公司成立時，股東大會擬定的公司章程內容中必須明確自主經(jīng)營權問題。公用部位建筑物的構成部分，不具有獨立的產(chǎn)權，公司可以在章程規(guī)定的范圍內，合理利用來進行商業(yè)活動，獲取利潤。

但是，在不可預知的未來，公司的合理商業(yè)活動形式可能發(fā)生變化，超出了章程規(guī)定的業(yè)務范圍，公司私自進行活動則違反了規(guī)定，將受到相應的懲罰措施。在這樣的背景下，有兩種解決辦法：一是由公司將新的自主經(jīng)營方式提請業(yè)主大會通過，并簽訂補充合同，授予公司新的自主經(jīng)營權，二是提請股東大會，請求修改章程的業(yè)務范圍。公司進行新形式自主經(jīng)營的前提是不得影響物業(yè)管理服務質量，不得侵犯業(yè)主的合法利益。

五、股權信托模式的物業(yè)管理公司的適用前提

通過以上對于該模式的分析，股權信托投資的適用必須符合一定條件，具體如下：

（1）中高檔社區(qū)。我國《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》第5條規(guī)定，三級資質的物業(yè)公司注冊資本人民幣50萬元以上。成立物業(yè)成立基金必須是較大數(shù)額，資金根本來源是業(yè)主，業(yè)主必須是資金實力較為雄厚，依據(jù)目前社會情勢資金實力雄厚的業(yè)主分布在中高檔小區(qū)居多，因此該模式適用在中高檔小區(qū)；

（2）業(yè)主自身素質達到一定水平。業(yè)主作為物業(yè)管理公司受益人，行使法律賦予受益人的一切權利，這要求業(yè)主必須具備高素質（包括文化素質、管理技能等），才能夠參與到公司的管理過程中來；

（3）公司經(jīng)理人具備專業(yè)技能。一方面經(jīng)紀人必須具備專業(yè)的物業(yè)管理技能，才能夠為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理和服務；另一方面，經(jīng)理人還須具備專業(yè)的公司管理、投資及運營技能，才能夠保證公司的正常運行，并在自主經(jīng)營環(huán)節(jié)實現(xiàn)公司盈利。

（4）公司相關企業(yè)管理制度建全，如財務制度、監(jiān)管制度、受托人換選制度等。公司章程必須完善和建全相關制度，保證公司財務對全體業(yè)主（受益人）公開，保證業(yè)主監(jiān)督權的行使，在受托人不能履行職責或損害委托人利益時，依據(jù)章程規(guī)定重新選任受托人。

六、結語

從目前物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，股權信托模式的物業(yè)管理公司尚處于理論研討階段，亟需解決一系列理論及實際問題。比如如何解決在所有業(yè)主未入住完全的情況下實現(xiàn)信托協(xié)議的簽訂，如何建立完善公司股東大會制度，如何采取激勵機制保證股東以及董事參與公司事務的積極性，如何確立真正公開透明的財務制度，防止侵吞公司財產(chǎn)行為的出現(xiàn)等。但是近年北京Naga上院對股權信托模式的物業(yè)管理公司的推進和實踐，逐漸讓這種模式從理論進入現(xiàn)實，并取得了一定的效果，充分證明了這種模式的可行性。在未來物業(yè)管理革命中，股權信托模式必將不斷改進并取得更大的成功。

參考文獻：

［1］劉云升，《物業(yè)股權實現(xiàn)途徑之理性思考》［J］，《蘭州學刊》，2007.（6）.

［2］陶建群，《化解物業(yè)矛盾 建設和諧社會》，載于《人民論壇》，2006.03/B.

［3］《炒掉物業(yè)搞自管 物業(yè)費直降到3角》，載于《遼沈晚報》，2010.11.05.

作者簡介：

彭海（1991—）男，江西贛州人，吉林大學法學院本科生，主要研究方向為法律體制下的物業(yè)管理模式；

孔新姿（1990—）女，吉林長春人，吉林大學文學院本科生，主要研究方向為影視傳媒的受眾研究及影視傳媒的法律機制保護。