完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性思考

摘要：由于土地的社會(huì)主義公有制及地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，中國(guó)大陸形成了一定程度的壟斷性房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且存在著一系列所謂“市場(chǎng)失靈”：住房有效供給不足和有效需求不足，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府管制雙重失靈，房?jī)r(jià)不斷上漲與房地產(chǎn)市場(chǎng)極不穩(wěn)定。特殊經(jīng)濟(jì)體制和土地制度決定了大陸應(yīng)形成國(guó)家有限干預(yù)下的市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就需要中央明確調(diào)控職責(zé)和規(guī)制方向，既不越位也不缺位；中央應(yīng)從土地權(quán)屬入手，建立完善的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)，暢通市場(chǎng)信息，提高市場(chǎng)透明度，增強(qiáng)市場(chǎng)活力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；干預(yù)；“限購(gòu)令”

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

一、“限購(gòu)令”的出臺(tái)、影響及爭(zhēng)論

為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題， 2010 年4 月17 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)），文件明確規(guī)定地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)［1］。此后，北京、上海、南京、廣州、深圳、杭州、廈門、寧波、南京、福州等各地政府以此為依據(jù)，紛紛出臺(tái)了限制購(gòu)買房屋的規(guī)范性文件。

最近，隨著住建部公布新一輪樓市限購(gòu)令的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，以及7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)的發(fā)布，二三線城市限購(gòu)名單也即將出爐。以北京市為例，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房［2］。

“限購(gòu)令”出臺(tái)后，對(duì)房?jī)r(jià)的過快上漲起到了一定的遏制作用。以2011年7月份為例，與上月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅，價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)。與6月份相比，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。在價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個(gè)。與去年同月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，漲幅回落的城市有26個(gè)。7月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有39個(gè)［3］。

然而有學(xué)者從不同角度提出了對(duì)于限購(gòu)令的認(rèn)識(shí)，王雪慧認(rèn)為限購(gòu)令已經(jīng)不再是一種市場(chǎng)調(diào)控手段，而是對(duì)市場(chǎng)的直接行政干預(yù)，這不是調(diào)控市場(chǎng)，而是直接用行政手段這只看得見的手代替市場(chǎng)這只看不見的手，這無疑不符合市場(chǎng)規(guī)律［4］。王思鋒等認(rèn)為限購(gòu)令本身的合法性還值得商榷，因?yàn)閺闹黧w角度看，各地人民政府以“通知”、“實(shí)施意見”等政府規(guī)范性文件限制公民購(gòu)買房屋，主體上是不合法的。從內(nèi)容來看，房屋限購(gòu)令是對(duì)民事主體不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和締約自由權(quán)的直接侵犯，也在事實(shí)上違反了《物權(quán)法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定。從程序上講，房屋限購(gòu)令的出臺(tái)缺乏公眾的廣泛參與。因此，房屋限購(gòu)令的出臺(tái)本身是缺乏法律依據(jù)的［5］。那么在爭(zhēng)議與思考背后，我們?cè)撊绾握J(rèn)識(shí)限購(gòu)令及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控呢？這恐怕要從深層次分析，從中國(guó)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)談起。

二、關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再認(rèn)識(shí)

現(xiàn)行中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)是隨著1978年經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開而開始的，陸續(xù)在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。中共十三大在歷史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。2003年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)【2003】18號(hào)）要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，指出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)［6］。

同其他市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有它的特殊性。從競(jìng)爭(zhēng)與壟斷的角度講，不僅不是自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一種壟斷市場(chǎng)。因?yàn)樵谀壳暗纳鐣?huì)主義公有制的土地所有制下，城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，中央政府又沒有能力行使這種權(quán)利，只能是地方政府代表國(guó)家行使土地所有權(quán)，地方政府壟斷了城市土地一級(jí)市場(chǎng)，但由于地方政府和中央政府在利益視角上的不一致和嚴(yán)重的“土地財(cái)政”，政府有一個(gè)很大的逐利空間，出讓土地獲得巨額出讓金已經(jīng)成為了很多政府主要財(cái)政收入。這直接導(dǎo)致地方政府在土地的使用上不是完全依靠市場(chǎng)機(jī)制來分配土地而更多的是和開發(fā)商勾結(jié)，靠賣地求發(fā)展，致使開發(fā)商囤地的現(xiàn)象普遍存在。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前僅125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲(chǔ)量更是高達(dá)4.2642億平方米［7］！也就是說，中國(guó)上市房企囤地逾8億平方米。地方政府對(duì)如此嚴(yán)重的囤地視而不見，而是暗自竊喜，等待房?jī)r(jià)的上漲。理論界從許多方面也證實(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷的市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，因而在某些區(qū)域往往能拿到土地使用權(quán)的也就那么幾家資金雄厚的公司，往往存在價(jià)格合謀，這樣開發(fā)商在市場(chǎng)上占據(jù)了主導(dǎo)性作用［8］。2004 年以來中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格越來越在很大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定，他們憑借其壟斷地位，結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格［9］。中國(guó)商品房市場(chǎng)在2003 年前后的勒納指數(shù)均在0.4 以上，表明商品房?jī)r(jià)格嚴(yán)重偏離了邊際成本，表現(xiàn)出壟斷市場(chǎng)的特征［10］。

從亞當(dāng)·斯密的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)到現(xiàn)代的新自由主義學(xué)派，均認(rèn)為只要滿足完全競(jìng)爭(zhēng)條件和理性人假設(shè)，自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)就能自動(dòng)地趨于和諧與穩(wěn)定，“看不見的手”就能有效地指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。只有在市場(chǎng)價(jià)格無法在資源配置過程中發(fā)揮作用即所謂“市場(chǎng)失靈”的時(shí)候，政府才可以進(jìn)行干預(yù)。中國(guó)雖然已經(jīng)建立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，也初步建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)，出于房地產(chǎn)業(yè)具有不可移動(dòng)性、資金量大等特殊性，再加上房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出的壟斷特征，決定了單靠這只“看不見的手”無法有效指導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因此，政府在合理的時(shí)機(jī)介入干預(yù)是必須的。

三、調(diào)控是否過度

認(rèn)識(shí)到了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種壟斷市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)自身不能平穩(wěn)運(yùn)行的時(shí)候需要政府進(jìn)行干預(yù)后，人們更關(guān)心的就是這種干預(yù)應(yīng)該以何種形式何種程度出現(xiàn)呢，這種干預(yù)就可以無限制了嗎，當(dāng)前出臺(tái)的“限購(gòu)令”又合不合理呢？

一般來講，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控手段包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段，經(jīng)濟(jì)手段又包括金融、財(cái)政、稅收、貨幣等政策；法律手段包括完善相關(guān)專業(yè)法律法規(guī)和規(guī)范，使各項(xiàng)行為有法可依。行政手段主要包括計(jì)劃手段、規(guī)劃手段和行政管理手段，計(jì)劃手段主要是制定年度供地計(jì)劃和年度信貸計(jì)劃、年度新增建設(shè)用地計(jì)劃、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等；規(guī)劃手段主要是從項(xiàng)目用地、建筑要求、環(huán)境容量、設(shè)施配套方面從嚴(yán)控制。而行政管理手段包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理、中介服務(wù)的規(guī)范與監(jiān)管等一系列活動(dòng)。

以上這幾種手段各有所長(zhǎng)，在不同階段發(fā)揮不同的作用，但都是在以市場(chǎng)為主的前提下實(shí)施的，即這幾種調(diào)控手段都沒剝奪市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)地位，都是為了更好地服務(wù)于市場(chǎng)機(jī)制。比如稅收手段，通過房地產(chǎn)收益的再分配，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。再看“限購(gòu)令”，通過這一紙行政通知，就限制了公民購(gòu)買商品的權(quán)利，這樣“赤裸裸”的規(guī)定，不僅不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，更是剝奪了公民自由買賣的基本權(quán)利。所以這樣的限購(gòu)令實(shí)在是“調(diào)控過度”或“非法調(diào)控”。

行政手段不是不能用，它具有強(qiáng)制性、見效快的特點(diǎn)，往往能在短期內(nèi)取得較好的效果，但長(zhǎng)期看它的弊端又非常明顯，而且政府容易對(duì)行政手段“上癮”，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)問題的時(shí)候就對(duì)行政手段產(chǎn)生依賴癥，那將是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒退。比如一旦“限購(gòu)令”結(jié)束，市場(chǎng)重歸自由，在目前投資渠道尚不完善的情況下，那些資金又會(huì)卷土重來，掀起新一輪的搶購(gòu)熱潮。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，合理運(yùn)用其他調(diào)控手段遠(yuǎn)比過度偏愛行政手段來的好。

四、市場(chǎng)為主，有限干預(yù)

一切對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議都應(yīng)在土地的社會(huì)主義公有制這個(gè)前提下，脫離這個(gè)前提去談私有制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不現(xiàn)實(shí)的，也是不負(fù)責(zé)任的。我們的最終目標(biāo)是形成國(guó)家有限干預(yù)下的市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面政府要徹底轉(zhuǎn)變角色，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利者真正地轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者真正轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的服務(wù)者。另一方面要建立完善的市場(chǎng)機(jī)制，讓市場(chǎng)自主運(yùn)行，在所謂“市場(chǎng)失靈”的時(shí)候政府進(jìn)行有限干預(yù)，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行。

（一）改革管理體制、轉(zhuǎn)變政府角色

1.改革土地財(cái)政政策，增加地方政府財(cái)政收入渠道。在土地出讓中，應(yīng)根據(jù)每年的年度計(jì)劃用地有計(jì)劃、有條件的出讓。對(duì)于出讓后未開發(fā)的土地應(yīng)設(shè)置時(shí)限，到期收回用地。此外，在競(jìng)價(jià)中應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，設(shè)置價(jià)格上限，防止造成過高的土地成本，同時(shí)完善招拍掛機(jī)制，合理設(shè)置準(zhǔn)入門檻，適當(dāng)扶持中小開發(fā)商，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。轉(zhuǎn)變靠賣地為生的收入格局，拓寬地方政府的財(cái)政收入渠道，可以適當(dāng)考慮增設(shè)試點(diǎn)發(fā)行地方政府債券，并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。另外，對(duì)財(cái)產(chǎn)稅以及部分地區(qū)實(shí)行遺產(chǎn)稅的征收，以擴(kuò)大財(cái)政收入來源。

2.加快保障房建設(shè)，構(gòu)建完善的住房保障體系。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與商品房相比，我國(guó)保障性住房制度還很不完善，為此，我國(guó)已經(jīng)提出要加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。未來五年，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3 600萬套，這需要政府有很強(qiáng)的管理能力，對(duì)保障房的 土地供應(yīng)、選址、定價(jià)以及銷售對(duì)象嚴(yán)格把關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問題一個(gè)是數(shù)量供給有限，二是銷售過程中也出現(xiàn)了很大逐利空間，說明了我國(guó)政府疏于管理，相關(guān)退出機(jī)制沒有建立，這樣不僅沒有解決問題反而滋生了腐敗和不公平分配。相比之下，廉租房制度可操作性更強(qiáng)，政府管理成本相對(duì)較低。從其他國(guó)家和地區(qū)來看，廉租房是保障性住房一個(gè)主要形式，如新加坡有大約6萬戶家庭住在政府提供的廉租住房?jī)?nèi)，約占全部家庭的8.6%［8］。

3.加強(qiáng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。政府負(fù)責(zé)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，房管部門要會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)囤積房源、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為加大查處力度。國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理。價(jià)格部門要強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

（二）完善市場(chǎng)機(jī)制，市場(chǎng)自主運(yùn)行

1.加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)。建立自上而下的房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，圍繞行業(yè)重點(diǎn)、市場(chǎng)熱點(diǎn)問題積極開展政策調(diào)研和專題研究，定期舉辦房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇，組織開展各類經(jīng)驗(yàn)交流和研討活動(dòng)，向政府提出關(guān)于行業(yè)發(fā)展的政策和立法建議，定期發(fā)布有關(guān)行業(yè)信息，及時(shí)反映會(huì)員要求，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，加強(qiáng)會(huì)員的行業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律的教育，舉辦各種培訓(xùn)和繼續(xù)教育，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，提高全行業(yè)的整體素質(zhì)。

2.推進(jìn)信息公開透明。改變消費(fèi)者在房地產(chǎn)交易中的弱勢(shì)地位，消除容易引發(fā)消費(fèi)者群體恐慌的虛假信息。建立、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，通過互聯(lián)網(wǎng)同步公布本地各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售狀況，如期房和現(xiàn)房總套數(shù)、已銷售量、待銷售量等數(shù)據(jù)。建立有效的部門工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，聯(lián)合發(fā)布本地商品房成本的參考信息，如地價(jià)、主要建筑材料價(jià)格、稅費(fèi)等，并在此基礎(chǔ)上確定本地商品房的基準(zhǔn)價(jià)格。這些信息應(yīng)當(dāng)通過報(bào)紙、廣播、電視、互聯(lián)網(wǎng)等各種途徑廣為傳播，便于市民獲得。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，既整肅了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又提高了人們購(gòu)房選擇的理性程度。

3.推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，誠(chéng)信為本。房地產(chǎn)業(yè)作為與國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和社會(huì)公眾切身利于密切相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，誠(chéng)信建設(shè)尤為重要。建立“中國(guó)房地產(chǎn)信用檔案”系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)，推動(dòng)了企業(yè)自身的誠(chéng)信體系信用文化建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)行為。

（三）政府要進(jìn)行有限干預(yù)調(diào)控

1.供應(yīng)政策。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)計(jì)劃中土地供應(yīng)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，科學(xué)而透明的土地供應(yīng)計(jì)劃能有效抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)沖動(dòng)，幫助市場(chǎng)參與者形成合理的市場(chǎng)預(yù)期，減少盲目競(jìng)爭(zhēng)和不合理行為。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過程中，主要可以通過積極盤活存量建設(shè)用地，加大對(duì)閑置土地的處置力度，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下手。比如市場(chǎng)價(jià)格上漲趨勢(shì)比較大的時(shí)候，擬定供應(yīng)結(jié)構(gòu)中增加作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)比例。政府在土地供應(yīng)審批環(huán)節(jié)上適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，相應(yīng)減少高檔房的土地供應(yīng)。

2.金融政策。房地產(chǎn)信貸為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮立下悍馬功勞。個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整，能明顯影響居民購(gòu)房支付能力。通過調(diào)整利率水平、信貸規(guī)模、貸款方式以及推出金融衍生品等，都可以影響居民購(gòu)房的能力，進(jìn)而起到干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

3.住房政策。政府的住房分配和消費(fèi)政策，對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控作用非常明顯，1998年國(guó)家停止住房實(shí)物分配實(shí)行住房分配貨幣化政策以來，商品住房在全部新增住房供應(yīng)中的比例，已經(jīng)從1998年的297%上升到2007年的724%。在住房政策方面，政府控制著廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供給和分配政策，這直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。如果政府對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會(huì)使商品住房收到?jīng)_擊。

4.城市規(guī)劃。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)有著非常密切的關(guān)系，城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，可以指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)影響相當(dāng)大，它不但限制了開發(fā)土地的容積率、綠化率、建筑密度，還限制了樓盤的立體效果及外觀的造型。城市規(guī)劃對(duì)城市土地開發(fā)和利用起著指導(dǎo)作用，城市規(guī)劃決定了城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，以及城市建設(shè)總體容量等條件，這些又直接影響了城市土地價(jià)值和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

5.稅收政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一，正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為起到明顯的作用［11］。適時(shí)開征房產(chǎn)稅，加大房地產(chǎn)保有成本，在上海、重慶兩地試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行全面調(diào)研，就征稅范圍、稅率、稅收用途以及房屋估值等認(rèn)真研究，適時(shí)全面開征房產(chǎn)稅。在開征房產(chǎn)稅后，取消其他相應(yīng)稅費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

［1］ 國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）［Z］.

［2］ 《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》 (京政辦發(fā)［2011］8號(hào))［Z］.

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［7］ http://house.qingdaonews.com/gb/content/2010-11/03/content_8550380.htm.

［8］ 鄒冬初.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的政府作用和市場(chǎng)機(jī)制［J］．時(shí)代金融，2011(11)：16-17.

［9］ 許經(jīng)勇，馬原．當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)與宏觀調(diào)控策略選擇［J］．經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2005（5）：80-85．

［10］汪浩，王小龍．公共產(chǎn)品供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控：理論分析與政策建議［J］．財(cái)經(jīng)問題研究，2005（11）：40-44．

［11］劉洪玉.房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)與管理［M］．北京:中國(guó)物價(jià)出版社，1995.

（責(zé)任編輯：關(guān)立新）