城市土地價(jià)格影響因素綜述

摘 要 在國(guó)家采取多種宏觀調(diào)控政策和措施的背景下，我國(guó)的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)依然高位運(yùn)行。如何發(fā)揮市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制在城市土地市場(chǎng)中的作用，是當(dāng)前城市土地管理中噬待解決的問(wèn)題。解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵即為科學(xué)地認(rèn)識(shí)城市土地價(jià)格的影響因素。

關(guān)鍵詞 城市土地價(jià)格 影響因素 綜述

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

城市土地是人類(lèi)社會(huì)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是一切生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可缺少的基本條件。因此，影響城市土地價(jià)格的因素眾多且很復(fù)雜。據(jù)專(zhuān)家估計(jì)，具體影響因素可達(dá)100多種(歐陽(yáng)安蛟，1996)。國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者對(duì)城市土地價(jià)格影響因素進(jìn)行了定性分析?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》也專(zhuān)門(mén)規(guī)范了城市土地價(jià)格的影響因素”。

一、城市土地價(jià)格影響因素的分類(lèi)

（一）從需求和供給兩方面進(jìn)行分類(lèi)。

在短期內(nèi)，對(duì)土地價(jià)格起決定性影響的是需求方面的因素，包括居民收入、環(huán)境的舒適性、教育等公共用品等因素；盡管在短期內(nèi)，城市的土地總供給量幾乎保持不變，但是在長(zhǎng)期，城市土地可以在不同用途間轉(zhuǎn)換，即供給也將表現(xiàn)出一定的彈性，對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響。通常情況下，影響城市用地供給主要有以下幾點(diǎn)因素：后備土地的可得性、土地使用的知識(shí)和技能、城市發(fā)展規(guī)劃等。（董鴻飛，2010）

（二）從因素與土地的關(guān)系及影響范圍進(jìn)行分類(lèi)。

按因素的影響范圍來(lái)劃分，可將城市土地價(jià)格影響因素劃分為宏觀、中觀和微觀三個(gè)層面，即一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素?！冻鞘型恋毓纼r(jià)規(guī)程》中也將城市土地價(jià)格的影響因素分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，通常是宏觀上對(duì)地區(qū)整體地價(jià)水平產(chǎn)生全局性影響的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等因素，是決定土地價(jià)格的基礎(chǔ)；區(qū)域因素是指直接影響城鎮(zhèn)內(nèi)部地價(jià)結(jié)構(gòu)的商服繁華程度、交通條件、配套基礎(chǔ)設(shè)施等；個(gè)別因素是指與宗地地價(jià)直接相關(guān)的宗地面積、形狀、容積率等。

（三）按研究對(duì)象范圍進(jìn)行分類(lèi)。

影響因素按較為簡(jiǎn)單的分類(lèi)可分為宏觀因素和微觀因素，宏觀因素是指對(duì)城市土地價(jià)格變化具有普遍性、一般性和共同性影響的因素，它決定了城市間的地價(jià)水平差異，而微觀因素是指在一定時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)城市土地價(jià)格變化具有顯著性、特殊性和個(gè)別性影響的因素，它主要決定城市宗地價(jià)格的高低（周剛?cè)A，2004；羅罡輝，2007）。

二、宏觀因素對(duì)城市土地價(jià)格的影響

影響城市土地價(jià)格的宏觀因素一般包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人均GDP、城市規(guī)模以及國(guó)家政策法規(guī)等（周剛?cè)A，2004）。由于土地市場(chǎng)的外部性，僅用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)配置土地資源，難以使其效率達(dá)到最優(yōu)，于是各國(guó)政府都采用各種經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及行政手段來(lái)干預(yù)土地市場(chǎng)，希望借此提高土地資源配置效率。宏觀影響因素主要有以下幾類(lèi)：

（一）土地使用規(guī)制對(duì)城市土地價(jià)格的影響。

關(guān)于土地使用規(guī)制對(duì)城市土地價(jià)格的影響，大多數(shù)研究結(jié)果表明是土地使用規(guī)制導(dǎo)致城市土地價(jià)格提高。

Green，R.K(1999)研究了土地使用規(guī)制對(duì)城市土地價(jià)格影響的問(wèn)題。他認(rèn)為“土地使用規(guī)制通常增加房屋的土地成本，這是一個(gè)沒(méi)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，因?yàn)橥恋厥褂靡?guī)制限制了土地的供應(yīng)，從而提高了土地價(jià)格和房屋成本”。他首先論述了土地使用規(guī)制對(duì)城市土地價(jià)格影響的機(jī)制，然后用美國(guó)威斯康星州瓦克薩縣的數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證該假設(shè)，土地使用規(guī)劃提高了城市土地價(jià)格。

（二）城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響。

城市規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對(duì)土地市場(chǎng)上個(gè)人活動(dòng)進(jìn)行限制的消極措施。聯(lián)合國(guó)出版的一份研究報(bào)告中指出：“土地利用規(guī)劃是用來(lái)限制開(kāi)發(fā)進(jìn)程，以保護(hù)農(nóng)業(yè)用地、公共活動(dòng)空地和自然保護(hù)區(qū)。有時(shí)規(guī)劃鼓勵(lì)高密度建設(shè)，以減少交通運(yùn)輸開(kāi)支，為此，規(guī)劃常采取限制可供開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量的做法，這自然會(huì)使地價(jià)上升”。大多數(shù)的研究結(jié)果表明城市規(guī)劃會(huì)導(dǎo)致城市土地價(jià)格提高，但也有的研究結(jié)論是混合的，也就是說(shuō)，城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響并不確定。

（三）稅收對(duì)城市土地價(jià)格的影響。

眾多研究顯示，稅收對(duì)城市土地價(jià)格的影響是復(fù)雜的。很多學(xué)者的研究主要針對(duì)兩個(gè)問(wèn)題：“稅收如何影響城市土地價(jià)格以及影響程度”“由誰(shuí)承擔(dān)土地稅收”。

三、微觀因素對(duì)城市土地價(jià)格的影響

微觀影響因素的主要可分為個(gè)別、鄰里和區(qū)位三大類(lèi)。個(gè)別因素是指城市土地自身特征，比如形狀、面積、自然條件和包括土地上建筑體的一些特征等。鄰里因素是指宗地附近影響土地價(jià)格的一些因素，比如學(xué)校、醫(yī)院等。區(qū)位因素也是指影響宗地價(jià)格的一些因素，但與鄰里因素相比，對(duì)土地價(jià)格的影響范圍更廣。

（作者單位：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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