如何推動(dòng)江都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展

摘 要 樓宇經(jīng)濟(jì)并非單純發(fā)展房地產(chǎn)，而是指以商務(wù)樓及功能性板塊、區(qū)域?yàn)橹饕d體，通過(guò)開發(fā)、出租、售賣等多種形式引進(jìn)企業(yè)，體現(xiàn)集約型、高密度特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度融合的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)不僅有拓展政府新稅源和培育經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，更具有整合區(qū)域資源、積聚發(fā)展的戰(zhàn)略意義，從而受到政府和學(xué)術(shù)界的關(guān)注。筆者立足江都，研究上海嘉里、杭州、寧波、揚(yáng)州廣陵等地的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展資料，就江都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出一些粗淺想法。

關(guān)鍵詞 樓宇經(jīng)濟(jì) 筑巢引鳳 江都

中圖分類號(hào)：F062 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的興起是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然

樓宇經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的提法始于上世紀(jì)90年代，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟(jì)的概念和實(shí)踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市（寧波、福州、大連、天津等），并日益被其它一些城市政府所接受。樓宇經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的興起不是偶然現(xiàn)象，而是城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段所自然出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是城市土地集約利用的要求。目前我國(guó)大城市土地資源越來(lái)越短缺，城市經(jīng)濟(jì)要持續(xù)發(fā)展，必須集約利用土地，樓宇經(jīng)濟(jì)正是一種以集約化發(fā)展為本質(zhì)特征的經(jīng)濟(jì)形式。

2、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚和輻射的必然結(jié)果。隨著各大城市工業(yè)的外遷和比例的降低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在各大城市日益發(fā)展，并日益成為各大城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱和方向。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在城市的集聚，需要樓宇提供辦公空間。

3、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是價(jià)值鏈分解的必然結(jié)果。在全球分工不斷加劇的大背景下，價(jià)值鏈不同環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出快速分解的態(tài)勢(shì)，而相同或相近的環(huán)節(jié)在同一空間中不斷積聚，以至于出現(xiàn)各種專業(yè)性極強(qiáng)的功能區(qū)域。企業(yè)的管理功能更趨向于市中心，研發(fā)功能更趨向于科技園，生產(chǎn)功能更趨向于低價(jià)便宜的郊區(qū)或工業(yè)區(qū)。價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的分解和同類集聚，打破了過(guò)去傳統(tǒng)的企業(yè)自建自用的辦公場(chǎng)所，新的集聚需要新的商務(wù)樓宇提供空間支持。

4、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起是樓宇本身集聚的要求。在樓宇出租競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，樓宇的集聚能提升樓宇集聚區(qū)的空間形象和吸引力，保持樓宇租金的增值。

5、樓宇經(jīng)濟(jì)的崛起也是城市政府規(guī)劃引導(dǎo)的結(jié)果。城市政府為了促進(jìn)本城市、本城區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，越來(lái)越加強(qiáng)規(guī)劃的引導(dǎo)。城市政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市功能區(qū)的集聚規(guī)劃，規(guī)劃了各式各樣的城市功能區(qū)，而各功能區(qū)的功能實(shí)現(xiàn)必然要通過(guò)樓宇的建設(shè)提供空間載體。

二、江都發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的可行性

當(dāng)前，江都商務(wù)樓宇屈指可數(shù)，樓宇經(jīng)濟(jì)尚處于起始階段，然而，突破資源瓶頸約束，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等目標(biāo)，都促使我們把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)擺上比較突出和重要的位置。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)將有助于提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，加速經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。置身長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)集聚地的大背景下，加快發(fā)展與發(fā)達(dá)的制造業(yè)相適應(yīng)、與日益活躍的商貿(mào)活動(dòng)相呼應(yīng)、與拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相吻合的樓宇經(jīng)濟(jì)，可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同在。但總體來(lái)說(shuō)，江都已具備良好的基礎(chǔ)和一定的條件，主要表現(xiàn)在：

1、良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。江都作為揚(yáng)州市的新城區(qū)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，目前城市化率已經(jīng)超過(guò)50%，同時(shí)作為長(zhǎng)三角新興的濱江生態(tài)園林城市，寧通高速橫穿東西，京滬高速縱貫?zāi)媳?，長(zhǎng)江、運(yùn)河在此交匯，是重要的水陸交通樞紐所在地。蘇中機(jī)場(chǎng)的興建更實(shí)現(xiàn)了航空業(yè)發(fā)展\"零\"的突破，有利于進(jìn)一步提高國(guó)際化和外向型發(fā)展水平。隨著揚(yáng)州立體大交通框架的構(gòu)建，江都區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯，具有發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的地理優(yōu)勢(shì)。

2、豐富的資源稟賦是推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。江都人流、物流、資金流、信息流高度集聚，資源稟賦十分豐富。江都?xì)v史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，轄區(qū)內(nèi)不僅集聚了大量的住宿餐飲賓館、銀行及保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，而且教育、文化、衛(wèi)生事業(yè)發(fā)達(dá)；生態(tài)江都創(chuàng)建積極推進(jìn)，環(huán)境綜合整治成效顯著。\"平安江都\"、\"幸福江都\"建設(shè)有序推進(jìn)，這些都為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供了重要的人文支撐。

3、良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必備要素。過(guò)去的幾年，江都服務(wù)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，呈現(xiàn)出旺盛的活力。2010年江都實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值176.3億元，比2005年增加110.48億元，增長(zhǎng)2.7倍，年均增長(zhǎng)21.8%，高于GDP年均增幅2.2個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重由2005年的32.9%提升至2010年的36.1%。在總量擴(kuò)大、比重提升的同時(shí)，服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、教育文化等新興服務(wù)業(yè)的迅速成長(zhǎng)，逐步形成了以批發(fā)零售和住宿餐飲、交通運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)服務(wù)業(yè)為主要支撐，金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等新興行業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)的服務(wù)業(yè)發(fā)展新格局。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供最堅(jiān)實(shí)的土壤。

4、巨大的企業(yè)需求是推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。近年來(lái)，江都通過(guò)一系列舉措，積極創(chuàng)造良好的投資環(huán)境與發(fā)展氛圍，形成了不同類型、不同性質(zhì)的企業(yè)共生共榮的良好局面，先后引進(jìn)落戶了中信泰富、中海工業(yè)、中材國(guó)際、中包集團(tuán)、中遠(yuǎn)太平洋等20多家\"中\(zhòng)"字頭、\"國(guó)\"字號(hào)企業(yè)，同時(shí)引進(jìn)美國(guó)惠普、香港易寶等軟件企業(yè)；另外建有國(guó)家級(jí)和省級(jí)博士后科研工作站7家、省級(jí)技術(shù)研究中心2個(gè)、省級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心1個(gè)，孵化用房面積達(dá)1萬(wàn)平方米。這些企業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展、壯大，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)潛在的巨大需求。

三、如何推動(dòng)江都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展

目前江都樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還顯得相對(duì)滯后，主要表現(xiàn)為：一是先天不足，沒有完整的樓宇發(fā)展規(guī)劃支持，沒有在黃金地段給樓宇讓出一定的空間，即使有一定的樓宇，也未形成規(guī)模；二是后天未補(bǔ)，缺少優(yōu)惠政策的扶持，對(duì)樓宇現(xiàn)象的效應(yīng)研究和分析不夠，沒有激勵(lì)政策支持，造成對(duì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性不高。滯后并不代表一定落后，這就需要我們后發(fā)制人謀超越。如果將樓宇比作“巢”，將入駐樓宇的企業(yè)比作“鳳”那么，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該處理好\"巢\"與\"鳳\"的關(guān)系。對(duì)此，我們提出如下對(duì)策，以供參考。

（一）增強(qiáng)意識(shí)，統(tǒng)籌樓宇規(guī)劃。

在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，政府要起到統(tǒng)籌全局、主導(dǎo)規(guī)劃、積極引導(dǎo)的重要作用。比如杭州市根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，按照建設(shè)一批、盤活一批、改造一批的要求，對(duì)商務(wù)樓宇建設(shè)進(jìn)行了整體規(guī)劃，形成了特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。以此為鑒，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步增強(qiáng)培育樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展意識(shí)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局出發(fā)，將樓宇經(jīng)濟(jì)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃、合理布局。根據(jù)現(xiàn)有樓宇的現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)條件，量力而行地做好\"三個(gè)一批\"：即在用一批、在建一批、規(guī)劃一批，做到年年有項(xiàng)目，年年有招商，年年有發(fā)展，逐步引導(dǎo)樓宇抱團(tuán)發(fā)展、規(guī)模發(fā)展、聚集發(fā)展，增強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)的輻射力和影響力，不斷壯大樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展平臺(tái)。

（二）打造特色，提升樓宇品質(zhì)。

要吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，樓宇品質(zhì)非常重要。樓宇經(jīng)濟(jì)在形成和發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)配套設(shè)施有著越來(lái)越高的要求。根據(jù)相關(guān)資料顯示，客戶選擇商務(wù)寫字樓時(shí)最注重樓宇建筑的檔次形象;其次是交通便利程度，再次是租金和物業(yè)管理水平。從上海入駐樓宇的企業(yè)來(lái)看，國(guó)外跨國(guó)公司的辦事機(jī)構(gòu)對(duì)于寫字樓的質(zhì)量、辦公面積(如每層樓面的面積至少在2 000～3 000 m2)，甚至電梯的質(zhì)量和速度，都有著比較苛刻的要求。因此，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)就要以硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為重點(diǎn)，以打造特色樓宇為亮點(diǎn)，注重提升樓宇品質(zhì)。

一是在硬件設(shè)施方面，要做好基礎(chǔ)設(shè)施的完善，更要提高樓宇本身的配套設(shè)施水平，提供衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)。二是在軟件服務(wù)方面，培育或引進(jìn)高水平的物業(yè)管理公司，提高物業(yè)管理品質(zhì)。三是集中精力建設(shè)特色商務(wù)樓宇，注重整合資源，形成產(chǎn)業(yè)集合和產(chǎn)業(yè)鏈，鼓勵(lì)同行業(yè)企業(yè)入駐同一座樓宇，形成行業(yè)比較優(yōu)勢(shì)，例如打造一批集團(tuán)區(qū)域總部樓、中介服務(wù)樓、服務(wù)外包樓、科研樓等特色樓宇；同時(shí)要提高甲級(jí)寫字樓和“5A智能大廈”比重，高起點(diǎn)打造中央商務(wù)區(qū)。

（三）注重服務(wù)，優(yōu)化樓宇環(huán)境。

一流的投資服務(wù)環(huán)境是吸引國(guó)內(nèi)外投資者的重要條件，也是樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障。一要大力優(yōu)化樓宇經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境。首先是交通便捷問(wèn)題。\"環(huán)境生態(tài)圈\"中最值得注意的是要解決行路難、停車難等諸多不便，隨著城市功能的轉(zhuǎn)變，區(qū)域道路的擴(kuò)容、停車場(chǎng)所的擴(kuò)建勢(shì)在必行。其次是周邊生活設(shè)施。進(jìn)一步完善樓宇附近公寓、商業(yè)、餐飲、郵政、醫(yī)療、教育、文化、娛樂(lè)、休閑等綜合配套設(shè)施，一幢商務(wù)樓宇的外部條件，被形象地比喻為產(chǎn)業(yè)和環(huán)境兩類，\"生態(tài)圈\"的好壞，可以放大或抵消商務(wù)樓宇的優(yōu)勢(shì)。二要加大樓宇經(jīng)濟(jì)政策扶持力度。正確的政策導(dǎo)向是推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。今年初我區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組成立了物流業(yè)、總部及樓宇經(jīng)濟(jì)、軟件及服務(wù)外包、商貿(mào)業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)、文化及旅游業(yè)等五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)小組，建立了服務(wù)業(yè)發(fā)展管理體系，制定了季度分析會(huì)機(jī)制。這些創(chuàng)新舉措，都將成為服務(wù)業(yè)加速推進(jìn)的重要保障。但同時(shí)，我們應(yīng)該加快研究制定相關(guān)促進(jìn)政策，優(yōu)化政策環(huán)境。一是分類制定扶持政策。針對(duì)樓宇發(fā)展成熟區(qū)域，如以江都商城為主的金三角區(qū)域，增強(qiáng)綜合配套服務(wù)，通過(guò)鼓勵(lì)商業(yè)、住宅區(qū)的投資來(lái)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；針對(duì)新建或改造提升區(qū)域，實(shí)行鼓勵(lì)政策，如在江都濱江新城、北城區(qū)通過(guò)對(duì)新建或改建商業(yè)樓宇提供方便、有效的綜合服務(wù)，通過(guò)商業(yè)租金減免、新建或改建商業(yè)樓宇減免房產(chǎn)地稅、財(cái)政各項(xiàng)補(bǔ)貼等措施進(jìn)一步推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二是分主體制定扶持政策。完善對(duì)招商主體的獎(jiǎng)勵(lì)政策，即實(shí)行樓宇招商屬地責(zé)任制與考核激勵(lì)機(jī)制，設(shè)立樓宇招商獎(jiǎng)勵(lì)資金，積極鼓勵(lì)社會(huì)中介招商，對(duì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)有突出貢獻(xiàn)的單位、業(yè)主和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)；完善對(duì)入駐企業(yè)的扶持政策，即對(duì)符合城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的進(jìn)駐企業(yè)，根據(jù)轉(zhuǎn)入和新進(jìn)駐樓宇企業(yè)的注冊(cè)資金，以及當(dāng)年對(duì)財(cái)政新增貢獻(xiàn)額等情況，實(shí)行財(cái)政資助，并對(duì)重大貢獻(xiàn)的企業(yè)，采取\"一企一策、一事一議\"的辦法予以扶持；完善對(duì)樓宇業(yè)主的獎(jiǎng)勵(lì)政策，即確定一批重點(diǎn)培育的商務(wù)樓宇，實(shí)行樓宇業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)與財(cái)政貢獻(xiàn)掛鉤機(jī)制，引導(dǎo)樓宇業(yè)主注重整體發(fā)展規(guī)劃、引進(jìn)品牌企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)。

（四）把握重點(diǎn)，推進(jìn)樓宇招商。

通過(guò)研究福州、寧波、上海嘉里等地的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展資料，我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)業(yè)在樓宇經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，同時(shí)總部型企業(yè)向樓宇集中趨勢(shì)明顯。如寧波海曙區(qū)，在2008年末，全區(qū)3290個(gè)樓宇法人單位中，服務(wù)業(yè)單位有3136家，占95.3%。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向樓宇集中趨勢(shì)明顯。2008年末，入駐樓宇的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)法人單位達(dá)1619家，占全部樓宇法人單位的49.2%，高出非樓宇單位現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重24.5個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是城市實(shí)現(xiàn)對(duì)外影響與控制的方式與主要途徑，對(duì)于正處于城市化進(jìn)程中的江都來(lái)說(shuō)，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)必須重視提升服務(wù)業(yè)的層級(jí)，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展。因此，在招商引資過(guò)程中，不僅要簡(jiǎn)化手續(xù)，改進(jìn)服務(wù)，還要?jiǎng)?chuàng)新手段，通過(guò)主動(dòng)出擊、項(xiàng)目包裝、集中推介、多渠道招商，更要把握重點(diǎn)，著力選擇發(fā)展前景好、對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展有聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目，著力引進(jìn)大公司、大企業(yè)的區(qū)域性總部和其他各類機(jī)構(gòu)以及資本運(yùn)作、信息咨詢、商務(wù)中介、技術(shù)研發(fā)等各類現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)。同時(shí)值得注意的是在周邊地區(qū)如廣陵區(qū)、泰州市、鎮(zhèn)江市大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的情況下，我區(qū)應(yīng)避免服務(wù)業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象，注重差別化發(fā)展，加快包括總部及樓宇經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包與創(chuàng)意、軟件和信息服務(wù)等在內(nèi)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展。

總之，樓宇經(jīng)濟(jì)是一種全新的具有極大發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)型態(tài)，但并非\"通天坦途\"，其發(fā)展也要遵循一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，因此一定要堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，要結(jié)合江都實(shí)際情況，制定確實(shí)可行的思路和方法，堅(jiān)持適度超前而不冒進(jìn)蠻干，避免形成一窩蜂盲目上馬、不注重實(shí)效、不考慮實(shí)際的現(xiàn)象，確保樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（作者單位：中共揚(yáng)州市江都區(qū)委黨校）