湖北省城市土地出讓市場區(qū)域發(fā)展差異初探

摘 要 本文在運用極差、極值比、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)等相關(guān)測度指標(biāo)定量測度湖北省城市土地出讓市場區(qū)域發(fā)展差異的實證基礎(chǔ)上，定性分析產(chǎn)生土地出讓市場差異的深層次原因，并針對現(xiàn)狀提出了相應(yīng)的對策建議，為完善土地出讓制度和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展作出了有益嘗試。

關(guān)鍵詞 土地出讓 區(qū)域差異 協(xié)調(diào)發(fā)展

中圖分類號：F127.63 文獻標(biāo)識碼：A

相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我國土地出讓收入逐年遞增，其占地方財政收入的比重也不斷刷新?？v觀近十年會發(fā)現(xiàn)，2010年土地出讓收入為2001年的近21倍，高達2.71萬億；與此同時，土地出讓收入平均大約占到地方財政收入的四成左右，更于2010年達到了驚人的76.62%；土地出讓市場在國民經(jīng)濟中的重要性由此可見一斑。

一、基本概況

湖北省位于我國中部，地處長江中游，承東啟西的重要位置決定了其華中地區(qū)重要省份的地位。近年來，湖北省土地出讓市場取得了較大發(fā)展，市場化程度不斷提高。與此同時，各地區(qū)經(jīng)濟差異也有明顯拉大的趨勢。因此，為了實現(xiàn)湖北省土地出讓市場的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，對現(xiàn)有土地出讓市場區(qū)域發(fā)展差異的研究就成為一種需要。通過對湖北省土地出讓市場區(qū)域發(fā)展差異的實證分析，可定位不同地區(qū)的土地出讓市場空間格局，也可以探究差異背后的深層次原因，為尋求切實可行的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展對策提供強有力支撐。

二、數(shù)據(jù)選擇及相關(guān)指標(biāo)

本文在對湖北省城市土地出讓市場區(qū)域發(fā)展差異進行實證研究時，選取的數(shù)據(jù)指標(biāo)主要為表征土地出讓市場發(fā)育程度的不同出讓方式下的土地出讓宗數(shù)、土地出讓面積以及土地出讓金?；诒疚牡难芯慷ㄎ?，兼顧數(shù)據(jù)的可得性及規(guī)范性，本文主要選取2000-2009年湖北省下轄的各地級市（州、仙桃，潛江，天門和神農(nóng)架林區(qū)合并為一個個體）的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌四種出讓方式下各自的土地出讓宗數(shù)、出讓面積和土地出讓收入。數(shù)據(jù)均來源于《中國國土資源年鑒》。

本文選擇極差、標(biāo)準(zhǔn)差、極值比和變異系數(shù)等指標(biāo)做初步的統(tǒng)計分析。

極差：R=Ymax一Ymin；極值比：I=Ymax/Ymin；其中Ymax和Ymin。分別為研究區(qū)域內(nèi)單位土地出讓面積的出讓金的最大值和最小值。極差(R)和極值比(I)越大，說明區(qū)域絕對和相對差異的極端情況越嚴(yán)重。

標(biāo)準(zhǔn)差： ， 。

其中，S為標(biāo)準(zhǔn)差，Yi為i地區(qū)單位土地出讓面積的出讓金水平，Y為各區(qū)域的均值，N為區(qū)域個數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差(S)越大說明區(qū)域絕對差異就越大。

變異系數(shù)： 。

各項解釋同標(biāo)準(zhǔn)差，變異系數(shù)(V)越大說明區(qū)域相對差異越大。

三、湖北省城市土地出讓市場區(qū)域發(fā)育程度的差異測度

（一）全省土地出讓市場概況。

2000年以后，湖北土地出讓市場穩(wěn)步前行，市場配置土地資源的作用得以顯現(xiàn)，整體發(fā)育程度日漸提高。由下表3-1可以看出，全省土地出讓面積總體呈增加趨勢，近兩年有些許回落，基本穩(wěn)定在7000公頃左右，相比于2000年而言，增加了40余倍。于此相對應(yīng)的是全省土地出讓收益的迅猛增加，從2000年的7591萬元開始，一路飆升，2001年突破2億元后，直至2009年的近355億元。由此可以推知近十年湖北省工業(yè)化、城市化之速。正是工業(yè)化、城市化的高速發(fā)展，才帶來了對土地的高需求和土地資源配置的高市場化，最終引致土地價格的持續(xù)上升。

就出讓方式而言，較低市場化程度的協(xié)議出讓方式所占比例從2000年的99.36%，跌至2008年的56.71%，相應(yīng)的代表市場化程度較高的“招拍掛”出讓的土地所占比例則在不斷擴大，如2000年，全省通過招拍掛出讓的土地宗數(shù)所占比例不足整體的百分之一，2001年其所占比例已突破百分之十，之后逐年遞增，2008年達到高峰值43.29%，2009則回落至近三分之一。顯而易見，全省土地出讓的市場化程度在不斷提高，以往的以計劃體制方式配置土地資源得以不斷糾正，其對土地出讓市場的影響呈現(xiàn)出日漸遞減的趨勢。

（二）土地出讓市場發(fā)育程度的簡要描述統(tǒng)計。

為定量測度湖北省城市土地出讓市場區(qū)域發(fā)展差異的總體水平，本文從市場角度以單位出讓土地面積的土地出讓金作為測度土地市場區(qū)域發(fā)展差異的基本指標(biāo)，用標(biāo)準(zhǔn)差、極值比和變異系數(shù)來測算土地出讓市場區(qū)域發(fā)展差異隨時間變化的絕對差異和相對差異，由表3-2可知：

以極差及標(biāo)準(zhǔn)差衡量的省際間絕對差異和以極值比及變異系數(shù)衡量的相對差異的變化趨勢基本一致，都經(jīng)歷一個增加、減少、再增加的往復(fù)過程。

從絕對差異來看，極差值由2000年的120.31元/平方米升至2001年的443.54元/平方米，到2002年跌至286.02元/平方米，之后一路上升至2009年的902.07元/平方米，其增加、減少、再增加的往復(fù)過程及其明顯。標(biāo)準(zhǔn)差的變動和極差值變動基本一致，從2000年的36.2到2001年的119.7，2002年回落為81.48之后直線上升，2007-2008年較穩(wěn)定，2009年達到227.14的新高。

從相對差異來看，2000-2004年相對差異變化較大，區(qū)域間差異總體而言是縮小的，極值比由最初的16.04升至歷年最高值58.26后，回落至3.73。變異系數(shù)做同向變動，在2001年出現(xiàn)歷年最高值0.91。在此期間，極值比和變異系數(shù)均出現(xiàn)所研究時段內(nèi)的最高值。2005-2009年區(qū)域差異較為穩(wěn)定，極值比在搖擺中穩(wěn)定在6以下。變異系數(shù)與其一致，穩(wěn)定在0.6以下。另外，從歷年的平均值可知，湖北省土地出讓市場的發(fā)育程度越來越成熟，單位出讓土地面積的土地收益從2000年50.28元/平方米逐漸增加到2009年的378.39元/平方米，并且在最近三年一直都處于300元/平方米以上。

（三）土地出讓市場出讓方式的區(qū)域差異水平。

通過分析2009年湖北省城市土地出讓的宗數(shù)、面積和出讓金收入，發(fā)現(xiàn)土地出讓金較高的城市為武漢市、宜昌市、孝感市、襄陽市、咸寧市、荊州市以及荊門市等七市，其中武漢因其低位的特殊性一枝獨秀，高達180余億元，荊門最低為12余億元。同時這七個城市的土地出讓收入總和占該年全省土地出讓總收入84.02%，這也就意味著其他七個地市的土地出讓收入僅占15.98%。而排在末三位的恩施自治州、鄂市州和十堰市的土地出讓收入，更是只占到微乎其微的5.38%。由此可見，湖北省城市土地出讓收入的地區(qū)差異非常顯著，梯隊間差距極為巨大。

從出讓面積來看，武漢市出讓面積最高，占全省土地出讓面積的23.02%，其次為宜昌，占全省土地出讓面積12.72%，其余城市皆在10個百分點以下。再結(jié)合各城市的土地出讓收入來看，可以認(rèn)為武漢市市場化程度最高，而市場化程度最低的則是荊門市。在出讓總數(shù)上，荊州市、襄陽市、咸寧市和恩施州自治區(qū)位列前四，但是結(jié)合各城市土地出讓面積來看，武漢市的3.4公頃/宗和宜昌市的3公頃/宗位列前兩位，其余城市多在1公頃/宗以下，恩施州自治區(qū)更是僅有0.17公頃/宗。故除武漢市與宜昌市外，其余城市均呈現(xiàn)“多而小”的特征，即土地出讓的宗數(shù)較多，但平均每宗土地的出讓面積較小。恩施州自治區(qū)的數(shù)據(jù)體現(xiàn)出該地區(qū)土地需求的整體水平較低，同時出讓價格也不高，其土地市場的整體環(huán)境較差。

綜合上述可知，湖北省城市土地出讓市場的區(qū)域發(fā)展差異非常明顯，武漢市及其周邊城市與外圍城市差距尤為嚴(yán)重。武漢市及其周邊城市無論是在土地出讓面積上，還是土地出讓收入上，都處于絕對領(lǐng)先地位。外圍地區(qū)由于土地出讓市場的整體環(huán)境較差，致使其土地出讓的面積和收入均落后與全省平均水平，與武漢市及其衛(wèi)星城市相比尚存在很大差距。

四、土地出讓市場區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展策略

產(chǎn)生區(qū)域間土地出讓市場發(fā)育程度差異的直接原因是土地出讓結(jié)構(gòu)比例及出讓價格的不同。同時經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律及其大環(huán)境也是形成土地出讓市場區(qū)域發(fā)育程度差異的重要原因，如不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異及其帶來的就業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)差異產(chǎn)生的衍伸效果以及土地市場的供需變化等等。同時，不容忽視的一點是在當(dāng)今我國財稅體制和地方政績考核標(biāo)準(zhǔn)驅(qū)動下，地方政府基于自身利益最大化的考慮而產(chǎn)生的“非理性化”土地供應(yīng)行為也是重要原因之一?；谏鲜鲈?，需從以下幾方面來協(xié)調(diào)土地出讓市場的相對平衡發(fā)展。

第一、準(zhǔn)確定位城市功能，均衡發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，不偏不漏，為土地出讓市場創(chuàng)造良好的經(jīng)濟大環(huán)境。

第二、改進地方官員政績考核標(biāo)準(zhǔn)，扭轉(zhuǎn)非理性的城市經(jīng)營理念。

第三、完善現(xiàn)有土地出讓制度，積極探索新的出讓方式。逆市場化的協(xié)議出讓缺乏公開性和競爭性，在難以實現(xiàn)其應(yīng)有的實際價值的同時，帶來了尋租的不良契機。而當(dāng)前“招拍掛”以價格為唯一標(biāo)準(zhǔn)也有其負(fù)面影響，那么如何完善拍賣制度、避免“投拍者”非理性盲目競爭以及如何避免掛牌帶來的不公平競爭等等都要求我們完善現(xiàn)有制度，探索新的更理性的出讓方式。

第四、研究建立土地出讓基金制度，推進土地出讓市場區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。參照澳大利亞、美國、中國香港、澳門特區(qū)的土地基金，以及中國內(nèi)地不少地區(qū)對土地基金制度的探索和實踐，建議建立土地出讓基金制度，使其兼具公益性和投資性，以此促進各地區(qū)土地出讓市場協(xié)調(diào)發(fā)展?！?/p>

（作者單位：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院）

參考文獻：

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