關(guān)于房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性分析方法

摘要：一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)投資速度和規(guī)模是否過快？是否與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)？供需是否平衡？是否走的是一條健康發(fā)展的路線？是人們長期以來思考和關(guān)注的問題。本文對房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性分析主要從思考角度和方法上進(jìn)行了研究，希望能為政府、企業(yè)的投資決策提供理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 適應(yīng)性

引言

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，拉動效果顯著，且與人民生活息息相關(guān)。①近年來，隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長方式進(jìn)一步改變，房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，為中國經(jīng)濟(jì)的騰飛做出了貢獻(xiàn)。其投資活動日益活躍，已成為當(dāng)前投資領(lǐng)域的一個焦點，住房又是人們生產(chǎn)生活必備的空間，事關(guān)民生，故房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注。②2000年以來，房地產(chǎn)市場保持著穩(wěn)定、快速的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)投資不斷增長，商品房價格穩(wěn)中有升，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交易量活躍。然而房地產(chǎn)市場也有起伏，近幾年的房地產(chǎn)市場，跟隨著大環(huán)境的起伏也有很大的變化，從2007年的猛漲到2008年的回歸，再到2009年的逐漸回暖，2011年各級政府嚴(yán)控房價，每一個房產(chǎn)現(xiàn)象都與購房者的利益息息相關(guān)。同時由于我國房市目前正在面臨著一輪新的調(diào)整，因而其走勢和發(fā)展也越來越引起各界的關(guān)注。③

一、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資對有效改善人們住房條件和社會福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間的使用效率等，均能做出重要的貢獻(xiàn)。合理的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，推動經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，就會制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所謂房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性的含義就是兩者之間相互促進(jìn)，共同發(fā)展，房地產(chǎn)投資的速度和規(guī)模應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場供給和需求趨于均衡，與同類城市對比優(yōu)勢能得到充分發(fā)揮，同時還要使城市居民住房幸福指數(shù)提高。

二、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性分析的方法

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)性分析主要從如下四個方面：

（一）房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)的分析

根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資和國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，采用生產(chǎn)函數(shù)（C－D函數(shù)）進(jìn)行分析，運(yùn)用雙對數(shù)線性模型的形式，應(yīng)用統(tǒng)計分析軟件包Eviews3.1進(jìn)行定量分析，看對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展貢獻(xiàn)是否顯著，房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng)。模型的基本形式如下：④

LnY＝C＋∑λiLnXi＋e

上式中，Y表示反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)；Xi表示各影響因素；C表示常數(shù)項；λi表示要估的參數(shù)；e表示誤差項。模型可采用的數(shù)據(jù)是某年或一定年限（具有一定代表性）被研究區(qū)域統(tǒng)計年鑒或相關(guān)報告中的社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。通過對上述被選變量進(jìn)行篩選和計算，確定模型的最終形式如下：

LnY＝C+λ1LnXF+λ2LnXC+λ3LnXG

+λ4LnXR+λ5LnXFI+λ6LnXI+λ7LnXE

+λ8LnXT

上式中，Y表示區(qū)域生產(chǎn)總值；XF表示國家財政性收入；XC表示金融機(jī)構(gòu)信貸投入；XG表示糧食產(chǎn)量；XR表示房地產(chǎn)投資額；XF表示當(dāng)年實際利用外資金額；XI表示工業(yè)總產(chǎn)值；XE表示出口總額；XT表示社會消費(fèi)品零售總額。

（二）區(qū)域房地產(chǎn)供需對比分析

房地產(chǎn)是一種商品，它必然具備商品的一般特性。某種商品的價格上漲一般是兩個原因所致，其一是成本的上漲，其二是商家欲謀取暴利，但歸根結(jié)底其價格是受供求關(guān)系影響的。分析房地產(chǎn)投資是否與社會需求相適應(yīng)，可通過對研究區(qū)域房地產(chǎn)市場供需分析來判斷。房地產(chǎn)供給和需求均衡不是絕對均衡，而是趨于均衡。在對研究區(qū)域房地產(chǎn)市場供需分析的基礎(chǔ)上，對該區(qū)域房地產(chǎn)的需求量則需要進(jìn)行預(yù)測。如以住宅為例進(jìn)行分析，對住宅潛在需求進(jìn)行預(yù)測可根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，對人均居住面積與時間t進(jìn)行簡單的線性回歸，找到兩個指標(biāo)之間的隨時間變化而變化的函數(shù)方程，來獲取未來幾年的預(yù)測值。

設(shè)回歸方程：■

其中 ■

■

通過代入某區(qū)域人均居住面積計算，可得出一元回歸方程。運(yùn)用 ■公式對方程進(jìn)行檢驗，當(dāng)|r|＞0.7時，為高度線性相關(guān)，即擬合度相當(dāng)高，可以進(jìn)行預(yù)測。

在預(yù)測中還考慮到人口增長、居住條件改善、拆遷改造、居民可支配收入和物價指數(shù)等因素，對預(yù)測結(jié)果進(jìn)行修正。通過分析，目的在于厘清所研究區(qū)域房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適應(yīng)性。

（三）區(qū)域房地產(chǎn)與同類地區(qū)橫向比較分析

從全國同類地區(qū)中甄選出具有代表意義的典型區(qū)域與所研究區(qū)域進(jìn)行對比分析，判斷區(qū)域優(yōu)勢是否得到充分發(fā)揮，并可以通過名次對比說明被研究區(qū)域在全國同等區(qū)域中所處的地位，看其是否與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。

影響房地產(chǎn)市場的因素是眾多的，大的分類有經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素、政策因素、技術(shù)因素、金融因素、國際因素等。再細(xì)化又可分為人口因素、經(jīng)濟(jì)增長速度、城市化進(jìn)程等因素。這些因素的變化都會使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動。分析中可以將衡量全國70個大中城市的部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為比照標(biāo)準(zhǔn)，分析所研究區(qū)域在全國典型區(qū)域中的經(jīng)濟(jì)位置以及對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。主要從三個方面進(jìn)行分析：（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對比分析；（2）房地產(chǎn)開發(fā)與銷售市場對比分析；（3）購買市場對比分析。

（四）城市居民對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滿意度分析

以人為本，不僅主張人是發(fā)展的根本目的，回答了為什么發(fā)展、發(fā)展“為了誰”的問題，而且主張人是發(fā)展的根本動力，回答了怎樣發(fā)展、發(fā)展“依靠誰”的問題。房地產(chǎn)業(yè)與人們生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是生產(chǎn)生活的主要場所。城市居民對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滿意度以及從中獲取的幸福感是“以人為本”思想貫徹落實好壞的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是政府的形象工程，“安居才能安民”。房地產(chǎn)的快速、持續(xù)、健康發(fā)展不能僅僅看到對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，不能“見物不見人”而忽視人的幸福感。正如胡錦濤總書記所說的那樣，堅持以人為本就是要以實現(xiàn)人的全面發(fā)展為目標(biāo)，從人民群眾的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、促發(fā)展，不斷滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要，切實保障人民群眾的經(jīng)濟(jì)、政治和文化權(quán)益，讓發(fā)展的成果惠及全體人民。分析可以通過設(shè)計調(diào)查問卷，走進(jìn)社區(qū)，貼近群眾，廣泛地展開調(diào)研工作，收集一手資料，調(diào)查城市居民對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滿意度。通過調(diào)研也可為政府進(jìn)一步合理有效的宏觀調(diào)控提供有力支持。⑤

三、結(jié)束語

合理的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，推動經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人們收入水平提高，購買力增強(qiáng)，房子又是人賴以生存的基礎(chǔ)和生活提升的重要標(biāo)志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環(huán)。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，超出了人們的購買能力，供給大于需求，投資者得不到及時有效回報，對市場失去信心，就會制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)入惡性循環(huán)。綜上所述，區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)突出，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)；房地產(chǎn)供給和需求趨于均衡，房地產(chǎn)投資與社會需求相適應(yīng)；同類城市橫向比較優(yōu)勢能得到充分利用；同時在提倡“以人為本” 的今天，城市居民對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滿意度要高。分析要從區(qū)域房地產(chǎn)投資歷史和當(dāng)前狀況出發(fā)，綜合運(yùn)用統(tǒng)計學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論和方法，采用定量分析和定性分析相結(jié)合的方法，從宏觀和微觀兩個角度，系統(tǒng)對區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適應(yīng)性進(jìn)行分析評價。

參考文獻(xiàn)：

①蘭峰，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年

②張巧云，我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析[D]．東北財經(jīng)大學(xué)，2004年

③西安市統(tǒng)計局，國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊編，西安市統(tǒng)計年鑒2008

④商碧元，田濤．深圳市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實證研究[J]．《商場現(xiàn)代化》，2008年2月中旬刊

⑤胡錦濤，高舉中國特色社會主義偉大旗幟 為奪取全面建設(shè)小康社會新勝利而奮斗．中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會報告．2003年7月28日

（陜西省高校哲學(xué)社會科學(xué)特色學(xué)科建設(shè)專項資金資助項目）

（鄭成華，1982年生，陜西漢中人，西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院講師。研究方向：城市建設(shè)與房地產(chǎn)投資）