城市普通商品住宅售價(jià)應(yīng)實(shí)行差別化

摘要：城市普通商品住宅價(jià)格過高導(dǎo)致普通居民買房成為一個很大的難題，由此造成了諸多不容忽視的弊端。破解這一難題，關(guān)鍵是在制定居民基本住房標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)購房者有無住房及其是否達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)的具體情況，對普通商品住宅售價(jià)實(shí)行差別化新政。

關(guān)鍵詞：普通商品住宅 售價(jià) 差別化

自2011年下半以來，隨著我國以購房信貸差別化和“限購令”為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，以及保障房建設(shè)的推進(jìn)，人們普遍關(guān)注的城市普通商品住宅價(jià)格過快上漲的勢頭已得到有效控制，并且有些地方的房價(jià)已開始略有下降。這對于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展無疑具有積極的意義。但是，由于目前的房價(jià)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市大多數(shù)普通居民的購買力，以致其中仍有為數(shù)眾多的既不屬于高收入人群，也不屬于住房保障對象的無房戶，需要改善住房條件的家庭還是買不起房，同時又有大量的住房處于空置和閑置狀態(tài)。要解決這個問題，關(guān)鍵在于以調(diào)整普通商品住宅價(jià)格政策為突破口，對其售價(jià)實(shí)行差別化的新辦法。

一、城市普通商品住宅價(jià)格過高導(dǎo)致普通居民買房難

所謂普通商品住宅，即有別于高檔豪華商品住宅、以一般收入水平的普通居民為消費(fèi)對象的商品住宅。然而，近些年城市普通商品住宅價(jià)格上漲過快、過高，以至大大超過普通居民的購買力。不用說北京、上海等一線城市，就連南京、杭州等二線城市主城區(qū)的新建普通商品住宅每平方米價(jià)格大都漲到1.6—2萬元，有些地方甚至在2萬元以上。這么高的房價(jià)不用說低收入和中等偏下收入者買不起，即使是中等和中等偏上收入者也難以購買。以房價(jià)過高城市一般企事業(yè)單位普通職工中工資較高者為例，按其月均收入5000元，每月可積攢3000元計(jì)算，他若以1.6萬元/平方米的價(jià)格購買一套面積為90平方米的商品房，需要40年才能攢夠買這套住房的錢。而事實(shí)上，2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入只有21810元，如去掉正常生活支出，所余可用于準(zhǔn)備購房的錢無疑很少。不僅如此，由于實(shí)際生活中多種因素的影響，普通居民在房價(jià)過高、買房太難情況下所感受到的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力比簡單的計(jì)算要大得多。雖然通過實(shí)施房貸差別化、部分城市限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策和加強(qiáng)保障房建設(shè)，各地房價(jià)過高城市的投資性購房需求和房價(jià)過快上漲勢頭已得到有效控制，并且其中有些城市局部的房價(jià)開始向下松動，但除少數(shù)位置相對偏遠(yuǎn)地方的房價(jià)降幅超過10%，其他地方的房價(jià)降幅普遍很小。不僅如此，隨著差別化房貸政策和“限購令”的實(shí)施，大城市中的投資性購房資金紛紛向中小城市轉(zhuǎn)移，致使許多中小城市的房價(jià)不僅未降，反而有所上漲。正因?yàn)橐酝鄯e形成的過高房價(jià)沒有也不可能大幅下降，同時一些城市原有的相對較低的房價(jià)又在升高，所以各地現(xiàn)有的欲購買自住性商品房的人們大多只能是繼續(xù)望樓興嘆。隨之而來的則是各地商品住宅銷量明顯減少，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片冷清局面。

二、城市普通商品住宅價(jià)格過高的弊端

本應(yīng)面向普通居民開發(fā)建筑和出售的普通商品住宅的價(jià)格過高，不僅會使房地產(chǎn)開發(fā)商得到高額利潤，使提供房地產(chǎn)開發(fā)和購房貸款的銀行及投資購房經(jīng)營者、房地產(chǎn)中介獲利頗豐，同時會使地方政府從中得到可觀的體現(xiàn)所謂政績的GDP和財(cái)政收入，使其所屬各有關(guān)管理部門通過各種名目的收費(fèi)而較多獲益。正因?yàn)檫@樣，各地普遍過高的房價(jià)雖然會在國家宏觀調(diào)控之下略有降低，卻很難降到與普通居民購買力相適應(yīng)的程度。因此，以往城市普通商品住宅價(jià)格過高產(chǎn)生的弊端也就依然存在：（1）由于過高房價(jià)的刺激，導(dǎo)致過多的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，這難免使其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到資金流出的不利影響。（2）不屬于高收入群體的人們?yōu)橘徺I住房而承受的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重，以致其他方面必要的消費(fèi)支出明顯減少，這不免使其生活質(zhì)量和全面發(fā)展受到不利影響。（3）普通居民收入中用于住房消費(fèi)支出的比重過大，造成對其他消費(fèi)品購買力的下降，這對國內(nèi)總需求的擴(kuò)大產(chǎn)生了不可忽視的抑制作用。（4）房價(jià)過高導(dǎo)致大量商品住宅長期空置和閑置，不能被用來供人居住，由此造成大量資源的浪費(fèi)。（5）由于房價(jià)過高導(dǎo)致各城市中買不起商品房的居民增多，使得各地方政府建設(shè)保障性住房的社會壓力增大，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。（6）在房價(jià)過高的城市中，許多既享受不到保障房，又買不起商品房的“夾心層”居民因住房問題難以解決而對現(xiàn)實(shí)有所不滿，這不利于他們勞動或工作積極性的發(fā)揮。（7）在房價(jià)過高、保障房供給有限的情況下，許多無房戶只好租住私有產(chǎn)權(quán)房，而其費(fèi)用則相對較高，且動輒上漲，以致收入不高的租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，同時住得又很不安穩(wěn)，這一方面使他們更難積攢買房的錢，另一方面又使現(xiàn)有普通商品住宅的銷量和房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到一定制約。（8）如果房價(jià)仍然過高，那么除高收入人群以外的普通居民購買自住房或改善住房條件的需求就還是難以實(shí)現(xiàn)，而在房地產(chǎn)開發(fā)還在繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)行的情況下，其產(chǎn)能和所有未被用來消費(fèi)的產(chǎn)品即空置房、閑置房很可能日趨過剩，并形成很大的隱患?？傊?，房價(jià)過高不僅導(dǎo)致城市中的處于高收入群體和住房保障覆蓋面以外的眾多無房戶和住房條件較差家庭難以實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，而且在客觀上造成了全民對以往改革發(fā)展成果的分享欠均衡的不公平與不和諧現(xiàn)象，同時又妨礙著整個經(jīng)濟(jì)社會今后的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，根據(jù)我國“十二五”規(guī)劃關(guān)于改善民生、提高住房保障水平的要求，將市場調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控更好地結(jié)合起來，科學(xué)地對待城市普通商品住宅價(jià)格，使其真正成為城市普通居民在適當(dāng)條件下能買得起的消費(fèi)品，以進(jìn)一步完善住房保障體系，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和更多人的生活質(zhì)量，是十分必要的。

三、破解城市普通居民買房難題的關(guān)鍵是對普通商品住宅售價(jià)實(shí)行差別化

在城市普通商品住宅價(jià)格過高，而普通居民現(xiàn)在及今后幾年的預(yù)期收入水平仍相對較低，并且已有的政策措施短期內(nèi)還不足以使房價(jià)合理回歸的情況下，為切實(shí)解決城市中普通居民買房難問題，同時克服房價(jià)過高所導(dǎo)致的一系列弊端，基于商品房不同于其他一般商品，即依附于土地而建、與土地并存這一特殊性和土地資源的稀缺性，以及各地房價(jià)構(gòu)成中土地費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用大多已占到約30—50%的實(shí)際情況，依據(jù)我國憲法和土地管理法關(guān)于國家性質(zhì)、國家權(quán)力、公民權(quán)益與土地所有權(quán)的規(guī)定，以及現(xiàn)實(shí)可能性，最有效的辦法就是各地在普通商品住宅出售時，根據(jù)本地購房者有無住房和住房面積大小情況予以區(qū)別對待，使之在一定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)享受差別化的房價(jià)待遇，由此購得既具有正規(guī)產(chǎn)權(quán)又帶有一定保障性的商品房。其具體做法是：由各地政府根據(jù)本地具體情況制定城市居民基本住房標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)一般可限定在60—90平方米左右；在某個城市有戶籍或穩(wěn)定工作的無住房的居民購房時，經(jīng)申請并審核，由有關(guān)部門在該標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)免除其房價(jià)中所包含的土地費(fèi)用，并對其房價(jià)中所含其他各項(xiàng)稅費(fèi)只收取適當(dāng)?shù)某杀举M(fèi)，即讓其在基本住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)以每平方米低于市場定價(jià)30—50%左右的價(jià)格購得商品房；對那些雖有住房但其面積低于基本住房標(biāo)準(zhǔn)的本地居民，可讓其在該標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有住房面積的差額之內(nèi)享受免除上述各種稅費(fèi)的待遇；對在該標(biāo)準(zhǔn)以外購房的，則完全由市場來定價(jià)。由此將會使城市中現(xiàn)無住房的普通居民購房面臨的困難在很大程度上得到緩解，同時也可為購買改善性住房的普通居民減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而更充分地保證城市居民分別享有適當(dāng)?shù)淖》勘Ｕ稀Ｖ劣诜康禺a(chǎn)商在售房時按本地基本住房標(biāo)準(zhǔn)對購房者少收的價(jià)款，可由有關(guān)部門在向房地產(chǎn)商收取各種稅費(fèi)時予以扣除。當(dāng)然，上述辦法在具體操作中對申請購買保障性商品房的居民要有明確的條件限制，如必須是本地居民，在本地有穩(wěn)定工作，購房是用于自住等，并對其住房真實(shí)情況嚴(yán)格審查，以防止有人借機(jī)弄虛作假，非法牟利。與此同時，再加上以廉租房、公租房為主的保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn)，那么城市居民的基本住房問題就有望得到普遍的解決。只有以此為基礎(chǔ)，才能使普通商品住宅的價(jià)格逐漸趨于合理，并促使大量處于空置和閑置狀態(tài)的商品房以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格實(shí)現(xiàn)其價(jià)值與使用價(jià)值，避免土地等資源不當(dāng)占用和浪費(fèi)現(xiàn)象長期存在下去。

雖然上述辦法會使各地方政府的土地收入及各有關(guān)部門的收益有所減少，但這卻是既合情合理合法，又符合廣大民眾根本利益的。所謂合情，即符合國情。其理由是，在中華人民共和國的土地上，人民是國家的主人，其中每一個公民都擁有一份適量的屬于自己的住房用地，譬如農(nóng)村居民都無償享有一份宅基地，城市相當(dāng)多的居民在前些年房改時購買產(chǎn)權(quán)房所付價(jià)款中所包含的涉及用地的稅費(fèi)也極少，現(xiàn)有的各種保障性住房則更是不言而喻。既然如此，城市居民現(xiàn)在購買商品房時，其價(jià)款中也不應(yīng)包含基本住房標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的土地費(fèi)用。所謂合理，就是說地方政府各有關(guān)部門都是依靠稅收來行使各種管理職能并開展公共服務(wù)的，而作為納稅人的購房者在基本住房標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)理應(yīng)得到這些部門相關(guān)的無償服務(wù)。因此，在該標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，其購房價(jià)款中除必要的成本費(fèi)用與合理利潤外，也不該包含五花八門的各種稅費(fèi)。所謂合法，就是按我國憲法和土地管理法規(guī)定，國家的一切權(quán)力屬于人民，城市土地為國家所有，這就表明城市土地也是屬于人民的。據(jù)此，作為地方人民政府及其所屬各部門有責(zé)任和義務(wù)在適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，以免收住房用地稅費(fèi)及其他相關(guān)稅費(fèi)的方式，為每戶居民無償提供基本住房保障，而絕不應(yīng)憑借人民賦予的權(quán)力將本屬于民眾的利益變成其增加收入的“搖錢樹”。其理由就如同在一定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)免征個人所得稅并在一定條件下提高該稅起征點(diǎn)一樣，是顯而易見的。同時，此舉既能有力地促進(jìn)地方政府及各有關(guān)部門的廉政建設(shè)，又可明顯地加強(qiáng)民生的保障，將更多城市居民的安居樂業(yè)更好地落在實(shí)處，這也正是人民政府以符合廣大民眾根本利益作為一切工作著眼點(diǎn)和著力點(diǎn)的具體體現(xiàn)。

總而言之，在當(dāng)前城市普通商品住宅價(jià)格普遍過高，由此導(dǎo)致的各種弊端十分突出的情況下，若能在實(shí)行現(xiàn)有宏觀調(diào)控政策措施的同時，以制定居民基本住房標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，根據(jù)購房者有無住房及其是否達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)的具體情況對普通商品住宅售價(jià)實(shí)行差別化新政，必將使城市普通居民買房難的問題得到切實(shí)有效的解決，同時也將使有關(guān)各方應(yīng)得的收益得到切實(shí)的維護(hù)。這對我國加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，提升住房保障水平，促使房價(jià)合理回歸，確保房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，帶動整個國民經(jīng)濟(jì)提高發(fā)展質(zhì)量，更好地實(shí)現(xiàn)民生的改善與社會的和諧，定會起到積極的推進(jìn)作用。

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（金榜，1954年生，遼寧阜新人，南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院教授。研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。管永權(quán)，1972年生，江蘇連云港人，南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院副教授。研究方向：會計(jì)學(xué)）