適當鼓勵市場化的租賃性住房投資

今年以來，國務(wù)院和住房建設(shè)部多次強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。然而，當前我國經(jīng)濟下行壓力明顯，房地產(chǎn)市場陷入低谷，適當鼓勵以租賃為盈利手段的住房投資，對租賃性投資和投機性投資區(qū)別對待，既有助于穩(wěn)定經(jīng)濟增長預(yù)期，逐漸退出“限購”等短期行政調(diào)控手段，同時嚴厲打擊住房投機活動。

一、房地產(chǎn)具有消費品、投資品和投機品三重屬性

當前，多數(shù)人的觀點認為房地產(chǎn)具有消費品和投資或投機品的雙重屬性。然而，政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策中，應(yīng)對房地產(chǎn)的投資和投機屬性進行區(qū)分。嚴格來說，房地產(chǎn)具有消費品、投資品和投機品三重屬性，其中房地產(chǎn)的投資屬性和投機屬性具有根本性區(qū)別。

房地產(chǎn)的消費品屬性是居民購買住房以居住和使用為目的，滿足自身的住房需求，這其中既有低層次的基本住房需求即剛性需求，也有較高層次的改善性住房需求。

房地產(chǎn)的投資品屬性是投資者以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產(chǎn)的投資需求。

房地產(chǎn)的投機品屬性是以交易和賺取差價為途徑，而非以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產(chǎn)的投機需求。

長期來看，居民滿足自身的居住需求，既可以購買，也可以租賃。低收入者應(yīng)從政府獲得保障，租賃公租房或廉租房，中等收入者在不具有購買能力前提下，應(yīng)從商品房租賃市場滿足其住房需求。目前，剛性需求和適度的改善性需求是政府積極鼓勵和支持的，而投資需求和投機需求一并成為當前房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標。

二、房地產(chǎn)政策微調(diào)正當時

（一）經(jīng)濟下行壓力要求對房地產(chǎn)調(diào)控進行微調(diào)

今年一季度，我國經(jīng)濟增長率為8.1%，成為金融危機爆發(fā)以來的最低點，出口、投資的增速下滑是經(jīng)濟下行的主要原因。其中，房地產(chǎn)投資增速放緩是投資增幅下滑的重要原因。今年1—3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長23.5%，增速比1—2月份回落4.3個百分點，增幅創(chuàng)近年來的新低。雖然統(tǒng)計部門沒有嚴格區(qū)分由市場主導(dǎo)的商品房建設(shè)投資和以政府為主導(dǎo)的保障房建設(shè)投資，但土地一級市場和商品房開工情況表明，商品房投資下滑趨勢明顯。一季度，包括保障房在內(nèi)的住宅新開工面積同比下降了5.2%，土地交易面積也下降了3.9%。北京一季度土地交易市場全部以底價成交，這充分說明開發(fā)商對房地產(chǎn)市場前景的悲觀預(yù)期。

（二）房地產(chǎn)交易市場陷入低谷

1—3月，全國商品房銷售面積同比下降13.6%，銷售額下降14.6%。其中，住宅銷售面積下降15.5%，銷售額下降17.5%。東部、中部和西部地區(qū)商品房銷售額降幅分別為19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量價齊跌的現(xiàn)象比較普遍。與此同時，住宅二手市場交易量也都跌至低谷，居民購房的觀望情緒嚴重，中國人民銀行調(diào)查的今年一季度居民購房意愿跌至1999年以來最低谷。

（三）完善多層次的住房租賃市場

當前，房地產(chǎn)調(diào)控政策目標是抑制住房投資性需求，包括以租賃性投資需求，這嚴格限制了租賃市場商品房源的增加。與此同時，“十二五”期間我國將建設(shè)3600萬套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，這將大大增加地方財政的負擔。與此同時，保障性住房的投資、分配、運營和管理仍面臨著一系列值得研究和探討的問題，并可能成為腐敗和尋租的溫床。

與過去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年來加大保障性住房建設(shè)十分必要。但應(yīng)采取適當措施，對房地產(chǎn)發(fā)展進行長期規(guī)劃，建立和完善住房體系的雙軌制，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交給市場，其中包括住房租賃市場，積極鼓勵社會資本投資面向中等收入家庭的租賃性住房。

三、鼓勵租賃性住房投資將增加居民財產(chǎn)性收入

（一）扭轉(zhuǎn)中低收入家庭財產(chǎn)性損失的狀況

十七大報告提出，“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入。保護合法收入，調(diào)節(jié)過高收入，取締非法收入。逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴大趨勢”。然而，近年來我國大多數(shù)尤其是中等收入家庭財產(chǎn)性收入不但沒有增加，相反還出現(xiàn)全面的財產(chǎn)性損失。

近年來，我國股市持續(xù)低迷，投資者損失巨大。與此同時，上市公司分紅、股息低使得投資者難以堅持長期的價值投資理念。近年來通脹高位運行和銀行存款利率長期管制，使得居民存款實際利率長期為負，居民存款每年的凈損失高達6000億元，這顯然與中央“增加居民財產(chǎn)性收入”的長期目標不符。

（二）一些中等收入家庭有條件進行租賃性住房投資

擴大中等收入家庭比例，是我國社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的長期目標。中等收入家庭比例擴大，既有利于社會穩(wěn)定，也有利于擴大居民消費、縮小收入差距，實現(xiàn)共同富裕的長期目標。在股票市場低迷、存款利率管制的情況下，鼓勵居民尤其是中等收入家庭進行租賃性住房投資，無疑可拓寬居民儲蓄的投資渠道，同時使中等收入家庭獲得持續(xù)、穩(wěn)定和無風險的投資收益。

四、鼓勵租賃性住房投資的配套政策

鼓勵以租賃為目的的居民住房投資，面臨最大的挑戰(zhàn)是如何辨別投資者是以租賃為手段，還是以交易和賺取價差為手段，來實現(xiàn)其投資盈利的目標。這需要政府制定一系列配套政策。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策目標

決策部門應(yīng)在適當場合明確指出房地產(chǎn)調(diào)控長期目標是抑制投機性需求，而非租賃性投資需求，以此作為居民增加財產(chǎn)性收入的重要手段。在限購政策中的購房資格審查、購房貸款申請等方面不采取“一刀切”的政策，逐漸放寬租賃性住房投資的限制條件。政策微調(diào)后，及時跟蹤各地區(qū)政策效果，對于違反政策目標的地區(qū)堅決糾正問責，進行事后調(diào)節(jié)。

（二）以征收高額房地產(chǎn)交易稅打擊房地產(chǎn)投機

如果嚴格執(zhí)行住房購買者資格審查的“限購”政策，的確可以打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，但同時也抑制了居民的租賃性住房投資。這一政策是行政化的短期調(diào)控手段，與我國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的雙軌制目標不符。實際上，打擊房地產(chǎn)投機行為最為有效的工具是征收高額房地產(chǎn)交易稅，即投機者在賣出房屋階段征收高額暴利稅，這將徹底打擊投機行為。

（三）征收房屋空置稅和房產(chǎn)稅

房屋長期空置，是對全社會資源的巨大浪費。因此，決策部門應(yīng)考慮征收房屋空置稅，杜絕這種浪費行為。同時，加快推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，增加房屋的持有成本，使得原本空置的、無持有成本的房屋，不得不通過租賃來降低房產(chǎn)稅負擔。房屋是否空置的標準，可依據(jù)房屋的水表和電表流量來判斷。

（四）建立健全房地產(chǎn)租賃市場的管理

目前，住房租賃市場秩序混亂，房地產(chǎn)中介機構(gòu)幾乎完全壟斷了各類資源，違法行為普遍，各級政府應(yīng)對住房租賃市場嚴格監(jiān)管，加強執(zhí)法，扭轉(zhuǎn)這種失序狀態(tài)。同時，建立嚴格的住房租賃信息管理平臺，每套住房的每次租賃行為進行登記，執(zhí)法部門對于違規(guī)行為進行嚴厲處理。

（作者系中國國際經(jīng)濟交流中心副研究員）