政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新研究

張靜　潘網(wǎng)生　喬瑩

摘要： 物業(yè)管理服務(wù)是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。隨著政府后勤服務(wù)的改革，物業(yè)管理服務(wù)愈來(lái)愈被政府機(jī)構(gòu)所認(rèn)可；伴隨著政府采購(gòu)的深入，物業(yè)管理服務(wù)也被納入政府采購(gòu)之列。全面采購(gòu)“常規(guī)性公共服務(wù)”，根據(jù)需要區(qū)別采購(gòu)物業(yè)企業(yè)的特約性服務(wù)及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，有選擇性地采購(gòu)公眾性代辦性服務(wù)，對(duì)于政府資源配置市場(chǎng)化和提高政府財(cái)政資金使用效率具有深遠(yuǎn)的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞： 行政管理； 政府采購(gòu)； 物業(yè)管理服務(wù)； 財(cái)政支出

中圖分類(lèi)號(hào)： C916 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)： 1673-9973（2012）04-0047-06

政府采購(gòu)制度形成于18世紀(jì)西方自由資本主義國(guó)家，最早可以追溯到1761年美國(guó)《聯(lián)邦政府采購(gòu)法》，迄今已有200多年歷史。由于該制度以公開(kāi)招標(biāo)為原則，從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性，因此被稱(chēng)之為“陽(yáng)光下的交易”。目前，我國(guó)政府采購(gòu)制度也得到了廣泛推行，并初步建立了政府采購(gòu)管理機(jī)構(gòu)及執(zhí)行機(jī)構(gòu)。《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)采購(gòu)法）指出：“政府采購(gòu)，是指各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購(gòu)依法制定的集中采購(gòu)目錄以?xún)?nèi)的或者采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為?！睆谋砻嫔峡?，我國(guó)的政府采購(gòu)已經(jīng)是一個(gè)老生常談的問(wèn)題，但就實(shí)質(zhì)而言，在我國(guó)現(xiàn)有的政府采購(gòu)結(jié)構(gòu)比例中，貨物類(lèi)采購(gòu)的比重較大，服務(wù)類(lèi)采購(gòu)所占比例很小，僅為采購(gòu)總規(guī)模的5%～10%左右，采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)所占比例更小，特別是物業(yè)管理服務(wù)，則是一個(gè)新課題，也是一直以來(lái)困擾政府后勤管理實(shí)踐的一大難題，如何運(yùn)用財(cái)政資金購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)，它不僅關(guān)系到政府一定時(shí)期財(cái)政資金以及其他資源配置的合理性問(wèn)題，更關(guān)系到政府采購(gòu)的完善和可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，還涉及到政府在其行政實(shí)踐中對(duì)完善物業(yè)管理市場(chǎng)的引導(dǎo)，涉及到科學(xué)發(fā)展觀在國(guó)家權(quán)力部門(mén)的踐行。筆者僅就政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的路徑作以探討。

一、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的必要性

政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)，其本質(zhì)是行政后勤工作的社會(huì)化改革，核心是后勤服務(wù)保障工作的資源配置市場(chǎng)化，將原有的后勤服務(wù)保障存量資源與現(xiàn)有的市場(chǎng)資源對(duì)接。

（一）政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)具有歷史必然性

我國(guó)2003年9月1日起開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定義為：“物業(yè)管理指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！边@里的業(yè)主，即物業(yè)所有權(quán)人。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，20世紀(jì)60年代由英國(guó)引入我國(guó)香港，20世紀(jì)80年代進(jìn)入我國(guó)大陸并得到了迅速蔓延和發(fā)展，由于物業(yè)管理的種種優(yōu)勢(shì)之所在，如今在我國(guó)不僅住宅物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，寫(xiě)字樓物業(yè)、工場(chǎng)物業(yè)、休閑娛樂(lè)物業(yè)也都引入了物業(yè)管理，政府引入物業(yè)管理是歷史的必然。鑒于物業(yè)管理是一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中和業(yè)主或使用人的法律關(guān)系是一種購(gòu)買(mǎi)關(guān)系，因此，政府在引入物業(yè)管理服務(wù)時(shí)必然也要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)行為和物業(yè)公司之間確立合同法律關(guān)系。由于政府購(gòu)買(mǎi)行為應(yīng)采取政府采購(gòu)形式的特殊性，政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)也就成為必然。

（二）政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)符合《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》之規(guī)定

《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》不僅對(duì)政府采購(gòu)對(duì)象作了明確的規(guī)定，而且對(duì)各類(lèi)明細(xì)也進(jìn)行了列舉。貨物類(lèi)主要包括交通工具、辦公自動(dòng)化設(shè)備、一般設(shè)備、家具、物資、專(zhuān)用材料、專(zhuān)用設(shè)備；工程類(lèi)主要包括荒山綠化、修繕裝飾工程、系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)工程及單價(jià)在5萬(wàn)元以上的其他各類(lèi)工程；服務(wù)類(lèi)主要包括設(shè)備維修、建筑物維修、車(chē)輛保險(xiǎn)、加油、維修、會(huì)議、物業(yè)管理和單價(jià)2萬(wàn)元以上的其他勞務(wù)及服務(wù)。顯然，物業(yè)管理服務(wù)屬于政府采購(gòu)內(nèi)容之列。

（三）物業(yè)管理的“五類(lèi)服務(wù)七種管理”基本能滿(mǎn)足政府行政管理之需要

從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿(mǎn)足政府后勤服務(wù)之需要，其管理的手段與方法也足以能夠?yàn)檎峁┹^為滿(mǎn)意的服務(wù)?，F(xiàn)代物業(yè)管理理論將物業(yè)管理的內(nèi)容概括為“五類(lèi)服務(wù)七種管理”。

1. 常規(guī)公共性服務(wù)。這是法律賦予物業(yè)管理的職責(zé)，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經(jīng)常性的、絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)“公共契約”的形式相對(duì)固定下來(lái)，作為物業(yè)公司最基本的服務(wù)項(xiàng)目，以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳作為經(jīng)費(fèi)保證，所有的業(yè)主都要按照物業(yè)管理合同繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，任何人不得例外。其中主要包含七種管理。

（1）房屋建筑主體管理。這是為保持房屋的完好率、確保房屋使用功能而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。包括房屋基本情況的掌握，房屋裝修管理，房屋修繕及其管理。

（2）房屋設(shè)備設(shè)施管理。這是為保持房屋配套的各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的完好及其正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)。包括各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握，各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新管理。

（3）保潔衛(wèi)生管理。這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)。包括樓宇內(nèi)外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等。

（4）環(huán)境綠化管理。這是為美化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)。包括園林綠地的營(yíng)造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。

（5）治安管理。這是為維護(hù)物業(yè)正常和生活秩序有序而進(jìn)行的一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)性的管理與服務(wù)。包括樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒以及對(duì)各種突發(fā)事件的預(yù)防與處理，并可延伸為排除各種干擾，保證物業(yè)區(qū)域的安靜。

（6）消防管理。這也是為維護(hù)物業(yè)正常和生活秩序有序而進(jìn)行的一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)性的管理與服務(wù)。包括火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理。

（7）車(chē)輛道路管理。這是為維護(hù)物業(yè)正常和生活秩序有序而進(jìn)行的又一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)性的管理與服務(wù)工作。包括車(chē)輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。

2. 有償特約性服務(wù)。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿(mǎn)足一部分物業(yè)使用人的個(gè)別需要，受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，供需要該服務(wù)的使用人自行選擇。有償特約性服務(wù)實(shí)質(zhì)是一種委托代理服務(wù)，如會(huì)議接待、會(huì)議室布置、照顧老人病人，家庭保潔、家電維修等，原則上是只要業(yè)主需要的，就是物業(yè)公司應(yīng)提供的。服務(wù)收費(fèi)維持經(jīng)營(yíng)收支平衡；注重服務(wù)的可靠性和敏感性，講究有情服務(wù)，建立起業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間的信任。

3. 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。這是一種具有多種經(jīng)營(yíng)職能的服務(wù)方式。物業(yè)管理公司為了達(dá)到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的目的，根據(jù)客觀條件和實(shí)際需要，可統(tǒng)籌安排經(jīng)營(yíng)與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)相結(jié)合的、面向市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目。服務(wù)收費(fèi)以市場(chǎng)而定，具有營(yíng)利性特點(diǎn)。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)屬于物業(yè)企業(yè)之副業(yè)，從屬于常規(guī)公共性服務(wù)這一主業(yè)。它關(guān)系到業(yè)主和使用人的整體利益，可由物業(yè)服務(wù)公司有計(jì)劃地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療體育、文教娛樂(lè)等設(shè)施的配置，也可以接受所有權(quán)人委托代理其經(jīng)營(yíng)。其經(jīng)營(yíng)方式可以采取物業(yè)公司自營(yíng)，也可以采取聯(lián)營(yíng)或招標(biāo)出租委托他營(yíng)。經(jīng)營(yíng)性服務(wù)一方面可以為業(yè)主提供方便，同時(shí)由于常規(guī)性公共服務(wù)基本是保本服務(wù)，所以另一方面，經(jīng)營(yíng)性服務(wù)可以增強(qiáng)物業(yè)公司的“造血”功能，是公司現(xiàn)金流動(dòng)及利潤(rùn)的主要來(lái)源。其經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵在于發(fā)揮物業(yè)公司與業(yè)主天然的親密關(guān)系，通過(guò)靈活的服務(wù)和縱深化的經(jīng)營(yíng)策略建立起競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4. 無(wú)償便民性服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)中，為了溝通和融洽物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主及使用人之間的關(guān)系，提高社會(huì)效益和長(zhǎng)期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償性服務(wù)外，還應(yīng)提供無(wú)償性的便民服務(wù)，包括在值班室設(shè)置醫(yī)藥箱、針線包、地圖、代孤寡病殘老人購(gòu)物等。這些免費(fèi)服務(wù)對(duì)樹(shù)立物業(yè)公司的良好形象，增強(qiáng)公司信譽(yù)有著深遠(yuǎn)的積極影響。

5. 公眾性代辦服務(wù)。這是一種典型的委托代理服務(wù)，是物業(yè)公司受諸如自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司、有線電視公司、網(wǎng)絡(luò)公司等具有提供公眾服務(wù)性質(zhì)的一些公司委托，代理其收取水、電、氣等相關(guān)費(fèi)用。這一方面方便了業(yè)主及使用人，同時(shí)也給物業(yè)公司帶來(lái)了收入。物業(yè)公司的收入是委托人支付的代理費(fèi)，物業(yè)公司不得向業(yè)主及使用人收取任何額外費(fèi)用。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部制定的自2004年1月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》第十七條明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?/p>

二、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的路徑選擇

無(wú)論從現(xiàn)代物業(yè)管理理論還是現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐看，政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)皆勢(shì)在必行。結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)管理論及物業(yè)管理實(shí)踐特提出以下建議：

（一）全面購(gòu)進(jìn)“常規(guī)性公共服務(wù)”

全面購(gòu)進(jìn)物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)，其內(nèi)容主要包括：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備設(shè)施的管理；（3）保潔衛(wèi)生的管理；（4）環(huán)境綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車(chē)輛道路管理。這七種管理不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容，同時(shí)在政府購(gòu)進(jìn)服務(wù)后，可促使政府抓住契機(jī)，推進(jìn)機(jī)關(guān)后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)改革。

（二）根據(jù)需要區(qū)別購(gòu)買(mǎi)物業(yè)企業(yè)特約性服務(wù)及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)

物業(yè)企業(yè)的特約服務(wù)及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務(wù)項(xiàng)目，政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其提供的此類(lèi)服務(wù)，具體著重為以下幾個(gè)方面：

1. 會(huì)議服務(wù)。行政中心內(nèi)有各種會(huì)議室。會(huì)議室的管理可分為日常的保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)、安全使用（簡(jiǎn)稱(chēng)日常管理）和會(huì)議（開(kāi)會(huì)時(shí)的使用）管理兩部分。按照理論，物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設(shè)備實(shí)施和相關(guān)場(chǎng)地，會(huì)議室應(yīng)該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)范圍，由物業(yè)公司進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和管理。由于會(huì)議室的使用人是不同部門(mén)，不同部門(mén)及不同會(huì)議的要求具有一定的差異性，所以，常規(guī)性、例行性的一般服務(wù)很難滿(mǎn)足各種會(huì)議的要求，故可根據(jù)政府對(duì)每個(gè)會(huì)議室的功能及不同級(jí)別的會(huì)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，由使用的部門(mén)單位與物業(yè)公司協(xié)商服務(wù)級(jí)別和會(huì)務(wù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向物業(yè)公司支付服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司只收取服務(wù)費(fèi)，場(chǎng)地使用費(fèi)收入歸屬行政中心，兩項(xiàng)費(fèi)用可由物業(yè)公司統(tǒng)一管理并獨(dú)立分別核算。會(huì)議服務(wù)支出在各單位年初部門(mén)預(yù)算公用經(jīng)費(fèi)中列支。服務(wù)內(nèi)容包括會(huì)議室的茶水供應(yīng)、保潔、橫幅、擺放花草等勞務(wù)性服務(wù)。

2. 機(jī)關(guān)餐飲服務(wù)。行政中心的餐飲服務(wù)也會(huì)因享用人的不同而有所區(qū)別，大致可安排兩類(lèi)餐廳，即領(lǐng)導(dǎo)餐廳和職工食堂。

對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)餐廳，它既是領(lǐng)導(dǎo)用餐之地，也可以作為領(lǐng)導(dǎo)及會(huì)議接待宴請(qǐng)之地。對(duì)此類(lèi)服務(wù)，一種方法是可以由行政中心直接對(duì)外招聘，引進(jìn)星級(jí)酒店進(jìn)行管理和服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照不同規(guī)格要求提供，費(fèi)用按市場(chǎng)機(jī)制模式由相關(guān)單位與酒店結(jié)算，各單位經(jīng)費(fèi)來(lái)源包干納入財(cái)政預(yù)算。另一種辦法是直接交由物業(yè)公司代理，行政中心向物業(yè)公司提出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司自營(yíng)或引進(jìn)星級(jí)酒店并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管理，費(fèi)用結(jié)算與資金來(lái)源雷同于行政中心直接對(duì)外招聘。

對(duì)于職工食堂，采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，按一定的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和“保本微得”的原則，組織政府采購(gòu)，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

無(wú)論是領(lǐng)導(dǎo)餐廳還是職工食堂。其一次性灶具等設(shè)備的配置可以由政府相關(guān)部門(mén)提供，所有權(quán)歸屬提供部門(mén)，使用人每年向提供者交納一定的折舊費(fèi)（或稱(chēng)設(shè)備實(shí)施租賃費(fèi)）。養(yǎng)護(hù)的管理辦法，采取誰(shuí)使用、誰(shuí)保管，通過(guò)談判，按照自愿和公平合理原則，通過(guò)簽訂經(jīng)濟(jì)合同的形式確定具體的折舊年限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利義務(wù)等。餐飲服務(wù)工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門(mén)無(wú)雇傭關(guān)系，政府對(duì)此不再雇用工作人員，也不參與經(jīng)營(yíng)管理，徹底將餐飲服務(wù)推向市場(chǎng)，由企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

3. 康樂(lè)設(shè)施的管理與服務(wù)。康樂(lè)設(shè)施是滿(mǎn)足人們消除疲勞、恢復(fù)精力的場(chǎng)所。對(duì)此，可以采用設(shè)備設(shè)施由物業(yè)公司代管，政府相關(guān)部門(mén)以代理費(fèi)的形式支付物業(yè)公司費(fèi)用。而消費(fèi)采用會(huì)員制的形式，由政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)發(fā)放會(huì)員證，不同的人員會(huì)員證的等級(jí)不同，也可以為領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)專(zhuān)區(qū)。

4. 建立辦公用品超市。為減少辦公用品消耗，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)，降低行政成本，行政中心可以建立辦公用品超市。行政中心按布局合理原則有償提供場(chǎng)地，以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”為方針實(shí)施運(yùn)營(yíng)，按“保本微利，服務(wù)社會(huì)”的物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制經(jīng)營(yíng)管理，辦公用品超市既可以作為物業(yè)公司的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，也可以通過(guò)招投標(biāo)形式聘請(qǐng)市場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入。經(jīng)營(yíng)范圍以辦公用品為主，兼營(yíng)少許生活用品，但要避免該超市變成“用品直供提貨點(diǎn)”，辦公用品領(lǐng)用要有制度約束，由使用單位結(jié)算，以防造成浪費(fèi)；進(jìn)入超市的品牌應(yīng)經(jīng)過(guò)權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證，價(jià)格最低、質(zhì)量最好、品種選擇性大、供貨商信譽(yù)和售后服務(wù)好。進(jìn)貨商篩選由政府采購(gòu)中心按程序確定，具體運(yùn)作上由政府相關(guān)部門(mén)制定辦公用品清單，建立制式合同，對(duì)有關(guān)服務(wù)條款作明細(xì)約定，通過(guò)統(tǒng)一采購(gòu)確定供貨商，并在政府采購(gòu)網(wǎng)上公布商品價(jià)格清單，讓市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督。也可嘗試競(jìng)價(jià)機(jī)制，動(dòng)態(tài)管理，已招標(biāo)確定的供貨商應(yīng)對(duì)商品的價(jià)格隨市場(chǎng)變化調(diào)整單價(jià)，如有供貨商出價(jià)更低，該供貨商應(yīng)退出超市。

5. 利用政府資源進(jìn)行的營(yíng)利項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。如郵政、電信、銀行、醫(yī)療、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、電梯廣告、理發(fā)、干洗店、酒店、食堂、商店、文印打字服務(wù)等實(shí)行國(guó)有資產(chǎn)的有償使用，可采取分年度拍賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，由中標(biāo)公司運(yùn)營(yíng)，誰(shuí)使用誰(shuí)繳費(fèi)，拍賣(mài)的收益上繳財(cái)政，可專(zhuān)項(xiàng)用于后勤服務(wù)支出。此類(lèi)政府資源的運(yùn)營(yíng)操作，既可以由政府相關(guān)部門(mén)直接招標(biāo)，也可以委托物業(yè)公司代理運(yùn)營(yíng)。

（三）有選擇性地購(gòu)買(mǎi)公眾性代辦性服務(wù)

如前所述，物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容中有公眾性代辦服務(wù)，而就其物業(yè)管理實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)公司不僅提供公眾性代辦服務(wù)，凡是能夠給企業(yè)帶來(lái)收益且為業(yè)主和使用人需要的所有代辦性服務(wù)，物業(yè)公司都可提供。所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費(fèi)等，還可以接受行政中心委托，為機(jī)關(guān)代辦報(bào)刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費(fèi)服務(wù)。對(duì)政府機(jī)關(guān)各部門(mén)單位應(yīng)分擔(dān)的水電暖費(fèi)用，由物業(yè)公司按行管局有關(guān)要求進(jìn)行科學(xué)分?jǐn)偦虬磳?shí)際分戶(hù)計(jì)量，并經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)同意后，向行政中心內(nèi)單位收取，費(fèi)用結(jié)算通過(guò)國(guó)庫(kù)直接支付實(shí)現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關(guān)協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的代理費(fèi)。

三、政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的具體運(yùn)作方式

政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)所使用的是財(cái)政資金，其購(gòu)買(mǎi)行為應(yīng)列入政府采購(gòu)范疇。

（一）物業(yè)公司的選擇采取招投標(biāo)形式

政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，在一定意義上表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)公司的選擇。按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)公司的選擇上，政府采購(gòu)應(yīng)采取競(jìng)爭(zhēng)性招投標(biāo)方式。既可公開(kāi)招標(biāo)，即采用無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)方式，也可邀請(qǐng)招標(biāo)，即采用有限競(jìng)爭(zhēng)方式。但不管采取那種方式，原則上所選取的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該是具有一定資質(zhì)（應(yīng)為二級(jí)以上）且有優(yōu)良業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)。

（二）實(shí)行合同制管理物業(yè)公司及其服務(wù)

在對(duì)物業(yè)公司的管理上，對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)實(shí)行合同制管理。建立制式合同，應(yīng)將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等做出詳細(xì)的約定。建立評(píng)估機(jī)制，項(xiàng)目合作前有資質(zhì)審查，合作過(guò)程中有跟蹤了解，在合作完成后有績(jī)效評(píng)估?？?jī)效評(píng)估主要根據(jù)合同履行情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)。在資金支付上，結(jié)合合同完成情況和評(píng)估結(jié)果，實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付，評(píng)估驗(yàn)收結(jié)果作為財(cái)政撥付尾款的依據(jù)和今后項(xiàng)目招標(biāo)的重要參考，并建立合同信用檔案。

四、政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)費(fèi)預(yù)算

政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)，來(lái)源于財(cái)政一般性支出，其額度取決于服務(wù)的項(xiàng)目與內(nèi)容。在以上政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的對(duì)策建議中，不難看出，除物業(yè)企業(yè)提供的無(wú)償性便民服務(wù)外，其他服務(wù)政府都有可能購(gòu)買(mǎi)。歸納之，物業(yè)服務(wù)實(shí)際只有兩類(lèi)，一類(lèi)是常規(guī)性或者說(shuō)是帶有常規(guī)性性質(zhì)的，此類(lèi)服務(wù)我們完全可以用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的形式予以測(cè)算和支付；另一類(lèi)則屬于物業(yè)公司的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，由機(jī)關(guān)各部門(mén)享有并承擔(dān)費(fèi)用，屬于公用經(jīng)費(fèi)范疇，對(duì)此費(fèi)用，其經(jīng)費(fèi)來(lái)源于各部門(mén)經(jīng)費(fèi)。一般按照行政事業(yè)單位基本支出預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。在政府的一般性支出中，兩類(lèi)費(fèi)用應(yīng)分別預(yù)算。我們?cè)诖酥饕獙?duì)政府購(gòu)買(mǎi)常規(guī)性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用測(cè)算辦法予以闡述。

中華人民共和國(guó)建設(shè)部等制定的《物業(yè)管理收費(fèi)辦法》第九條明確指出：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”?！鞍芍剖侵赣蓸I(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式”?！俺杲鹬剖侵冈陬A(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式”。第十一條指出：“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)”?！皩?shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金”。

實(shí)踐中大多企業(yè)采用包干制。這樣物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基本公式就是：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)=物業(yè)服務(wù)成本+法定稅金+物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)

按照法律規(guī)定，常規(guī)性物業(yè)服務(wù)應(yīng)將費(fèi)用構(gòu)成的三部分分別測(cè)算，后加總求和。

（一）物業(yè)服務(wù)成本（或者物業(yè)服務(wù)支出）構(gòu)成及測(cè)算

1. 管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（x1）。該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)企業(yè)的人員費(fèi)用。包括：基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類(lèi)型和總收費(fèi)面積，先確定各級(jí)各類(lèi)管理、服務(wù)人員的編制數(shù)；然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每年該項(xiàng)費(fèi)用的金額。

7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（x7）。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的各類(lèi)固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類(lèi)固定資產(chǎn)包括交通工具（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)）（F1）；通訊設(shè)備（電話(huà)機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)）（F2）；辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等）（F3）；工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等）（F4）；其他設(shè)備（F5）。按實(shí)際擁有的上述各項(xiàng)固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用（F1）是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替業(yè)主交納的保險(xiǎn)費(fèi)用；公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（F2）是由于物業(yè)管理工作特殊性決定的一項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用。所謂公眾責(zé)任，是指致害人在公眾活動(dòng)場(chǎng)所的過(guò)錯(cuò)行為致使他人的人身或財(cái)產(chǎn)遭受損害，依法應(yīng)由致害人承擔(dān)的對(duì)受害人的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。公眾責(zé)任的構(gòu)成，以在法律上負(fù)有經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為前提，其法律依據(jù)是民法及各種有關(guān)的單行法規(guī)制度。因此，各種公共設(shè)施場(chǎng)所、工廠、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、商店、展覽館、動(dòng)物園、賓館、旅店、影劇院、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及工程建設(shè)工地等，均存在著公眾責(zé)任事故風(fēng)險(xiǎn)。這些場(chǎng)所的所有者、經(jīng)營(yíng)管理者等均需要通過(guò)投保公眾責(zé)任保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)嫁其責(zé)任。

（二）法定的稅費(fèi)的測(cè)算

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)性收入收取的法定稅費(fèi)，不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行繳納。

（三）物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的測(cè)算

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。利潤(rùn)率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定的比率計(jì)算。測(cè)算公式為：

物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)=（常規(guī)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)+法定稅費(fèi)）×R%（R為利潤(rùn)率）

在以上的三項(xiàng)費(fèi)用里，“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本”。

以上對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算，可以說(shuō)是比較精細(xì)和具體的，一般可以作為招投標(biāo)時(shí)確定“標(biāo)底”或物業(yè)企業(yè)投標(biāo)時(shí)核算成本之用。當(dāng)然它也是政府控制財(cái)政資金較為準(zhǔn)確的測(cè)算辦法，但較為復(fù)雜，需要根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求具體確定。比較簡(jiǎn)單的費(fèi)用測(cè)算也可以按照物業(yè)管理面積乘以法定每平米指導(dǎo)價(jià)格來(lái)確定。即：物業(yè)服務(wù)費(fèi)=總建筑面積×元/月·平米×12（西安市的標(biāo)準(zhǔn)分為543，即一級(jí)寫(xiě)字樓5元/平米，二級(jí)4元/平米，三級(jí)3元/平米。但已經(jīng)很難保本）。

政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)的推行，將有利于政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，把政府辦后勤轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，能有效地控制政府機(jī)構(gòu)的增加和人員的增長(zhǎng)，降低行政成本，提高政府效能，擺脫后勤事務(wù)拖累，集中精力做好各項(xiàng)服務(wù)。但由于政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)還不成熟，還需要政府在今后實(shí)際工作中進(jìn)行摸索，完善政府辦公樓物業(yè)管理費(fèi)參考定額，不斷培育、完善和規(guī)范政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)，進(jìn)一步樹(shù)立高效、開(kāi)放、透明的政府機(jī)關(guān)形象。

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[責(zé)任編輯、校對(duì)：楊栓保]