商品房買賣合同霸王條款的法律規(guī)制

王從利

摘 要：由于房地產(chǎn)市場的不完全競爭性，房地產(chǎn)商處于壟斷強勢地位，房地產(chǎn)市場信息的不對稱，商品房銷售合同中的霸王條款普遍存在，嚴(yán)重損害購房者的利益。于是對該類合

同中的霸王條款進行法律規(guī)制就顯得尤為重要。本文重點對商品房買賣合同監(jiān)管制度進行闡述，以求完善房地產(chǎn)買賣市場。

關(guān)鍵詞：霸王條款、法律規(guī)制、合同監(jiān)管制度

一、商品房買賣合同監(jiān)管制度的必要性

房地產(chǎn)市場的不完全競爭性決定了我們不能放任其自由發(fā)展，國家立法機關(guān)、行政機關(guān)應(yīng)通過制定相關(guān)法律法規(guī)對處于優(yōu)勢地方的房地產(chǎn)商的行為加以規(guī)制，即進行法律規(guī)制

，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和合理化并保護購房者的合法權(quán)益。所謂法律規(guī)制，簡言之，即通過法律手段對格式合同制定者和提供者的行為進行規(guī)范和制約，以避免霸王條款

的涉入。［1］其中行政規(guī)制發(fā)揮日益顯著的作用。其中商品房銷售合同備案制度是行政規(guī)制的主要手段。

建立商品房買賣合同備案制度相對于其他制度而言具有事先預(yù)防性、主動性和經(jīng)濟性的優(yōu)點。［2］工商行政部門通過商品房買賣合同進行備案登記對合同內(nèi)容進行審核和監(jiān)

督，防范于未然有效的防止霸王條款的涉入，從而達到規(guī)范房地產(chǎn)市場的目的。目前各省行政機關(guān)歸納總結(jié)商品房買賣合同中霸王條款的具體表現(xiàn)形式并對外公布，讓社會公眾提

高自身法律知識，增強自身維權(quán)意識和防范意識。但是此種方法涉及面小，購房者在購房關(guān)系中處于劣勢地位如果真的發(fā)現(xiàn)有上述霸王條款的存在有時候為了解決住房問題的迫切

需要不得以只能簽訂。就算以后發(fā)現(xiàn)該霸王條款及其不公平嚴(yán)重損害自身利益，也只能通過訴訟方式加以解決，而通過起訴的司法方式具有事后性、被動性和低效率性，因此合同

監(jiān)管機關(guān)對商品房買賣合同進行事前備案監(jiān)督是十分必要的。

二、商品房買賣合同監(jiān)管制度的法律規(guī)定

我國目前對商品房買賣合同等合同違法行為的監(jiān)管主要依據(jù)是國家工商行政管理總局于2010年11月13日開始實施《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》(以下簡稱《辦法》)。該《辦

法》是由國家工商行政管理總局制定通過并頒布實施的，其性質(zhì)屬于行政部門規(guī)章，也就是目前我國對合同備案制度還沒有由國家立法機關(guān)即全國人大及其常委會通過立法制定法

律加以規(guī)定。

在2008年之前，工商行政管理部門對合同違法行為的監(jiān)管，主要依據(jù)《關(guān)于查處利用合同進行的違法行為的暫行規(guī)定》。2008年，由于《投機倒把行政處罰暫行條例》的廢止

，《關(guān)于查處利用合同進行的違法行為的暫行規(guī)定》也被廢止，因而形成了工商行政管理部門對合同違法行為的監(jiān)督處理既無法律、法規(guī)的規(guī)范，也無規(guī)章進行規(guī)范的狀況于是國

家工商行政管理總局制定通過了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》并于2010年11月13日開始實施。

根據(jù)《合同法》的立法結(jié)構(gòu)，合同監(jiān)管已不再是《合同法》體系的組成部分，在國家尚未制定合同監(jiān)管法律、法規(guī)的情況下，及時制定合同監(jiān)管地方性法規(guī)，明確監(jiān)管方式

極有必要。否則，不足以防范和遏制利用合同危害國家利益、社會公共利益和擾亂市場經(jīng)濟秩序的違法行為。因此省在《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》頒布實施之前就根據(jù)各省經(jīng)

濟發(fā)展需要以及在合同經(jīng)濟中出現(xiàn)的相關(guān)問題制定了合同監(jiān)管條例。如安徽省和湖北省早在04年就分別頒布實施了《安徽省合同監(jiān)管條例》《湖北省合同監(jiān)管條例》，也有的省是

在國家工商行政管理總局頒布實施《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》后為具體實施該《辦法》中的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合自身發(fā)展需要頒布實施合同監(jiān)管條例，如《四川省合同監(jiān)管條例》

《貴州省合同監(jiān)管條例》。上述各省的條例是由各省人大常委會制定通過的，其性質(zhì)上屬于地方性法規(guī)，同時合同監(jiān)管條例強調(diào)的是工商行政部門在合同制定旅行中的作用，即具

有行政法規(guī)的色彩。

三、商品房買賣合同監(jiān)管制度中的不足之處

就由工商行政管理總局制定實施的《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》而言，沒有關(guān)于合同備案制度的具體規(guī)定，就其中第四條、第五條規(guī)定工商行政管理機關(guān)在其職權(quán)范圍內(nèi)，

依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，負責(zé)監(jiān)督處理合同違法行為。此規(guī)定較為籠統(tǒng)，不具有可行性。地方各省的合同監(jiān)管條例中關(guān)于合同備案制度的規(guī)定相對而言較為詳細，如《

四川省合同監(jiān)管條例》第二十一條規(guī)定房屋買賣合同文本含有格式條款的，格式條款提供方應(yīng)當(dāng)在首次使用30日前報所在地縣級以上工商行政管理部門備案。同時第四十五條規(guī)定

了違反備案規(guī)定的處罰措施，即處以1萬元以上5萬元以下的罰款。這是地方合同監(jiān)管條例中關(guān)于格式合同事前備案制度的具體規(guī)定，雖較于《辦法》中的備案制度規(guī)定更為詳細和

具體，但是不難發(fā)現(xiàn)這種備案制度更多依賴企業(yè)的自主性而監(jiān)管部門多為被動等待房地產(chǎn)商自行備案，關(guān)于未備案的處罰也規(guī)定過低，對于財大氣粗的房地產(chǎn)商而言不具有威懾力

。

在我國現(xiàn)行合同法框架內(nèi)，在可預(yù)期的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)營者在合同中訂入“霸王條款”的收益總會大于成本。［3］也就是說，制定法律的目的一定程度上是為了對行為人

的行為進行事前預(yù)防，因此只有在一定程度上加大對預(yù)期行為的懲罰力度，加大其違法成本才能從根本來對行為人的行為產(chǎn)生威懾力。就商品房買賣合同而言，則在制定相關(guān)法律

法規(guī)時要讓房地產(chǎn)商在寫入霸王條款之前，明確地知道其這樣做的后果只能是他預(yù)期收益將會等于或小于成本。具體而言，就是要在合同法中增加對“霸王條款”的禁止性規(guī)定，

加大對霸王條款的懲罰力度，并使這種處罰足以抑制行為人的這種行為的沖動，從而達到其制定格式合同時能夠自覺地剔出損害行為相對人利益的條款。從而才能從根本意義上對

商品房市場進行規(guī)范。

因此地方工商機關(guān)應(yīng)對涉及商品房銷售的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的合同進行主動檢查和抽查，加大對為應(yīng)進行合同備案而未進行備案的企業(yè)的處罰力度，真正的做到防范于未然。同

時合同監(jiān)管條例中應(yīng)增加關(guān)于合同備案審查過程中對于發(fā)現(xiàn)有霸王條款的處罰規(guī)定，同時，為防止房地產(chǎn)商在真正履行中變更使用另外的合同，合同監(jiān)管機關(guān)應(yīng)對該類企業(yè)的合同

進行定期檢查。(作者單位：西南民族大學(xué)法學(xué)院)

參考文獻

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