對(duì)瀏陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的調(diào)查分析

陸文賢 成鐵武

2011年以來，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控深入推進(jìn)，特別是一二線城市實(shí)行限購、限貸、限價(jià)等重磅政策，樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑，樓市價(jià)格在各種綜合作用下也終于有所撼動(dòng)，到今年1月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的有22個(gè)。瀏陽作為靠近省會(huì)城市的縣級(jí)市，其房地產(chǎn)發(fā)展情況到底如何？帶著這個(gè)問題，我們對(duì)轄內(nèi)7家銀行、住房保障局、國(guó)土局、住房公積金管理中心等單位和14家房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了實(shí)地或問卷調(diào)查。調(diào)查反映，2011年瀏陽市房地產(chǎn)投資、銷售、均價(jià)等繼續(xù)上漲，但漲速明顯回落，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)縣城影響相對(duì)滯后。

一、瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融發(fā)展基本情況

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)存量商品房積壓暫時(shí)不大。2011年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26.41億元，比去年同期增長(zhǎng)65.79%；房地產(chǎn)直接產(chǎn)生地方稅收4.25億元，比去年同期增長(zhǎng)9.41%，占全市地稅總收入的34.87%。全市房地產(chǎn)在建項(xiàng)目45個(gè)，在建房屋施工面積225.10萬m2，比去年同期增長(zhǎng)38.31%，房屋竣工面積67.18萬m2，比去年同期增長(zhǎng)79.96%。全年經(jīng)審批共準(zhǔn)許預(yù)售商品房屋面積134.50萬m2，比去年同期增長(zhǎng)101.41%，加上歷年累積36.11萬m2，全年商品房市場(chǎng)投放量為170.61萬m2，減去全年商品房銷售面積98.06萬m2，市場(chǎng)存量商品房面積72.55萬m2，其中期房面積60.30萬m2，現(xiàn)房面積12.25萬m2（其中住宅11.21萬m2，占91.51%），一年以上現(xiàn)房空置1.20萬m2。據(jù)公開資料，全國(guó)商品房積壓量為2年的銷售量，而瀏陽只有9個(gè)月銷售量，總體來說目前瀏陽存量房積壓量不是很大。

2、商品房新開工面積和成交量同比回落，市場(chǎng)觀望氣氛較濃。從“瀏陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)查表”分析，2011年第四季度商品房出現(xiàn)滯銷后，房地產(chǎn)新開工面積、商品房銷售面積和住宅銷售套數(shù)比2010年第四季度增速分別回落50.22、36.98、30.93個(gè)百分點(diǎn)。從2011年季度增長(zhǎng)情況看，第三季度比第二季度、第四季度比第三季度房地產(chǎn)新開工面積分別回落47.66和56.04個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積分別回落44.59和16.44個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售套數(shù)分別回落48和15.46個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，受房地產(chǎn)調(diào)控綜合影響，瀏陽市房地產(chǎn)開工和銷售增速逐季回落，特別是從去年11月開始，樓市銷售量下滑嚴(yán)重。

3、商品住宅銷售均價(jià)持續(xù)上漲，但四季度同比漲速下降。從“瀏陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)查表”得知，2010年至2012年瀏陽市住宅銷售均價(jià)持續(xù)上漲，特別是2011年第一季度上漲了16.62%，這主要是受恒大推出精裝修房拉高房?jī)r(jià)影響。但是受銷售不好的影響，2011年第四季度增速比2010年第四季度下降了4.53個(gè)百分點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融

1、房地產(chǎn)貸款持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，受調(diào)控因素影響相對(duì)滯后。瀏陽屬四線城市，靠近省城長(zhǎng)沙，基本經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排全國(guó)第64位，區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較好，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，同時(shí)也沒限購、限價(jià)政策，商品房購買力比較旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)城購房面積占銷售總面積的50.96%，外來人員購房占13.57%，而城區(qū)人員購房占35.47%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)，說明瀏陽剛需購房和外來人員購房日益增多。瀏陽良好的市場(chǎng)前景吸引了碧桂園、恒大、榮盛置業(yè)等全國(guó)品牌開發(fā)商和江浙等外來開發(fā)商，各銀行上級(jí)行對(duì)瀏陽房產(chǎn)信貸也比較傾斜。調(diào)查顯示，轄內(nèi)工、農(nóng)、中、建四大行對(duì)13個(gè)樓盤發(fā)放了開發(fā)貸款，有6家銀行和住房公積金中心對(duì)90%的樓盤發(fā)放了個(gè)人按揭貸款。12月底，銀行房地產(chǎn)貸款余額28.03億元，占轄內(nèi)銀行全部貸款的15.87%，同比增長(zhǎng)41.04%，高出全部貸款增速14.57個(gè)百分點(diǎn)。從2011年房地產(chǎn)貸款走勢(shì)圖看，全年貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)瀏陽影響不大，與一、二線城市比較影響相對(duì)滯后。由于貸款發(fā)放有一個(gè)時(shí)間過程，受大勢(shì)影響，瀏陽從去年11月開始房市出現(xiàn)滯銷，房地產(chǎn)貸款下滑要到今年上半年才會(huì)體現(xiàn)出來。

2、房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，對(duì)剛需購房存在政策執(zhí)行偏差。去年以來，國(guó)家對(duì)住房按揭貸款總體政策是“保一、限二、停三”，即差別化信貸政策。但從調(diào)查情況看，除工行和中行執(zhí)行首套房3成按揭、基準(zhǔn)利率，二套房6成按揭、1.1倍利率外，其他銀行對(duì)首套房執(zhí)行了1.1倍利率，個(gè)別銀行達(dá)到了1.3倍。對(duì)二套房首付比率大部分銀行執(zhí)行了6成首付，但也有個(gè)別銀行執(zhí)行了4成或5成首付。同時(shí)，在去年下半年資金和規(guī)模比較緊張時(shí)候，購房戶排隊(duì)等貸款的問題也比較突出。

二、對(duì)2012年瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融走勢(shì)的分析預(yù)測(cè)

（一）市場(chǎng)觀望情緒濃厚，樓市冰點(diǎn)將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。受全國(guó)大勢(shì)影響，瀏陽樓市從去年11月開始出現(xiàn)滯銷。部分樓盤采取了降價(jià)營(yíng)銷的辦法，但在買漲不買跌的心理影響下，銷售情況仍不理想，等待觀望情緒十分濃厚。如瀏陽某品牌開發(fā)商樓盤今年2月只銷售了9套房子，比去年月平均銷售量下降了77.5%。據(jù)對(duì)14個(gè)開發(fā)商的問卷調(diào)查，在回答“貴企業(yè)在去年下半年以來銷售的樓盤中，第二次（含）以上購房的消費(fèi)者所占比重較前兩年有什么變化”時(shí)，選擇有所下降或明顯下降的為11，占78.57%，選擇基本不變的為2，選擇小幅上升為1，明顯上升的為0。今年1至2月，少數(shù)地方政府出臺(tái)了一些救市政策，但均被住建部一一叫停，并且強(qiáng)調(diào)露頭就打，決不允許地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上唱反調(diào)，同時(shí)要建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。樓市調(diào)控和銷售低迷將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

（二）開發(fā)商融資困難，個(gè)別可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。2011年瀏陽共有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目45個(gè)，其中有13個(gè)樓盤申請(qǐng)到了開發(fā)貸款，占28.89%。這意識(shí)著另外30多個(gè)樓盤是靠自籌資金解決項(xiàng)目前期投入的，一旦房子長(zhǎng)時(shí)間實(shí)現(xiàn)不了銷售，銀行按揭貸款不到位，少數(shù)實(shí)力較弱的開發(fā)商就有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。從調(diào)查情況看，在瀏陽未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商向社會(huì)大規(guī)模拆借資金的問題。但是，在朋友或熟人圈子內(nèi)借入資金解決臨時(shí)性資金周轉(zhuǎn)需要?jiǎng)t比較普遍。據(jù)銀行信貸科長(zhǎng)反映，經(jīng)常有熟人打電話詢問某某樓盤的貸款是不是放下來了，很有可能是擔(dān)心自己借給開發(fā)商的資金是不是有著落。如果商品房銷售長(zhǎng)時(shí)間低迷，房地產(chǎn)領(lǐng)域民間借貸風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)爆發(fā)。

（三）房產(chǎn)開發(fā)成本剛性上漲，市場(chǎng)降價(jià)空間不大。從對(duì)14個(gè)開發(fā)商的問卷調(diào)查來看，在回答“去年下半年以來房地產(chǎn)開發(fā)成本明顯上升，主要表現(xiàn)在哪些方面”時(shí)，有6個(gè)選擇土地成本，12個(gè)選擇建材、人工、水電線路等建安成本，10個(gè)選擇資金成本。業(yè)內(nèi)人士為我們算了一筆賬，以瀏陽城區(qū)為例，商住用地一般是120萬元一畝，按通常容積率1.8計(jì)算，樓面地價(jià)為1000元/㎡，加上建安費(fèi)用1200元/㎡，報(bào)建費(fèi)用500元/㎡，財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他200元/㎡，其成本價(jià)就達(dá)到了2900元/㎡。去年12月瀏陽商品房均價(jià)為3261元/㎡，實(shí)際降價(jià)空間很小。據(jù)對(duì)14個(gè)開發(fā)商調(diào)查，在回答“貴企業(yè)對(duì)本地后階段房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷”時(shí)，認(rèn)為持續(xù)上漲的為0，認(rèn)為漲幅趨緩和保持平穩(wěn)的為9，占64.29%，認(rèn)為有所下降的為5，占35.71%，認(rèn)為明顯下降的為0。

三、政策建議

（一）落實(shí)好差別化住房信貸政策，確保剛需需求。銀行要站在關(guān)注民生和確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的高度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家差別化住房信貸政策，對(duì)首套房貸款，尤其是購買中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的貸款人，政府及相關(guān)部門要采取引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)降低首付款比例和利率下限、規(guī)范銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)行為等多項(xiàng)措施，督促銀行機(jī)構(gòu)改善首套房信貸服務(wù)；對(duì)購買第二套房的，如確實(shí)是因?yàn)槭滋追棵娣e比較小、屬于改善型購房的也要予以支持；對(duì)第二套以上投資、投機(jī)性購房需求，要運(yùn)用首付款比例和利率工具進(jìn)行抑制。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的跟蹤監(jiān)測(cè)，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。樓市調(diào)控的目的就是打壓資產(chǎn)價(jià)格泡沫，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在此過程中，部分實(shí)力較弱的開發(fā)商可能會(huì)經(jīng)不起折騰，引發(fā)種種問題。今年以來，媒體報(bào)道了多起開發(fā)商資金鏈斷裂、老板“跑路”的問題。從瀏陽來看，盡管目前沒有出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”的問題，但是為了爭(zhēng)取主動(dòng)和提早化解風(fēng)險(xiǎn)，建議由市政府牽頭，住房保障局、人民銀行、財(cái)政局等相關(guān)部門一起組成聯(lián)合檢查組，對(duì)轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一次全面檢查，并建立周報(bào)和月報(bào)制度，及時(shí)掌握項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)和銷售情況。一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，及時(shí)介入進(jìn)行處置，做到防范未然。

（三）科學(xué)引導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)做大做強(qiáng)。目前，不管是從國(guó)家宏觀層面還是從市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面看，轉(zhuǎn)型提質(zhì)和升級(jí)換代都已成為不可逆轉(zhuǎn)的大潮流和大趨勢(shì)。因此，政府及相關(guān)部門須下足功夫，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和政策引導(dǎo)。一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)外包裝和宣傳，切實(shí)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，引進(jìn)一批國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)開發(fā)商到瀏陽發(fā)展；另一方面，著力扶持部分本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)做大做強(qiáng)，提升品質(zhì)、樹立品牌，并通過自然淘汰法則，讓部分缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和基礎(chǔ)的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)，促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)更好、更快地轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（四）繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，滿足低收入群體住房需求。近年來，瀏陽市保障性住房建設(shè)取得了重要進(jìn)展，階梯式住房保障體系的雛形已經(jīng)初步建立，“十一五”期末城區(qū)最低收入住房困難家庭已基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保?！笆濉睍r(shí)期，要再次對(duì)全市進(jìn)行調(diào)查摸底，盡快編制《瀏陽市“十二五”住房保障規(guī)劃》，科學(xué)指導(dǎo)保障性安居工作有序開展。同時(shí)要按照《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)的意見》（湘政發(fā)[2011]11號(hào)）的要求，市政府要將不低于5%的土地出讓收入總價(jià)款用作保障性安居工程建設(shè)，增加財(cái)政投入，引導(dǎo)銀行信貸資金參與，以保證保障性住房建設(shè)資金來源。