物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)及運(yùn)行機(jī)制

余莉萍

物業(yè)管理是伴隨著人們生活質(zhì)量的提高而產(chǎn)生的行業(yè)，現(xiàn)在社會(huì)的各個(gè)方面管理趨向于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一負(fù)責(zé)。居民除了在意物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，還在意收費(fèi)情況。因此物業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制必須完善，做到最好，才能在競(jìng)爭(zhēng)的大潮中抓住機(jī)遇得到發(fā)展。

一、財(cái)務(wù)管理的必要

財(cái)務(wù)管理的責(zé)任就是運(yùn)用資本和籌集資本，是物業(yè)公司達(dá)到目標(biāo)的關(guān)鍵。在進(jìn)行管理的過(guò)程中需要盡量降低企業(yè)的花費(fèi)資本，并提高效果，這樣才符合社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的需要。

1.物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

（1）準(zhǔn)確的計(jì)算商業(yè)大樓公共設(shè)施的用電花費(fèi)，比如電梯耗電、大廳空調(diào)和電燈用電。因?yàn)檫@些地方的用電量非常大，所以必須認(rèn)真對(duì)待。

（2）各個(gè)系統(tǒng)的維護(hù)花銷，比如對(duì)一些陳舊設(shè)備的更新，對(duì)消防設(shè)施的定期安檢。

（3）大樓周圍環(huán)境的清潔費(fèi)用，周圍花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)，美化性設(shè)施。

（4）物業(yè)的收費(fèi)有兩種方式，一種是按比例抽取總費(fèi)用的一部分，另一種是按固定的金額付給物業(yè)。這兩種方式是普遍被采用的，各有利弊，比例方式不用花費(fèi)一些冤枉錢，固定方式可以提高物業(yè)的辦事效率，降低時(shí)間。

（5）處罰也是物業(yè)可以做出的規(guī)定，并且業(yè)主必須遵守，這是受法律保護(hù)的。比如對(duì)破壞公共措施的行為進(jìn)行規(guī)定，隨意擺放車輛的處罰，不遵守秩序處罰。

2.財(cái)務(wù)管理的必要

商品的生產(chǎn)、消費(fèi)和流通中，商品的價(jià)值規(guī)律是必須考慮的因素，價(jià)值規(guī)律的熟練掌握有利于提升企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的競(jìng)爭(zhēng)力。商品的勞動(dòng)時(shí)間決定價(jià)值，物業(yè)的收費(fèi)也必須遵守這種規(guī)律，表現(xiàn)為物業(yè)向業(yè)主所收取的費(fèi)用按照社會(huì)勞動(dòng)時(shí)間的花費(fèi)來(lái)確定，不能按照自己的時(shí)間花費(fèi)來(lái)確定。為了適應(yīng)社會(huì)，物業(yè)需要進(jìn)行精心的核算，找出公司在日常的管理、維護(hù)和服務(wù)過(guò)程中最省錢省力的方案，使得公司獲得更高的利潤(rùn)。

二、管理特點(diǎn)

1.強(qiáng)融合力

物業(yè)的財(cái)務(wù)管理是企業(yè)進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)的重要標(biāo)準(zhǔn)，它涵蓋企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程、物質(zhì)條件和最終結(jié)果，這表明了財(cái)務(wù)管理具有融合性。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，它不僅需要?jiǎng)趧?dòng)力的配合而且需要高素質(zhì)管理人才的全程運(yùn)營(yíng)管理。

2.適應(yīng)力強(qiáng)

物業(yè)管理針對(duì)的是市場(chǎng)，作為市場(chǎng)中的一部分，它離不開(kāi)資金，企業(yè)的各種活動(dòng)都必須依靠資金，它是在社會(huì)立足的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)管理涉及的就是資金，因此財(cái)務(wù)管理在日常生活中有著舉足輕重的作用，每一項(xiàng)活動(dòng)都涉及資金的流入與流出，因此它對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)影響頗大。財(cái)務(wù)管理要照顧每個(gè)項(xiàng)目和部門資金的運(yùn)用和分配，使得企業(yè)的資金關(guān)系協(xié)調(diào)。

3.敏銳的處理能力

在企業(yè)中，各項(xiàng)工作的進(jìn)行都可通過(guò)資金的出入來(lái)反映其進(jìn)展，企業(yè)管理者可以通過(guò)財(cái)務(wù)部門來(lái)決策一些事情，并且通過(guò)它可以及時(shí)地對(duì)事情做出處理，若企業(yè)出現(xiàn)某些不規(guī)律的問(wèn)題，外部市場(chǎng)的變化，都可以及時(shí)針對(duì)性的作出決策，使企業(yè)能夠更好的發(fā)展。

三、面臨的問(wèn)題

1.人力資源被忽視

傳統(tǒng)的管理側(cè)重有形的資產(chǎn)和資本的分配，忽視了知識(shí)分子的作用，但是現(xiàn)在很多的企業(yè)仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)思想的影響。如今的管理者仍然僅僅在意利益的分配，忽略企業(yè)中經(jīng)營(yíng)者和員工的關(guān)系。中國(guó)傳統(tǒng)以和為貴，在企業(yè)中，若和則生財(cái)，內(nèi)部斗爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)遭受影響，被社會(huì)所淘汰。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)就是力量，知識(shí)就是金錢，在某些企業(yè)當(dāng)中，技術(shù)人員才是企業(yè)得以發(fā)展的依靠，因此，企業(yè)若想獲得更大的利潤(rùn)，必須重視人力資本。

2.無(wú)形資產(chǎn)的管理意識(shí)淡薄

知識(shí)的時(shí)代，企業(yè)應(yīng)該向著一些無(wú)形生產(chǎn)力發(fā)展才能獲得更好的前景，當(dāng)代的無(wú)形資產(chǎn)包括人才、計(jì)算機(jī)軟件、專利、創(chuàng)新性產(chǎn)品。然而，現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)企業(yè)從思想上還不夠重視知識(shí)這種無(wú)形資產(chǎn)，不會(huì)利用它進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得發(fā)展。

3.不重視風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)

市場(chǎng)就是在賭博，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，與世界接軌之后，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)比以往更大。網(wǎng)絡(luò)傳播信息的速度是無(wú)與倫比的，各個(gè)企業(yè)根據(jù)最新的消息作出決策，跟不上速度的企業(yè)或者個(gè)人都會(huì)被無(wú)情的淘汰。企業(yè)需要密切關(guān)注外界的信息，并向財(cái)務(wù)報(bào)告，管理者根據(jù)財(cái)務(wù)的反應(yīng)做出正確的決定，對(duì)企業(yè)起到好的指導(dǎo)作用。

四、財(cái)務(wù)的運(yùn)行

財(cái)務(wù)部門在企業(yè)中有著重要作用，財(cái)務(wù)的管理需要嚴(yán)格的規(guī)范，只有制定規(guī)章制度才能使經(jīng)營(yíng)有章可循，使企業(yè)有秩序的運(yùn)行。

1.財(cái)務(wù)預(yù)算的運(yùn)行

物業(yè)管理針對(duì)的是房屋設(shè)備的服務(wù)，對(duì)其進(jìn)行綜合的管理，財(cái)務(wù)預(yù)算是財(cái)務(wù)部門必須進(jìn)行的重要工作，它需要進(jìn)行全方面的考慮，才能做出準(zhǔn)確的預(yù)算。預(yù)算是進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的核心，包括對(duì)預(yù)期的收入支出的估計(jì)、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和允許的空置率。這些預(yù)算的數(shù)字是管理的量化評(píng)估，充分利用數(shù)據(jù)報(bào)表進(jìn)行分析，綜合考慮外在環(huán)境和自身企業(yè)能力對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而做出年度財(cái)務(wù)的預(yù)測(cè)。

2.財(cái)務(wù)核算

物業(yè)管理和其他的商業(yè)性企業(yè)有著很大的區(qū)別，它的利潤(rùn)是可以預(yù)期的，不會(huì)增加。除了服務(wù)，就是收賬，只有催促業(yè)主繳費(fèi)才能保證企業(yè)的正常運(yùn)行，若出現(xiàn)收款障礙必須在短時(shí)間解決，使資金回籠，保證企業(yè)發(fā)展。

3.成本控制

成本和費(fèi)用是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須時(shí)刻關(guān)注的兩個(gè)方面，有了預(yù)算就必須有執(zhí)行。執(zhí)行時(shí)必須有控制，任何事情只有在管理者的控制中才不至于脫離掌控，導(dǎo)致無(wú)法掌控的局面，面臨問(wèn)題，才能臨危不懼從容面對(duì)，企業(yè)蒸蒸日上。目前，很多的企業(yè)設(shè)立了嚴(yán)格的成本控制模式，用來(lái)約束企業(yè)的行為，使管理順利進(jìn)行。

五、完善財(cái)務(wù)管理的措施

1.提高相關(guān)人員的素質(zhì)及組織架構(gòu)

總部設(shè)立規(guī)范的財(cái)務(wù)中心，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，實(shí)行報(bào)賬制，由總部統(tǒng)一對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算。子公司的財(cái)務(wù)人員由總部委派，對(duì)工作人員進(jìn)行監(jiān)控、人員的調(diào)動(dòng)、升遷、工資等統(tǒng)一由總部安排。這樣，財(cái)務(wù)形成一個(gè)規(guī)范的系統(tǒng)，進(jìn)行了嚴(yán)格的掌控。

2.對(duì)預(yù)算進(jìn)行全面管理

通過(guò)全面統(tǒng)一的管理，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)細(xì)化，落實(shí)到每個(gè)單位甚至是每個(gè)人的責(zé)任上，讓每個(gè)人都有任務(wù)，讓每個(gè)人都存在壓力認(rèn)真及時(shí)的完成自己的目標(biāo)。定期對(duì)完成任務(wù)的人員進(jìn)行考核，當(dāng)完成的情況與預(yù)算出現(xiàn)差距時(shí)，及時(shí)找出原因，并研究解決辦法及時(shí)更正，使考核與預(yù)期相符合，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量?？己藭r(shí)可以對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，用金錢為手段，激發(fā)員工的動(dòng)力，讓員工的工作和企業(yè)的目標(biāo)合理完成。

3.集中管理資金

資金是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，沒(méi)有資金就不能啟動(dòng)任何項(xiàng)目，可以說(shuō)資金是企業(yè)的動(dòng)力源。物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(diǎn)決定，內(nèi)部總會(huì)有大量的現(xiàn)金，因此需要對(duì)資金進(jìn)行良好的管理。一方面，需要確保對(duì)資金的來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)格的掌控，對(duì)于收費(fèi)的工作，應(yīng)該切實(shí)保證回收率，不能放過(guò)任何資金回籠機(jī)會(huì)，從點(diǎn)滴抓起，聚少成多，但是不能亂收費(fèi)；另一方面，在公司進(jìn)行劃撥資金時(shí)，根據(jù)各個(gè)單位的具體預(yù)算，同樣落實(shí)到每個(gè)部門，每個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)人，杜絕貪污。在銀行開(kāi)設(shè)相關(guān)賬戶，總公司對(duì)分公司撥款，分公司對(duì)總公司報(bào)賬均通過(guò)銀行，這樣可以進(jìn)行明確的資金流通的管理，達(dá)到了資金的有效控制，降低出錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在確保運(yùn)營(yíng)正常的情況下，利用回收的資金再進(jìn)行投資，盡量投資安全指數(shù)高，回報(bào)高的領(lǐng)域，達(dá)到收益最大。

4.加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)

采用財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)軟件，相信電腦操作在這方面會(huì)比人做的更好。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，各個(gè)分公司把自己的賬目錄進(jìn)數(shù)據(jù)庫(kù)，總部通過(guò)電腦收集賬目信息，集中管理，讓管理者隨時(shí)了解企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)情況，方便進(jìn)行更準(zhǔn)確的決策。同時(shí)還可以對(duì)分公司進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)督管理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終提高管理者的管理能力，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)在社會(huì)中處于不敗之地。

處于服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，最主要的任務(wù)是負(fù)責(zé)好自己的責(zé)任，切實(shí)為居民提供良好的居住環(huán)境或工作環(huán)境，讓人們生活無(wú)憂，更加方便，生活質(zhì)量得到提高。企業(yè)還應(yīng)做到加強(qiáng)自身建設(shè)，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督，財(cái)務(wù)部門及時(shí)向業(yè)主提供財(cái)務(wù)信息，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理放心。

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