房屋買賣合同糾紛適用情勢變更的思考——基于房產(chǎn)調(diào)控新政策的分析

王鳳麗

(華中師范大學(xué)政法學(xué)院,湖北武漢430079)

一、房產(chǎn)調(diào)控政策熱議:退房潮

《京華時報》報道,2010年4月12日,北京市的張先生與宋女士簽下房屋買賣合同,張先生購買宋女士一套房屋,總價款為555萬元,張先生計劃貸款200萬元。次日,張先生向宋女士支付15萬元定金。同年4月17日,國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。因其所購房屋正是新政規(guī)定的第三套房,張先生無法得到銀行貸款。為此,張先生起訴到北京市海淀區(qū)人民法院,請求解除合同,退還定金。8月,海淀區(qū)法院審理認(rèn)為,新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,是張先生在簽訂合同時無法預(yù)見的,如果要求張先生繼續(xù)履行合同,對其明顯不公平。一審判令雙方解除合同,宋女士返還張先生定金15萬元。針對該案備受爭議的房貸新政的認(rèn)定存在三種觀點:一種觀點認(rèn)為房貸新政屬可預(yù)見商業(yè)風(fēng)險;另一種觀點認(rèn)為新政符合情勢變更的情形;第三種觀點認(rèn)為是否適用應(yīng)視實際情況而定[1]。

上述爭議的產(chǎn)生具有特定的社會背景。針對房價上漲過快、房地產(chǎn)投機行為活躍的形勢,自2009年,政府開始大規(guī)模地調(diào)控房價,出臺了一系列行政、稅收、金融政策限制商品房買賣,調(diào)控房地產(chǎn)市場。在一系列房產(chǎn)政策中,尤以“提高貸款首付比例”、“限貸”、“限購”等措施為主要內(nèi)容,其要求也愈加嚴(yán)厲。俗話說“牽一發(fā)而動全身”。中央和地方房產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺,給房地產(chǎn)交易帶來了深遠(yuǎn)影響,對房屋買賣當(dāng)事人簽訂合同、履行義務(wù)引發(fā)了廣泛的社會反響力,使得經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的問題和合同履行困難都可能轉(zhuǎn)化為各類案件進入司法領(lǐng)域。全國也陸續(xù)出現(xiàn)了部分交易者以國家房地產(chǎn)宏觀政策變化為由,要求解除房屋買賣合同等訴訟, “退房潮”、“違約潮”頻頻出現(xiàn)。面對房產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的違約糾紛,買賣雙方都陷入進退兩難的地步,而合同履行長期處于不確定狀態(tài),既加大了合同雙方當(dāng)事人解決爭議的成本,也不利于整個社會交易秩序的恢復(fù)與穩(wěn)定。對于這類因宏觀調(diào)控政策的出臺造成當(dāng)事人履約困難的房地產(chǎn)糾紛,如何處理跨越調(diào)控政策公布前后的房屋買賣合同糾紛是一個值得探討的問題。我們能否用情勢變更原則來加以調(diào)整呢?如果不能適用情勢變更原則,在司法實踐中又該如何應(yīng)對呢?

二、房產(chǎn)調(diào)控政策的判定:歸屬何處?

實踐中,因房產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的房貸糾紛、房屋買賣合同糾紛增多,而各地法院對此類案件處理標(biāo)準(zhǔn)不一,存在同案不同判的現(xiàn)象。眾所周知,不同的法律依據(jù)導(dǎo)致不同的法律后果及社會影響。同案不同判會增加適用法律錯誤等情況發(fā)生的可能性,勢必影響司法的權(quán)威性和公正性。

對于此類案件所涉及的房產(chǎn)調(diào)控政策的認(rèn)定成為現(xiàn)階段備受爭議的焦點問題,理論界對此眾說紛紜。其中,不可抗力說、商業(yè)風(fēng)險說及情勢變更說呈三足鼎立之勢。通過對三種觀點的博弈分析,有助于更好地把握房產(chǎn)調(diào)控政策在房屋買賣合同糾紛中的適用性質(zhì),也為今后類似案件的處理提供可行性指引。

(一)國家房產(chǎn)調(diào)控政策之情勢變更說與不可抗力說

有學(xué)者認(rèn)為,“將樓市政策調(diào)整認(rèn)定為'不可抗力',判決解除合同,雙方彼此不承擔(dān)違約責(zé)任,更為妥當(dāng)”[2]。國家房產(chǎn)政策調(diào)整對于普通購房者來說屬于事先無法預(yù)見且不能避免的客觀事件,由此導(dǎo)致購房者無法繼續(xù)屬于合同的,屬于不可抗力,可以解除合同。

然令人困惑的是,我國《合同法》第117條規(guī)定: “本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見,不能避免并不能克服的客觀情況。”不能克服就是說沒有克服的可能性,即使當(dāng)事人采用替代方式仍然不達(dá)目的。況且不可抗力針對的是履行不能,其解決的是合同嗣后履行不能的問題。如果在合同履行中遇到不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀事件,但是并沒有導(dǎo)致當(dāng)事人不能按合同履行,此種事件不應(yīng)該視為合同履行中的不可抗力被援引[3]。以房貸政策為例,在房產(chǎn)政策出臺后,買房者僅僅是限于首付的提高以及貸款利率的提高所產(chǎn)生的履行困難即經(jīng)濟上的難以履行,買房者并不是沒有履行合同的可能性,仍可以通過其他方式履行合同,只是這樣會使買賣雙方的利益嚴(yán)重傾斜,改變了當(dāng)事人原本訂立合同時應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)范圍。此外,不可抗力一般適用于自然災(zāi)害、政府行為和社會異常事件。相比之下,經(jīng)濟形勢的變化援引情勢變更更為合理。

(二)國家房產(chǎn)調(diào)控政策之情勢變更說與商業(yè)風(fēng)險說

有關(guān)專家認(rèn)為,國家房產(chǎn)政策屬于商業(yè)風(fēng)險,當(dāng)事人不可據(jù)此解除合同?，F(xiàn)實中的商業(yè)風(fēng)險無處不在,如市場價格的波動、政治經(jīng)濟的變動等外部環(huán)境的影響,都能導(dǎo)致市場經(jīng)濟下的商業(yè)風(fēng)險。國家房產(chǎn)政策調(diào)控屬于正常的商業(yè)風(fēng)險范疇,并不直接導(dǎo)致合同目的不達(dá),當(dāng)事人不得以商業(yè)風(fēng)險為由要求解除合同并免責(zé)。

不可否認(rèn),商業(yè)風(fēng)險說在政策判定上有一定的合理性,但從房產(chǎn)調(diào)控的趨勢及維護房屋買賣合同的公平公正上講其不合時宜性彰顯無疑。在當(dāng)前國家加大宏觀調(diào)控力度的背景下,房屋買賣雙方有可能預(yù)見國家會采取一些政策調(diào)整,但出臺的時間及具體內(nèi)容均難以預(yù)料的,難以以正常的商業(yè)風(fēng)險來評判。房屋買賣應(yīng)該是屬于家庭的最大置業(yè)項目,購房者在訂立買賣合同時,在充分考慮自身經(jīng)濟能力的情況下,約定以貸款方式支付部分購房款。但合同訂立后,“新國十條”、“國五條”、“國八條”等具體政策的出臺,使得簽約時的客觀情況發(fā)生了根本性變化,購房者原定的貸款目的無法實現(xiàn),成為履行合同不可克服的障礙,與購房者當(dāng)時的預(yù)期大相徑庭。因此,房產(chǎn)調(diào)控政策不屬于正常的商業(yè)風(fēng)險,而符合情勢變更,適用情勢變更更為妥當(dāng)。

通過上述觀點的博弈分析,由此得出,國家房產(chǎn)調(diào)控政策有適用情勢變更的空間,其可作為解決房屋買賣合同糾紛的新路徑。

三、房產(chǎn)調(diào)控政策下房屋買賣糾紛的適用原則:情勢變更

(一)國家房產(chǎn)調(diào)控政策符合情勢變更的標(biāo)準(zhǔn)

合同成立后的環(huán)境一直處于動態(tài)的變化中,何種變化可以算做情勢變更成為一個難題。本文認(rèn)為,堅持客觀性標(biāo)準(zhǔn)與裁量性標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合的方法認(rèn)定房產(chǎn)調(diào)控政策更為合理。

從客觀性標(biāo)準(zhǔn)來看:一是國家房產(chǎn)調(diào)控政策屬于當(dāng)事人訂立合同后外界環(huán)境發(fā)生的變化,即合同訂立于政策出臺前。當(dāng)事人對情勢的變化無法防止、無法避免且引發(fā)的責(zé)任與購房者無關(guān)。二是政策出臺后合同尚未履行完畢。在房屋買賣合同訂立之后至履行完畢之前發(fā)生情勢變更,政策的變動成為當(dāng)事人履行合同不可克服的障礙,即動搖了當(dāng)事人訂立合同的基礎(chǔ)。此時,就存在情勢變更原則適用的空間,若履行期過后才出現(xiàn)情勢變更事由,則不能以情勢變更為由主張變更合同或解除合同。

從裁量性標(biāo)準(zhǔn)來看:一是國家房產(chǎn)調(diào)控政策造成購房者履約能力明顯降低或喪失履約能力,如果勉為其難的履行只會給一方當(dāng)事人造成巨大損失及利益的嚴(yán)重失衡。雖然購房人支付給售房人的價款沒有變化,但房產(chǎn)調(diào)控政策造成的支付方式及時間的變化,直接關(guān)系到當(dāng)事人的即時支付能力,與當(dāng)時購房貸款時的預(yù)期狀況相悖。如果仍然按照原來的合同履行給付房款的義務(wù),必然加重當(dāng)事人的給付負(fù)擔(dān),導(dǎo)致義務(wù)天秤的傾斜,會對當(dāng)事人一方顯失公平,還可能影響當(dāng)事人其他經(jīng)濟生活方面的質(zhì)量。二是國家房產(chǎn)調(diào)控政策是當(dāng)事人不能預(yù)見的。面對房地產(chǎn)市場的非正常發(fā)展態(tài)勢及國家可能的政府干預(yù),個別購房者或許會有些警惕或預(yù)測方向,但如果硬要將國家調(diào)控政策納入大多數(shù)普通購房者的可預(yù)測范圍,則是對購房者的苛刻要求,超出了他們的期待可能性。三是國家房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。單個人的影響力是有限的,其所作所為并不可能導(dǎo)致國家政策的出臺是由經(jīng)濟、社會和文化等多層因素引起。故具體合同關(guān)系中的當(dāng)事人不會導(dǎo)致對整個社會具有普通約束力的政策產(chǎn)生。

(二)適用情勢變更原則的特殊情形

誠然,情勢變更原則具有平衡雙方當(dāng)事人嚴(yán)重傾斜的利益關(guān)系的功能,但它畢竟是對合同效力的否定,所以面對房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻,房產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺,房屋買賣糾紛的錯綜復(fù)雜,應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析,堅決摒棄一刀切的做法,防止濫用現(xiàn)象的發(fā)生。

第一,在房產(chǎn)調(diào)控政策出臺后簽訂的房屋買賣合同,不能適用情勢變更原則。法律或政策從頒布實施那一刻便具有公信力,可推定所有社會公眾均已知悉。若房屋買賣合同簽訂于國家房產(chǎn)調(diào)控政策之后,表明購房者在訂立合同時已知悉國家對房產(chǎn)政策的調(diào)整,合同當(dāng)事人就不能以政策變動為由要求解除合同。因為此時國家政策對購房者履約能力的影響已經(jīng)不是購房者無法預(yù)知的了,其后果應(yīng)由購房者自行承擔(dān)。

第二,由于購房者遲延履約至政策出臺后而損及自身利益的,不能適用情勢變更原則。假如,根據(jù)合同約定,本來應(yīng)該在房產(chǎn)調(diào)控政策出臺前辦妥貸款手續(xù)的,由于當(dāng)事人原因未及時辦理或未及時履行配合辦理義務(wù)導(dǎo)致在國家房產(chǎn)調(diào)控政策頒布后仍未能辦妥。正是因為購房者自身的遲延履約過錯,導(dǎo)致本來可以履行的合同不能履行的,購房者不能請求適用情勢變更原則變更或解除合同并免責(zé)。

第三,合同風(fēng)險分配規(guī)則優(yōu)先,房屋買賣合同本身已經(jīng)包含了應(yīng)對所發(fā)生的意外情勢變更的調(diào)整條款,則不能適用情勢變更原則。不論合同簽訂后外部環(huán)境如何變化,合同條款均已明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及可能面臨的風(fēng)險,基于對合同效力的尊重和社會秩序的維持,購房者不得以情勢變更為由請求變更或解除合同。

四、糾紛解決適用情勢變更原則的司法路徑:審慎斟酌

由于房屋買賣合同簽訂后發(fā)生情勢變更的原因很復(fù)雜,而適用情勢變更原則的目的在于貫徹公平原則,消除因情勢變更造成的不公平結(jié)果,協(xié)調(diào)雙方利益沖突,維護社會的經(jīng)濟秩序。因此,在事實的認(rèn)定和程序的處理上有一定的難度,特別是在當(dāng)前正處于規(guī)范房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵時期。這也給司法機關(guān)如何判定房地產(chǎn)合同糾紛及如何設(shè)定具體的司法標(biāo)準(zhǔn)以保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行,保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展出了一道難題。

(一)援引情勢變更解除合同后的違約責(zé)任爭議

援引情勢變更解除合同后是否可以同時適用損害賠償金條款的問題在理論界存有爭議,我國只是將情勢變更的結(jié)果規(guī)定為可以變更或者解除合同,并未對合同解除后當(dāng)事人的損失彌補作出詳盡規(guī)定。在我國,合同解除與債務(wù)不履行的損害賠償可以并存,但因情勢變更而解除合同不構(gòu)成債務(wù)的不履行。在違約責(zé)任與免責(zé)之外,尚有因合同變更或解除而不構(gòu)成違約責(zé)任的情形,這一情形存在于違約責(zé)任與免責(zé)之前,情勢變更原則正是在此時發(fā)生作用。也就是說,只有當(dāng)事人不援引情勢變更時,才存在構(gòu)成違約責(zé)任的可能性。

據(jù)此,結(jié)合房產(chǎn)調(diào)控政策的大環(huán)境,購房者對房產(chǎn)新政的出臺屬無法預(yù)見之無過錯情形,不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然情勢變更制度設(shè)立之目的在于調(diào)整當(dāng)事人之間失衡的利益關(guān)系,實現(xiàn)合同實質(zhì)正義。所以,當(dāng)事人由于房產(chǎn)調(diào)控政策而導(dǎo)致合同被迫解除產(chǎn)生的經(jīng)濟損失,應(yīng)依據(jù)公平原則進行合理分配,而不是損害賠償。

(二)規(guī)范和限制法官的自由裁量權(quán)

情勢變更原則的意義在于通過司法權(quán)力的介入,強行改變合同已確定的條款或者撤銷合同,在合同雙方當(dāng)事人訂約意志之外,重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險[4]163。由此,法官被賦予了一定的自由裁量權(quán),為避免法官的自由裁量權(quán)造成對合同自由的干涉,建議司法機關(guān)不得主動援引情勢變更原則變更或解除合同,而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的請求,在公平原則基礎(chǔ)上結(jié)合案件實際情況進行判斷。總的說來,情勢變更原則主要針對經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策的巨大變化,與國家對經(jīng)濟生活干預(yù)有直接關(guān)系,如價格調(diào)整、經(jīng)濟危機、通貨膨脹,等等[4]30。但現(xiàn)實生活充滿不確定性,司法機關(guān)應(yīng)根據(jù)具體個案作出合理判斷,以避免法官的主觀任性,肆意擴大“情勢”的范圍。一般可以認(rèn)定為情勢變更的情形包括物價飛漲、合同基礎(chǔ)喪失、匯率大幅度變化、國家經(jīng)濟貿(mào)易政策變化等[4]162。

(三)房屋買賣合同糾紛中情勢變更原則的適用效果

若由于一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺,使得房屋買賣合同失去了賴以存在的基礎(chǔ),合同目的無法實現(xiàn)或難以實現(xiàn),如果繼續(xù)履行合同,必然在當(dāng)事人之間產(chǎn)生明顯的利益失衡或其他不公平狀態(tài)。人民法院適用情勢變更原則解決房屋買賣糾紛案件時,其結(jié)果不外乎為變更、終止或解除合同。但從經(jīng)濟效益角度考慮,其判決結(jié)果是截然不同的。若變更合同內(nèi)容以調(diào)整雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其最初訂約的經(jīng)濟目的能基本實現(xiàn),更有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展;若解除合同,則雙方的合理期待將徹底落空,還可能影響到其他經(jīng)濟活動。因此,人民法院適用情勢變更原則解決房屋買賣糾紛時應(yīng)兼顧經(jīng)濟效益,慎重決定變更、終止或解除合同。以五十嵐清為代表的日本學(xué)者提出了合同再交涉、調(diào)整或解消說。他們認(rèn)為,合同成立后,情勢變更時,首先在當(dāng)事人之間就合同調(diào)整進行商談(再交涉),根據(jù)情況,沒有商談余地,有時就會導(dǎo)致合同的解消[5]。結(jié)合上述學(xué)者觀點,情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛中適用的法律效果如下:

1.非訴訟效力。房屋買賣合同履約期間,發(fā)生情勢變更時,不利方當(dāng)事人有權(quán)要求對方就合同調(diào)整進行重新協(xié)商,即再交涉。如果再交涉達(dá)成合意,被調(diào)整的合同將重新約束當(dāng)事人。如果再交涉未達(dá)成合意,則有法院等進行強制調(diào)整,或變更合同,或解除合同。情勢變更后,當(dāng)事人自己權(quán)衡利弊作出的選擇更符合合同目的和經(jīng)濟目的,便于調(diào)整后合同的執(zhí)行。因此,重新協(xié)商(再交涉),不僅是不利方當(dāng)事人的權(quán)利,也是其提起訴訟前的義務(wù)。

2.訴訟效力。房屋買賣合同雙方當(dāng)事人在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的,均有權(quán)訴諸法院或仲裁機構(gòu)。法院或仲裁機構(gòu)如若查明確實存在情勢變更,則應(yīng)根據(jù)具體客觀情況作出變更合同或解除合同的裁定。

第一,變更部分合同內(nèi)容并繼續(xù)履行合同。發(fā)生情勢變更時,法官應(yīng)該優(yōu)先考慮在最大限度內(nèi)維持原有合同的效力,盡可能促使交易成功,而不是消滅交易。因為合同是雙方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果,我們應(yīng)該根據(jù)情勢變更后的實際情況,在保全合同主體的情形下對于顯失公平的部分進行調(diào)整,這樣可以避免購房者的以政策為借口掩飾自己不想履行合同的目的,抑制情勢變更原則的濫用,維護交易主體對房屋交易的合理期待。

第二,如果變更合同尚不足以調(diào)整雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系,可判決解除合同或終止履行。由于限購、禁購措施的出臺導(dǎo)致買賣合同無法履行的,受不利影響的一方可以請求解除合同,或者沿用第一次變更合同尚不足以排除不公平結(jié)果的,可采取消滅原合同法律關(guān)系的方法以恢復(fù)公平。由于情勢變更解除合同不承擔(dān)違約責(zé)任,所以買賣雙方應(yīng)相互返還已受領(lǐng)的給付和既得利益。如果因終止或解除合同而給對方當(dāng)事人造成了直接損失的,雙方當(dāng)事人可以根據(jù)經(jīng)濟情況分?jǐn)倱p失或依據(jù)公平原則進一步調(diào)整解除合同后的利益關(guān)系,判決不利方當(dāng)事人給對方當(dāng)事人予以適當(dāng)補償。

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