樓市兩難

針對(duì)樓市的多重兩難局面，當(dāng)前關(guān)鍵是如何在付出一定的政策代價(jià)之后，以進(jìn)一步的政策手段，加快走出兩難局面

春節(jié)前后的樓市就像天氣一樣，陰沉而寒冷。市面上常會(huì)流傳一些負(fù)面消息，春節(jié)前就有杭州某品牌開發(fā)商破產(chǎn)的流言，而關(guān)于杭州另一家大哥大開發(fā)商，則時(shí)不時(shí)會(huì)聽到一些不太好的消息。

去年五六月份以來，我就在一些私下場合多次分析，認(rèn)為樓市必降無疑，且幅度很可能高達(dá)40%左右，亦即跌至稍高于2009年3月份前后的水平上。當(dāng)時(shí)，有人立馬表示不同意，現(xiàn)在事實(shí)越來越證明，這一判斷大致是準(zhǔn)確的。

然而，問題嚴(yán)重性還不在于價(jià)格下跌，而在于價(jià)格下跌后的成交量也不一定放大。因?yàn)橛心芰彿康募彝ゼ词狗績r(jià)下跌，也因限購而不能購買；不受政策限購的家庭即使房價(jià)下跌，也還是買不起房。在購買行為受到政策和支付能力雙重限制情況下，價(jià)格在一定程度上喪失了對(duì)于需求的刺激作用。

開發(fā)商對(duì)于這一道理比我們知道得更多，這也是他們死扛著不跌價(jià)的一個(gè)重要原因。因?yàn)橐坏┐笈崎_發(fā)商跌價(jià)，眾多蝦米開發(fā)商立馬跟進(jìn)，樓價(jià)即會(huì)雪崩式下降，然而成交卻不一定放大，甚至反而萎縮。在這一狀況下，那些有大量存貨、現(xiàn)金逐漸枯竭的開發(fā)商日子會(huì)更不好過。

其實(shí)，對(duì)于開發(fā)商來說，問題倒也簡單，無非破產(chǎn)倒閉罷了。綠城老總宋衛(wèi)平早就說過，最差情況就不干了。宋衛(wèi)平拋出了一個(gè)三段論，首先努力賣房子，不見效就賣項(xiàng)目，如果都不奏效，“那我就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。”

不過，對(duì)于整個(gè)樓市來說，問題并不這么簡單。樓市低迷已累及土地一級(jí)市場大幅萎縮。2011年，上海出讓商品房土地成交減少14.3%，北京減少55.5%，杭州減少35.4%。

這里的第一個(gè)問題是土地收入大幅減少。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2011年全國130個(gè)城市土地出讓金總額比上年減少11%，其中住宅類用地減少23%。前幾年地方政府由于土地收入較多，加之四萬億投資等因素，建設(shè)攤子都鋪得較大，現(xiàn)在突然錢少了，日子并不比開發(fā)商好過，一些政府項(xiàng)目出現(xiàn)了捉襟見肘的困窘。

第二個(gè)問題是后續(xù)商品房供給大幅下降。當(dāng)前由于樓市低迷，開發(fā)商資金困難，下一步土地一級(jí)市場行情將繼續(xù)下行，這就意味著未來若干年內(nèi)，商品房供應(yīng)數(shù)量必然大幅減少。如果限購政策繼續(xù)實(shí)施，問題并不大；如果限購政策取消，則由于供給較少，房價(jià)勢必大幅反彈?；谶@種兩難局面，估計(jì)樓市限購政策一定時(shí)期內(nèi)不太可能取消，當(dāng)然這決不能等同于限購長期化。

這里，比較大的一種可能，就是地方政府在限購框架下，采取一些靈活做法。如放開豪宅，因?yàn)檫@本來就與尋常百姓無涉；又如允許限購家庭成年子女可以購買一套商品房；允許已經(jīng)擁有兩套住房、但人均面積低于一定標(biāo)準(zhǔn)或住房品質(zhì)稍差等家庭可以購買一套商品房，或?qū)χ械褪杖爰彝ベ徺I商品房給予一定優(yōu)惠等。有報(bào)道說，廣州正在研究差別化限購。對(duì)于這些狀況，已有媒體報(bào)道說是“外緊內(nèi)松”。

中國樓市走到今天這樣的地步并不是社會(huì)各方本意，但也自有其內(nèi)在的必然性。2009年8月在杭州西湖邊一家五星級(jí)酒店的地下大廳，萬科蝶園開盤現(xiàn)場人頭攢動(dòng)，聽說當(dāng)天下午萬科老總王石在現(xiàn)場與工作人員商議后，當(dāng)場決定提價(jià)。開發(fā)商抵御不了這場盛宴的利益誘惑，購房者處于隨時(shí)可能漲價(jià)的驚恐之中，全社會(huì)流動(dòng)性過剩和寬松的信貸政策又一步步推進(jìn)樓市瘋狂。

樓市的多重兩難局面，對(duì)于開發(fā)商和各級(jí)政府都非常棘手?；蛟S擠樓市泡沫必須得有若干家開發(fā)商破產(chǎn)，然而這并非政府本意，對(duì)社會(huì)各方亦并非有利。當(dāng)前關(guān)鍵是如何在付出一定的政策代價(jià)之后，以進(jìn)一步的政策手段，加快走出樓市這種多重兩難的局面。