構(gòu)建以商品房為主體，以保障房為補(bǔ)充的住房消費(fèi)體系
——論居民住房消費(fèi)的基本框架

◎ 江蘇省國(guó)信集團(tuán) 李壯志

衣食住行是人們的基本生活需求，其中住尤為重要，關(guān)系到社會(huì)的安定與和諧，建立完善的居民住房保障制度，是社會(huì)主義國(guó)家優(yōu)越性的具體體現(xiàn)。

隨著國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本建立，住房改革已經(jīng)歷了實(shí)物分房、補(bǔ)貼出售、部分產(chǎn)權(quán)出售、商品貨幣分房等幾個(gè)階段。城市化進(jìn)程的加快使得越來越多的人涌入城鎮(zhèn)，而有限的城市土地，使得地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷上漲，城鎮(zhèn)低收入居民的租、購(gòu)住房開始成為政府重點(diǎn)關(guān)注的問題。政府為此相繼制定了包括集資建房、安居工程、危舊房改造、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等一系列住房保障措施，并通過宏觀調(diào)控，抑制了商品房的過快上漲。這些政策在一定程度上改善了中低收入居民的住房條件，但是在制定和執(zhí)行這些政策過程中，有一些問題很值得關(guān)注，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房方面，政府在房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及分配方式等方面的控制上還存在諸多不足。例如，沒有出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房的統(tǒng)一建造標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)有的面積過大，經(jīng)濟(jì)適用房很不“經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，而且由于經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)指標(biāo)較低，有些地方政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)積極性不高。此外，由于沒有通過立法來加以強(qiáng)制，導(dǎo)致出現(xiàn)一些迫切需要住房的居民未能得到住房，而一些投機(jī)者卻侵占了有限的國(guó)家福利資源，使政府的愿望難以實(shí)現(xiàn)。如何使弱勢(shì)群體的住房權(quán)益得到保護(hù)，使住房保障成為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要組成部分，已成為一個(gè)緊迫問題。

住房保障是居民住房消費(fèi)系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而住房消費(fèi)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱之一，如何構(gòu)建以商品房為主體，以保障房為補(bǔ)充的居民住房消費(fèi)體系，是需要進(jìn)行住房消費(fèi)的頂層設(shè)計(jì)來保障。從居民的由低到高的消費(fèi)能力來分析，可以形成如下的主體消費(fèi)梯次：廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，租商品房，購(gòu)買商品房。廉租房主要是要解決資金來源，建議除了政府撥款以外，還可以充分利用社會(huì)捐款來完成，當(dāng)前需要解決好的是經(jīng)濟(jì)適用房的一些問題。

1、政府應(yīng)確實(shí)承擔(dān)起主體責(zé)任，組建國(guó)屋監(jiān)造局

商品房市場(chǎng)化走到今天，房?jī)r(jià)已到讓普通老百姓望而生畏的地步。開發(fā)商追逐利潤(rùn)，地方政府追逐GDP，投資者追求高回報(bào)；而對(duì)于普通老百姓而言，工資收入的提高卻難以跟上房?jī)r(jià)的高漲。城市化進(jìn)程使住所成為人們的重要需求，人口流動(dòng)的加劇也強(qiáng)化了這種需求，國(guó)家的中、長(zhǎng)期住宅用地規(guī)劃的不透明也造成了人們對(duì)未來房源的恐慌，存款不如存房似乎成了社會(huì)的一種共識(shí)。

因此，房?jī)r(jià)的一路攀升也就不難理解了。那么，究竟誰應(yīng)該來承擔(dān)解決低收入家庭的住房問題的責(zé)任呢？應(yīng)該是政府。如果在市場(chǎng)和社會(huì)福利之間找平衡點(diǎn)的話，只有政府可以做到，開發(fā)商要對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)負(fù)責(zé)，要完成產(chǎn)業(yè)鏈的延續(xù)，讓他們承擔(dān)起解決社會(huì)福利問題，需要有足夠的實(shí)力才行。像萬科一樣的企業(yè)，中國(guó)還很少，以企業(yè)為首選責(zé)任者的做法是難以走遠(yuǎn)的。

因此，作為福利性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)任務(wù)應(yīng)該由國(guó)家來承擔(dān)，方式就是組建國(guó)屋監(jiān)造局，隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，其他相關(guān)部委派人參與，由中央到地方進(jìn)行人員配置，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的全程開發(fā)，中間環(huán)節(jié)不涉及開發(fā)商。由國(guó)屋監(jiān)造局選址，進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)成本控制，委托專業(yè)的項(xiàng)目管理公司進(jìn)行招投標(biāo)、進(jìn)行工程建設(shè)、直至交鑰匙給地方政府住房保障相關(guān)部門進(jìn)行分配。這樣，經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、造價(jià)以及分配就都在政府的控制之下了。

2、進(jìn)行全國(guó)住房普查，精確定位經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍

在保障范圍上，國(guó)際上存在“特惠制”和“普惠制”兩種思路，“普惠制”由于缺乏一定科學(xué)根據(jù)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，難免引起居民的誤解，認(rèn)為國(guó)家目前已具備解決大部分居民住房問題的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，實(shí)際上并非如此。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)適用房制度只能解決少數(shù)低收入家庭的住房保障問題，在一定時(shí)期還是需要采用“特惠制”。

但是，科學(xué)的保障定位來源于準(zhǔn)確的調(diào)查研究，因此，進(jìn)行全國(guó)的住房普查就顯得尤為重要，通過掌握第一手資料來科學(xué)地規(guī)劃未來5年，10年或更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家住房保障的開發(fā)計(jì)劃，把住房保障納入到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的系統(tǒng)中來，讓居民有基本的住房消費(fèi)期待，從而有效地進(jìn)行家庭消費(fèi)規(guī)劃。

3、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)適用房的本來定位，設(shè)定50平方米標(biāo)準(zhǔn)居室。

經(jīng)濟(jì)適用房第一是適用；第二是經(jīng)濟(jì)。然而在實(shí)際實(shí)施中卻出現(xiàn)了戶型面積過大、單套總價(jià)過高的問題；建筑的檔次與普通商品房相差不多，甚至有200平方米的豪宅。這樣就造成了低收入居民買不起，高收入者造假入住的情況，使國(guó)有資產(chǎn)變相流失，為腐敗開辟了一個(gè)新的渠道。因此，制定經(jīng)濟(jì)適用房的建造標(biāo)準(zhǔn)已成當(dāng)務(wù)之急。

首先，經(jīng)濟(jì)適用房要適用。目前中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)是以3口之家為主體，50平方米的兩室一廳一廚一衛(wèi)的配置即可滿足基本的空間需要，可直至孩子成家前都可適用，甚至成家后的一定時(shí)間內(nèi)也可以適用。

其次，經(jīng)濟(jì)適用房要經(jīng)濟(jì)。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚無一個(gè)準(zhǔn)確的定位，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的差異，各地也難以統(tǒng)一，如以家庭年收入3萬元為例，按國(guó)

際上關(guān)于房?jī)r(jià)收入比1：4～6，中的1：5計(jì)算，那么合理房產(chǎn)總價(jià)為15萬元，50平方米的房子，單價(jià)就是3000元/m2,這個(gè)價(jià)位應(yīng)該在中等城市是可以接受的，可作為指導(dǎo)價(jià)，其他地區(qū)可根據(jù)不同情況再進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，建造出低總價(jià)房推向市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

4、建立經(jīng)濟(jì)適用房的輪候機(jī)制，通過立法禁止經(jīng)濟(jì)適用房出租出售

由于政府財(cái)力有限，住房福利的發(fā)放肯定要一個(gè)輪候的過程，每年建造經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量情況公布后，需進(jìn)行實(shí)名制申請(qǐng)。凡申請(qǐng)者隨申請(qǐng)表上繳1萬元作為保證金，一旦查實(shí)虛報(bào)個(gè)人情況，沒收保證金。而后轉(zhuǎn)由街道居委會(huì)負(fù)責(zé)確認(rèn)其情況是否實(shí)屬，最后由各地住房保障部門及國(guó)家專項(xiàng)監(jiān)察部門予以審核確認(rèn)，并在網(wǎng)上公示半年，在國(guó)家有關(guān)部門備案。每年為一個(gè)申請(qǐng)批次，截止日為6月30日，同年同一批次的如果房源不足，則抽簽排隊(duì)選號(hào)，未中簽者進(jìn)入下一個(gè)批次，但優(yōu)先選購(gòu)。

為控制使用有限的公共資源，使大多數(shù)居民受益，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)禁止出租、出讓、出借及出售，只能限本人居住。由于房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，居民只擁有房屋使用權(quán)，如需轉(zhuǎn)讓只能以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給政府，政府擁有完整產(chǎn)權(quán)，通過使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離，有效阻斷經(jīng)濟(jì)適用房的牟利空間。這樣政府就可以保留更多的房源，形成國(guó)家房產(chǎn)儲(chǔ)蓄中心，以安排那些更需要的低收入居民。對(duì)于以原價(jià)出售給政府的居民設(shè)定一些獎(jiǎng)勵(lì)政策，如可以考慮給予購(gòu)房低息貸款等；而對(duì)于私自轉(zhuǎn)讓、出借、出租、出售者，一旦查實(shí)則以沒收論處。以上的措施必須上升為國(guó)家法律，出臺(tái)《國(guó)屋使用權(quán)購(gòu)買及居住法》，以法律形式加以明確，確保這項(xiàng)國(guó)策得以落實(shí)。

通過以上的一些措施，使保障性住房的制度化、法制化得以實(shí)現(xiàn)，商品房的良性發(fā)展也就有了基礎(chǔ)。同時(shí)，商品房的良性發(fā)展也為保障房的建設(shè)提供了物質(zhì)保障。因此，在保障住房體系基本建立以后，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也需要進(jìn)行適時(shí)、適當(dāng)微調(diào)，如采取3套以上房產(chǎn)稅，交易稅累進(jìn)征收，3套以上限購(gòu)等措施，并給出政策的執(zhí)行期，可以考慮以10年為一個(gè)階段，使房?jī)r(jià)的運(yùn)行有一個(gè)平衡器，以促進(jìn)商品房市場(chǎng)的良性發(fā)展。鼓勵(lì)居民的住房消費(fèi)需求，活躍二手房市場(chǎng)交易，抑制過度的房產(chǎn)投資，使房產(chǎn)資源流動(dòng)起來，建立起以商品房為主體，保障房為補(bǔ)充的居民住房梯次消費(fèi)體系，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到有效的促進(jìn)作用。