市場主導(dǎo)下的快速城市化地區(qū)更新規(guī)劃初探--以深圳市香蜜湖為例

◎ 黃衛(wèi)東 唐怡

市場主導(dǎo)下的快速城市化地區(qū)更新規(guī)劃初探
--以深圳市香蜜湖為例

◎ 黃衛(wèi)東 唐怡

快速城市化背景下,隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和城市空間的不斷拓展,通過城市更新進(jìn)行存量土地資源的整合和潛力挖掘,已經(jīng)成為實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑.同時,深圳相對成熟的市場化環(huán)境也使得當(dāng)?shù)爻鞘懈旅媾R著更加復(fù)雜的局面.本文試圖通過對深圳近年來城市更新規(guī)劃實踐的梳理,基于實證分析總結(jié)市場化背景下城市更新的經(jīng)驗和教訓(xùn),為國內(nèi)其他城市的城市更新實踐提供一些參考.

快速城市化 城市更新 城市規(guī)劃 深圳

一、前言

(一)研究背景

經(jīng)過30年的快速發(fā)展,深圳由過去的小漁村演變成一個具有現(xiàn)代特色的大都市.隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和城市不斷拓展,深圳的城市空間形態(tài)也在發(fā)生著巨大的變化,現(xiàn)有很多用地的功能和建筑環(huán)境已經(jīng)難以適應(yīng)城市發(fā)展的需要,針對城市實體空間進(jìn)行功能性調(diào)整或結(jié)構(gòu)性優(yōu)化已經(jīng)成為深圳發(fā)展的客觀需要.與此同時,深圳的土地資源日益稀缺,按照《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)(草案)》的統(tǒng)計,深圳建設(shè)用地總量已超過729平方公里(2006年底).在城市可建設(shè)用地空間資源總量控制在900平方公里的情況下,延續(xù)以往土地供應(yīng)速度,現(xiàn)存土地資源在5年內(nèi)就會被消耗殆盡,發(fā)展空間不足已經(jīng)成為制約深圳快速發(fā)展的重要瓶頸.因而,通過存量土地資源的整合和潛力的挖掘,實現(xiàn)城市更新改造已經(jīng)成為城市社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要途徑.

事實上,深圳的城市更新實踐最早始于城市形成的初期,并伴隨整個城市發(fā)展歷程.當(dāng)前,城市更新已經(jīng)拓展至包括舊工業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)、工商住混合區(qū)以及老商業(yè)街區(qū)等對象在內(nèi)的全面改造.簡單回顧,深圳市的城市更新實踐大體上可以劃分為三個階段(見表1).經(jīng)過30年的探索,現(xiàn)階段深圳城市更新進(jìn)入全面推進(jìn)的新時期,城市更新已逐步由早期粗放的散點(diǎn)式改造向整體的專門化改造方向轉(zhuǎn)變,由追逐個體利益向?qū)崿F(xiàn)城市整體和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變.然而,由于深圳的更新改造工作剛剛起步,在更新改造政策的制定、機(jī)制的建立、對開發(fā)商的引導(dǎo)以及對改造規(guī)模的調(diào)控等方面還處于探索階段.

(二)當(dāng)前深圳城市更新發(fā)展趨勢及主要問題

1.城市更新內(nèi)涵擴(kuò)大

深圳城市更新從改造的物質(zhì)對象角度經(jīng)歷了內(nèi)涵不斷擴(kuò)展的發(fā)展態(tài)勢:從零星分布的老舊建筑改造,到舊村、老工業(yè)區(qū)建筑、舊商業(yè)中心為主的成片改造,再到以城中村、歷史街區(qū)、老商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊倉儲區(qū)、舊居住區(qū)等為對象的規(guī)?；?、專門化改造.因此,更新的內(nèi)涵有多樣化發(fā)展趨勢,從開始的物質(zhì)形態(tài)老化的改造,到功能性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整.內(nèi)涵不斷擴(kuò)大,使得更新自身的復(fù)雜性增加,操作難度加大.因為涉及物質(zhì)、社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、歷史文化等多個領(lǐng)域的交叉,所以城市更新應(yīng)從多學(xué)科角度對其內(nèi)涵進(jìn)行再認(rèn)識.

表1 深圳城市更新發(fā)展歷程表

從技術(shù)層面看,既往單一的城市更新規(guī)劃編制方法難以"應(yīng)對"城市更新的多樣性、復(fù)雜性和艱巨性.當(dāng)前更新規(guī)劃仍停留在物質(zhì)規(guī)劃或空間規(guī)劃這一初級階段,目標(biāo)和內(nèi)容單一、可操作性差.改造專項規(guī)劃是目前深圳城市更新最主要的規(guī)劃依據(jù),通常編制過程是:確立城市更新基本目標(biāo)和原則,劃定城市更新項目的實施范圍,提出法定圖則層面的控制要求;同時包含大量修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容,來對規(guī)劃管理進(jìn)行彈性控制.從體系看內(nèi)容似乎對更新各方面有全面的指導(dǎo),但在深圳城市更新各種復(fù)雜情況下其方法忽視許多關(guān)鍵要素.例如其中關(guān)于公共利益的要素和可交由市場博弈的要素混淆不清,導(dǎo)致各種利益主體受片面利益驅(qū)使將公共服務(wù)設(shè)施、開發(fā)強(qiáng)度等作為市場博弈的籌碼,進(jìn)而影響公共利益的保障.可見,以改造專項規(guī)劃為主要依據(jù)的更新方法難以應(yīng)對現(xiàn)階段更新發(fā)展趨勢和要求,無法對多學(xué)科交融的城市更新中和各種問題進(jìn)行科學(xué)的分析.

2.利益主體多元化

"利益博弈時代"下,城市更新中多元利益主體缺乏對話平臺,難以達(dá)到對更新目標(biāo)和利益分配的共識,導(dǎo)致推進(jìn)更新工作困難.

隨著20世紀(jì)末期我國的經(jīng)濟(jì)體制改革,市場經(jīng)濟(jì)的逐步成熟和民主法制的不斷完善,深圳正在進(jìn)入多元利益主體日趨分化的階段.城市更新作為對社會利益進(jìn)行再分配的重要方式,復(fù)雜的利益矛盾始終纏繞其中.城市更新由原來的單一利益主體分化為政府、開發(fā)商、業(yè)主、公眾等多元利益主體,而利益主體的多元化直接導(dǎo)致對城市更新認(rèn)識產(chǎn)生分歧,難以統(tǒng)一.

城市更新是城市資源的一次重新配置,也是城市眾多階層和社會群體的一次利益調(diào)整,城市更新是否真正可行關(guān)鍵取決于政府、開發(fā)商和原有業(yè)主間的利益平衡.但各方從自身角度出發(fā),往往產(chǎn)生城市整體利益與局部利益、個體利益的矛盾;城市長遠(yuǎn)利益與短期經(jīng)濟(jì)利益的矛盾."利益博弈時代"下,城市更新中多元利益主體缺乏開放的對話平臺,各方難以達(dá)到對更新目標(biāo)和利益分配的共識,從而導(dǎo)致更新過程中困難重重,難以推進(jìn).

3.運(yùn)作模式變化

從既往更新運(yùn)作的方式角度看,深圳在城市更新實踐中主要為"自上而下"和"自下而上"兩類更新模式.

"自上而下"的更新模式是中國計劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物.以城市公共利益為目標(biāo),政府單方面籌措為主導(dǎo)進(jìn)行城市更新.政府牽頭進(jìn)行城市更新中龐大的資金需求難以完全拒絕市場開發(fā)力量的參與,單靠政府扶持的更新方式在計劃經(jīng)濟(jì)時期已經(jīng)被證實難以為繼;排除市場機(jī)制的城市更新缺乏科學(xué)性,業(yè)主與市民的訴求難以體現(xiàn).相對其他城市,深圳市場化運(yùn)作成熟,政府單方面的壟斷性規(guī)劃決策行為激化各種利益沖突,如"城中村"村民靠租金取得巨大經(jīng)濟(jì)利益,改造中繼續(xù)追求利益更大化, 造成"自上而下"改造成本巨大,政府由于資金等限制因素不得不擱淺更新計劃.

另一種是"自下而上"的更新模式.由于深圳城市發(fā)展的特殊性,與其他城市不同,深圳城市建設(shè)初期,市場就成為了城市更新的主力.深圳的城市更新中,市場動力強(qiáng)勁,大部分是按照"自下而上"的模式進(jìn)行更新.追逐經(jīng)濟(jì)利益的動機(jī)往往超越了保障社會穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo),片面依賴市場機(jī)制的城市更新行為催生房價上漲等弊端.例如,為了追求利益最大化目前眾多"自下而上"的改造選擇了"住宅+底商"的模式,使得深圳本已非常緊缺的土地資源大部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?而帶動城市發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)用地將更加難以落實.這種由市場帶來的短期經(jīng)濟(jì)效益推動的城市更新,難以實現(xiàn)城市更新的社會、環(huán)境、文化等方面的整體提升,可能給今后整體性的城市更新帶來資源浪費(fèi)和"二次更新"的危險.

兩種模式都只以單一主體利益為出發(fā)點(diǎn)開展城市更新,存在政府意愿與市場訴求之間產(chǎn)生錯位,難以達(dá)成可實現(xiàn)的更新目標(biāo).在多年的實踐下,深圳城市更新出現(xiàn)了市場化運(yùn)作為主,政府主導(dǎo)并積極參與,市場與政府共同推動更新的趨勢.

4.小結(jié)

我國城市化正在經(jīng)歷"兩個轉(zhuǎn)變":從快速發(fā)展向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變;城市外延式發(fā)展向集約型發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變.隨著深圳的城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,城市更新有內(nèi)涵不斷擴(kuò)大、利益主體多元化、運(yùn)作模式不斷變化等發(fā)展趨勢.與此同時,更新中各種新生問題不斷出現(xiàn),現(xiàn)有更新方式無法滿足更新發(fā)展趨勢要求,對解決各種復(fù)雜問題出現(xiàn)規(guī)劃 "失靈".城市更新規(guī)劃思路與方法上呼喚"與時俱進(jìn)".近幾年,深圳市在各種更新項目中積極探索創(chuàng)新之路以應(yīng)對新形勢要求,本文將以《深圳香蜜湖地區(qū)用地更新研究》項目為例對更新規(guī)劃中一些創(chuàng)新方法進(jìn)行闡述.

(三)深圳香蜜湖地區(qū)概況

香蜜湖地區(qū)位于深圳市福田區(qū)西部,鄰近福田中心區(qū),地處深南大道北側(cè).香蜜湖度假村開發(fā)的中國最早的大型游樂性主題公園--中國娛樂城,曾有很高的知名度,但目前已走向衰落.該地區(qū)自1980年代初建設(shè)以來,只有部分用地進(jìn)行了開發(fā)且以旅游功能為主,隨著城市的發(fā)展用地面臨著新的城市功能植入的要求.在這樣的背景下,《深圳香蜜湖地區(qū)用地更新研究》項目孕育而生,希望通過更新使該地區(qū)再次成為深圳市有影響力和突出的文化、環(huán)境主題特色的地區(qū);完成對該地區(qū)整體城市形象的塑造,并有效地納入城市的總體控制之中,與城市發(fā)展協(xié)調(diào);保持地區(qū)城市綠肺功能的同時充分釋放巨大的土地價值潛力.

二、多方參與下的"開放"思路

城市的發(fā)展演化是在社會力、政策力、經(jīng)濟(jì)力等多種力綜合作用下更新和生長的過程.目前中國正處在一個快速變化的城市化進(jìn)程中,城市本身的活躍性非常強(qiáng),而各項政策的穩(wěn)定期又相對有限.一個"快"加一個"變",使城市格局的穩(wěn)定性和規(guī)劃的公開性受到挑戰(zhàn).這就需要找到一個合適的切合點(diǎn).我們理解尋找這一契合點(diǎn)的關(guān)鍵在于搭建一個開放的對話平臺.

(一)多重化的更新目標(biāo)

基于這種理解,在《深圳香蜜湖地區(qū)用地更新研究》實踐中提出,應(yīng)該打破以往的閉門造車,改變過去單一的思路,搭建一個"開放平臺"來形成一個開放、科學(xué)的決策過程,一個協(xié)調(diào)、合作的、共贏的體制,才能保證更新的效率與效益.在規(guī)劃編制中,在多方利益主體參與下,確定多重化的更新目標(biāo),是形成一個成功的更新計劃的關(guān)鍵.本次更新的目標(biāo)是以傳承和超越香蜜湖"休閑、綠色、活力"的特質(zhì)為出發(fā)點(diǎn),通過城市有機(jī)更新創(chuàng)造一個高效率、有活力、生態(tài)的強(qiáng)吸引力城市片區(qū).這個目標(biāo)的提出是建立在多方參與并達(dá)成共識的前提下的,其中,對不同利益主體目標(biāo)有不同層次的內(nèi)涵.

--對政府而言:保障城市整體和諧發(fā)展,城市社會、環(huán)境、文化等方面的整體提升.城市更新作為一項重要公共政策,必須最大程度地推動社會整體的發(fā)展和進(jìn)步.因而香蜜湖作為特區(qū)內(nèi)重要的城市節(jié)點(diǎn)和不可多得的儲備用地,它的更新有利于整合資源,充分挖掘地區(qū)潛在價值.在更新過程中,政府積極參與更新并樹立正確的價值取向,以城市公共利益為基本出發(fā)點(diǎn);把提升城市居住水平、完善城市功能作為城市更新的目標(biāo);以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)提升、社會結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源環(huán)境可持續(xù)為更新目標(biāo).

--對市場而言:促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,為市場提供完善、有價值的產(chǎn)品.溫家寶提出要"更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用",城市經(jīng)濟(jì)制度決定著城市的空間結(jié)構(gòu)模式,伴隨改革開放,城市發(fā)展走向了積極開拓城建資金渠道,吸引資金向市場化運(yùn)作轉(zhuǎn)型之路.香蜜湖地區(qū)位于城市核心區(qū),距離深圳CBD僅2公里,用地潛力巨大,對市場具有極大吸引力,成為投資開發(fā)的熱點(diǎn).因此,更新的最大動力和資金來源于市場,更新的成果也將作為"產(chǎn)品"為市場所檢驗,一個完善的"產(chǎn)品"能有效促進(jìn)片區(qū)乃至城市社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展.

--對業(yè)主而言:實現(xiàn)自身資源深度挖掘和價值提升的訴求.業(yè)主與相關(guān)企業(yè)(香蜜湖度假村有限公司)作為城市更新中重要、直接的利益主體,他們的參與度與配合度關(guān)系到整個更新是否能順利推進(jìn).因此規(guī)劃中充分考慮業(yè)主和相關(guān)企業(yè)的訴求,打破城市更新中一方壟斷,在公平競爭的市場環(huán)境中建立起城市更新涉及各利益主體的對話平臺.

--對公眾而言:改善生活環(huán)境,提供更完備的配套服務(wù).香蜜湖用地的更新有利于通過建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)優(yōu)地優(yōu)用,借機(jī)展開用地整備工作,為公共設(shè)施的落實和環(huán)境的改善提供保障.

(二)政府主導(dǎo),市場化運(yùn)作的思路

在這個"開放平臺"中,堅持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作,由市場和政府共同推動更新的思路.

市場機(jī)制促使人口和產(chǎn)業(yè)向城市集聚,推動城市化快速發(fā)展.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特背景,使城市更新具備了雙重動力的特征--政府和市場共同推動.深圳從香港更新經(jīng)驗中得到啟示,政府的"積極不干預(yù)"政策盡管可以激發(fā)開發(fā)商的改造熱情,但改造的結(jié)果可能會偏離城市的發(fā)展方向,甚至?xí)斐沙鞘姓w運(yùn)行效率的下降.特別是在當(dāng)前深圳空間資源十分有限的前提下,對于香蜜湖地區(qū)這樣的重點(diǎn)片區(qū),采取政府市場合作的靈活改造模式,既突出政府在城市更新中的主導(dǎo)地位,又可以激發(fā)開發(fā)商的熱情,減輕政府的財政負(fù)擔(dān).規(guī)劃中充分結(jié)合深圳產(chǎn)業(yè)提升需求和香蜜湖所處區(qū)域的發(fā)展情況,主動提出個性化的改造方式,強(qiáng)化城市的公共配套,從整體角度集中配給公共產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)提升空間.

三、專業(yè)協(xié)作下的多層次、多維度研究

城市更新涉及物質(zhì)、社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等諸多方面的內(nèi)容,而現(xiàn)行大部分城市更新規(guī)劃的編制仍停留在物質(zhì)規(guī)劃或空間規(guī)劃這一初級階段,目標(biāo)和內(nèi)容單一、可操作性差.為了適應(yīng)當(dāng)前城市更新的多樣性、復(fù)雜性和艱巨性,在更新規(guī)劃編制中,要豐富規(guī)劃內(nèi)容的層次、從多維度進(jìn)行研究,邀請多方技術(shù)力量在規(guī)劃平臺上充分協(xié)作,保證成果的科學(xué)性和可操作性.

(一)多層次的工作內(nèi)容

在《深圳香蜜湖地區(qū)用地更新研究》編制工作中,打破以往改造專項規(guī)劃的慣性思路,而將工作內(nèi)容分為三個層次.(見圖1)

第一層次工作,是確定更新的目標(biāo)和定位,即"做什么"的問題.首先對項目發(fā)展宏觀背景、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢進(jìn)行深入分析以及對區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀剖析和未來預(yù)測,其次對項目需求和條件進(jìn)行綜合評價,提出項目戰(zhàn)略發(fā)展方向,從而確定項目總體發(fā)展定位.在總體定位下,深入論證項目具體功能和市場前景,對項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益進(jìn)行評價.同時對項目功能配比和開發(fā)量給出建議.

圖1 香蜜湖更新工作內(nèi)容

第二層次工作重點(diǎn)是技術(shù)論證,即分析判斷項目"能不能做".以上部分結(jié)論為基礎(chǔ)展開,重點(diǎn)論證項目必要性、可行性以及提出初步方案設(shè)想,必要性論證圍繞項目更新的現(xiàn)實依據(jù)和改造意義進(jìn)行深入分析,只有現(xiàn)實依據(jù)充分,改造意義大的項目才具有改造必要,反之則無必要;可行性論證首先從改造條件看項目用地是否具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)潛力,再通過對相關(guān)規(guī)劃尤其是上層次規(guī)劃的分析論證項目是否與城市發(fā)展需求吻合,最后進(jìn)行城市資源支撐體系校核,即在規(guī)模初步預(yù)測的基礎(chǔ)上,通過對道路交通、市政設(shè)施、環(huán)境景觀、生態(tài)容量等城市資源供給能力的分析,對開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)一步校核,確保項目對城市整體無不良影響.

從研究思路上,這一階段以"需求"與"供應(yīng)"為線索展開研究工作."需求"的分析包括基于城市發(fā)展的政策性需求、基于企業(yè)愿景的經(jīng)營性需求、基于市場因素的機(jī)會性需求;"供應(yīng)"條件從社會經(jīng)濟(jì)、區(qū)位條件、交通支撐、空間存量、開發(fā)條件等方面進(jìn)行分析,對第一階段的結(jié)論進(jìn)行多方校核."需求"與"供應(yīng)"綜合分析,互相平衡,最終提出本次用地更新計劃.這一階段對更新方案進(jìn)行多方案的比選,確定一個初步的推薦方案,為下一層次工作打下基礎(chǔ)(見圖2).

圖2 可行性研究技術(shù)路線

第三層次的工作,是對上述研究的空間落實,勾畫藍(lán)圖解決"怎么做"的問題.這部分工作要求達(dá)到深圳詳細(xì)藍(lán)圖的深度,成果能夠直接用于城市規(guī)劃管理和指導(dǎo)改造.在項目定位下提出合理的功能、空間結(jié)構(gòu),將初步方案構(gòu)思進(jìn)行深化得到最終的空間方案(見圖3,4).同時,對方案的交通組織、景觀組織、地塊控制、建筑形態(tài)控制、市政工程等進(jìn)行系統(tǒng)的分析.上層次規(guī)劃確定的公共配套設(shè)施、公共空間等在空間上一一落實,提出控制要點(diǎn).

圖3 方案總平面圖

圖4 夜景鳥瞰圖

這三個層次的工作分別形成三個成果文件:項目建議書--可行性研究報告--詳細(xì)藍(lán)圖.三者相輔相成,共同為下一步的城市更新操作和管理提供依據(jù).

(二)多維度的研究方法

當(dāng)前城市更新規(guī)劃的編制仍停留在物質(zhì)規(guī)劃或空間規(guī)劃,極少涉及市場、經(jīng)濟(jì)、社會等條件的分析.香蜜湖現(xiàn)實的重要性和復(fù)雜性決定了更新規(guī)劃編制需從多維度進(jìn)行研究.根據(jù)多個層次的工作內(nèi)容,更新規(guī)劃不僅停留在物質(zhì)空間維度的研究,還包含市場維度、社會維度、生態(tài)維度等非物質(zhì)形態(tài)的研究.

在市場經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下,大部分城市更新的動力和資金都來自于市場.然而這部分研究一直是以往更新規(guī)劃中十分薄弱的環(huán)節(jié).更新規(guī)劃中對市場維度研究的缺失,導(dǎo)致完成編制的眾多更新項目雖然有規(guī)劃層次詳盡的分析和華麗的"藍(lán)圖",卻最終不能被市場認(rèn)可,變成"紙上談兵"難以得到實現(xiàn).為避免這一情況,《深圳香蜜湖地區(qū)用地更新研究》中特別強(qiáng)調(diào)市場維度研究的重要性,因為這是關(guān)系到項目成敗的關(guān)鍵因素之一.項目伊始就對市場條件、業(yè)態(tài)選擇、經(jīng)營模式、經(jīng)濟(jì)效益評估等進(jìn)行深入分析,從而確定準(zhǔn)確的項目定位和發(fā)展方向.

交通綜合研究、市政設(shè)施配套研究、環(huán)境評價等作為論證項目支撐能力的關(guān)鍵要素,在規(guī)劃編制的前期就進(jìn)行深入分析.大部分地區(qū)通過城市更新獲得二次開發(fā)機(jī)會,卻因區(qū)域的交通、市政、環(huán)境等資源無力支撐巨大的增量,形成一系列新的城市問題,歸其原因是既往規(guī)劃編制中缺乏對資源支撐能力的科學(xué)分析和評估.針對這一問題,該項目在研究前期對各種資源條件進(jìn)行深入分析,從資源支撐能力角度反復(fù)驗證項目定位和目標(biāo)開發(fā)量是否合理,并進(jìn)行修正;在規(guī)劃編制后期形成最終方案的過程中,有針對性地提出各種資源條件的改善措施.

(三)規(guī)劃統(tǒng)籌下的多專業(yè)協(xié)作

以規(guī)劃專業(yè)為統(tǒng)籌,多專業(yè)的技術(shù)力量合作是城市更新規(guī)劃大勢所趨.城市更新涵蓋多學(xué)科內(nèi)容,僅僅以規(guī)劃專業(yè)為主編制規(guī)劃缺乏對各層次和專業(yè)問題的深入研究,因此規(guī)劃編制者尋求外腦協(xié)作十分必要.多層次、多維度的研究框架,決定了在更新規(guī)劃編制中,規(guī)劃專業(yè)的角色需要進(jìn)行轉(zhuǎn)變,由單純技術(shù)服務(wù)向多元化的技術(shù)統(tǒng)籌發(fā)展.

《深圳香蜜湖地區(qū)用地更新研究》工作中,統(tǒng)籌工作第一步是選擇"外腦"加入規(guī)劃編制,組成合作團(tuán)隊.選擇"外腦"綜合考慮多方面的因素,如專業(yè)技術(shù)力量、專業(yè)資質(zhì)、以往項目的經(jīng)驗、成果水平、業(yè)界聲譽(yù)等因素.規(guī)劃專業(yè)充分利用合作方在各自專業(yè)領(lǐng)域技術(shù)上的優(yōu)勢,保證各技術(shù)環(huán)節(jié)的論證結(jié)果堅實可信.從項目伊始,深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司作為主要編制和統(tǒng)籌方,就確定了由多方技術(shù)力量組成的設(shè)計團(tuán)隊,進(jìn)行全面的專業(yè)協(xié)作.該團(tuán)隊的構(gòu)成為:由深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司擔(dān)任項目的組織者,總體承擔(dān)項目的技術(shù)統(tǒng)籌工作,并承擔(dān)可行性研究、空間規(guī)劃等技術(shù)工作;由戴德梁行房地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司承擔(dān)項目的職能定位、業(yè)態(tài)選擇、經(jīng)營模式、經(jīng)濟(jì)效益評估等技術(shù)工作;由深圳市交通研究中心承擔(dān)項目的交通評估、區(qū)域交通協(xié)調(diào)、交通改造方案設(shè)計等技術(shù)工作.

在編制過程中,規(guī)劃專業(yè)對于城市宏觀發(fā)展態(tài)勢的整體把握要優(yōu)于其他技術(shù)力量,因此充分利用自身在既往工作積累的豐富經(jīng)驗,對多專業(yè)的設(shè)計過程進(jìn)行全面的質(zhì)量監(jiān)控,把握住項目的大方向.規(guī)劃專業(yè)還應(yīng)承擔(dān)與委托方(政府、業(yè)主等)充分溝通,把握各個利益主體意圖,組織各專業(yè)技術(shù)人員經(jīng)常交流、溝通等工作.多技術(shù)力量充分發(fā)揮各自所長,全面協(xié)作,共同完成具有科學(xué)性的規(guī)劃成果.

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A Preliminary Study of Market-oriented Urban Renewal Planning: A Case Study of Xiangmihu in Shenzhen

Huang Weidong, Tang Yi

In the context of rapid urbanization, fast economic growth and vast urban sprawl, urban renewal has become a major tactic to achieve sustainable development. The relatively mature market environment in Shenzhen makes the issue of urban renewal much more complicated. This article summaries lessons and experience from recent redevelopment practices in the city. It is expected the findings of this paper can provide an insight to other Chinese cities.

rapid urbanization; urban renewal; urban planning; Shenzhen

TU984

黃衛(wèi)東,深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司副院長,高級規(guī)劃師,國家注冊規(guī)劃師.唐怡,深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司規(guī)劃師.

(責(zé)任編輯:盧小文)