投資性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

段志剛

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，越來(lái)越多的人開始將投資的目標(biāo)投向房地產(chǎn)，通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)獲得租金或者資本的增值。也就是我們常說(shuō)的投資性房地產(chǎn)。本文主要通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行介紹，對(duì)其面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并最終對(duì)如何控制風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；控制

一、投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)，具體來(lái)說(shuō)是房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)。對(duì)房地產(chǎn)的投資即對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)使用權(quán)的投資。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)具有固定資產(chǎn)的特性，地產(chǎn)則具有無(wú)形資產(chǎn)的特性。

顧名思義，投資性房地產(chǎn)就是指為了獲得租金或者追求資本的增值，以及獲得資金和追求資本的增值兩者都有的房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資性房地產(chǎn)可以單獨(dú)的進(jìn)行計(jì)量與出售。投資性房地產(chǎn)的范圍主要包括了已經(jīng)出租了的和已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。

1.已經(jīng)出租了的土地使用權(quán)

已經(jīng)出租了的土地使用權(quán)指的是對(duì)土地使用權(quán)包括自行進(jìn)行開發(fā)并完成的土地使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)租賃的方式進(jìn)行出租，從而獲取租金收益。這些出租的土地使用權(quán)的取得是通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓的方式取得的。已經(jīng)用于出租的投資性房地產(chǎn)，其出租的日期截止時(shí)，雖然有暫時(shí)的空置現(xiàn)象，但是其作用性質(zhì)仍然是作為出租用的話，仍然可以將其視為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目。

2.已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)指的是土地使用權(quán)一經(jīng)取得，實(shí)現(xiàn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

3.已經(jīng)出租了的建筑物

已經(jīng)出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和開發(fā)完成了的，具有建筑物的產(chǎn)權(quán)，且以經(jīng)營(yíng)租賃的方式進(jìn)行出租。一般來(lái)說(shuō)，可以出租的建筑物都是其產(chǎn)權(quán)歸出租方所有的，而已經(jīng)用于出租的建筑物實(shí)現(xiàn)其出租的行為，出租方必須先于租賃方就出租的方式等內(nèi)容簽訂租賃協(xié)議。

二、投資性房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的投資過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。投資性房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)投資行為的一種，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。

1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，投資房地產(chǎn)的人也越來(lái)越多，自然從事投資性房地產(chǎn)的人也越來(lái)越多，往往容易出現(xiàn)了供過(guò)于求的狀況。房地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)讓不出去或者租不出去的局面，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.購(gòu)買能力的大小，一般來(lái)說(shuō)物價(jià)的總水平的高低與人們的購(gòu)買能力的大小是呈反比的，水平高的話，購(gòu)買能力就會(huì)下降。而收入的水平一定的情況下，購(gòu)買力水平的高低與人們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求的大小是呈正比的，購(gòu)買力水平降低則消費(fèi)需求減小。若出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，投資房地產(chǎn)的租金與資本增值的收益都會(huì)受到影響而減少，投資行為也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，上文已經(jīng)說(shuō)到投資性房地產(chǎn)可以單獨(dú)的進(jìn)行計(jì)量與出售，因而其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量具有很大的獨(dú)立性。一般來(lái)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)與籌資的風(fēng)險(xiǎn)兩方面。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的資本價(jià)值，而籌資風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)在可能到期后不能實(shí)現(xiàn)資本的清償。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌措風(fēng)險(xiǎn)其在投資性房產(chǎn)行為中所處的階段不同，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)處于現(xiàn)金流入階段、籌資風(fēng)險(xiǎn)則是現(xiàn)金流出的階段。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提，是問(wèn)題產(chǎn)生的前提條件，是出現(xiàn)籌措風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，而籌措風(fēng)險(xiǎn)是由經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)催生出來(lái)的后果，是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的終極體現(xiàn)。兩者可以說(shuō)是一個(gè)量變和質(zhì)變的關(guān)系，牽引和后果的關(guān)系，而最后形成的便是投資房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制

1.在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)充分的調(diào)查分析，對(duì)市場(chǎng)的大概情況有足夠的把握。不要盲目的進(jìn)行投資。對(duì)國(guó)家針對(duì)房產(chǎn)的政策，宏觀調(diào)控等等，保持關(guān)注。

2.針對(duì)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，控制這一風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)充分考慮到現(xiàn)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)的狀況。

(1)將風(fēng)險(xiǎn)的控制狀況系統(tǒng)化，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的起伏狀況等等情況做到基本的了解與掌握。作為企業(yè)的投資者，應(yīng)當(dāng)對(duì)與自身的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的所有信息進(jìn)行收集，盡可能做到大范圍以及持續(xù)不斷的收集，其收集的信息包括有歷史相關(guān)數(shù)據(jù)以及對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)報(bào)告，而對(duì)這些收集來(lái)的信息，也應(yīng)當(dāng)科學(xué)的將其進(jìn)行分類、取其精華，爭(zhēng)取得到有利于自己的信息，對(duì)投資者有一定的指導(dǎo)作用。作為個(gè)人的投資者，能力與成本有限，可以做到對(duì)一些研究部門發(fā)布出來(lái)的信息進(jìn)行關(guān)注和收集，并根據(jù)自己的情況儲(chǔ)存和挑選有利于自己發(fā)展的信息資料。

(2)上面收集的信息都是初始信息，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生還必須將這些信息與具體的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況結(jié)合起來(lái)，通過(guò)專業(yè)的評(píng)估系統(tǒng)，專業(yè)的一些歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)情況來(lái)對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，得出的數(shù)據(jù)可以為對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和控制提供科學(xué)的指導(dǎo)作用。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估分析，不僅要對(duì)投資性房產(chǎn)行為是否具有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，更重要的是要找出可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因。

(3)最后，針對(duì)投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的租金收入與資本增值收益應(yīng)當(dāng)做到嚴(yán)格的防范，采取例如風(fēng)險(xiǎn)的回避、分散、轉(zhuǎn)移與自擔(dān)等等這些控制措施。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種高收益的投資行業(yè)，是具有很高的風(fēng)險(xiǎn)性的，但是，現(xiàn)實(shí)生活中很多的投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)沒有足夠的認(rèn)識(shí)，甚至認(rèn)為投資房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)貶值，最壞也可以做到保值，往往就是這種觀念的存在使投資性房地產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)。因而，認(rèn)識(shí)到投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行有效的控制，具有十分重要的意義。