“為了發(fā)展，我希望房價能降下來”訪北大經(jīng)濟學院經(jīng)濟學系副主任蘇劍教授

文/張克

◆視點走訪

“為了發(fā)展，我希望房價能降下來”訪北大經(jīng)濟學院經(jīng)濟學系副主任蘇劍教授

文/張克

（圖/xinhua）

《檢察風云》：在房地產(chǎn)有力地拉動地方政府GDP的現(xiàn)實之下，房產(chǎn)稅和限購令將對于中國宏觀經(jīng)濟造成怎樣的影響？

蘇劍：縱觀當前世界經(jīng)濟發(fā)展，各國都面臨著產(chǎn)量過剩的問題，房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長點，美國當年的次貸危機正源于此。此輪房產(chǎn)稅和限購令的出臺，必定會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制作用，進而間接地傳導到宏觀經(jīng)濟層面，一定會有負面的影響。問題的關(guān)鍵在于目前的中國經(jīng)濟已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架。在中國的總需求中，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占到了12%左右，而每年房地產(chǎn)投資的增長率約為30%左右，那就是說，中國經(jīng)濟每年10%的經(jīng)濟增長率中，有3.6個百分點是來自房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟增長的貢獻率高達36%。換句話說，如果房地產(chǎn)投資的增長率降到0，中國的經(jīng)濟增長率立馬就得下滑3.6個百分點，連“保八”都成了問題。

現(xiàn)在誰也說不清，房產(chǎn)稅和限購令對房地產(chǎn)市場的影響，特別是對房價的影響。但是，從我的角度講，特別希望房價能降下來。如果要滿足普通民眾的住房需求，有兩個途徑，其一是降低房價，其二是增加工資收入。不過，單純的增加工資有不利的一面，將逼企業(yè)提高產(chǎn)品價格，導致成本推動的通貨膨脹，傳導到國際市場上，將會抑制中國的出口貿(mào)易。而中國經(jīng)濟發(fā)展正處于調(diào)整結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期，美國后金融危機時代、日本地震大蕭條、歐洲債務危機所帶來的高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需要我們有一個好的內(nèi)部環(huán)境，保持較低的工資水平在一定程度上有利于中國的經(jīng)濟發(fā)展。所以，房屋作為不可貿(mào)易品，必須將它的價格壓下來，讓年輕人買的起房子，不至于造成更大的社會問題。

現(xiàn)在有四種力量在阻礙房價下降：首先是中央政府，其次是地方政府，第三是開發(fā)商，最后是銀行。從社會需要和經(jīng)濟發(fā)展的長遠趨勢來看，我認為房價必須降下來。操作的基本思路是將住房的投資功能拿掉，只留下居住功能。韓國在這方面做得很好，征收房產(chǎn)持有稅、增值稅。

《檢察風云》：房價沒有進入CPI，傳統(tǒng)的解釋是，房地產(chǎn)是投資性需求，而投資品的價格不應該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應是居民的最終消費，屬于消費品市場。有學者認為既然是消費品，房價理應納入CPI中，像調(diào)控物價一樣，在價格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進行調(diào)控，如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。您認為房地產(chǎn)價格是否應該計入CPI？

蘇劍：房地產(chǎn)價格數(shù)字太大，人一輩子可能只買一次房子，并不合適與日?？焖傧M品一起納入CPI統(tǒng)計。從宏觀經(jīng)濟學來看，要考慮兩個變量：存量和流量。存量是某一時點前已有的住房保有量，流量是新增的住房建設(shè)數(shù)量。CPI是流量指數(shù)，如果把房地產(chǎn)存量的價格漲幅計入，也不合適，只能將新房納入統(tǒng)計。我認為國家統(tǒng)計局把房租納入CPI指數(shù)是合理的。目前也有專門針對房地產(chǎn)存量的價格指數(shù)，但是公信力還比較低，認可度有待提高。

《檢察風云》：自2005年以來，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出越調(diào)控越報復性增長的怪圈，最主要的原因是什么？

蘇劍：中國房價的上漲，主要原因之一是出口導向型的增長方式。長期以來，我國依靠出口來拉動經(jīng)濟增長，結(jié)果導致了巨額的貿(mào)易順差。貿(mào)易順差加上大量引進外資，導致中國的外匯儲備大幅度增加。中國的外匯儲備從1978年的1.67億美元增加到2010年底的28473億美元，增長了17050倍，年均增長率為30.4%，比泰國金融危機前外匯儲備的增長率還高1.4個百分點。

外匯流入導致人民幣的大量發(fā)行。外匯進入中國，必須換成人民幣才能在中國流通，因此外匯最終流到了中央銀行的口袋里，與此相應，人民幣從中央銀行流到了老百姓的口袋里，這就導致了人民幣的大量發(fā)行。近年來，外匯流入已經(jīng)成為我國中央銀行投放基礎(chǔ)貨幣的唯一途徑。在2001年，外匯占款占基礎(chǔ)貨幣的比例為43%左右，2006年初這一比例超過100%，此后這一比例繼續(xù)上升，最高時達到129%，目前維持在120%左右。這意味著我國的基礎(chǔ)貨幣完全是由購買外匯投放的，不僅如此，中央銀行還得通過其他途徑回收因購買外匯投放的部分基礎(chǔ)貨幣。

與此相應，中國的M2也從1990年末的15293億元增長到2010年末的725852億元，年均增長率為18.4%。從2000年到2010年底，北京的房價已經(jīng)增加了10倍以上，跟泰國金融危機爆發(fā)前幾年的增幅相當。

貨幣的擴張必然導致物價的上漲，房價就成為物價上漲的排頭兵。

《檢察風云》：地方政府在高房價時代扮演了什么樣的角色？

蘇劍：目前地方政府政績的主要指標是經(jīng)濟發(fā)展狀況。而要發(fā)展經(jīng)濟，就得有資金。資金從何而來？正常情況下，地方政府可能的資金來源方向有兩個。一是稅收，二是借貸。目前中國政府對地方政府借債的限制很嚴格，至少明面上不允許地方政府借債。而在目前的財稅體制下，地方政府的稅收太低，不足以支持地方政府發(fā)展經(jīng)濟、提高自己政績的目的，于是只好尋找別的財源，這就導致了“土地財政”的出現(xiàn)。

“土地財政”收入實際上也是一種稅收，是地方政府對土地所有者的一種稅收。政府通過壟斷土地的買賣，低價從土地所有者手中征走土地，再高價賣給開發(fā)商，這就強行征走了土地銷售收入的一部分。如果這個的土地買賣由市場來協(xié)調(diào)，就不需要政府介入，政府自然也就沒有了這筆賣地收入。為了這筆收入，政府就必須采取各種手段保證自己對土地買賣的雙重壟斷權(quán)。

僅有這個財源還不夠，政府還得設(shè)法把這種收入最大化。于是就導致地價越來越高，地價紀錄連連被破。房價越高，地價就越高，因此房價上漲是符合地方政府的利益的。這就出現(xiàn)了“地價”和“房價”輪番上升的局面。北京最近的一筆拍賣導致光買地成本就達到了每平方米近3萬元。

到現(xiàn)在，建筑成本已經(jīng)不到北京房價的10%，北京市的住房生產(chǎn)成本絕大部分是別的成本。這就是北京房價屢創(chuàng)新高的另一原因。

《檢察風云》：“5年，3600萬套?！边@是今年“兩會”期間被熱烈討論的兩個數(shù)據(jù)。按照中央的要求，今后5年，我國將新建保障性住房3600萬套，超過了去年商品房銷售900萬套的總量。建成后的市場覆蓋率達到20%，加大保障性住房的供給力度，是否會有效地平抑房價？

蘇劍：只要房地產(chǎn)的投機功能還存在，住房的需求就捉摸不定。從總體來看，北京的戶籍人口人均住房面積已經(jīng)超過30平方米，但問題在于分配不均。我的政策建議是，征收高額的房產(chǎn)增值稅的同時，增加保障性住房的供給。增值稅一旦出臺，房價高不起來，開發(fā)商將沒有建房的積極性，政府則要做好保障性住房的供給工作。

由政府提供的公租、廉租房條件不應當太好。茅于軾曾經(jīng)提出公租房不應該每家都建廁所，其實從經(jīng)濟學的角度講是有道理的。保障性住房起到的只是一個過渡的作用，四五十平方米的住房比較合適。等年輕人到三四十歲的時候再買更大更好的房子，這樣循序漸進的過程才是合理的。

《檢察風云》：您認為房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合拳應該怎么打？如何評價房產(chǎn)稅、限購令等各種政策工具？

蘇劍：房產(chǎn)稅可以為地方財政提供新的財源，當?shù)胤酵恋刎斦y以為繼之時，看似不高的房產(chǎn)稅率將成為地方收入新的增長點。目前部分地方政府還有地可買，等到?jīng)]有可以出讓的土地后，房產(chǎn)稅作為地方稅收的新稅源會得到充分的重視。房產(chǎn)稅將為地方政府提供比出讓土地更穩(wěn)定、更具可持續(xù)性的收入。從社會公平正義的角度看，我也要為房產(chǎn)稅叫好。其他的調(diào)控政策，基本上是不利于窮人的，比如，提高利率不一定能降低購房成本。

相比房產(chǎn)稅和限購令，我認為前者更能產(chǎn)生效用。房產(chǎn)稅是長久之計有其合理性，而限購令是權(quán)宜之計、短期行為，廢除是遲早的事。在我看來，限購令本身就不大合理，與之相配套的政策合理性也值得懷疑。如果把房產(chǎn)的投資功能去掉，房價不再大起大落，年輕人踏踏實實的工作，而不是關(guān)注與房地產(chǎn)投機，這樣一種理性的激勵機制才能促進社會發(fā)展。我建議還可以征收房產(chǎn)增值稅，與房產(chǎn)稅同時并舉，一方面降低投機的可能，另一方面減少房地產(chǎn)的空置率。

緊縮貨幣的政策在調(diào)控房價上已經(jīng)作用不大了，可以考慮的是把外匯熱錢的流入卡住。而要抑制人民幣的過度發(fā)行，就得限制外匯流入。而在現(xiàn)在人民幣升值的預期下，要限制外匯流入就得采取強硬手段，并加速人民幣升值。但內(nèi)需擴大不起來，就不敢讓出口減少；不敢讓出口減少，就不敢讓人民幣升值過快；不敢讓人民幣升值過快就得采取更為嚴厲的限制外匯流入的措施，這些限制措施偏偏跟目前經(jīng)濟學中流行的“全球化”、“自由化”趨勢不吻合，采取起來畏首畏尾。于是人們就想了另外一個辦法——人民幣國際化，通過國際化，讓多發(fā)的人民幣流到外國去，減少國內(nèi)物價上漲的壓力，從而抑制房價?？上У氖侨嗣駧艊H化的進程不是能夠迅速實現(xiàn)的，其中的風險也很大，恐怕遠水解不了近渴。貿(mào)易順差沒有辦法實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的改變，只能在保持出口的同時適量增加進口，鼓勵中國的企業(yè)走出國門進行對外投資。在提高存款準備金率、加息等措施已經(jīng)效用不明顯時，只有管住外匯和熱錢才能對市場穩(wěn)定起到積極的作用。

（蘇劍簡介:美國布蘭戴斯大學（Brandeis University）國際經(jīng)濟學與金融學博士，北京市新世紀人文社科理論“百人工程”學者，北京大學經(jīng)濟學院經(jīng)濟學系副主任，北京大學外國經(jīng)濟學說研究中心副主任，《中國經(jīng)濟》雜志執(zhí)行主編；研究領(lǐng)域為宏觀經(jīng)濟學和中國經(jīng)濟。）