會計視角下的房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為

山西路橋開發(fā)建設(shè)有限公司 趙文香

一、會計視角下的房地產(chǎn)企業(yè)避稅

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本問題

我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的運營來看，針對開發(fā)到施工的整個管理過程存在著必要的前期會計成本的核算過程，此過程往往存在一些問題。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施的過程中采用的會計成本核算，通常是按照開發(fā)式成本不單獨核算列示的特點。這樣的操作方式讓房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算和稅務(wù)辦理時發(fā)生責(zé)任不清的情況，不能正確的分析合作項目是成本合作項目是費用。這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的時候出現(xiàn)成本過高的情況。在管理中按照銷售收入進行納稅管理的時候，所形成的會計核算成本差額的問題必須通過針對性的營業(yè)稅、所得稅為基礎(chǔ)進行審計和控制。以此同時，房地產(chǎn)項目銷售過程中需要計入的折舊費用也會逐步增加企業(yè)的損失。

（二）會計視角下的兩個關(guān)鍵避稅點

在房地產(chǎn)企業(yè)在會計結(jié)算中，會將自身的建筑成本轉(zhuǎn)為當(dāng)期的經(jīng)營成本，同時還有沒有銷售的房地產(chǎn)存量，而這些被視為已經(jīng)銷售完成。如果按照此種行為來進行計稅，就會讓會計處理與納稅數(shù)額上出現(xiàn)較大的差額。

如果在發(fā)現(xiàn)此種問題的時候，將視同銷售的房屋登記進入財務(wù)賬目，是為本期的經(jīng)營成本，這樣此種收入和成本的匹配性會增加此時的賦稅額度，此時的納稅就會出現(xiàn)一定的不確定性。顯然也不利于企業(yè)和稅務(wù)部門的正確的扣稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的避稅制度欠缺

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理中，有不明確的登記和買賣因素的存在，容易在會計的核算過程中放大這些不確定性，影響計稅的公正和準(zhǔn)確。如果相關(guān)的會計管理規(guī)定中可以明確的規(guī)范一些銷售情況下的會計核算規(guī)范，則會保證房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算和管理上的平衡。

（四）管理模式不能實現(xiàn)合理避稅

我國現(xiàn)行的財務(wù)管理準(zhǔn)則是新的會計準(zhǔn)則，這樣的指導(dǎo)性管理雖然實現(xiàn)了市場化的會計管理模式，但是從實際的適應(yīng)性角度看，卻存在著一定的缺陷，沒有將合理的避稅和納稅納入到管理模式中。這樣就讓會計管理的某些條例變?yōu)闆]有實際效力的擺設(shè)。此種管理模式是不能完全實現(xiàn)幫助企業(yè)進行管理的目的的，更加不能對企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

針對這些問題，只有通過會計的方法，對經(jīng)營方式和核算管理進行調(diào)整，盡量使之實現(xiàn)動態(tài)化的管理以適應(yīng)市場的波動，并可以根據(jù)實際的經(jīng)營情況進行財務(wù)管理。

二、會計視角下的完善房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅措施

（一）改進會計法規(guī)

在工作中應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特征對會計的法規(guī)進行針對性的調(diào)整，即改變某些準(zhǔn)則、法規(guī)使得房地產(chǎn)企業(yè)可以靈活的調(diào)整開發(fā)期間的成本核算，滿足未來的納稅調(diào)整的要求，降低納稅的基準(zhǔn)數(shù)額，以此降低納稅的額度，合理的避稅。通過利用房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算的不斷完善，最終到達納稅和成本控制的雙贏，既保證了納稅也穩(wěn)定了發(fā)展。

（二）采用適當(dāng)?shù)氖侄魏侠淼谋芏?/h3>

避稅問題不是一個違規(guī)的行為，許多企業(yè)在管理過程中都會遇到此問題，房地產(chǎn)企業(yè)因為財務(wù)管理和納稅規(guī)范的矛盾性，就更需要對此問題進行重點的考慮。采用何種方式規(guī)避因為規(guī)范和管理流程而產(chǎn)生的稅收，和因此而導(dǎo)致的成本管理的失衡。在具體的實施過程中，利用某些管理的漏洞，提高自身的成本總量、費用、支出等，規(guī)避成本和銷售期長的矛盾，降低稅費。具體措施：

1、合理的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

在我國現(xiàn)有的相應(yīng)的稅收政策和規(guī)定中已經(jīng)明確的注明了多對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為可以免征流轉(zhuǎn)稅，這一規(guī)定主要就是為了讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中合理的規(guī)避企業(yè)的營業(yè)稅。

2、合理利用無形資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的通常采用合作開發(fā)的方式和產(chǎn)生的營業(yè)性差異來減免賦稅。合作開發(fā)就是一方負責(zé)提供資金，一方提供土地的使用權(quán)，此種合作方式可以看做是一種合作開發(fā)的形式。其合作開發(fā)有兩種形式一種為以物易物，一種是合作經(jīng)營，這兩種方式不會因為自身的經(jīng)營方式不同而產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)或者做納稅基數(shù)等。

3、合理定價銷售

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和發(fā)售的過程中通過出售的定價選擇和開發(fā)的支出最低化或者減免稅收來進行規(guī)避稅賦。我國稅收政策規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通住房的時候，其售出的增值比例小于20%的時候，就可以減免土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)定價的時候，將含稅價格納入到交易過程中，制定合理而可行的免稅價格。

（三）利用稅收的優(yōu)惠政策

企業(yè)可以通過國家對房地產(chǎn)企業(yè)的相應(yīng)的優(yōu)惠政策進行規(guī)避稅收，選擇合理的避稅的方式和方法。為企業(yè)的合理避稅創(chuàng)造出空間和機會，利用稅法中大量的優(yōu)惠信息，進行會計實施細則，以此達到避稅的目的。

（四）合理利用臨界轉(zhuǎn)換

臨界行為就是利用國家會計準(zhǔn)則和配合的國家相應(yīng)稅法之間的差異性，調(diào)整自身的會計核算規(guī)則，在面對同一個納稅對象的時候可能會存在兩個或者兩個以上的納稅義務(wù)。通過會計核算體系找到此種差異性產(chǎn)生的不同義務(wù)，將其轉(zhuǎn)化為有利于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)，以此達到避稅的目的。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中因為房屋銷售的不確定因素，往往在會計核算中會造成成本壓力和稅負壓力過大的情況，不科學(xué)的會計核算和操作會導(dǎo)致企業(yè)納稅的不合理，從而影響企業(yè)的正常獲利和經(jīng)營，所以通過合理的措施進行避稅是十分必要的經(jīng)營措施。

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