淺談商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與成本控制

深圳市梓盛發(fā)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 謝本移

深圳信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院 周德偉

淺談商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與成本控制

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近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資熱潮中最引人關(guān)注的亮點(diǎn)，本文詳細(xì)闡述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資特點(diǎn)、運(yùn)作模式及其開發(fā)程序，并從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段和投資企業(yè)自身制度兩個(gè)方面，闡述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的措施。

商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 開發(fā)周期 成本控制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)投資也逐漸成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的新方向，并將成為未來幾年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢(shì)。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中進(jìn)行有效的成本控制是提高商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的關(guān)鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)、運(yùn)作模式及其開發(fā)程序

商業(yè)地產(chǎn)指的是專門用于商業(yè)發(fā)展的非住宅性房地產(chǎn)，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、ShoppingMALL等專屬于特定商業(yè)用途的房地產(chǎn)。

從根本上來講，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要反映，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，它是城市住宅結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的結(jié)果，也是一個(gè)城市從分散、單一向集中化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變的重要體現(xiàn)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)及其運(yùn)作模式

區(qū)別于一般房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)有其特定的投資特點(diǎn)和投資環(huán)境，也有著特定的高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程十分復(fù)雜，投入極為巨大，投資回收期很長(zhǎng)，從而決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有很大的挑戰(zhàn)性。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般有三種運(yùn)作模式：一是只租不售，其優(yōu)點(diǎn)是：開發(fā)商始終掌握招商的主導(dǎo)權(quán)，能提升物業(yè)的價(jià)值，能很好的進(jìn)行融資；其缺點(diǎn)是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長(zhǎng)，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優(yōu)點(diǎn)是：投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較??；其缺點(diǎn)是：開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，招商難度加大，不利于物業(yè)升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，克服了前兩種模式的缺點(diǎn)，是現(xiàn)在比較流行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序

1、項(xiàng)目開發(fā)前的綜合分析和整體規(guī)劃

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，進(jìn)行全面、細(xì)致的前期市場(chǎng)調(diào)研和綜合分析，并作出專業(yè)、成熟的項(xiàng)目開發(fā)策劃是非常必要的。任何投資都需要一個(gè)詳盡的投資策劃，作為商業(yè)地產(chǎn)投資，更需要進(jìn)行專業(yè)的投資策劃和成熟的項(xiàng)目策劃，并做好開發(fā)后期的營(yíng)銷策劃。在進(jìn)行項(xiàng)目策劃中，要進(jìn)行投資環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資效益的綜合分析，并做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位、項(xiàng)目主題概念定位、項(xiàng)目總體形象定位、項(xiàng)目開發(fā)過程綜合安排以及目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)定位和價(jià)格定位等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)投資從根本上來說是一項(xiàng)大型營(yíng)銷活動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資更需要進(jìn)行專業(yè)的營(yíng)銷策劃方能達(dá)到良好的投資回報(bào)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃主要包括商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的策略、廣告宣傳策略、產(chǎn)品銷售策略、地產(chǎn)招商策略等，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃是進(jìn)行地產(chǎn)投資做進(jìn)一步項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，是制定有效地商業(yè)地產(chǎn)銷售目標(biāo)和項(xiàng)目開發(fā)過程安排的重要依據(jù)，也是保障商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目成功的重要前提。

眾所周知：市場(chǎng)=人口+購(gòu)買力+購(gòu)買欲望，其中具有決定意義的是購(gòu)買力，但只有三者結(jié)合才能構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)，故無論是選址，還是定目標(biāo)客戶、規(guī)模大小、運(yùn)營(yíng)模式，都須同時(shí)考慮這三個(gè)因素，缺一不可。

3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是盈利，因此，精準(zhǔn)確定商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的目標(biāo)客戶，并作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客戶分兩個(gè)層次：銷售階段的商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者；物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段的最終購(gòu)買者（消費(fèi)者）。

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)面臨客戶的具體狀況，在進(jìn)行項(xiàng)目投資策劃時(shí)，就要周全考慮商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者的需求特點(diǎn)和最終購(gòu)買者的需求特性，并分析其不同的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，為所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

4、項(xiàng)目開發(fā)要進(jìn)行有效的資源整合

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，要特別注重對(duì)客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經(jīng)過有效整合，使其為整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發(fā)現(xiàn)的，項(xiàng)目投資者要善于發(fā)現(xiàn)挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)。

5、項(xiàng)目開發(fā)要以人為本，努力挖掘人文亮點(diǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目投資者的目的都是投資回報(bào)，然而，在進(jìn)行項(xiàng)目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統(tǒng)文化、區(qū)域特點(diǎn)、民族特色等文化因素，使項(xiàng)目投資更富有人文性，把傳統(tǒng)的空間及現(xiàn)代的文明元素相結(jié)合，建設(shè)舒適宜人、極具特色、富有人文性的現(xiàn)代商業(yè)空間，以滿足現(xiàn)代人對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的需要。

6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

經(jīng)過上述幾個(gè)方面的可行性研究分析，接下來就是進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)十分重要，有研究表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)75%以上。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過前期的可行性分析，就確定了業(yè)態(tài)，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，從而最大限度地避免了規(guī)劃設(shè)計(jì)的盲目性，降低了設(shè)計(jì)圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項(xiàng)目成本和工程造價(jià)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。

此外，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，尤其還要關(guān)注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區(qū)域的安排；高度、荷載要根據(jù)業(yè)態(tài)需求確定；此外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)還要盡可能留有余地，以供變化之需。

工程招投標(biāo)、工程施工、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、交付使用、物業(yè)管理、開業(yè)經(jīng)營(yíng)等等，在此不再贅述。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期策劃費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，進(jìn)行有效的成本控制是降低開發(fā)成本，提高開發(fā)效益的重中之重。本文從項(xiàng)目開發(fā)的不同階段及開發(fā)商內(nèi)部管理機(jī)制的完善兩個(gè)角度，闡述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制措施。

(一)項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制的措施

1、項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制

在項(xiàng)目開發(fā)前期，當(dāng)投資決策已然確定項(xiàng)目開發(fā)的地點(diǎn)以后，首先要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估，如項(xiàng)目的征地、拆遷、補(bǔ)償、安置；開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)制定；項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)成本以及資金的籌措等。

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5% -2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。

同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)前期，要積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析，如開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算、完整的項(xiàng)目投資估算等。在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)該明確整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)初步技術(shù)所涉及到的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這將直接決定著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資成敗。

此外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作。要積極整合資源，爭(zhēng)取有利的規(guī)劃條件，以有效進(jìn)行成本費(fèi)用的控制。項(xiàng)目開發(fā)前期成本的控制，關(guān)鍵在于前期費(fèi)用、投資成本及投資利潤(rùn)的有效估算，以做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時(shí)也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值，以提高投資回報(bào)。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)、高挑戰(zhàn)性的投資，地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)有效進(jìn)行成本控制也顯得格外重要。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，要全盤考慮項(xiàng)目開發(fā)的綜合因素，既不片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，也不能只重視采用新技術(shù)而忽視成本的控制。這就要求在設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)、項(xiàng)目施工預(yù)算、設(shè)計(jì)概算等方式，把項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化選擇，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低建筑安裝費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、投資企業(yè)的支出成本等，以達(dá)到有效的降低項(xiàng)目開發(fā)成本的目的，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

3、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施階段的成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項(xiàng)目開發(fā)成本的關(guān)鍵時(shí)期。

(二)嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目施工的招標(biāo)

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)施階段，要嚴(yán)格按照工程量的清單報(bào)價(jià)進(jìn)行招標(biāo)，不要不切實(shí)際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴(yán)格設(shè)計(jì)的工程量報(bào)價(jià)去亂招標(biāo)。

(三)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的控制和管理

在地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理和控制，要確保盡可能地減少設(shè)計(jì)變更，切切實(shí)實(shí)的保障施工設(shè)備和建筑材料的質(zhì)量，把好價(jià)格關(guān)。這個(gè)階段的控制和管理是直接影響到項(xiàng)目工程質(zhì)量以及使用價(jià)值的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。

(四)做好開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)投資的最終目的是創(chuàng)造盈利，使投資回報(bào)最大化。因此，市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營(yíng)銷管理的費(fèi)用、銷售操作費(fèi)用、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業(yè)就要針對(duì)具體的銷售情況，做出最優(yōu)的決策以有效降低銷售階段的成本費(fèi)用。一般來講，投資企業(yè)在銷售階段初期，都會(huì)制定出科學(xué)合理的投資成本目標(biāo)體系，這樣就比較明確的劃分了經(jīng)濟(jì)責(zé)任，做到各個(gè)銷售環(huán)節(jié)的權(quán)責(zé)明確，易于計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的租賃，應(yīng)該做好營(yíng)銷推廣工作，充分利用企業(yè)內(nèi)外部資源，挖掘企業(yè)內(nèi)外部潛力，制定一套切實(shí)可行的租賃方案，盡力采用性價(jià)比高的營(yíng)銷方式，提高營(yíng)銷推廣費(fèi)用的使用效果，從而，達(dá)到合理有效降低營(yíng)銷環(huán)節(jié)成本的目的。

(五)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)自身的完善對(duì)成本控制的影響

1、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的內(nèi)部管理是做好成本控制的基本因素，通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，以完善的內(nèi)部控制體系來有效推動(dòng)項(xiàng)目成本的控制是降低項(xiàng)目成本的有效途徑。同時(shí)，投資企業(yè)要加強(qiáng)和完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部分之間的監(jiān)督的同時(shí)，也要加大企業(yè)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，加大施工管理力度，加強(qiáng)施工監(jiān)理和投資監(jiān)理等。

2、樹立成本的系統(tǒng)管理理念

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該積極樹立正確的成本系統(tǒng)管理理念，把企業(yè)的成本管理看做是一項(xiàng)需要徹底執(zhí)行的系統(tǒng)性工程。投資企業(yè)要樹立整體和全局觀念，切切實(shí)實(shí)的系統(tǒng)研究關(guān)于成本管理的內(nèi)容、對(duì)象、方法等各項(xiàng)因素。從整體來看，投資企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)的管理層以及企業(yè)的每一個(gè)部門、每一個(gè)員工，因此，企業(yè)所有人員都是成本控制的參與者和執(zhí)行者，每個(gè)人都應(yīng)該明確自身所負(fù)的責(zé)任，都要有成本控制的觀念，實(shí)時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。

3、注重對(duì)項(xiàng)目成本資料和信息的管理。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，所涉及的商業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜多變，而且關(guān)系到許多利益主體，因此，及時(shí)將項(xiàng)目過程中的施工圖紙、招標(biāo)圖、招標(biāo)文件、合同文件、來往信函、指令單、報(bào)價(jià)表、水電費(fèi)用、獎(jiǎng)懲通知單等資料進(jìn)行歸檔整理，可以為整個(gè)項(xiàng)目的操作打下良好的資料基礎(chǔ)，為成本的控制提供有利依據(jù)。

同時(shí)，也要注重建立并完善商業(yè)地產(chǎn)投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復(fù)工作，提高工作效率。

三、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)決定了對(duì)其成本控制的特殊性。投資企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取適合企業(yè)自身的措施，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)良好的企業(yè)效益和社會(huì)效益。

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