當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的成因分析

張亮

由于房產(chǎn)價(jià)格主要受到內(nèi)部因素，包括土地成本、人工成本、建筑成本以及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的影響，而隨著這些因素自身的不斷提高，都影響到了房?jī)r(jià)的不斷攀升。本文在分析影響房?jī)r(jià)的因素以及中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因之后，提出要在政府宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、劃分區(qū)域或地區(qū)進(jìn)行限定房?jī)r(jià)、正確的宣傳導(dǎo)向四個(gè)方面解決我國(guó)房?jī)r(jià)存在的問(wèn)題。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.外部因素。（1）區(qū)位因素以及環(huán)境因素：區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格非常主要的一個(gè)因素，區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位可以分為自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位。環(huán)境因素也可分為自然環(huán)境因素與社會(huì)環(huán)境因素。一般來(lái)講，區(qū)位以及環(huán)境條件越優(yōu)越，則房地產(chǎn)價(jià)格越高。（2）人口因素：人口因素是指構(gòu)成一定社會(huì)的從事生產(chǎn)和自我生產(chǎn)的人們的總和，包括人口的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和地理分布等。人口總量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是顯著的。由于土地總量是有限的，可以說(shuō)是不變的，而土地上的人口是不斷增長(zhǎng)的，世界人口的飛速增長(zhǎng)都會(huì)造成對(duì)房屋土地需求的急劇增長(zhǎng)。（3）城市化水平：由于中國(guó)農(nóng)村人口占全國(guó)人口的70％，而中國(guó)土地緊缺，主要指的是具有良好生活環(huán)境，完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及較高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市土地的緊缺。隨著近幾年來(lái)，農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工人數(shù)的不斷增多，加之國(guó)家鼓勵(lì)政策，一方面推動(dòng)了城市化的進(jìn)程，另一方面也使得城市住房供應(yīng)的緊缺，這樣一來(lái)，又促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。（4）行政因素（政治因素）：行政因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響包括兩方面內(nèi)容，一是政局的影響，另外則是國(guó)家政策的影響。政局穩(wěn)定，人們將樂(lè)于投資，此時(shí)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。若政局動(dòng)蕩，人們不敢投資，則此時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩。政策因素，包括國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地政策、住房政策、金融政策、稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。另外，人均GDP、居民的收入水平以及居民的消費(fèi)水平，資本市場(chǎng)的供求狀況、消費(fèi)者的心理預(yù)期等都會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

2.內(nèi)部因素：包括土地成本、人工成本、建材價(jià)格、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

二、對(duì)我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高的成因分析

1.總體需求呈現(xiàn)旺盛趨勢(shì)。影響住房總體需求快速增長(zhǎng)的因素有：（1）正常的住房需求（2）超前住房需求（3）被動(dòng)住房需求（4）投機(jī)型住房需求。這些因素都直接或間接的影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)快速上漲的最主要原因是由后面三種需求共同推動(dòng)的。

2.人口高速增長(zhǎng)，人口和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)。人口階段性增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。且由于城市化和全球化的進(jìn)程加快，許多外來(lái)人口為尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和更高的生活質(zhì)量，資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)。在各大中城市中，以東南沿海為更甚。這些外來(lái)人在促進(jìn)這些城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也加大了這些城市的住房壓力。且基于我國(guó)“人多地少，人多房少”的國(guó)情，客觀上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上漲。

3.住房供給結(jié)構(gòu)不合理。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，我國(guó)商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理。隨著商品房供應(yīng)量的不斷增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開(kāi)發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房的比重下降非常明顯，住房空置不斷增加，這也成為近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。

4.土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲。從地理上看，我國(guó)雖有960萬(wàn)平方公里的面積，但適用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的僅占12%左右。且近幾年來(lái)，由于城市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使房?jī)r(jià)急速走高。快速增長(zhǎng)的住房需求會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。由于出售土地使用權(quán)以及房地產(chǎn)商向政府繳納的稅收是政府的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，因此政府與房地產(chǎn)商的利益是相互聯(lián)系的，這也是房?jī)r(jià)居高不下的另一個(gè)原因。

三、解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的對(duì)策

通過(guò)分析我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的成因以及房?jī)r(jià)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和影響，我認(rèn)為大致可以從四方面解決我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題：

1.政府宏觀調(diào)控。溫家寶總理在2006年7月26日的國(guó)務(wù)院全國(guó)電視電話會(huì)議上強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)決遏制部分城市住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲?！边@已經(jīng)體現(xiàn)出國(guó)家政府對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的意向和決心。2010年開(kāi)始，全國(guó)諸多大中城市開(kāi)始實(shí)行房產(chǎn)限購(gòu)令。2011年一月，上海與重慶成為新房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，而新房產(chǎn)稅向全國(guó)大中城市推廣也只是時(shí)間問(wèn)題。

2.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)新培育起來(lái)的支柱行業(yè)，加之近幾年過(guò)快過(guò)猛發(fā)展，房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了良莠不齊、魚(yú)龍混雜的現(xiàn)象。不論是公司資質(zhì)、人員素質(zhì)、房屋質(zhì)量上，都應(yīng)加以規(guī)范和統(tǒng)一。對(duì)房地產(chǎn)公司制定嚴(yán)格具體的資質(zhì)審核制度，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的篩選、專業(yè)的培訓(xùn)以及實(shí)際可行的從業(yè)資格審核，對(duì)商品房質(zhì)量建立嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，并依照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的質(zhì)量審查。

同時(shí)我們應(yīng)該做好正確的宣傳導(dǎo)向，同時(shí)有針對(duì)性的制定房?jī)r(jià)限制購(gòu)房，劃分區(qū)域或地區(qū)進(jìn)行限定房?jī)r(jià)。

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（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）