商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險管理淺析

○王 勇 黎 超

（廣西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 廣西 桂林 541000）

住房貸款，是指住房金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。住房貸款一般以中長期貸款為主，是借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。住房抵押貸款主要是指住房按揭貸款，即購房者以所購住房做抵押并由其所購買的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。個人住房貸款風(fēng)險呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，如果商業(yè)銀行對當(dāng)前個人抵押貸款現(xiàn)狀與面臨的潛在風(fēng)險不能進(jìn)行有效的評估與控制，那么，未來個人貸款的發(fā)展可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風(fēng)險源。

一、我國個人住房抵押貸款的現(xiàn)狀

在個人消費(fèi)信貸中，由于個人住房抵押貸款占據(jù)了重要地位。1998年以來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已成為我國商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)之一。在表1中，2004—2009年間個人住房抵押貸款余額占全國消費(fèi)信貸余額比重均在79%以上，2005年、2006年、2007年連續(xù)三年達(dá)到82%左右。2010年個人住房抵押貸款余額為57252億元，是2000年的13.51倍，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發(fā)展迅速。

表1 1998—2009年全國個人住房抵押貸款（單位：億元）

個人住房抵押貸款前十年快速發(fā)展的主要原因在于以下兩點(diǎn)：一是持續(xù)的地產(chǎn)市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商行普遍認(rèn)為個人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率較低。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這兩點(diǎn)原因都將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生了變化，隨著“新國八條”為代表的新一輪針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策的實(shí)施的作用下，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩，這是房地產(chǎn)投資增速減緩、房地產(chǎn)市場交易量下降、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款投放謹(jǐn)慎，以及居民觀望氣氛濃厚等共同作用的結(jié)果，也是房地產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整的具體表現(xiàn)，這些將會對個人住房抵押貸款的不良貸款率產(chǎn)生比較大的影響。因此對商業(yè)銀行的個人住房貸款風(fēng)險進(jìn)行研究并防范是必要的，這可以更好的保障國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，以2008年美國次貸危機(jī)為例，個人住房抵押貸款違約率上升正是危機(jī)的起因之一。

二、個人住房抵押貸款的風(fēng)險

對于個人住房抵押貸款，在目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，其風(fēng)險發(fā)生有其一定的可能性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環(huán)境等諸多內(nèi)、外部因素決定，具體而言，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風(fēng)險。

1、信用風(fēng)險。信用風(fēng)險又稱違約風(fēng)險，是指借款人不能依約按期償還住房貸款本息而給商業(yè)銀行帶來的經(jīng)濟(jì)損失。信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險，也是商業(yè)銀行在抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險。個人住房抵押貸款的申請和執(zhí)行過程中，存在很多可能導(dǎo)致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風(fēng)險，也就是不良的個人抵押貸款。隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，迄今為止，我國個人住房抵押貸款的不良率在1%左右，最高達(dá)到過2%。按照國際經(jīng)驗(yàn)，個人住房抵押貸款的風(fēng)險暴露期為3至8年，如果房價大幅回落超過30%，個人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對于整個銀行系統(tǒng)而言，這種風(fēng)險也是不容忽視的。隨著我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，以及國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的加強(qiáng)，房價下跌可能導(dǎo)致抵押物不足以覆蓋貸款本息，不良貸款率和理性違約比例將上升。以我國個人住房抵押貸款較為成熟的上海為例，2004年商業(yè)銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86%，兩年多時間上升7倍多，而到2009年3月末，平均不良率仍保持在0.71%。

2、政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場的變化而給商業(yè)銀行帶來的損失。國家每次出臺房地產(chǎn)行業(yè)或信貸業(yè)務(wù)的相關(guān)政策，均會對房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成一定影響。市場政策風(fēng)險包含兩個方面：一是指國民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條周而復(fù)始周期性波動，影響房地產(chǎn)業(yè)的市場風(fēng)險，一旦經(jīng)濟(jì)情況朝地產(chǎn)業(yè)不利方向發(fā)展引起房價下跌，商業(yè)銀行勢必會面臨大量的“呆壞賬”損失；二是政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場變化給商業(yè)銀行帶來損失。由于我國整個經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時期，市場機(jī)制不健全，政府的定位不明確，由于住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，投資乘數(shù)大，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長具有較強(qiáng)的拉動作用，從而成為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)拉動消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要行業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背，政府會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風(fēng)險。進(jìn)入2011年以來，央行以每月一次的頻率連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，如此頻繁的調(diào)升節(jié)奏歷史罕見。6月14日央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，年內(nèi)第六次上調(diào)使得存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了21.50%。中國人民銀行近期宣布從7月7日起上調(diào)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，進(jìn)一步對市場資金面進(jìn)行收縮，釋放緊縮政策信號。除了依據(jù)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、進(jìn)行加息外，直接針對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施也日趨嚴(yán)厲，也勢必會影響到與地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)。

3、提前還款風(fēng)險。個人住房抵押貸款額度較大，期限也較長，個人需要支付大量的利息，并且期限越長，這個比例會越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率，其就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風(fēng)險，是因?yàn)樵撔袨榈陌l(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，拖累房貸余額的增長同時給銀行的資金運(yùn)用計劃增加不確定因素。提前償付會使債權(quán)人的庫存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產(chǎn)的流動性大大超過其利潤最大化和基本風(fēng)險防范的要求，因此一定市場收益的損失在所難免。提前還貸的導(dǎo)火索之一是加息，加息將會增加抵押貸款的每月還息壓力從而使得更多的債務(wù)人選擇提前還貸。治理國內(nèi)的通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要的任務(wù)，從2007年開始通脹苗頭出現(xiàn)，當(dāng)年CPI同比增幅4.8%，2008年高達(dá)5.9%，經(jīng)過2009年后次貸危機(jī)時代的短暫回落，2010年CPI增幅3.3%，進(jìn)入2011年之后，通脹情況日趨嚴(yán)重，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示上半年CPI增幅達(dá)5.4%，在負(fù)利率存在的背景下，未來國家對通脹力度的治理將會進(jìn)一步加強(qiáng)。國家收緊貨幣供給會直接影響房地產(chǎn)，而貨幣收緊政策首要的決策依據(jù)是反通脹，通脹預(yù)期在未來兩三年都在存在，這國家不會因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的壓力過大而改變貨幣緊縮政策的基本趨勢。因此在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下，提前還貸對商業(yè)銀行因提前還貸所帶來的潛在風(fēng)險不容忽視。

三、我國個人住房抵押貸款風(fēng)險防范對策

1、加強(qiáng)住房貸款的審批制度和貸后管理。要控制好住房抵押貸款風(fēng)險需要做到以下幾點(diǎn)：首先加強(qiáng)對抵押物的審查和評估，做好動態(tài)監(jiān)控和重評工作，著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于保管以及易于估價的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押，動態(tài)監(jiān)控和跟蹤抵押房產(chǎn)權(quán)屬和價值的變化情況，確保事先防范抵押人的道德風(fēng)險和抵押物懸空風(fēng)險。其次把防險責(zé)任落實(shí)到個人，強(qiáng)化其持續(xù)監(jiān)控的責(zé)任感和主動性，嚴(yán)把客戶準(zhǔn)入關(guān)，遏制無權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押和當(dāng)事人作弊等違法行為，把客戶的第一還款來源是否充足作為發(fā)放貸款的前提條件，防止簡單依據(jù)第二還款來源選擇和評判客戶。最后在合同的其他條款上增加了抵押人和借款人明確承諾。督導(dǎo)工作人員一對一地及時知悉相關(guān)信息，及時向貸款人履行告知義務(wù)，防止由此產(chǎn)生的違約風(fēng)險。

2、推行反向抵押貸款制度安排?！胺聪虻盅嘿J款”是指在老年居民中推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險服務(wù)。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司；保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付；直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。此項(xiàng)業(yè)務(wù)一旦開展，將使擁有私人房產(chǎn)的老年人在保有房屋居住權(quán)的同時又可將房屋財產(chǎn)在生前變現(xiàn)，提前得到房屋的銷售款。對商業(yè)銀行來說，可以進(jìn)行金融創(chuàng)新尋求新的金融產(chǎn)品，將住房反向抵押貸款與傳統(tǒng)的住房抵押貸款有機(jī)結(jié)合起來，因?yàn)閮烧叩默F(xiàn)金流是反向的，從而可以合理匹配，可以使每期的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出基本一致。同理，對于另一方保險公司而言，也可以根據(jù)同一時段的不同資金流向?qū)⒈ｋU業(yè)務(wù)與住房反向抵押貸款匹配，以平衡同一時段的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出，也是有利于保險業(yè)發(fā)展的。在實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債匹配時，要注意匹配的合理性，貸款數(shù)額要匹配，其次期限要匹配，最后要結(jié)構(gòu)比例匹配。同時可以適當(dāng)提高貸款機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，對申請從事住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格審核，只有具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理體制科學(xué)、信用級別高的金融機(jī)構(gòu)才能開辦住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，以進(jìn)一步降低房產(chǎn)抵押貸款的系統(tǒng)風(fēng)險。

3、加強(qiáng)住房貸款的利率風(fēng)險管理和流動性管理。加強(qiáng)個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險管理和流動性管理，一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給借款人，同時也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。二是開發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業(yè)銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發(fā)行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險。三是套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險管理，通過市場交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險管理，用銀行間期權(quán)、互換和互換期權(quán)進(jìn)行長期利率風(fēng)險管理。四是大力發(fā)展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業(yè)銀行可將個人住房抵押貸款形成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權(quán)，提高流動性。

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