我國城鎮(zhèn)化與商品住宅價格關(guān)系研究

李培軍

(東北財經(jīng)大學(xué) 統(tǒng)計學(xué)院，遼寧 大連 116025)

一、引 言

城市化是經(jīng)濟增長和人類文明發(fā)展的重要階段，已經(jīng)成為當(dāng)今世界歷史發(fā)展不可逆轉(zhuǎn)的潮流。它表現(xiàn)為人口向城市的集中、城市數(shù)量的增加、規(guī)模的擴大以及城市現(xiàn)代化水平的提高，是社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變革并獲得巨大發(fā)展空間的體現(xiàn)。在新經(jīng)濟和全球化浪潮的推動下，我國城市化正以前所未有的速度發(fā)展，2009年我國城市化水平為46.60%，已進入國際上公認的城市化水平從30%向70%推進的加速發(fā)展時期。城市化的迅速發(fā)展對中國經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的影響，房地產(chǎn)業(yè)也伴隨著城市化進程持續(xù)發(fā)展，日益成為城市化進程中最重要，也是具最有研究價值的領(lǐng)域之一。我國十二五規(guī)劃綱要中提出要促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化。在城鎮(zhèn)化進程中，大量人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，極大促進了城鎮(zhèn)的住房需求，由此也帶動了房價的上漲。由于目前我國商品住宅價格上漲速度過快、價格過高，使得許多人在房子面前望而卻步，而房價過高、漲幅過大又會阻礙城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。因此，研究我國城鎮(zhèn)化與商品住宅價格之間的關(guān)系，對其存在的問題尋找解決的對策和辦法是十分必要的。

我國城鎮(zhèn)化水平的現(xiàn)狀是［1］:1978年，我國城鎮(zhèn)化水平只有17.92%，2009年達到了46.60%，31年來增長了1.54倍，城鎮(zhèn)化水平有了很大提高。2010年4月，中國社會科學(xué)院發(fā)布的《宏觀經(jīng)濟藍皮書》顯示，目前我國城鎮(zhèn)化正處于加速發(fā)展階段，年增長率約為1.09%。我國將在2013年左右結(jié)束快速城鎮(zhèn)化過程，城鎮(zhèn)化率將達到47.93%—53.37%。但我國城鎮(zhèn)化水平仍遠遠低于發(fā)達國家85%的平均城市化水平，也低于世界55%的平均水平。

我國商品住宅價格的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算可得，剔除價格上漲因素，2009年四個季度全國商品住宅銷售價格與去年同期相比，分別上漲了16.28%、21.02%、29.72%、21.93%［2］。從1998年住房制度改革以來，我國商品住宅價格持續(xù)上漲，尤其是從2003年開始，上漲幅度較大。其中2008年受全球金融危機的影響，房價略有下降。央行在2008年三次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，下調(diào)個人住房公積金貸款利率等一系列調(diào)控政策出臺后，2009年商品房價格又有了很大幅度的上漲。2009年全國平均房價為3 800元/m2，北京、上海、廣州、深圳等一線大城市平均房價分別 達 到 13 940 元/m2、17 860 元/m2、9 222元/m2、15 000元/m2。2010年 4月和 9月，盡管中央政府和央行先后兩次出臺針對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控政策，但我國樓市卻迎來了有史以來的第二個好年景。據(jù)國家統(tǒng)計局2010年12月10日發(fā)布的《2010年1—11月全國房地產(chǎn)市場運行情況》，2010年1—11月，全國商品房銷售面積8.25億m2，同比增長9.80%;商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.50%，其中，商品住宅銷售額增長12.80%。目前，我國一線城市的商品住宅價格仍然居高不下，調(diào)控的結(jié)果收效甚微。

本文借鑒國內(nèi)外學(xué)者已有的研究成果，通過大量觀察全國36個大中城市1998—2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，選擇商品住宅銷售價格、城市化水平土地交易價格指數(shù)、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入等指示建立固定效應(yīng)模型，分析我國城鎮(zhèn)化與商品住宅價格之間的關(guān)系。

二、我國城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價格的關(guān)系分析

本文參考國內(nèi)外學(xué)者對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格關(guān)系的研究方法［2］。實證研究分為兩個部分:一是對時間序列數(shù)據(jù)進行研究，建立EBA模型證明城鎮(zhèn)化與商品住宅價格之間是否存在顯著的穩(wěn)健關(guān)系;二是通過面板數(shù)據(jù)研究，建立固定效應(yīng)模型研究城鎮(zhèn)化對商品住宅價格的影響程度。

1.變量的選擇及數(shù)據(jù)說明

根據(jù)上述模型中的解釋變量、被解釋變量的設(shè)定要求，考慮變量的涵蓋內(nèi)容以及其數(shù)據(jù)來源的可靠性、可取性，將模型中有關(guān)變量的度量定義如下:

(1)城鎮(zhèn)化水平的度量。到目前為止，理論研究界測定城鎮(zhèn)化水平通常用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋肀硎?(UL)。

城鎮(zhèn)化水平 (UL)=城鎮(zhèn)人口數(shù)/總?cè)丝跀?shù)

(2)商品住宅價格的度量。本文的研究對象主要是住宅商品房市場，因而選擇商品住宅銷售價格作為對商品住宅價格 (P)的度量。

P=商品住宅銷售額/商品住宅銷售面積

(3)影響商品住宅價格的其他變量。由于影響商品住宅價格的因素較多，為了保證所建模型的合理性和有效性，還需選擇影響商品住宅價格的其他因素作為解釋變量進入模型。

①需求變量:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(INC);價格預(yù)期 (YQ)。本文選擇房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)作為價格預(yù)期。

②供給變量:交易價格 (LP);住宅本年新開工面積 (SM);住宅本年竣工面積 (JM);材料購進價格指數(shù) (CLP);房地產(chǎn)開發(fā)投資額(INV)。

③宏觀經(jīng)濟變量:金融機構(gòu)貸款利率 (5年以上)(R)。

(4)數(shù)據(jù)來源。本文所有數(shù)據(jù)均來自中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫、中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫、國家統(tǒng)計局發(fā)布的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、相關(guān)統(tǒng)計年鑒。

2.基于EBA模型的相關(guān)分析

EBA模型 (Extreme Bounds Analysis)是多元線性回歸模型，它的特點是在回歸分析中，可隨著條件變量集的逐步改變來檢驗回歸系數(shù)的穩(wěn)定性，主要用于經(jīng)濟變量的靈敏性分析。應(yīng)用EBA模型通常需分兩步進行:

第一步，將與模型有關(guān)的解釋變量分為三類:一類是目標(biāo)變量 (M)，即研究者所關(guān)注的變量;二類是核心變量集，用I表示，是與因變量直接相關(guān)的解釋變量集;三類是條件變量集，用Z表示，是對因變量有影響的解釋變量。引入條件變量集的目的是為了確定目標(biāo)變量回歸系數(shù)的可能取值范圍，其中核心變量和條件變量要根據(jù)已有的研究成果以及經(jīng)濟理論來確定。確定三類變量后，EBA模型可表示為:

首先估計因變量Y對目標(biāo)變量M和核心變量集I的回歸方程:

式 (2)為基礎(chǔ)回歸。如果目標(biāo)變量的系數(shù)β在統(tǒng)計上是顯著的，則進行下面的第二步;如果β在統(tǒng)計上不顯著，說明模型設(shè)置有偏誤或目標(biāo)變量與被解釋的變量沒有顯著的關(guān)系，則不需要進行第二步。

第二步，對模型 (1)進行多相關(guān)估計，即對條件變量集Z中所有變量的所有可能線性組合進行回歸，從中找出目標(biāo)變量回歸系數(shù)β的最大值 βmax和最小值 βmin，如果它們的符號相同，且β、βmax和βmin三者在回歸模型中都是顯著的，則認為目標(biāo)變量的回歸系數(shù)是穩(wěn)定的。

以下采用我國1998年第一季度至2010年第二季度的時間序列數(shù)據(jù)，建立EBA模型對城鎮(zhèn)化和商品住宅價格關(guān)系進行研究，驗證它們之間是否存在顯著的穩(wěn)定關(guān)系。

首先將商品住宅銷售價格、土地交易價格、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入、住宅房地產(chǎn)額、住宅施工面積、住宅竣工面積分別以消費價格指數(shù)平減后取對數(shù)為其彈性，將材料價格指數(shù)減100表示增長率。

然后建立被解釋變量與目標(biāo)變量集和核心變量集的回歸方程，估計結(jié)果如表1所示。

表1 回歸模型估計結(jié)果

由表1可知，目標(biāo)變量 (城鎮(zhèn)化水平)的回歸系數(shù)在0.05的顯著性水平下是顯著的，可以繼續(xù)第二步的分析。將上述回歸方程中加入條件變量集后潛在變量的各種線性組合，確定城鎮(zhèn)化水平回歸系數(shù)的可能取值范圍，其最大取值、最小取值及檢驗結(jié)果，如表2所示。

表2 EBA回歸模型分析結(jié)果

由表2可知，目標(biāo)變量最大回歸系數(shù)為0.0465，P值為0.0000，在0.05的顯著性水平下顯著;目標(biāo)變量最小回歸系數(shù)為0.0211，P值為0.0354，在0.05的顯著性水平下顯著，且最大值與最小值符號一致都為正值。因此可以證明城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價格之間存在正向顯著的穩(wěn)定關(guān)系，即在現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化水平的提高會引起商品住宅價格的上漲。

3.基于面板數(shù)據(jù)的分析

面板數(shù)據(jù)含有橫向、縱向和指標(biāo)數(shù)值三維信息，面板數(shù)據(jù)模型既能反映某一時點各個個體數(shù)據(jù)的規(guī)律，也能描述每個個體隨時間變化的規(guī)律，它集成了時間序列和截面數(shù)據(jù)的共同特點。面板數(shù)據(jù)模型已經(jīng)成為近年來計量經(jīng)濟學(xué)的重要研究方法之一，其基本形式為:

yit=αit+xitβit+εit，

式中，yit是因變量，xit為k×1維解釋變量向量，N為個體截面成員個數(shù)，T為每個截面成員的觀測時期數(shù)，參數(shù)αit表示模型的常數(shù)項，βit表示對應(yīng)于解釋變量向量xit的k×1維系數(shù)向量，k表示解釋變量個數(shù)，隨機誤差項 εit～iid( 0，σ2)。

現(xiàn)仍采用全國36個大中城市1998—2009年的面板數(shù)據(jù)，建立固定效應(yīng)模型，研究城鎮(zhèn)化水平對商品住宅銷售價格的影響程度。

根據(jù)變量之間的相關(guān)關(guān)系選擇如下指標(biāo):被解釋變量為商品住宅銷售價格 (P)，解釋變量依次為城鎮(zhèn)化水平 (UL)、土地交易價格指數(shù)(LP)、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入 (INC)、住宅房地產(chǎn)投資本年完成額 (INV)、房屋施工面積(SM)、住宅竣工面積 (JM)、商品住宅銷售面積(XM)。

為使數(shù)據(jù)的處理簡化，對商品住宅價格、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入、住宅房地產(chǎn)投資本年完成額以消費價格指數(shù)進行平減，將平減后的數(shù)據(jù)取對數(shù)，同時將房屋施工面積、住宅竣工面積、商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)取對數(shù)，并將土地交易價格指數(shù)減100，變?yōu)樵鲩L率，所有數(shù)據(jù)都表示變化率。

據(jù)此建立的全部變量個體固定效應(yīng)模型是:

式中，Pit為 i市第 t年的商品住宅價格;ULit為i市第t年的城鎮(zhèn)化水平;Xit為影響商品住宅價格的其他因素，包括土地交易價格指數(shù)(LP)、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入 (INC)、住宅房地產(chǎn)投資本年完成額 (INV)、房屋施工面積(SM)、住宅竣工面積 (JM)、商品住宅銷售面積 (XM);δi為代表城市的虛擬變量向量，用于控制個體固定效應(yīng);εit為誤差項。

對被解釋變量和解釋變量建立個體效應(yīng)模型，利用統(tǒng)計分析軟件Eviews進行回歸分析，對所有解釋變量中表現(xiàn)不顯著的變量進行剔除修正，剔除的變量有:房屋施工面積 (SM)、土地交易價格指數(shù) (LP)、住宅房地產(chǎn)投資本年完成額 (INV)、住宅竣工面積 (JM)，并對模型進行F檢驗和Hausman檢驗，最終得出的固定效應(yīng)模型估計結(jié)果，如表3所示。

表3 固定效應(yīng)模型估計結(jié)果

基于面板數(shù)據(jù)建立的固定效應(yīng)最終模型方程式為:

由 (5)式可以得出，城鎮(zhèn)化水平(ULit)和商品住宅價格(Pit)之間存在顯著的正向關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平每提高1%，商品住宅價格則上漲0.192%，表明城鎮(zhèn)化水平的提高會促進商品住宅價格的上漲;城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入提高1%，商品住宅價格上漲1.086%，說明城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入的增加使消費者對住房有效需求增加，從而促進商品住宅價格的上漲，而且影響較大。

綜上可見，城鎮(zhèn)化與商品住宅價格之間存在長期的均衡關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價格之間存在顯著的正向關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入和商品住宅價格之間也存在顯著的正向關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平的提高，城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入的提高都會增加住房的有效需求，從而促進商品住宅價格的上漲。

三、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策思路

1.要以經(jīng)濟增長為基礎(chǔ)，促進城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

目前，我國城鎮(zhèn)化水平不高，低于世界平均水平的現(xiàn)狀要求我們要大力推進城鎮(zhèn)化，同時我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展時間較短，市場上存在房價過高而且漲幅過大等諸多問題，房地產(chǎn)業(yè)需要向成熟的方向發(fā)展。實證分析表明，當(dāng)人均可支配收入提高時，使得農(nóng)村人口有能力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，人口的轉(zhuǎn)移和原城鎮(zhèn)居民對住房要求的提高會增加房地產(chǎn)市場的有效需求，從而促進城鎮(zhèn)化水平的提高，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，無論是城鎮(zhèn)化水平的提高還是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都必須以經(jīng)濟增長為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟增長帶動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，并以此促進房地產(chǎn)市場的不斷成熟。

2.正確處理城鎮(zhèn)化進程中房價的上漲問題

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。我國目前城鎮(zhèn)化水平還不到50%，對照世界發(fā)展中國家的平均水平差距也比較大，而且我國城鎮(zhèn)化水平正處于加速發(fā)展階段，在這一過程中，由于農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移所產(chǎn)生的對房地產(chǎn)需求將是長期的。同時，由于土地的供給是剛性的，政府的“土地財政”使得城市建設(shè)用地將受到一定的限制，因此可以認為房地產(chǎn)價格的上升將是長期的。由本文的實證分析結(jié)果也顯示城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價格之間存在正向顯著的穩(wěn)定關(guān)系?，F(xiàn)階段城鎮(zhèn)化水平提高會引起商品住宅價格的上漲，只有當(dāng)城鎮(zhèn)化水平達到一定程度的時候，房地產(chǎn)價格才會出現(xiàn)下降的趨勢。

3.在城鎮(zhèn)化進程中要明確房地產(chǎn)業(yè)的作用與責(zé)任

處于快速發(fā)展時期的城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大需求，決定了在今后一個相當(dāng)長時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一項重要功能是為城鎮(zhèn)化服務(wù)，所以房地產(chǎn)業(yè)要在以下幾個方面肩負起推動城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的重任:(1)發(fā)揮巨大的產(chǎn)業(yè)帶動作用。房地產(chǎn)業(yè)的重要特征之一是其關(guān)聯(lián)性強，產(chǎn)業(yè)鏈長，通過房地產(chǎn)業(yè)可以開辟新的就業(yè)渠道，解決在城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)村人口的就業(yè)問題，有利于促進經(jīng)濟的快速發(fā)展。(2)推動城市可持續(xù)發(fā)展。由于中國人口基數(shù)大，人均資源相對短缺，經(jīng)濟發(fā)展和技術(shù)水平較為落后，就必須走可持續(xù)發(fā)展的道路。伴隨著中國城鎮(zhèn)化進程的加快，城鎮(zhèn)用地需求將呈現(xiàn)大幅增長的趨勢，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須樹立可持續(xù)發(fā)展觀，按照可持續(xù)發(fā)展原則利用有限的土地資源，最大限度減少土地資源的浪費，使得土地資源得到合理有效的利用。 (3)高度關(guān)注民生問題。隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進，城鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境、住房質(zhì)量等提出了更高的要求，這就要求房地產(chǎn)業(yè)能夠滿足市場需求，提供更多高品位的住宅。但目前中國經(jīng)濟發(fā)展的非均衡性使得房價過高，在這樣的背景下，房地產(chǎn)業(yè)要在積極提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量、滿足城鎮(zhèn)化加速時期居民不斷升級住房需求的同時，堅持與社會協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，關(guān)注民生，更多地參與解決民生問題的保障房、經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房建設(shè)，為促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。

4.促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展

城鎮(zhèn)化擴張速度過快，可能會造成房地產(chǎn)開發(fā)過度，致使土地資源緊缺，房地產(chǎn)發(fā)展將最終受到制約;而房地產(chǎn)價格過高，房價上漲過快，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，則最終將也會抑制城鎮(zhèn)化進程。因此必須協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化與房土地業(yè)的發(fā)展速度及幅度，使二者得以協(xié)調(diào)發(fā)展。(1)適度控制城鎮(zhèn)化的發(fā)展進度，避免城鎮(zhèn)化的發(fā)展脫離經(jīng)濟發(fā)展水平的支撐，特別是控制特大城市和大城市的發(fā)展規(guī)模。(2)大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)建設(shè)。目前我國中小城鎮(zhèn)的發(fā)展有所改觀，但是土地利用不夠充分，閑置和浪費土地較多，有很大的開發(fā)潛力，因此在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上有效開發(fā)和合理利用土地是很有必要的。(3)要改革土地財政政策，建議用土地交易增值稅、房產(chǎn)稅的方式來替代目前的土地出讓金和政府在住房上的收費，同時通過房產(chǎn)稅抑制不合理的投資需求，加大房屋持有者的成本。

［1］高佩義.城市化發(fā)展導(dǎo)論［M］.北京:中國財政出版社，2009.6-262.

［2］高鐵梅.計量經(jīng)濟學(xué)分析方法與建模［M］.北京:清華大學(xué)出版社，2009.267-369.