城市商品住宅價格影響因素差異性研究——以武漢城市圈為例

○王勇 丁保軍 丁路遙

（華中科技大學土木工程與力學學院 湖北 武漢 430074）

近年來，我國房地產價格迅速上漲，部分地區(qū)房價持續(xù)飆升，房價的上漲超過了居民收入的上漲水平，商品住宅的價格已遠遠超出了大多數普通市民的收入承受能力。房價增長過快的趨勢，不僅極大地影響了城市居民的生活質量，也是整個國民經濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，房價問題已成為一個引起廣泛關注的重要經濟問題和社會問題。面對當前房價的嚴峻形勢，政府有必要采取合理的措施進行調控，然而，目前國內大多是對中國總體房價或大城市房價的研究，對中小城市的房價問題研究甚少，使得中小城市的政府部門缺少對房價調控的具體依據，不利于中小城市房地產的健康發(fā)展。因此，研究中小城市與大城市商品住宅價格影響因素的差異性，對促進中小城市房地產健康發(fā)展及制定符合中小城市房地產自身特征的調控措施具有重要意義。

一、城市商品住宅價格影響因素的指標選擇及分析

影響商品住宅價格的因素眾多，學者們從各自的領域用不同的方法分析出了不同的影響因素，大致包括了成本因素、經濟因素、社會因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文對武漢城市圈商品住宅發(fā)展的實際狀況進行了實證分析，但需要可以量化的指標方能進行，故在前人研究的基礎上，結合目前社會發(fā)展的形勢，選取表征城市綜合特性的主要指標作為商品住宅價格的影響因素進行分析研究，由此選定了地區(qū)生產總值（GDP）、人口、房地產開發(fā)投資完成額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、地方財政一般預算收入、居民消費價格指數（CPI）等六項指標，分析其與商品住宅價格之間的關系。

選取的各項指標與商品住宅價格的影響關系如下：地區(qū)生產總值（GDP）的增長，會促使房地產使用需求和資產需求增加，進而導致商品住宅價格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素質的上升，都增加了對住房的需求，進而推動房價上升；房地產開發(fā)投資完成額的變化與房地產業(yè)的發(fā)展有著高度相關性，投資的增長決定著房地產業(yè)的增長；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會提高居民的支付能力，從而增加對房地產的需求，導致房價上漲；地方財政一般預算收入的一個重要部分就是土地有償轉讓收入，而地方政府為獲取更多的地價利益在一定程度上推動了地價的上漲，進而導致房價上漲；居民消費價格指數（CPI）同房地產價格存在長期相關性，CPI的上漲會引起房價的上漲。

二、城市商品住宅價格影響因素的實證分析

本文選取武漢城市圈中作為大城市的武漢以及作為中小城市的黃石和鄂州進行研究，運用其2000—2009年房地產市場運行的實際數據，以三個城市的房地產業(yè)作為研究對象，以其商品住宅價格為主線，建立商品住宅價格與各影響因素之間的多元線性回歸模型，明確各因素與商品住宅價格之間的數量關系，并就各因素對商品住宅價格的影響程度進行定量分析，從而發(fā)現中小城市與大城市商品住宅價格影響因素的差異性。

設商品住宅價格 Y 與 6 個影響因素 x1，x2，x3，x4，x5，x6有如下關系：

式（1）中取自然對數，然后標準化處理之后的數據：Y為商品住宅價格；x5為地方財政一般預算收入；x1為地區(qū)生產總值（GDP）；x6為居民消費價格指數（CPI）；x2為人口；β0∶β6為回歸系數；x3為房地產開發(fā)投資完成額；ε為隨機誤差項；x4為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

1、武漢市商品住宅價格影響因素的實證分析

根據模型（1），通過采用逐步回歸法消除多重共線性，逐個引入變量得到武漢市商品住宅價格與其影響因素的回歸方程如下：

對式（2）所示模型進行檢驗，得結果如下：

表1 回歸統(tǒng)計量

表2 方差分析和斜率的F檢驗

表3 斜率t的檢驗

表1中相關系數R=0.9958，說明武漢市的商品住宅價格與武漢市的房地產開發(fā)投資完成額及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高度相關；復相關系數R2=0.9917，說明武漢市的商品住宅價格總值99.17%的變動可由回歸解釋，即擬合效果很好；調整后的R2=0.9905，其值較高，故選擇線性回歸模型進行擬合是合適的。

表2中，在顯著性水平α=0.05下，F的統(tǒng)計量大于F的臨界值，此外相應的概率P小于0.05，所以，在顯著性水平α=0.05下，得到的回歸模型是顯著的，可以認為武漢市的商品住宅價格與武漢市的房地產開發(fā)投資完成額及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是高度顯著的。

表3中，在顯著性水平α=0.05下，x3和x4的t統(tǒng)計量均大于t的臨界值，且相應的P值均小于0.05，這說明武漢市的房地產開發(fā)投資完成額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對武漢市的商品住宅價格有顯著影響。

2、黃石市和鄂州市商品住宅價格影響因素的實證分析

根據模型（1），通過采用逐步回歸法消除多重共線性，逐個引入變量得到黃石市和鄂州市商品住宅價格與其影響因素的回歸方程如下：

對式（3）、（4）所示模型進行檢驗，得結果如下：

表4 回歸統(tǒng)計量

表5 方差分析和斜率的F檢驗

表6 斜率t的檢驗

由以上結果可知，黃石市和鄂州市的商品住宅價格與其影響因素的回歸模型擬合效果很好，且均能通過F檢驗和t檢驗，說明黃石市的地方財政一般預算收入能夠很好地解釋黃石市的商品住宅價格，鄂州市的居民消費價格指數（CPI）也能夠很好地解釋鄂州市的商品住宅價格。

三、實證分析結論

本文通過建立多元線性回歸模型，分別得到了影響大城市武漢市及中小城市黃石市和鄂州市商品住宅價格的影響因素及其影響程度，論證了中小城市與大城市商品住宅價格影響因素的差異性。

從武漢市的實證分析可知，在所研究的六項影響因素中，作為市場因素的房地產開發(fā)投資完成額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對武漢市商品住宅價格影響最大，且房地產開發(fā)投資完成額比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對商品住宅價格的影響更大。在保持其他因素不變的前提下，房地產開發(fā)投資完成額增加一個百分點，則商品住宅價格增加約0.67個百分點；同理，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加一個百分點，則商品住宅價格增加約0.35個百分點。

從黃石市和鄂州市的實證分析可知，在所研究的六項影響因素中，作為非市場因素的地方財政一般預算收入對黃石市商品住宅價格的影響最大，地方財政一般預算收入增加一個百分點，則商品住宅價格增加約0.95個百分點；作為非市場因素的居民消費價格指數（CPI）對鄂州市商品住宅價格的影響最大，居民消費價格指數增加一個百分點，則商品住宅價格增加約一個百分點。

四、結語

上述分析說明，大城市房地產發(fā)展較為成熟，影響其商品住宅價格的主要因素是房地產自由發(fā)展的市場因素，而中小城市房地產發(fā)展還處于比較混亂的局面，影響其商品住宅價格的主要因素多為非市場因素。由此，本文建議中小城市政府部門在制定房價調控措施時應根據自身房地產的具體情況進行決策，應注意區(qū)別于大城市房價的調控措施，切勿盲目跟風而忽略實際，影響自身房地產的健康發(fā)展。

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