房產(chǎn)稅能降低高房價嗎

王福重

（中央財經(jīng)大學(xué) 政府管理學(xué)院，北京 100081）

房產(chǎn)稅能降低高房價嗎

王福重

（中央財經(jīng)大學(xué) 政府管理學(xué)院，北京 100081）

本文論述了房產(chǎn)稅醞釀?wù)魇盏谋尘?，分析了房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場及房價的影響，闡釋了高房價產(chǎn)生的制度背景，分析了房產(chǎn)稅征收的難點：法理上的障礙，公平和效率的沖突，現(xiàn)有稅費的處理難題；探究了高房價的制度性因素：收入差距過大，“土地財政”對高房價的支撐，央企的不當(dāng)行為；提出了抑制高房價的制度創(chuàng)新及具體措施：調(diào)整居民收入分配結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拓寬投資渠道，完善分稅制財政體制，改革央企的稅后利潤分配制度，規(guī)范土地制度，增大政府的住房責(zé)任，加快公有住房的上市步伐。

房產(chǎn)稅；高房價；土地財政；制度創(chuàng)新

一、房產(chǎn)稅提出的背景

2007年7月左右美國次貸危機爆發(fā)，2008年9月15日，著名投行雷曼兄弟破產(chǎn)。美國、歐洲和日本的經(jīng)濟陷入困境，通貨緊縮、失業(yè)率上升。其時，中國經(jīng)濟正經(jīng)歷過熱和產(chǎn)能過剩的困擾，經(jīng)濟增速過快，通脹壓力明顯。因此，2008年，我們提出的宏觀政策的主基調(diào)，是從緊，即實行適度從緊的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。很多專家認(rèn)為，中國可以完全避免次貸危機的沖擊，置身事外。

可是，事與愿違，在經(jīng)濟全球化的時代，任何一個國家不能不受到外部事件的影響，何況中國已經(jīng)成長為世界最大的經(jīng)濟體之一。改革開放三十余年來，中國的經(jīng)濟總體上的超高速成長，得益于兩種力量，一是國有部門的投資，包括企業(yè)和政府的投資，二是出口部門的拉動。一般的估計是，出口貢獻(xiàn)了中國40%的增長份額。不僅如此，出口部門還間接帶動了制造業(yè)，以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的就業(yè)和成長。沒有出口部門的繁榮，就沒有中國經(jīng)濟的繁榮。

次貸危機最后釀成了席卷全球的金融危機，中國的主要出口地區(qū)，美國、歐盟、日本，特別是美國的消費者，都在增加儲蓄，減少消費，因為原先靠借債買入的資產(chǎn)，在資產(chǎn)的泡沫破裂之后，高額的負(fù)債卻依舊。所以，必須過一段節(jié)儉的日子，以便做平家庭的資產(chǎn)負(fù)債表。這樣，中國的外部需求，急劇收縮。中國的出口部門最先受到了金融海嘯的沖擊，廣東、浙江等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大量民營中小企業(yè)，開始破產(chǎn)、倒閉，工人，主要是農(nóng)民工失去工作崗位，據(jù)統(tǒng)計，到2009年春節(jié)，有2000萬農(nóng)民工被迫返鄉(xiāng)。不但初級的制造部門，就是所謂的高科技行業(yè)也受到了波及，城市的就業(yè)壓力凸顯，包括外企在內(nèi)的公司都在裁減員工，而新畢業(yè)的大學(xué)生就業(yè)空前困難。經(jīng)濟增速逐月下滑，趨勢明顯。

因此，中央迅速做了戰(zhàn)略上的調(diào)整，2009年的政策基調(diào)由從緊，轉(zhuǎn)而寬松，即實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。先后出臺了兩大舉措：4萬億的財政刺激計劃，9．6萬億的信貸投放計劃，以保持經(jīng)濟中充分的流動性。財政刺激計劃的資金，主要投向了基礎(chǔ)設(shè)施，如鐵路、公路、機場。跟量化寬松信貸相配合的，還有價格化的利率和存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整，央行從此步入了降息通道。2008年9月6日開始，央行在10月9日、10月30日、11月27日、12月23日，四次降低存貸款利率；從9月15日開始，央行在10月8日、11月26日、12月22日，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從17．5%到15．5%。

以對GDP貢獻(xiàn)論，房地產(chǎn)是第一大支柱產(chǎn)業(yè)。為了扭轉(zhuǎn)GDP下滑，刺激房地產(chǎn)投資是最有效的手段。于是，鼓勵購房的政策，先后出臺，特別是首套房的首付比率降低到20%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打7折。于是，在流動性充裕，實際利率不斷下調(diào)的政策激勵下，房地產(chǎn)需求終于在2009年春節(jié)前后開始井噴，房價節(jié)節(jié)攀升。2009年，一線城市（即房價最高，具有標(biāo)桿意義的城市，一般認(rèn)為包括北京、上海、廣州、深圳以及杭州）的房價至少翻了一番，重新出現(xiàn)了買房難、買房貴的現(xiàn)象，引起全社會的關(guān)注。2009年12月，國務(wù)院常務(wù)會議要求，堅決遏制部分城市房價過快上漲的趨勢。但其后，房價并沒有回調(diào)，而是繼續(xù)上漲。

2010年3月全國“兩會”期間，人大代表和政協(xié)委員的提案和議案，一半以上與高房價有關(guān)。于是，國務(wù)院4月14日出臺房地產(chǎn)調(diào)控的新政策，簡稱“國十條”①。其核心是收緊信貸，實行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。對部分房價過快上漲的城市，購買第三套以上住房的，停止發(fā)放貸款（10月后，該規(guī)定擴展到所有城市）。

國務(wù)院的文件同時指出，要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。

“國十條”被稱為有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，公眾對房價下降充滿期待。顯然，政策的指向是投資或投機性需求，將住房需求逐步引導(dǎo)到合理消費需求的范圍內(nèi)，而不是當(dāng)作投資或者投機炒作的對象。此后，5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》，明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入2010年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一。

應(yīng)該說，市場對“國十條”的反應(yīng)是迅速的，中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，2010年4月以來，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達(dá)50%－80%；選擇延遲購房或暫時觀望的購房者超過60%，廣州、天津等地甚至超過80%；且大多數(shù)購房者預(yù)期房價將下跌。

可是，好景不長。到7月份，以一線城市為代表，市場出現(xiàn)微妙的變化。成交量開始放大，房價不但同比，環(huán)比也開始上漲，到9月末，成交量更再現(xiàn)報復(fù)性反彈、飆升。

看起來，單是控制信貸，已經(jīng)不足以控制房價，更不必說令其下跌。于是，本來就在傳說中的房產(chǎn)稅，開始啟動。財政部和國家稅務(wù)總局的負(fù)責(zé)人，9月29日發(fā)表談話，表示將在部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點，并擇機擴大試點范圍，直到在全國實施。市場也在傳言，上海、深圳、重慶，都可能成為第一個試點的城市。房產(chǎn)稅，被看作是降低房價最后的“殺手锏”，現(xiàn)在，終于要成為現(xiàn)實了？

可是，房產(chǎn)稅，能否真的遏制房價，是值得懷疑的。

二、征收房產(chǎn)稅的難度

稅收是通過改變納稅人的行為，達(dá)到其目的的。房地產(chǎn)投資或者投機比例過大，是因為投資的回報率高，而且過去的經(jīng)驗也加強了這種預(yù)期。以投資或者投機為目的的納稅人，將會理性考慮以下幾點：第一，房產(chǎn)稅對房價的短期和長期影響，尤其是短期內(nèi)的影響，這種影響的方向是清楚的，在其他條件相同的情況下，房價將呈現(xiàn)下跌的趨勢，投資的風(fēng)險加大了，投資和投機者的預(yù)期亦將發(fā)生改變，起碼觀望的情緒會彌漫。第二，在持有成本確定提高的情況下，無論是通過信貸資金，進(jìn)行杠桿投資，還是自有資金，其成本－收益的對比，將發(fā)生實質(zhì)性變化，成本上升，收益下降。如果投資的收益下降，部分資金將離開至少是暫時離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)投其他領(lǐng)域。第三，多套房的持有者，必然有一部分人，從觀望轉(zhuǎn)而出手，增加市場的供給量，這可以促進(jìn)房價向理性均衡點的回歸。只要這個趨勢能出現(xiàn)，將帶動更多的持有人跟進(jìn)，形成鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，房價的下降就成為必然。嚴(yán)重的時候，還會造成房價的崩潰，美國次貸危機時就是這樣的情況。

不過，房產(chǎn)稅發(fā)揮作用是有嚴(yán)格條件的，比如稅率必須足夠高，貨幣政策不能太寬松，流動性不能持續(xù)過剩，不區(qū)分持有數(shù)量，一視同仁，以及房屋供給政策的穩(wěn)定等，否則只能是杯水車薪。

房產(chǎn)稅并非新稅種，1986年國務(wù)院就通過了《房產(chǎn)稅暫行條例》，對于擁有住房的單位和個人征收房產(chǎn)稅，每年交一次?？墒牵b于當(dāng)時城市的住房，幾乎全屬政府和部門所有，個人沒有所有權(quán)，于是規(guī)定，對于“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”免稅?，F(xiàn)在進(jìn)行試點，不過是取消這條優(yōu)惠規(guī)定而已，不必重新立法，財稅行政部門可以隨時推出。但是，征收房產(chǎn)稅必須要考慮若干制度和技術(shù)上的難題。

第一，法理上的障礙。房產(chǎn)稅在性質(zhì)上，屬于財產(chǎn)稅，是對私人財產(chǎn)的課征。原來的房產(chǎn)稅條例規(guī)定，該稅的計稅依據(jù)是“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值”，也就是說，房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)是房子的市場價格（給予一定減除）?，F(xiàn)在討論中的房產(chǎn)稅，將改為“評估征收”，即參考對象房屋周圍的實際房價，給予一定比例優(yōu)惠后征收。而房價，顯然并不只是房產(chǎn)（地上建筑）的價格，還包括土地的價值，也即房產(chǎn)加上地產(chǎn)的價值。根據(jù)現(xiàn)行的法律，城市的土地是國家所有，居民購買房子，但是并沒有購買土地，土地是通過交納70年（也有少于70年）的土地出讓金后取得的，買房者僅有土地使用權(quán)，構(gòu)成居民財產(chǎn)的只有地上的房產(chǎn)，而不包括地產(chǎn)?？墒?，如果不包括地價，作為計稅依據(jù)的價值，將會大大縮水，不論以何者為依據(jù)，能征到多少稅是大有疑問的，而且越到70年的“大限”，這個問題就越嚴(yán)重。嚴(yán)格來說，只有地產(chǎn)的所有者才是該稅的實際納稅人。可是，在城市土地國有的制度下，這是不可能的，因為很顯然，稅收是對私的侵犯，而國家絕不能對自己課稅。盡管美國和許多國家或者地區(qū)也征收類似的稅，但是它們的土地是私有的。如果中國出臺該稅，與現(xiàn)有的法律和制度相沖突，該如何解決，是必須認(rèn)真考慮的。起碼，土地出讓金、土地使用稅和房產(chǎn)稅同時存在的矛盾，需要恰當(dāng)處理。不取消土地出讓金等，征收房產(chǎn)稅，就存在重復(fù)課征的弊端。還有，不少人的房子是通過按揭貸款買的，在貸款還清之前，房子并不屬于其所有，而屬于銀行，對貸款者征收房產(chǎn)稅似乎也不合適。

第二，公平和效率的沖突。房產(chǎn)稅有兩種模式，一是不區(qū)分首套還是二套以至多套，一律征收；二是對于首套房免征，只對二套以上征。如果是第一種模式，對于低收入家庭，將是不小的負(fù)擔(dān)。以0．5%的稅率為例，北京、上海等高房價城市，一套普通的90平方米住房，總價大約為250萬元，若以計稅的評估價格為200萬元計算，每年要交1萬元，每月大約800元。如果實行第二種模式，則“上有政策，下有對策”的痼疾，將又要上演。擁有多套房子的人，總能想出把它變成第一套的手段，從技術(shù)和法律上，這并不難做到，如假離婚，就是可行的辦法。從征稅效率計，不該有一套、多套之分。況且，如果首套房不征，房子有大小之分，對于首套的面積，必須做出規(guī)定。諸如人均面積，實際居住人數(shù)等，都要顧及到。實際居住人口，要通過類似于人口普查才能厘清，可是人口普查的數(shù)據(jù)又不能用于征稅的目的，這幾乎是不可能搞清楚的難題。從現(xiàn)在的報道，基本可以確定，是按照第二種模式征。所以，征收房產(chǎn)稅，公平和效率的矛盾就是大問題。

第三，既有稅費的處理難題?，F(xiàn)在房價中，已經(jīng)包含了土地出讓金、土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（營業(yè)稅的附加稅）、教育費附加（營業(yè)稅的附加征收）、土地增值稅，以及數(shù)十項（各地名目不同）的政府規(guī)費，這些稅費，雖然名義上由開發(fā)商承擔(dān)，但是，在房價不斷上漲條件下，實際上已完全轉(zhuǎn)嫁給購房者。此外，購房者還要承擔(dān)契稅。有多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，至少一半的賣房收入，流入了各個管理職能部門。在這些稅費的透明性、合理性沒有甄別、處理前，征收房產(chǎn)稅，屬于嚴(yán)重的重復(fù)征稅，要征收房產(chǎn)稅，首先需要清理已有的稅費。這就涉及到部門利益，部門之間的沖突和調(diào)整，不是短期內(nèi)可以解決的。

三、高房價的制度性因素

我們退一步，假定房產(chǎn)稅出臺，它是否能降低房價，也是值得懷疑的。首先，需要搞清楚，房價一直上漲，而且居高不下的原因，除了市場因素，還有什么。我們認(rèn)為，有三個制度因素，是最核心的，甚至比市場因素更重要。

第一，收入差距過大。改革開放三十多年，我們采取的是“讓一部分人先富起來，最終實現(xiàn)共同富裕”的路徑，結(jié)果一部分人確實富起來了，而且富裕程度超過了普通人的想象。比如2009年全球最頂級的奢侈品市場萎縮了50%，而中國在富豪們的“努力”下，市場卻逆勢增加了50%。有人認(rèn)為，胡潤的“百富榜”以及《福布斯》的財富榜，也不能代表中國最富有的人。一方面是不露富的習(xí)慣使然，另一方面，也是更重要的是，部分富豪財富的積累手段有問題，不敢露富。以基尼系數(shù)衡量，中國居民收入分配的基尼系數(shù)高達(dá)0．45，經(jīng)濟學(xué)家王小魯更認(rèn)為，已經(jīng)超過0．5②，接近兩極分化的邊緣。總之，中國確實存在一個數(shù)量很大的極端富裕的人群，與普通民眾收入差距巨大。

在低利率、流動性泛濫的時代，貨幣最容易貶值，把錢存起來，實際購買力會一直下降。2010年10月，成都一位女士，把33年前存入的400元錢取出，最終僅得到800多元，實際收入嚴(yán)重縮水，由當(dāng)年可以買一套房子變成了現(xiàn)在只能買一瓶茅臺。所以，人們的共識是，必須進(jìn)行投資，以獲得財產(chǎn)的保值和增值。但目前最賺錢的行業(yè)，基本被壟斷企業(yè)控制，投資渠道十分狹窄。有錢人的投資，只能擁擠在少數(shù)品種上。

一個是股市。股市確實能造就財富神話，如創(chuàng)業(yè)板，從2009年11月開盤到2010年11月的一年間，已經(jīng)造就了400位億萬富翁。但是，股市風(fēng)險巨大，投資者已經(jīng)歷過多次。最近的一次是從2007年10月的最高點6124點（滬市綜合指數(shù)），一年之內(nèi)就跌到了1644點，市值蒸發(fā)掉了20多萬億，幾乎所有的投資者都被套牢。因此，入市不得不謹(jǐn)慎。

另一個是黃金。黃金價格在2003年之后，總的趨勢一直在上揚，2010年10月的平均價格超過每盎司1330美元。但是，黃金可以有十年的牛市，也有、而且歷史上不乏周期更長的熊市。黃金，除了很少的工藝用途，主要作為各國的儲備之用。黃金是以美元計價的，美元升則黃金貶值，反之，也成立。而美元的變動是難以估計的。投資黃金，需要考慮的變量過多，而且是全球性的問題，非一般投資者能勝任。以現(xiàn)在的情形，因為美國經(jīng)濟已經(jīng)正式擺脫衰退，美元不會一直貶值下去，即便美聯(lián)儲在11月初決定再次實行量化寬松信貸，購買6000億美元的國債，也未必令美元過度貶值，這取決于有多大比例流入新興市場等等。更重要的是，全球經(jīng)濟復(fù)蘇態(tài)勢已然形成，二次探底的可能性微乎其微，作為避險工具的黃金，其牛市大體已接近尾聲，再投入，風(fēng)險巨大。

買房，則完全是另一番景象。中國投資者至今沒有經(jīng)歷過日本上世紀(jì)90年代后期，泡沫經(jīng)濟破裂后房價的雪崩，也沒有上演過美國次貸危機后房價的大幅跳水。與日本十年不增長相反，中國經(jīng)濟一直在穩(wěn)定增長，改革以來GDP平均漲幅在9%左右。同樣，與美國購房者不同，中國居民的儲蓄傾向一向名列世界前茅，全款買房者不在少數(shù)，根本不會有零首付（這正是美國次貸危機的制度基礎(chǔ)）。所有買房的人，尤其是2009年5月之前買房的人，都覺得幸運，作為投資者他們獲利十分豐厚，即便作為消費者，也獲得了投資的“隱性”收益。這些都在心理上助長了買房者的“信心”。他們相信，或者說是堅信，房價某些時候的回調(diào)，不過是短暫的現(xiàn)象，甚至是買入的“低點”。買房不但保值，而且增值。房子，在目前，已經(jīng)不是消費品，或者主要不是消費品，而是投資品，吸收著大量的流動性，并且粘滯在市場中。

第二，土地財政。1994年進(jìn)行分稅制財政管理體制改革，改革的初衷之一，就是提高全部收入中，中央財政收入的比重。所以，較大稅種的大部分，以及較大的稅，全部為中央收入，地方政府僅能獲得小部分。比如增值稅，是中國第一大稅，其收入的75%屬中央收入，25%是地方的收入；中央企業(yè)（即央企）所得稅是中央財政的收入，全部的消費稅和關(guān)稅，以及海關(guān)代征的增值稅和消費稅，也是中央的收入，中央財政獲得了全部財政收入的70%。地方收入主要是營業(yè)稅、地方企業(yè)所得稅、個人所得稅，以及其他零星的小稅收入。

盡管收入不多，甚至入不敷出，但是地方承擔(dān)的事權(quán)，卻并沒有減少，加之政府職能改革不到位，地方政府還承擔(dān)著本來由中央或者企業(yè)承擔(dān)的諸多事務(wù)。地方政府面臨著事權(quán)、財權(quán)、財力之間嚴(yán)重不對稱的窘境。

時至今日，上級考核地方政府業(yè)績的第一條，還是經(jīng)濟增長，特別是GDP的規(guī)模和速度。地方政府必須既要保證GDP的增長，又要保證自己有足夠的財力，以應(yīng)付日益復(fù)雜的社會事務(wù)。換句話說，地方政府要做“無米之炊”，既要產(chǎn)值，又無收入。而房地產(chǎn)似乎正是解決這個矛盾的最好手段。蓋房子需要土地，而地方政府則是土地的唯一實際的“賣主”，賣地的收入，即土地出讓金，正好可以補充地方財政收入。

開發(fā)商出售房子，要繳納前述的營業(yè)稅、土地增值稅等稅收和多項費用，這些都是地方財政的收入。更重要的是，房價又是GDP的一部分，GDP是個地域概念，只要生產(chǎn)發(fā)生在這個地方，就計入這個地方的產(chǎn)值，賣房子的收入全部是地方的GDP。房價越高，需求越大，而這個引致需求的結(jié)果是地價越高，因此，地方獲得的出讓金就越多，GDP也就越多。地方政府通過支持房地產(chǎn)業(yè)，既可以收獲GDP，又可以獲得屬于自己的，可以自由支配的資金，何樂而不為？北京市2009年的GDP，70%是房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的，浙江省，2010年上半年的GDP，66%是房地產(chǎn)創(chuàng)造的，可以說，沒有房地產(chǎn)，就沒有高的GDP。最近幾年，中國城市的面貌和功能有了很大的改進(jìn)，可是，如果沒有土地出讓金和圍繞房地產(chǎn)的收費，城市的基礎(chǔ)設(shè)施，不可能這么迅速改觀。另外，房地產(chǎn)業(yè)，上游聯(lián)系著鋼鐵、建材，下游連結(jié)家電以及其他日用消費品行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)帶動和就業(yè)帶動作用非其他產(chǎn)業(yè)可比。所以，我們看到，當(dāng)2008年年末，2009年年初，房地產(chǎn)市場低迷之際，地方政府貫徹刺激房地產(chǎn)政策的態(tài)度何其積極。而今年以來最嚴(yán)厲的調(diào)控下，部分地方政府態(tài)度卻十分曖昧?，F(xiàn)在，多數(shù)城市的地方政府，已經(jīng)離不開土地出讓金的支持了，這是“土地財政”對高房價的支撐效果。

第三，央企（中央企業(yè)）的不當(dāng)行為。1994年分稅制改革的配套措施之一，是中央企業(yè)的稅（此處指企業(yè)所得稅，下同）后利潤，“暫緩”上交中央財政，留在企業(yè)內(nèi)部，作為發(fā)展資金。這是因為當(dāng)時央企的經(jīng)營十分困難，正在進(jìn)行“三年脫困”的“艱苦努力”，不上交利潤，就是脫困的措施之一。確實，由于體制和機制轉(zhuǎn)換不及時，加之國際環(huán)境的變化，東亞金融危機的沖擊等，央企與正充滿生機的民企相比，可謂“冰火兩重天”，以至于有人稱這種狀況為“民進(jìn)國退”，當(dāng)然從建立市場機制的角度，這種趨勢是完全正常的。

可是，1990年代中期之后，依靠政策優(yōu)惠，經(jīng)過調(diào)整和修煉內(nèi)功，央企的狀況有了根本的改變，2009年，有24家央企進(jìn)入世界財富五百強。這些央企不斷強化自己的壟斷地位，包括排斥民企，被稱為“國進(jìn)民退”，每年能獲得幾千、上萬億元的稅后利潤。如2009年中央企業(yè)實現(xiàn)利潤9445．4億元，2010年前8個月實現(xiàn)利潤7000多億元，全年超過1萬億已成定局。

不但如此，央企繼續(xù)受到政策的特殊關(guān)照，金融危機后，2009年，4萬億（1．8萬億由中央財政支出）的刺激計劃資金，9．6萬億的銀行信貸資金，大部分都落入了央企。

國企，特別是央企存在的目的，本不是單純的盈利，而是提供公共物品，如果有盈利，這些利潤將通過財政返還社會，用于社會保障，實現(xiàn)社會公平和正義。但是，遺憾的是，在央企的日子好過之后，直到2008年，央企的稅后利潤“暫緩上交”，而實際上完全沒有上交過中央財政。這一“暫”，就暫了14年。而即使是在2008年之后，開始重新上交中央財政，也交得很少，按照規(guī)定，資源型特征的央企上繳10%的利潤，非資源型為5%。全部央企每年上交只有區(qū)區(qū)200億元。而多數(shù)國家的國企上繳利潤一般為盈利的1／3至2／3，有的甚至達(dá)到80%至90%。③

央企的龐大利潤，留在企業(yè)內(nèi)部，除了為自己職工發(fā)放高額福利外，也需要投資。央企面臨的情況和富裕起來的個人是一樣的。因為已經(jīng)由自己壟斷，也因為產(chǎn)能已經(jīng)過剩，所以它們不可能繼續(xù)投資自己的本行，最后，房地產(chǎn)也成了它們龐大資金的最佳出路。今年“兩會”結(jié)束后的第二天，北京市共出售六塊地，產(chǎn)生了三個“地王”（支付地價創(chuàng)新高者），得主分別是中國煙草總公司、中國兵器裝備集團公司和中國遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司，全是著名的央企！一時激起社會各界議論紛紛，國資委3月16日緊急決定，不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企，逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，而其他16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企繼續(xù)留在其中。中央也正是在此種情況下，出臺“國十條”的。這從另一個側(cè)面證明，央企已經(jīng)成為高地價和高房價的推手之一。

與民營開發(fā)商和地方國企開發(fā)商不同，央企具有最強大的經(jīng)濟實力，更可以在全國范圍內(nèi)拿地，做“地王”，幾乎不受約束，而且地方政府還歡迎實力強大的央企來自己的地盤搞開發(fā)，活躍當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。可以說，央企在高房價中，起到了某種程度的先導(dǎo)作用。

雖然國資委決定78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企逐步退出市場，但是，到2010年底，沒有任何一家真正退出，即使名義退出了，其子公司、孫公司，合資公司，還是可以繼續(xù)滯留，是否真的退出，難以確認(rèn)，基本上這個規(guī)定成了具文。另外，保留的這16家，是實力最強大的16家，就規(guī)模而言，那78家存在與否，對整個央企的房地產(chǎn)市場份額，并無大的影響。如果不從制度上改變上述狀況，而僅僅抑制投資和投機需求，恐怕只能收到短期的、治標(biāo)的效果，而不能從根本上消除房價上漲的根基。這也就可以理解，為什么在史無前例的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，在群情洶涌下，房價依然堅挺。

四、房產(chǎn)稅能否降低房價

普通商品的價格，由供求決定，一般規(guī)律是，價格越高，買者越少，因為人們購買商品的目的是消費，而非再次出售。但是，房子不單是普通商品，它還是投資品，人們購買投資品的目的，是出售獲利，也就是投機。價格高低，并沒有一般意義上的標(biāo)準(zhǔn)，而是取決于人們的預(yù)期：不管現(xiàn)價如何，只要認(rèn)為還將上漲，就應(yīng)該繼續(xù)買進(jìn)。而預(yù)期的主要依據(jù)，是過去的經(jīng)驗。房價上漲的預(yù)期已經(jīng)形成，短期內(nèi)難以改變。

人們經(jīng)常認(rèn)為房地產(chǎn)市場有泡沫，遲早要破裂。資產(chǎn)泡沫的嚴(yán)格定義是，資產(chǎn)的價格超過了實體經(jīng)濟能夠支撐、解釋的價格④。中國的房地產(chǎn)價格，有多少是盲目炒作導(dǎo)致的泡沫，有多少是因為流動性過剩、制度性實質(zhì)因素導(dǎo)致的實在價格，哪個的比例更大，是仁者見仁、智者見智的。多數(shù)人認(rèn)為，泡沫的成分并不大，房價高具有某種頑固性。

房產(chǎn)稅，會增加投資者、持有者的成本，但是，一方面，房產(chǎn)稅的稅率不可能太高，相當(dāng)多的購房者根本不在乎，既然已經(jīng)承擔(dān)了很多稅費，再增加一個稅負(fù)很低的房產(chǎn)稅，也不是多大負(fù)擔(dān)；另一方面，只要預(yù)期的價格上漲可以抵消房產(chǎn)稅帶來的成本增加，持有者就可以將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給后來的購買者和租房者承受。

如果大家都交納房產(chǎn)稅，經(jīng)過一段時間之后，它就內(nèi)化為成本的一部分，時間長了，人們就會調(diào)整自己的心理和行為，稅收的效果將被淡化和消散。不少國家都征收房產(chǎn)稅，而且稅率還不低，高于目前流傳的中國該稅的水平，可是，房價該漲還是上漲⑤。

據(jù)《中國證券報》10月11日報道，上海市房地產(chǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人，在回應(yīng)記者關(guān)于房產(chǎn)稅的問題時表示，上海的房產(chǎn)稅不是為了降低房價。這個說法，也許令部分人灰心，但也不是沒有道理的。

除了預(yù)期，在短期，影響房價的因素是需求。以一線城市來說，在這些地方購房的，不但有本地的居民，還有外地居民，甚至外國人士，這是一個龐大的人群。很難判斷，一個新建住宅小區(qū)，將被哪些人買走。在技術(shù)上，比如各地方之間購房者的數(shù)據(jù)不能、也許不愿聯(lián)網(wǎng)，銀行間的數(shù)據(jù)不能、不愿互聯(lián)互通，很難判斷一個人實際擁有幾套房，部分城市的“限購令”（每戶只能再新購一套房），以及非戶籍人士如果不能提供納稅證明等就不能在本地購房的規(guī)定，這些做法的效果如何，是有待觀察的。個人所得稅也已經(jīng)實行了二十多年了，可是，結(jié)果并不理想，很多辦法都采取過，如超過12萬年收入者必須主動申報，等等，可是，幾乎沒有實際效用，征收房產(chǎn)稅的困難如出一轍。

在長期，決定房價的是供給。很簡單，房子多了，物品的稀缺性沒有了，房價就會回落。但是，一個城市是有邊界的，比如北京，五環(huán)以內(nèi)才是市區(qū)。在這個固定的區(qū)域內(nèi)，要有政府機關(guān)、事業(yè)單位、各類學(xué)校、公共設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等等，能蓋房子的面積有限，而配套良好、環(huán)境優(yōu)秀的區(qū)域就更有限。所以，相對的稀缺，高價樓盤會始終存在。

為了讓低收入者“居者有其屋”，各地建了不少經(jīng)濟適用房、“兩限房”等。但是，甄別一個人是否具備購買這些優(yōu)惠住房的資格，比如收入等，是非常困難的。因為經(jīng)濟適用房的購買價格和市場價格，可能有幾十萬的差距，又允許在持有五年之后上市出售，中間形成一個巨大的尋租空間，難以避免其中的造假。這就引起種種弊端，經(jīng)濟適用房的申購中的不規(guī)范之處難以避免。比如2010年北京市東城區(qū)，有幾十位經(jīng)適房申請者，收入和資產(chǎn)兩項居然填報的數(shù)字都是零。按照規(guī)定，他們是可以購買經(jīng)濟適用房的。但是，零收入、零資產(chǎn)者，顯然沒有能力購買。

而即便如此，到目前，全國還沒有一個城市完成過保障房建設(shè)年度任務(wù)，今年全國的保障性住房開工不到70%，部分城市甚至沒有完成10%（如蘭州市）。這是值得反思的。地方政府建保障性住房缺乏動力，主要是與商品房相比，無利可圖，起碼不能獲得土地出讓金。從長期的供給因素考察，房產(chǎn)稅也是無益于增加供給進(jìn)而降低房價的。

需要注意的是，房產(chǎn)稅，不是中央稅而是地方稅，我們寧可把房產(chǎn)稅，理解成一個增加地方收入的新手段。這是既符合國際慣例，也符合地方政府愿望的。

房價的上漲趨勢，不是短期內(nèi)能改變的，房產(chǎn)稅，也不過是一個短期的沖擊而已。

五、降低高房價與制度創(chuàng)新

高房價，產(chǎn)生了嚴(yán)重的外部性，抑制了城市居民的消費，妨礙了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及未來中國經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展，到了必須解決的時候，而已有的政府效果不明顯，需要從制度創(chuàng)新的角度，采取進(jìn)一步的帶有根本性的措施。

第一，居民收入分配結(jié)構(gòu)的調(diào)整。黨的十七屆五中全會已經(jīng)明確要求，進(jìn)行收入分配的改革?？偟囊笫窃黾觿趧有允杖氲谋戎?，提高居民收入在初次分配中的比例，增加財政的社會保障支出。中國的GDP已經(jīng)位居世界第二，經(jīng)濟增長的主要拉動力量，到了從外需轉(zhuǎn)到內(nèi)需，尤其是居民消費的時候。這樣做，不但可以為中國經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展建立更為堅實的基礎(chǔ)，同時也可以為降低高房價創(chuàng)造條件。通俗地說，高房價是被有錢人買走的，而且有錢人太多，而買不起房子的，是那些低收入者，而且數(shù)量也太多，高房價是收入差距過大的最明顯標(biāo)志。如果收入分配更公平、合理，部分居民的過高收入，特別是其中的財產(chǎn)性收入增速能被進(jìn)一步降低，投資性和投機性的房地產(chǎn)需求，就將被有效遏制。如結(jié)構(gòu)性減稅，降低企業(yè)總體稅負(fù)、提高個人所得稅的起征點、對資本市場的收益的征稅（資本利得稅），應(yīng)該被提到日程上來了。不要忘了，改革的最終目的，是全民共享發(fā)展成果，共同富裕。

第二，進(jìn)一步拓寬投資渠道。2008年《反壟斷法》正式實施，但是，效果很不理想，借著金融危機和政策刺激計劃的實施，本來已經(jīng)受到部分遏制的壟斷力量，出現(xiàn)了“正當(dāng)”地卷土重來的趨勢。比如據(jù)新浪網(wǎng)11月6日的報道，中國商業(yè)聯(lián)合會石油流通委員會的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，南方省份已有2000多家民營加油站因缺油而停業(yè)，廣東、江蘇、浙江等省數(shù)量均高達(dá)幾百家。當(dāng)投資機會被壟斷起來的時候，過多的流動性只能在房地產(chǎn)等幾個狹窄的領(lǐng)域集中。因此，按照《反壟斷法》和今年國務(wù)院通過的民間投資“新三十六條”的精神，放開投資渠道，特別是開放吸收流動性強的金融、電信、石油、石化、電力、軍工等部門，允許民間資本進(jìn)入這些有較大回報的領(lǐng)域，就一定能從房地產(chǎn)中分流出大量的流動性，因此，反壟斷對高房價將有釜底抽薪之效。

第三，完善分稅制財政體制?，F(xiàn)行財政體制已經(jīng)實行16年，這中間，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，包括地區(qū)結(jié)構(gòu)和人員的流動，發(fā)生了巨大的變化，地方政府的職能和財力不對稱的狀況日益惡化，2008年以來各地先后發(fā)行地方債，目前地方的負(fù)債總額接近8萬億就是證明。地方發(fā)債，其實已經(jīng)有突破法律規(guī)定的嫌疑，因為現(xiàn)有法律規(guī)定地方不得發(fā)債籌資。所以，增加財政總收入中，地方收入的比重，勢在必行。具體的做法是調(diào)整主要稅種的分配比例，讓各地方擁有其執(zhí)行政府職能相當(dāng)?shù)呢敊?quán)和財力，是經(jīng)濟社會發(fā)展的必然要求。同時，有了足夠的財力保證，加上考核地方政績的指標(biāo)的變化，地方政府無論是經(jīng)濟增長，還是地方收入，就逐漸與房地產(chǎn)脫離。土地財政，就變得沒有必要，進(jìn)而可以動搖房價高的部分基礎(chǔ)。

第四，央企的稅后利潤分配制度改革。央企的稅后利潤，應(yīng)該全部上交，由中央財政統(tǒng)一安排。還要規(guī)范尚在市場的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企的投資行為，央企應(yīng)該主要提供公共物品，避免與民爭利，這16家央企，也應(yīng)該提供保障性住房，特別是不能做“地王”。2010年11月，有關(guān)部門已經(jīng)建議將央企的稅后利潤上交比例提高，這當(dāng)然是一個好的開始。

第五，規(guī)范土地制度。首先是現(xiàn)在國有土地的招拍掛制度，實際上是高地價，進(jìn)而是高房價的因素之一。北京市最近已經(jīng)有所改進(jìn)，從原來的價高者得，到現(xiàn)在的按照綜合因素評估，包括提供保障性住房的面積比例，不見得由出價最高者得，就是有益的嘗試。城市土地本來是國家的，不該出售獲利。其次是嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)計劃，過去，大部分地方都沒有完成年度建筑用地供應(yīng)計劃，人為造成土地緊張。再次是，加強土地違法行為的檢查和處罰力度，過去執(zhí)法不夠嚴(yán)格，助長了土地市場的不規(guī)范行為。⑥

第六，增大政府的住房責(zé)任。住房并非完全的私人事務(wù)，它關(guān)乎公平，是政府的責(zé)任，特別是對低收入者。國內(nèi)外經(jīng)驗都證明這一點，如香港地區(qū)的公屋制度，新加坡的組屋制度等為普通人群提供了廉價可靠的住房。居者不一定要有其屋，減少經(jīng)濟適用房、兩限房，將有限的資金主要用于廉租房和公租房的建設(shè)上，廉租房不但出租給最低收入者，低收入者也可享受，作為過渡。這樣既能滿足普通人的住房要求，又可以避免尋租。今后考核地方政府業(yè)績的首要一條，不應(yīng)再是GDP，而是民生，包括住房等保障性指標(biāo)。

第七，加快公有住房的上市步伐。機關(guān)事業(yè)單位的福利房數(shù)量巨大，占部分城市全部房產(chǎn)存量的70%以上（如北京市），又難以正常交易，如能上市，將極大增加市場供給量；小產(chǎn)權(quán)房的合法化也應(yīng)認(rèn)真考慮，全國有60億平方米的小產(chǎn)權(quán)房，按照人均30平方米，可以供2億人居住。農(nóng)村的土地本歸農(nóng)村集體所有，在自己的土地上蓋房，產(chǎn)權(quán)理應(yīng)得到保護(hù)。

總之，單獨依靠房產(chǎn)稅降低房價是不可靠的，進(jìn)行制度改進(jìn)和創(chuàng)新，才可以收到長期的降低房價的功效。

注釋

①國務(wù)院：《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2010年4月14日。

②王小魯：《灰色收入與國民收入分配》，《比較》總第31輯，2007年7月。

③葉檀：《房產(chǎn)稅流傳版本不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大沖擊》，《每日經(jīng)濟新聞》2010年6月11日。

④王福重：《患不均的時代》，《中國報道》2010年第5期。

⑤Steven C Bourasse，Donald Haurin，Jessica L Haurin，Martin Hoesli．“House Price Changes and Idiosyncratic Risk：The Impact of Property Characteristics．”Real EstateEconomics37．6（2009）．

⑥嚴(yán)金海：《中國的房價與地價：理論、實證和政策分析》，《數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究》2006年第1期。

責(zé)任編輯張靜

2010-10-12