◎眭 睦 韓紀江
學術(shù)界對宅基地的關(guān)注越來越密切,現(xiàn)有研究聚焦于宅基地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民收益保護[1]、空心村整治[2]等領(lǐng)域,少數(shù)文獻探討了宅基地的現(xiàn)狀[3]。一般而言,這些研究的主旨是解決中國式人地分離[4]所造成的宅基地資源的閑置、空置、荒廢與農(nóng)村空心化問題。寧夏地跨黃土高原與沙漠邊緣,區(qū)域內(nèi)的地形與自然條件差異懸殊、分異明顯,可以劃分為沿黃平原區(qū)、中部干旱帶、南部山區(qū)等三大類型區(qū)塊。項目研究是在2016年期間,對寧夏農(nóng)村進行抽樣調(diào)查。涉及沿黃平原區(qū)、中部干旱區(qū)、南部山區(qū)等三個大的類型共計10 個縣級區(qū)域。發(fā)放問卷700 余份,剔除不合格問卷之后,共獲得有效問卷596 份。
被調(diào)查者當前所居住宅基地的套均面積及房屋間數(shù)如表1所示。寧夏農(nóng)村宅基地面積相對較大、差異性不大,這與寧夏地廣人稀的自然環(huán)境特征相適應。
表1 當前居住宅基地套均面積及房屋間數(shù)
在三類地區(qū)之間,宅基地的套均面積、人均面積存在顯著差異。在三類地區(qū)內(nèi)部,宅基地套均面積的離散系數(shù)都不是很高,未超過0.8,表明寧夏三類地區(qū)內(nèi)部農(nóng)村宅基地面積的差異性不大。無論是套均還是人均面積,都是南部山區(qū)最少,中部干旱區(qū)最多,這與當?shù)氐淖匀画h(huán)境特征高度一致。每套宅基地的間數(shù),全寧夏合計平均為4.4 間,在三類地區(qū)之間存在顯著性差異。中部干旱區(qū)的宅基地套均面積最大,但套均住房間數(shù)最少,說明利用較為粗放。
因為宅基地的交易少,很難形成公正客觀的宅基地交易市場,這給宅基地的估值帶來了很大困難。在調(diào)查問卷的設(shè)計中,讓被調(diào)查者從三個角度估計自家當前所居住宅基地的價格:當前重建成本價、市場價格自評、自愿出售報價。從表2可以看出,上述三類價格,都呈現(xiàn)越來越高的趨勢,出售報價大幅度高于重建成本。一方面,是因為對自家宅基地付出了很多心血、有一定感情;另一方面,是因為宅基地的獲得并不是花錢就能買到的這么簡單,往往還需要付出額外的花費。
表2 宅基地的價值
在每套宅基地的平均價格中,重建成本、自評市價在三類地區(qū)存在差異。南部山區(qū)大幅度低于其他兩類地區(qū),原因有兩個:一是南部山區(qū)平均每套宅基地的面積最少,二是南部山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平最低。出售報價在三類地區(qū)之間的差異非常大,以中部干旱區(qū)最高、南部山區(qū)最低。在單位面積均價中,重建成本在三類地區(qū)沒有顯著差異,中部干旱區(qū)每套宅基地的重建成本最高,但套均面積也最大,導致單位面積重建成本下降。自評市價具有顯著差異,南部山區(qū)宅基地的單位自評市價最低,既與其經(jīng)濟發(fā)展程度較低有關(guān),也受到生態(tài)移民政策下大量人口向外部遷出的影響。
表3 宅基地來源(%)
從全寧夏平均來看,宅基地主要來自祖?zhèn)骼^承得來,購買也占到一定比例,這兩個途徑都與集體所有制性質(zhì)的關(guān)聯(lián)不大。通過審批獲得的占1/3,只有這個途徑才是得益于集體所有制的福利性質(zhì),具體見表3。三類地區(qū)之間的宅基地來源具有顯著差異。通過購買交易途徑獲得,以沿黃平原區(qū)所占比例最高(37.1%),表明沿黃平原區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較高,宅基地的交易頻繁。
調(diào)查問卷顯示,寧夏平均還有近1/3 的宅基地尚未辦理產(chǎn)權(quán)證(截止2015年)。在三類地區(qū)之間存在顯著差異,南部山區(qū)的辦證進度最慢(46.4%)。具體見表4。
表4 宅基地有無產(chǎn)權(quán)證(%)
寧夏宅基地上的住房建筑結(jié)構(gòu),絕大多數(shù)是磚瓦房(81.7%),土坯茅草房很少(5.6%)。在三類地區(qū)之間沒有顯著性差異,表明寧夏農(nóng)村住房建筑的差異性不大,其質(zhì)量要求都處于磚瓦房階段,具體見表5。
寧夏農(nóng)村宅基地的門前道路,較大比例得到硬化(62.6%),但還有不少是砂石路,農(nóng)村常用的四輪機動車不能通行的窄砂石土路還占一定比例(20.0%),說明新農(nóng)村建設(shè)仍然任重道遠。具體見表6。在三類地區(qū)之間,門前道路存在顯著性差異。南部山區(qū)的硬化率顯著低于其他兩地區(qū),一是因為經(jīng)濟發(fā)展水平較低,新農(nóng)村建設(shè)投入有限;二是因為生態(tài)移民政策,要求財政轉(zhuǎn)移支付應將主要財力用于促進移民外遷。
表5 宅基地上住房的建筑結(jié)構(gòu)(%)
表6 宅基地的通達性——門口道路類型占比(%)
被調(diào)查者中,擁有第二套宅基地的有38 戶,占總戶數(shù)596 戶的6.4%。第二套宅基地面積的平均值為820±825 平方米,重建成本平均為125400±112712 元,自評市價平均為258714±214470 元,但出售報價平均為235769±180645元,低于自評市價。很顯然,對于第二套宅基地的態(tài)度與第一套存在較大差異。對于第一套宅基地必須以高于自評市價出售,對于第二套宅基地則愿意以低于自評市價出售。從全寧夏平均來看,宅基地閑置的原因,全家外遷至城市的占28.7%,搬遷到本村他處的占43%,只是暫時閑置的占28.3%。宅基地閑置對農(nóng)戶造成的損失,只有10.1%的人認為很大。與之相比,宅基地閑置對社會造成的損失,有21.5%的人認為很大。
宅基地是否閑置,閑置率是多少才算嚴重,目前還沒有一個公認的最低閾值標準。一般而言,宅基地閑置嚴重與否,在很大程度上取決于經(jīng)濟主體的主觀看法。被調(diào)查者根據(jù)自己的主觀認識做出判斷,結(jié)果匯總至表7。
總的來說,被調(diào)查者主觀上所認為的嚴重程度不是很高。在三類地區(qū)之間,在這三個方面都存在顯著性差異。相比較而言,在沿黃平原區(qū)的被調(diào)查者認為最為嚴重,原因是沿黃平原區(qū)經(jīng)濟發(fā)達,農(nóng)村居民外出打工者多,城市化進程較快,一些農(nóng)戶已經(jīng)實現(xiàn)了在小城鎮(zhèn)和中小城市的定居。
從全寧夏平均看,較大部分的被調(diào)查者(51.5%)愿意對宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃,少數(shù)人(13.6%)對此問題沒有概念和想法,但還有不小比例的被調(diào)查者(34.9%)不愿意對宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃。在三類地區(qū)之間的差異不具有統(tǒng)計學顯著性。具體見表8。
總體來看,寧夏農(nóng)村宅基地的占地面積較大,閑置問題并不嚴重,但在經(jīng)濟發(fā)達的沿黃平原區(qū),相對較為嚴重。鑒于農(nóng)村宅基地的地區(qū)分異特征顯著,相關(guān)部門在出臺宅基地政策時需要因地制宜、因戶制宜,切不可搞一刀切。