中國住房政策探討

成思危

（全國人大常委會，北京市 100805）

中國住房政策探討

成思危

（全國人大常委會，北京市 100805）

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有重要作用，對于拉動國民經(jīng)濟和增加就業(yè)作用明顯，同時，住房即有保障性，又有商品性。在我國，解決住房問題不能全部依靠政府，而要依靠政府和市場兩只手，依靠保障房和商品房兩條腿。從長遠來看，房價總是波浪式前進、螺旋式上升的。從政策的優(yōu)先順序來看，首先，要保障低收入和中低收入無房戶的住房需求，這是政府的職責；第二，要對確實無房又達不到保障條件的人，給予一些優(yōu)惠政策，讓他們能夠買得起房，或者降低他們購買住房的負擔；第三，采取合理方式滿足一部分改善性住房需求。對投資型、投機型購房，要從政策手段、金融手段上給予限制。目前最關鍵的是要通過有效的政策，促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展。

住房政策；房地產(chǎn)業(yè)；優(yōu)先順序；保障性住房；商品房

當前對我國房地產(chǎn)的發(fā)展政策問題，有許多不同的解讀，有著不同的意見。我認為，在學術探討上，我們應該做到實事求是、科學分析、理性思考、民主討論。首先要實事求是，把數(shù)據(jù)拿出來，這是基礎；然后是進行科學分析，作理性的思考（而不是情緒化的思考）；最后是民主討論。民主討論就是說，我可以不同意你的意見，但是我尊重你發(fā)表意見的權力。否則，搞人身攻擊或者謾罵，這都不是學術討論。

我在10年前和房地產(chǎn)學術界的一些專家學者對中國的住房改革問題進行過研究，出了一本書叫做《中國住房制度改革》。近年來，我一直都在關注中國的住房問題。

眾所周知，制定政策很重要的一點是基本的判斷和基本的觀點，還有一點就是政策的優(yōu)先順序，即首先要解決什么問題，其次要解決什么問題，再次要解決什么問題。對此，我談一點個人的看法，供大家參考，希望大家能夠共同討論。

一、關于住房政策的三個基本觀點

1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有重要作用

中國人口眾多，現(xiàn)在依然處于發(fā)展階段，住房問題可以說是每個人都必須面對的，不可能做到居者有其屋，最起碼要做到居者有其所。居者有其屋，是每一個人都要有自己的住房；居者有其所，是每個人都要有地方住。

從世界范圍來看，每個人都有自己的房子是不大可能的。關于住房自有率，美國最高的時候也只有64%（這幾年因為次貸的原因，有一些房子被沒收，住房自有率也隨之下降），德國只有50%多，我國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則是72%。雖然不可能每個人都有自己的住房，但是每一個人都要有住的地方。這是聯(lián)合國幾次提出來的口號。

從我國來看，這個問題更加重要。我國每年新增勞動力將近1000萬人，從農(nóng)村轉移到城市的勞動力又是1000萬人，再加上還有一些需要改善住房的人，所以住房需求是長期存在的，而且滿足這個需求也是我們必須要做的，因為這是人們的基本生活需求。

（1）住房建設對國民經(jīng)濟具有很明顯的拉動作用。我們10年前的一次研究結果顯示，100元的房地產(chǎn)投資，可以拉動上下游170～220元的投資。住房建設要用鋼鐵、木材、水泥等建筑材料，新家需要家具、家電等，再加上搬家公司等服務行業(yè)也為之提供相關服務，因此，住房對國民經(jīng)濟的拉動作用是非常明顯的。我們目前正在進一步研究，還是用投入產(chǎn)出和一般可計算均衡來估算其作用。

（2）住房對于促進就業(yè)有著重要作用。根據(jù)統(tǒng)計，建設10000平方米的住房可以解決100個人的就業(yè)問題。在我國，就業(yè)是個重大問題，是民生之本，所以通過發(fā)展住房，可以解決就業(yè)問題。

（3）住房在我國應對金融危機、實現(xiàn)平穩(wěn)增長過程中發(fā)揮了重要作用。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長8.7%，其中投資的貢獻率是8%，消費的貢獻率是4.3%，外貿(mào)的貢獻率則是-3.6%。在消費的貢獻中，一是汽車的銷售量增長了46%，二是住房的銷售量增長了41%。如果沒有這兩個高消費產(chǎn)品的大幅度增長，2009年實現(xiàn)“保八”的目標可能會成問題。實際上，消費的4.3%補償了外貿(mào)的-3.6%，剩余的0.7%再加上8%的投資拉動才實現(xiàn)了8.7%。

（4）住房建設在我國全面建設小康社會這一階段，其重要性是不可否認的。它實際上也是一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。有人說，發(fā)達國家不一定都拿房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，有一些人甚至提出中國經(jīng)濟要去房地產(chǎn)化。對這一觀點我并不認同，因為在發(fā)達國家，城市化問題已經(jīng)解決，住房問題也已基本解決，人口增長又很慢，有的甚至是負增長，住房的重要性很難體現(xiàn)出來。我認為，中國起碼在10年甚至更長的時間內(nèi)，住房依舊是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展，滿足人民群眾日益增長的物質需求的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，中國經(jīng)濟不可能去房地產(chǎn)化。我們要按照中央的政策，使中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.住房具有雙重性質，既有保障性又有商品性

一方面，要使低收入和中低收入群體得到保障，通過政府的支持來解決低收入和中低收入住房困難戶的住房問題。但是另一方面，要通過市場來解決商品房的供應和需求問題?，F(xiàn)在有一種觀點，認為住房是準公共產(chǎn)品，我不敢茍同。如果說住房是準公共產(chǎn)品，那就是說政府要對所有人的住房給予不同程度的補貼。這不僅是不可能做到的，也是不應該的。對于高收入者為什么還要給他補貼，他買房子按照市場規(guī)律買就是了。解決住房問題要分清公共產(chǎn)品和非公共產(chǎn)品及保障房和商品房之間的界限。

從現(xiàn)在來看，廉租房可以說是公共產(chǎn)品，因為完全是由政府提供和補貼的，沒有產(chǎn)權，但是能居住；經(jīng)濟適用房可以說是準公共產(chǎn)品，因為政府給予補貼，但是個人還要拿一部分錢；至于商品房，那就是商品，怎么能說是公共產(chǎn)品？在這個問題上，一定要把概念弄清楚。住房問題，一方面是要通過保障性住房來解決一部分；另一方面還是要通過市場提供商品房。這一點也是必須弄清楚的，否則把所有住房都說成是準公共產(chǎn)品，這樣既不應當，也不可能。

3.從長遠來看，房價總是要上漲的

這是經(jīng)濟學的一個基本規(guī)律，其上漲是波浪式前進、螺旋式上升的。因為從長期來看，土地是一種稀缺資源。土地供應是有限的，我們要保18億畝耕地的紅線，也就是說，土地的價格彈性是剛性的。換句話說，就是土地的價格總是要上漲的。

生產(chǎn)資料的價格從長遠來看，也是會上漲的，包括鋼材、水泥、木材等等。盡管有的時候會漲得少一些，但總的趨勢還是上漲。勞動力價格隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，勞動者的收入也會不斷提高。從這些基本因素來看，住房價格怎么可能不上漲？不管中外，可以用10年作為一個周期來看，10年前的房價肯定比現(xiàn)在的房價低，這是毫無疑問的。住房價格從長期來看肯定是一種上漲的趨勢。另外，從經(jīng)濟學的另外一個角度即供應和需求的角度來看，也可以看到，房價下跌必然導致兩個結果：一個是能夠買房子的人多了，需求可以有更多的增加；另一個是愿意賣房的人少了，因為利潤低了。在這樣的情況下，就會形成需求供應差，這種差距達到一定程度之后，就可能由于需求的推動使價格又重新往上走，這一現(xiàn)象我們看到了很多，2008年和2009年都出現(xiàn)過。

遏制房價過快上漲，中央是指部分城市房價的過快上漲，但不可能房價一直往下跌，況且房價一直往下跌也沒什么好處?，F(xiàn)在有一些輿論說房價要跌40%～50%，不知道其中的根據(jù)是什么。2008年也有人說房價要跌40%～50%，當時我說，房價總的來看不會跌，會升，結果事實證明不是那么回事兒。現(xiàn)在又說要跌40%～50%，我覺得這恐怕不容易。根據(jù)以上分析，再通過房價的構成來看，我們2005年作過研究，對北京、上海、福州三個城市的房價構成進行分析，大體上得到這樣的數(shù)據(jù)：房價地下占25%，建安費用占25%，開發(fā)商利潤占30%，政府稅費占20%。后來有了土地增值稅以后，開發(fā)商的利潤和政府稅費都變成25%，簡單說來就是4個1/4。建安費用肯定是不能往下掉的，土地價格也不可能往下掉，政府稅費現(xiàn)在也沒有說要減少，而且從有一些政策來看還是在增加的，從哪里來的40%～50%降價空間呢?

還有人說，房價要回到2005年，我看也不大可能。就從經(jīng)濟學最基本的常識來看，2005年到現(xiàn)在，物價指數(shù)上漲了多少，房價怎么可能回到2005年？我覺得，對于房價，無論是從通貨膨脹的角度還是從供求關系的角度來看，長期來看，它是會上升的，短期可能會下降，但是下降的幅度不可能很大。如果說開發(fā)商連利潤都不要，那也只有25%左右的空間（這里所說的是平均利潤，確實有的房子要價很高）。

綜上，我認為，在考慮住房政策的時候要注意以上三點。

二、關于住房政策的優(yōu)先順序問題

制定住房政策除了要注意以上三點之外，還要考慮優(yōu)先順序。解決住房問題，制定政策很重要的一點就是要考慮優(yōu)先順序問題。

1.第一順序，首先解決低收入和中低收入無房戶和住房困難戶的需要

前幾年我跟建設部合作對廉租房作過研究，當時向人大提了一個提案，跟建設部交換了意見，專門組織了國內(nèi)調研和國外調研，并提出了相關報告，在報告送交總理之前，我們又進行了一次討論，當時的分析是無房戶和住房特別困難戶大概800多萬，這些人必須要通過廉租房來解決，大數(shù)是1000多萬戶。當時我們提出了六點建議，接到總理批示以后又跟建設部進行過討論，這幾年來廉租房政策基本明確，各地建設廉租房的行動也在加速。廉租房的問題，可以說只要按照現(xiàn)在的政策做下去，資金有保障，那么我們當時提出的到2010年解決所有低收入無房戶和住房困難戶住房問題的目標，現(xiàn)在看來2011年最遲2012年應該是可以實現(xiàn)的。

但是，在經(jīng)濟適用房方面問題還比較多：一個是房子的標準不夠明確，再一個是受保障的人的標準不夠明確。我曾經(jīng)提出，經(jīng)濟適用房的標準不能過高，保障的條件要緊。但是目前來看這里還是存在很多問題，導致經(jīng)濟適用房成為腐敗高發(fā)區(qū)，為什么?如果現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房像回龍觀，有的面積超過100平方米甚至達到130平方米，這么高的標準，首先公務員自己就可能近水樓臺先得月。最近看到一些報道，說一些地方的經(jīng)濟適用房小區(qū)變成了公務員住宅小區(qū)。經(jīng)濟適用房本來是要解決中低收入群體的住房問題的，卻變成了公務員小區(qū)，這就是一種不合理。我反復講過，掌握分配權不能有優(yōu)先選擇權。如果掌握分配權的人擁有優(yōu)先選擇權的話，那必然要出現(xiàn)腐敗。比如兩個人買了一塊蛋糕，老張要切這塊蛋糕，怎么保證公平?最好的方案是老張切，但是讓老李先挑。也就是說，掌握分配權的人沒有優(yōu)先選擇權。如果讓老張自己切，自己先挑，那肯定不會公平，他可以先把大的挑走。這是容易出現(xiàn)的第一個問題。

容易出現(xiàn)的第二個問題，有一些人會千方百計地擠進去，一擠進去就多賺幾十萬元，因為它跟商品房相比要便宜很多，因此產(chǎn)生各種尋租現(xiàn)象，也是腐敗的一種，像6連號事件，真有這么湊巧嗎?肯定是在搖號過程中有貓膩，向掌握分配權的人行賄，這就造成了又一種腐敗。

經(jīng)濟適用房標準過高的第三個問題，是容易使得不夠保障條件的人感覺不公平。哪些人可以申請經(jīng)濟適用房，總得劃一道線，線外的人就不能享受經(jīng)濟適用房。線內(nèi)最低部分和線外最高部分的差距有多大?線外最高部分的人說我就差那么一點，但是他能享受這么好條件的經(jīng)濟適用房，我卻不能，就會心理不平衡，就會產(chǎn)生問題。我一直主張，經(jīng)濟適用房既然是保障性住房，那標準和規(guī)格就不能高，應該與廉租房差不多，同時在保障的條件上要嚴格，不能拿政府的錢補貼給了一部分不應該享受保障性住房的人。

這是第一個優(yōu)先順序，我們一定要解決低收入和中低收入無房戶和住房困難戶的住房問題。有一些人提出要特別關注夾心層，這個觀點我不完全同意。我覺得首先要關注的還是低收入和中低收入的無房戶和住房困難戶。

2.第二順序，解決中等收入無房戶的住房需求

一般把中等收入者說成是夾心層，實際上夾心層也有各種不同的情況。其中一些人是確實沒房，一些人是想改善住房，一些人是想買第二套住房。對于中等收入階層，我們應該關心那些無房戶，要使居者有其所，首先要保證這些人有地方住。如新就業(yè)的大學畢業(yè)生，他們的收入超過了保障標準，不可能享受保障性住房，幾年之后要結婚，要有房子住，要解決這些人的住房問題，這是第二優(yōu)先順序。

這些人里，有不少是買不起房的，因為沒有財產(chǎn)性收入，要靠工資收入買房差距太大。對這些人怎么去保障?現(xiàn)在國家也很明確，就是公租房，就是國家增加住房供應，讓他們開始的時候能夠有地方住，等其收入、儲蓄達到一定程度的時候，有了買房能力以后再去買。公租房是非常正確的決策，也確實是解決無房戶居住問題的有力舉措。這個政策非常好，要抓緊落實。

這部分人里頭，有一些是有購房能力的，其中有兩種情況：一種是過了幾年（特別是兩口子都工作的）有了一定的儲蓄；另外一種是父母或者親戚可以給予支持。對于這些人，在政策上應該給予優(yōu)惠。第一，降低首付款比例?，F(xiàn)在對首套購房人的頭款要求是20%，還可以適當降低，降到15%，甚至再低一些，以減輕他們的負擔。第二，實行優(yōu)惠利率，就是現(xiàn)在所說的打7折優(yōu)惠利率。第一次買房70平方米以下降低首付款，享受優(yōu)惠利率，再加上遞增式還款。第三，采取遞增還款方式，也就是說開始還款少，以后隨著收入的增加逐漸提高還款數(shù)量。一般來說，收入每年總是在增加，開始時還款能力差，收入不斷增加之后就會提高還款能力。在政策上實行差別化利率，差別對待，使他們買房的負擔減輕。這也是很有必要的!第四，倡導這部分人適度消費?，F(xiàn)在有一種現(xiàn)象，買房就要一步到位，一下子就買130平方米，那怎么可能買得起，除非到處借錢。如果買一套70平方米的房子，負擔一下子就減輕了一半。因此，我們的政策應該鼓勵這些人適度消費。

3.第三順序，關注改善性住房需求

這次出臺的政策，對改善性住房需求沒有太多考慮。但是我認為，中國目前的住房需求很大一部分是改善性的，真正投機型的人，比如有人說的一買就是40套，但那樣的人數(shù)不會太多。一個是他不一定有那么多錢，第二個是他得向銀行貸買40套房的款，沒有特殊的關系是不可能做到的。有改善性住房需求的這些人多半是什么情況?原來可能通過單位的福利分房或房改擁有了一套住房，現(xiàn)在可能覺得面積太小或住房條件不是太好，同時又有了一定的儲蓄，希望買好一點的房子。

有這一類需求的人，現(xiàn)在大多因為期望房價下降還持觀望的態(tài)度。最近大家看到，成交量大量下降，是不是說明需求大量減少?不是。只是說我有錢賺，房價可能還要跌，我先不買。從另一點可以反證，二手房市場成交量大量下滑，原來準備賣舊房買新房，現(xiàn)在先不買新房，那舊房就不賣了。對于這一部分人的購房能力不能低估?，F(xiàn)在很多人總講房價收入比，這是聯(lián)合國提出的一個概念，其實質是講中等收入階層的房價收入比，并不是講所有階層的房價收入比。

現(xiàn)在很多學者一講住房收入比，就說中國住房收入比太高，這對于無房戶來說是對的，但是對于改善性住房戶來說則是不對的，在國外也不能這么算。因為他原來有房子，房子本身就是一項財產(chǎn)，算房價收入比的時候，不算它能行嗎?當然不行，肯定要算，必須要把新房價格減掉舊房價格，這才是房價與收入的比。在這種情況下，很多人是有購房能力的，盡管他原來的房子面積小，可能不那么豪華，但是一般這種房子的位置都比較好。像北京這種房子大都在三環(huán)以內(nèi)，如果將二手房賣出去，在三環(huán)以外買房，相對價格差就比較大。這就是說，他真正要付出的錢就比較少!

有這種改善性住房需求的人，是下一步應該考慮的。現(xiàn)在不允許買第二套房，第二套房貸款利率提高到1.1%，甚至還要收房產(chǎn)稅。我認為可以采取這樣一種辦法：對于有改善性住房需求的人而言，如果要買第二套房，首先要把第一套房賣掉，這當然得有一套程序，在銀行要有證明，要經(jīng)過價格評估，銀行按照新買房價格減掉賣房的價格來算貸款額，而這個貸款不提高利率，按正常利率貸，這樣能解決部分改善性住房需求問題。不然的話，如果不考慮這個問題，實際上是增加了這一部分人買房的負擔。這一部分人有改善性需求，且占比較大的比例。很可能房價掉到一定程度，他們一看值得買就去買了，這樣一來又會把房價往上推。因此，這部分需求要很好地加以解決。

三、結語

住房在我國是一個大問題，要很好地加以解決，房地產(chǎn)業(yè)在近期還將是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。解決住房問題不能全部依靠政府，而要依靠政府和市場這兩只手，要依靠保障房和商品房兩條腿。從長遠來看，房價總是波浪式前進、螺旋式上升的。短期內(nèi)可以遏制房價過快上漲，甚至房價短期出現(xiàn)下跌，但從長遠來看，還是會呈上漲趨勢。

從政策的優(yōu)先順序來看，首先保障低收入和中低收入無房戶的住房需求，這是政府的職責。第二是要對確實無房又不夠保障條件的人，給予一些優(yōu)惠政策，讓他們能夠買得起房，或者減輕他們住房的負擔。重慶提出工作六七年可以買得起房的目標，應該可以做得到。第三是要考慮當前有不少改善性需求，應當采取合理的方式加以解決。也就是說，一定要賣掉原有住房，以這樣的方式幫助其改善。當然其他類型，如投資型、投機型需求，現(xiàn)在我們都不贊成，都要限制，要從政策手段、金融手段上給予限制。

但是，中國住房在國民經(jīng)濟中有這么重要的作用，住房需求起碼近10年之內(nèi)會不斷增長，隨著城市化和居民收入水平的提高，關鍵是要使房地產(chǎn)業(yè)健康成長，房價過快上漲在一定程度上不僅對消費者不利，對生產(chǎn)者也是不利的。一定要通過認真學習，努力貫徹中央的一系列政策，促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展。

Explore China’s Housing Policy

CHENGSi-wei

（The Standing Committee of the National People's Congress of the People's Republic of China，Beijing100805，China）

Housing industry is now playing an important role in national economy;it is of great significance for fueling national economy and increasing employment;it has both the nature of welfare and commodity.In China,solving the problem of housing can not fully depend on the government,but on both the government and market,namely the low-income housing and commodity housing.In the long-run,housing price will be advancing wave upon wave and in an upward spiral.In terms of policy priority,first,the government should shoulder the responsibility of solving housing problems of the medium and low income families;second,the government should formulate some preferential policies for families without house and not available for low-income housing to let commodity housing to be more affordable for them;and third,we should meet the demand of some people to make home improvement in some rational ways.We should impose limitation on people who purchase house for the purpose of investment or speculation in the way of policy and financial countermeasures.The key for us to promote the health,stable and sustainable development of China’s housing industry is the effective policies.

housing policy；housing industry；priority；low-income housing；commodity housing

F293.31

A

1007－8266（2011）06－0004－05

成思危（1935-），男，湖南省湘鄉(xiāng)市人，第九屆、第十屆全國人大常委會副委員長，中國民主建國會第六屆、第七屆、第八屆中央委員會主席，著名經(jīng)濟學家、軟科學專家和管理科學專家，中國軟科學研究會理事長，中華職業(yè)教育社理事長，中國科學院研究生院管理學院院長、虛擬經(jīng)濟和世界科學研究中心主任，華東理工大學名譽校長，北京大學、清華大學、南開大學等多所高校和研究機構特聘教授、博士生導師，曾任第七屆全國政協(xié)委員，第八屆全國政協(xié)常務委員，化學工業(yè)部副部長、副總工程師、經(jīng)濟技術委員會主任、科學技術研究總院總工程師，國家自然科學基金委員會管理科學部主任，國家科技獎勵評審委員會委員，中國系統(tǒng)工程學會過程系統(tǒng)工程專業(yè)委員會主任委員，負責完成了“七五”國家科技攻關重點項目《全國磷資源開發(fā)系統(tǒng)研究》和國家軟科學研究項目《我國汽車用高分子材料的對策研究》，獲得國家科技進步二、三等獎及化工部科技進步一、二等獎，在國內(nèi)外期刊發(fā)表學術論文200余篇，出版著作25部。

林英澤