把脈房產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控方略

2010年的主旋律應(yīng)該是“穩(wěn)調(diào)調(diào)穩(wěn)”，即平穩(wěn)地調(diào)控最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的政策意圖。而房地產(chǎn)穩(wěn)定是我國經(jīng)濟(jì)可以繼續(xù)騰飛的重要條件，房地產(chǎn)能否穩(wěn)定則取決于政府正確的調(diào)控政策。

被預(yù)期為中國經(jīng)濟(jì)最困難的2009年，卻不成想成為了中國房地產(chǎn)最輝煌或者說是最瘋狂的一年。不過，從2009年年底及新年伊始政府的一系列舉措已經(jīng)昭示出，2010年的房地產(chǎn)市場已成為眾矢之的、成為政府定向打靶的靶子，房地產(chǎn)市場有可能急轉(zhuǎn)直下。近日溫家寶總理多次公開表示，本屆政府在任期內(nèi)一定能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。兩會期間，預(yù)計(jì)本輪針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策還會陸續(xù)出臺。然而，在波動(dòng)弱復(fù)蘇(央行副行長朱民語)、不確定性強(qiáng)的國際大環(huán)境下，如何切實(shí)平抑房價(jià)，同時(shí)又保持中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展將是政府在這一年中最大的考驗(yàn)。

把脈房地產(chǎn)：抑制需求，金融手段是良方

房價(jià)在去年之所以能如此飛漲，其中一個(gè)重要的原因是適度寬松的貨幣政策在執(zhí)行中把演變成了極度寬松的貨幣政策，全年9.59萬億的天量信貸，其中近2萬億直接注入房地產(chǎn)領(lǐng)域。天量信貸支撐起地產(chǎn)商的腰板，穩(wěn)定了其將崩斷的資金鏈，使得他們在定價(jià)上變得更為主動(dòng)，這也使得越來越多地產(chǎn)商開始捂盤抬價(jià)。其次，絕大部分的信貸都給了大型企業(yè)，土地需求的增加催生出無數(shù)“財(cái)大氣粗”的地王，成為高房價(jià)的重要推手。最后，地價(jià)的抬高帶動(dòng)樓價(jià)上漲預(yù)期，配合著貸款的優(yōu)惠政策以及抱著避免財(cái)富縮水的想法，不論是自住還是投資，消費(fèi)者的需求都被徹底激發(fā)了出來，消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理導(dǎo)致房價(jià)在“越漲越買，越買越漲”的怪圈中節(jié)節(jié)攀高。

新一輪對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)啟動(dòng)。問題是，以什么手段作為主要調(diào)控方式?目前看來開征物業(yè)稅的呼聲最高。不可否認(rèn)，物業(yè)稅在平抑房價(jià)，打擊投資，使得市場趨于理性方面有一定作用，但用其作為主要手段則未免不妥。一方面是因?yàn)槲飿I(yè)稅尚不成熟，過早推出有可能適得其反；另一方面物業(yè)稅的本質(zhì)是國家稅收制度的一項(xiàng)改革，如若當(dāng)作短時(shí)期調(diào)控樓市的政策工具可能會有失全盤考慮，而長期來看甚至還會使人失望。稅收政策在任何時(shí)候都應(yīng)該謹(jǐn)慎而行，因?yàn)椤把蛎鲈谘蛏砩稀?，其最終成本都會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，加重負(fù)擔(dān)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)是增加供給。這當(dāng)然是對的，但短期不易見效。短期要見效，則必須回到房價(jià)上漲的根本上來，即旺盛且剛性的需求才是房價(jià)高漲的基礎(chǔ)，寬松的貨幣政策才是真正的推手。事實(shí)上，目前的一系列政策，包括開征物業(yè)稅，矛頭都是指向抑制需求，特別是投機(jī)性需求。事實(shí)上要想真正抑制需求，稅收手段僅僅是其中一方面，“解鈴還須系鈴人”，主要的手段還應(yīng)該是金融手段。

在房地產(chǎn)調(diào)控中，金融手段包括信貸、利率、首付比三個(gè)方面。

信貸方面，應(yīng)保持合理的放貸量，像2009年那樣井噴式的放貸量肯定將不會出現(xiàn)。去年年末銀行實(shí)際已經(jīng)在執(zhí)行緊縮的貨幣政策，2009年四季度新增貸款低于前幾季度，已回到2008年的水平，這是政府和銀行共同作用的結(jié)果。一方面，由于此前貸款過高、也覺察到政策有微調(diào)的信號，銀行開始有意識地控制貸款；而政府政策也有所調(diào)整，在公開市場回收流動(dòng)性力度加大，出現(xiàn)了“打左燈向右拐”的情況。鑒于本次政府調(diào)控力度之大、決心之強(qiáng)，相信往年銀行為了利潤甘冒違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)放貸的沖動(dòng)會大大減弱。隨著今年的信貸恢復(fù)正常水平，全年的信貸量可能最終只及去年的一半，即5萬億左右，正常的信貸量將切實(shí)有助于房地產(chǎn)市場降溫。

利率方面，加息一方面可以盡快的控制信貸規(guī)模，一方面增加了購房人的成本，也將會達(dá)到抑制需求的目的。央行年內(nèi)已兩次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，已經(jīng)開始為收緊信貸和抵御通脹做準(zhǔn)備。不過，鑒于我國經(jīng)濟(jì)剛剛企穩(wěn)，過早加息將會對我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇造成一定影響。

首付比方面，我們已經(jīng)看到《國十一條》中已明確規(guī)定二套房首付不得低于40％。雖然政策相對較為溫和，但是無疑給市場發(fā)出了抑制二套房投機(jī)性需求的信號。

可以預(yù)見，今年還將會有更多的調(diào)控政策出爐，而一個(gè)重要方向是回歸居住本質(zhì)，回歸06年和07年政府已經(jīng)確定的啟動(dòng)保障的道路?！秶臈l》提出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，這相當(dāng)于在住建部原計(jì)劃的基礎(chǔ)上增加了1倍。

以金融手段為主來抑制需求，防止房價(jià)過快上漲；同時(shí)多種手段并舉，再輔之以加大土地供應(yīng)并加快房屋開發(fā)銷售步伐；加大保障性住房力度，使得未來的供應(yīng)量放大，以滿足市場的龐大需求，避免需求滑落太快，這可以說是精明的政策組合。

不過，本輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上錯(cuò)過了最佳時(shí)機(jī)，最佳時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是2009年六七月。而至2010年，房地產(chǎn)市場已有自我向下調(diào)整的趨勢，因此要避免順周期調(diào)控導(dǎo)致調(diào)控過頭的問題。如果調(diào)控力度過頭而“錯(cuò)殺”了房地產(chǎn)行業(yè)。那么不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)受到損失，中國經(jīng)濟(jì)也將再陷困境。

把脈中國經(jīng)濟(jì)：穩(wěn)中求變

若說世界經(jīng)濟(jì)也許不會像上次大危機(jī)那樣死掉，這可能是對的。但若說世界經(jīng)濟(jì)已然復(fù)蘇，則實(shí)在是樂觀得過了頭。2010年整個(gè)世界仍然虛弱，將呈現(xiàn)波折，全球金融危機(jī)在歐洲正演變成財(cái)務(wù)危機(jī)和貨幣危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性是極大的挑戰(zhàn)，2010年實(shí)在是有很大不確定性的一年，也是有可能出問題的一年。

對于中國經(jīng)濟(jì)來說，雖然“保八”成果舉世矚目，但去年一系列強(qiáng)有力的刺激政策已難以為繼。這個(gè)時(shí)候，若調(diào)控不得當(dāng)，未來經(jīng)濟(jì)完全有可能二次探底甚至艱難“保八”。因此，2010年對于中國一定要力求企穩(wěn)，在穩(wěn)中轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

首先，對于2010年通脹的說法在一定程度上是杞人憂天。世界上還有不少國家深陷債務(wù)泥潭，說明金融危機(jī)的冬天還沒有完全過去，而且我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)目前也沒有完全復(fù)蘇。對于貨幣供應(yīng)量高會引發(fā)通脹這種說法也是不確切的。例如，1998年之后連續(xù)幾年的貨幣供應(yīng)都是非常高的，然而當(dāng)時(shí)并沒有出現(xiàn)通貨膨脹，相反一直伴隨的通貨緊縮陰影，所以貨幣和物價(jià)之間并不存在著非常確定的關(guān)系，在目前的形勢下一味關(guān)注通脹則只會錯(cuò)過繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的最佳時(shí)機(jī)。另外，對中國這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國家來說，通貨膨脹比通貨緊縮要好，溫和的通貨膨脹比超低的通貨膨脹要好，通貨膨脹4％到5％是可以接受的。而今年通脹率1)ACPI而論實(shí)際上很難超過3％。因此，從2010年來看，并不存在通貨膨脹的威脅問題。

既然不必過多考慮通脹問題，那么中國經(jīng)濟(jì)的重心還應(yīng)該是保持適度寬松的貨幣政策，保持合理的信貸量，對發(fā)展過度的行業(yè)進(jìn)行適度的回調(diào)，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

要保證中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，首要的就是保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康有序發(fā)展。2009年中國GDP達(dá)到335353億元，同比增長8.7％，而這8.7％的增長中至少有0.6～0.7個(gè)百分點(diǎn)是直接來自于房地產(chǎn)，其對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)可見一斑。但是由于對于房地產(chǎn)行業(yè)的過于依賴，近些年房價(jià)飛漲，政府的每一次調(diào)控都似乎投鼠忌器，既要保證經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)問題，又要控制房價(jià)過快上漲，政策風(fēng)險(xiǎn)反而加劇了市場的波動(dòng)，到頭來結(jié)果是“不調(diào)不漲，一調(diào)就漲”。究其根本原因，則是調(diào)控“治標(biāo)不治本”——單純地依靠行政、經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)控，而沒有從制度上下手。2010年是穩(wěn)中求變的一年，變的方面的一個(gè)重要體現(xiàn)是對房地產(chǎn)調(diào)控的根本思路的轉(zhuǎn)變。

筆者以為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控轉(zhuǎn)型是大力回歸保障房發(fā)展道路，并以保障房的發(fā)展來平抑房價(jià)，如此實(shí)現(xiàn)保障房和市場房雙輪齊動(dòng)的發(fā)展模式，但這一方向是讓中國走向國際上實(shí)際上相當(dāng)另類的新加坡模式，雖然能保障基本居住，但老百姓不會住得太舒服，而且還會損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率。所以，第二代的房地產(chǎn)改革還應(yīng)繼續(xù)向第三代改革轉(zhuǎn)型，即讓中國住房發(fā)展建立在合理的土地制度模式的基礎(chǔ)上。在2010年完善保障住房制度、平抑房價(jià)的同時(shí)，應(yīng)著力開始治本——可以預(yù)見，我國下一代的房地產(chǎn)改革定必將涉及土地改革。放開房地產(chǎn)中的“小非(小產(chǎn)權(quán)房)”和“大非(土地強(qiáng)制性國有)”，才是改革的根本。我國的房地產(chǎn)市場缺乏產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，建立土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度是中國改革的重要方向。當(dāng)然，這是一項(xiàng)任重而道遠(yuǎn)的任務(wù)，但它的方向應(yīng)該是，產(chǎn)權(quán)要清晰、權(quán)責(zé)要明確、流轉(zhuǎn)要順暢，并且由各地方根據(jù)自身情況通過不斷的改革和適應(yīng)來建立、完善。解決好它們，將會給中國房地產(chǎn)帶來真正意義上的革命。

另外，在2010年值得關(guān)注的還有人民幣升值問題。中國去年坐上了世界經(jīng)濟(jì)增長的頭把交椅，升值壓力已經(jīng)越來越大。與其承受越來越大的國際壓力以及將來某個(gè)時(shí)間被迫大幅度升值從而陷入升值危機(jī)，不如，趁現(xiàn)在在國際資本還未大舉入境以及2010年外貿(mào)看好的情況下突然一次性升值10％，既堵住國際壓力，又防范未來升值型危機(jī)，還能釋放當(dāng)前進(jìn)口能源原材料不斷漲價(jià)的價(jià)格上升壓力，而國內(nèi)貨幣政策緊縮的壓力也會小很多，房地產(chǎn)調(diào)控的重?fù)?dān)也可以放松一些。可謂一舉多得。另有研究表明，在這種情況下我國的出口不會受到大的沖擊。

綜上，2010年的主旋律應(yīng)該是“穩(wěn)調(diào)調(diào)穩(wěn)”，即平穩(wěn)地調(diào)控最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的政策意圖。而房地產(chǎn)穩(wěn)定是我國經(jīng)濟(jì)可以繼續(xù)騰飛的重要條件，房地產(chǎn)能否穩(wěn)定則取決于政府正確的調(diào)控政策。