影響中國房地產(chǎn)價格的原因分析

程帥帥

摘要：目前中國的房地產(chǎn)價格是備受關(guān)注的一個焦點。本文通過住房供給結(jié)構(gòu)和需求層次的角度對中國高房價的原因進(jìn)行相應(yīng)分析，認(rèn)為對土地出讓金的過度依賴使得以地方政府為主導(dǎo)的保障性住房的建設(shè)嚴(yán)重不尼而且在商品房市場中，開發(fā)商瞄準(zhǔn)市場中的中高端客戶，使得商品性的低端用戶的需求無法得到有效滿足。中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡時導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價格居高不下的重要原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；住房供給結(jié)構(gòu)；需求層次

一、引言

在1998年，為促進(jìn)中國住房市場的健康發(fā)展，也為了捍衛(wèi)住房平等權(quán)，中國福利分房的時代結(jié)束。舊時代的落幕意味著新時代的開啟。從1998年到2004年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了從積極實行推動房改、降低稅費、降低利息到發(fā)展住房抵押貸款、分期付款等一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場商品化的階段。

尤其是近年來我國房地產(chǎn)市場獲得了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)迅速成為消費熱點和投資熱點。部分大中城市出現(xiàn)了房價快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房價導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難，這種現(xiàn)象引起了社會各界的關(guān)注和憂慮。弄清影響房價的主要經(jīng)濟(jì)因素，探究我國房地產(chǎn)投資是否過熱，房價是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房價，從2004年以來在經(jīng)濟(jì)理論界的爭論比較激烈，至今仍沒定論。筆者認(rèn)為中國高房價的背后主要是因為住房供給結(jié)構(gòu)和需求層次失衡而造成的。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代以后，各國學(xué)者就開始采用宏觀經(jīng)濟(jì)模型來研究房價的變化，他們得出宏觀經(jīng)濟(jì)變量在一定程度上可以解釋房價波動的結(jié)論。國外具有代表性的有：以美國四大城市從1970年第一季度到1986年第三季度的數(shù)據(jù)為樣本，并采用時間序列截面分析的方法，得出房價和成年人口比例、人均收入以及隨后若干年的價格變化呈正相關(guān)關(guān)系；以美國三個市鎮(zhèn)從1981年10月到1988年9月的月度數(shù)據(jù)為樣本，采用簡單回歸的方法，得出了人口、就業(yè)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量對住房價格預(yù)測具有良好的預(yù)測能力；以美國41個城市1986年到J994年的年度數(shù)據(jù)為樣本，采用時間序列截面回歸分析，得出了宏觀經(jīng)濟(jì)變量在一定程度上能夠解釋房價的走勢Evans指出土地利用規(guī)劃以及其他方面的供給限制，會體現(xiàn)在地價的不斷上漲，從而推進(jìn)房價的提高?？傊?，這些研究都是以宏觀經(jīng)濟(jì)變量為自變量，房價或其變化率為因變量，通過回歸方法來研究它們的關(guān)系。

目前國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價格的討論大多數(shù)是定性的，利用計量經(jīng)濟(jì)模型分析房地產(chǎn)價格合理性的研究比較少。有代表性是：曹振良以抓住價格這一中心，分析價格是否急劇上漲，是否暴跌，從而是否導(dǎo)致金融或經(jīng)濟(jì)危機(jī)三個環(huán)節(jié)，把握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投機(jī)狀況、金融支持和政府調(diào)控政策四個因素的理論分析框架或范式實證分析，得出結(jié)論：中國房地產(chǎn)不存在全局性泡沫晴；梁云芳、高鐵梅等利用協(xié)整分析和H—P濾波，計算了房地產(chǎn)均衡價格水平，以及房價偏離均衡價格的波動狀態(tài)，得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場價格的偏離只是受部分地區(qū)的影響，即存在“局部泡沫”；楊帆、李宏謹(jǐn)?shù)纫罁?jù)馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀，對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行衡量，認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生并快速發(fā)展；王金明、高鐵梅利用變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場的需求與供給函數(shù)進(jìn)行了動態(tài)分析，認(rèn)為收入是影響需求的主要因素，房價是影響供給的主要因素，因此將房地產(chǎn)價格控制在合理的范圍是保證房地產(chǎn)發(fā)展的根本前提。

上述的研究關(guān)于對具體的經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格的影響。然而，筆者認(rèn)為相比著具體的某種影響因素，房地產(chǎn)市場中的結(jié)構(gòu)失衡是影響中國房地產(chǎn)價格的重要原因。在本文中筆者將對住房供給結(jié)構(gòu)和需求層次失衡對中國房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行分析。

三、結(jié)構(gòu)性失衡的原因分析

住房商品化和市場化應(yīng)該有一個漸變的過程，從我國住房制度演變的過程來看，堅持住房商品化、市場化、和社會化的改革目標(biāo)無可非議，但在向這個目標(biāo)邁進(jìn)的過程中，政府理應(yīng)保持足夠的提供可支付產(chǎn)權(quán)住宅和可支付租賃住宅的能力，以便對低收入家庭提供住房保障，對缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。然而現(xiàn)實情況卻并非如此，市場化的速度過快，缺乏經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和廉租房的提供力度。在嚴(yán)格取消福利分房的同時，將各個單位向本單位職工提供優(yōu)惠性住房的責(zé)任丟掉了，將地方政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房規(guī)劃土地供應(yīng)、財力投入、分配和管理等弱化了。由此導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上的結(jié)構(gòu)失衡，即消費者對保障性住房和低端商品性住房的需求遠(yuǎn)沒有得到滿足，而市場上卻大量供給中高端商品性住房，使得需求層次和供給結(jié)構(gòu)錯位，其關(guān)鍵在于保障性住房和低端商品房的供給嚴(yán)重不足。具體來說，主要有以下的幾個原因：

1.制度缺陷決定了保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。通過考察我國的住房保障制度發(fā)現(xiàn)，住房保障計劃由中央政府制定，省政府負(fù)總責(zé)，市縣等地方政府執(zhí)行，中央財政對地方補(bǔ)助部分建設(shè)資金，地方政府承擔(dān)著保障性住房建設(shè)的重任，包括土地的供給、居民的拆遷和大部分建設(shè)資金的籌集。這種制度設(shè)計使得政策制定者和執(zhí)行者之間缺乏必要的監(jiān)督，中央政府根本無法掌控地方保障性住房建設(shè)的進(jìn)度，而地方政府出于自身利益消極怠工，以配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足為由放緩保障性住房建設(shè)步伐。同時，住房保障計劃也凸現(xiàn)出中央政府與地方政府責(zé)任的不對等。

根據(jù)國家制定的保障性住房建設(shè)計劃，2009年保障性住房投資計劃為1676億元，其中中央投入493億元，僅占29.4‰但地方配套1183億元，占比高達(dá)70.6％。并且，地方政府還有大量“隱性”的資金支出，根據(jù)計劃2009年將新增保障性住房177萬套，這意味著大量的土地將被用于保障性住房建設(shè)，由此地方政府將喪失大量的土地出讓金。因此，制度缺陷致使地方政府在保障性住房建設(shè)方面消極怠工，保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。

2.“土地財政依賴癥”決定了地方政府不會主動增加保障性住房供給。從地方財政來看，我國地方政府有明顯的“土地財政依賴癥”，根據(jù)中央黨校教授周天勇(2008)的測算，2007年地方政府土地出讓金至少在7000億元以上，約占地方財政收入的30％，如果考慮到土地出讓金2007年才納入地方預(yù)算體系，上述估算結(jié)果存在低估的可能。從上海市奉賢區(qū)的財政收支狀況來看，2008年該區(qū)地方財政收入(一般預(yù)算收入)為28.6億元，而土地出讓金為13.4億元，占比達(dá)46.85％，如果再考慮到土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等財政收入，“土地財政”占該區(qū)地方財政收入的比重至少在60％以上?？梢姡胤秸哂忻黠@的“土地財政依賴癥”，這決定了地方政府對待房市的態(tài)度，地方政府希望房價上漲，房價的上漲必然帶動地價的上漲和土地成交量的放大，從而增加地方財政收入。而保障性住房供給大幅增加將對房地產(chǎn)市場造成較大沖擊，甚至改變房地產(chǎn)市場供需平衡，導(dǎo)致房價下跌，房價下跌必然造成地價下跌，甚至地價下跌的幅度更大，這必然減少

“土地財政”，這是地方政府不愿意看到的。因此，地方政府不會主動增加保障性住房供給。

3.市場供給途徑單一，新增住房多為中高檔住房。目前，我國二手房市場發(fā)展滯后，大量存量房流通不暢，住房需求過度集中于一級住房市場。美國存量房的交易面積與增量房的銷售面積之比為5：1，香港市場上流通的住房約2／3是存量房，而我國二手房市場交易量只占房屋交易總量的20％-30％。住房市場是買賣和租賃并重的市場，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家也是如此。租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇，要引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念。正是由于我國二手房市場的不發(fā)達(dá)，才迫使大部分市場需求投向新增商品房市場。而我國的新增商品房市場上，中高檔商品房在房地產(chǎn)開發(fā)中所占的比重逐年增加，我國城市里的新建住房以大戶型為主，其目標(biāo)客戶的都是中高收入群體。這種盲目貪大求洋之風(fēng)與我國人多地少、人均資源少的國情是不相符的。而低價位商品房所占比重不斷下降，特別是經(jīng)濟(jì)適用房所占比重大幅下降。

四、結(jié)論和政策建議

上述的分析可以得到，由于在保障性住房建設(shè)中的制度缺陷和地方財政對土地出讓金的過度依賴使得以政府為主導(dǎo)的保障性住房的建設(shè)嚴(yán)重不足，而且在商品房市場中，由于開發(fā)商瞄準(zhǔn)市場中的中高端客戶，大量開發(fā)中高端樓盤，使得商品性的低端用戶的需求無法得到有效滿足?？梢哉f中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡時導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價格居高不下的重要原因，而要解決這一問題，就要針對第三部分闡述的原因進(jìn)行治理。

首先要地方政府?dāng)[脫“土地財政依賴癥”，改變對待房價的態(tài)度。只要土地出讓金及相關(guān)的稅費占到地方政府財政收入的比重較高，地方政府存在推高地價的“天然政策傾向”，地方政府可能會通過控制土地供給、放松投標(biāo)主體的條件等來推高地價，并希望房價上漲帶動地價“量價齊升”，從而增加地方財政收入。因此，只有改變“土地財政依賴癥”才能抑制地方政府推高地價的沖動，才能改變地方政府對房價的態(tài)度。

其次，改變地方政府的政績觀念，不能僅以經(jīng)濟(jì)增長作為唯一的政績考核指標(biāo)，社會和諧、充分就業(yè)、環(huán)境保護(hù)等都應(yīng)該納入考核體系。如果地方政府的政績觀念發(fā)生改變，民生問題將成為地方政府主要考慮的問題，地方政府必然尋求解決低收入家庭的住房問題的途徑，這必然加快保障性住房建設(shè)步伐。最后，地方政府應(yīng)該理順房價與地價的關(guān)系，不能進(jìn)入“地價上升一一房價上升——帶動地價再次上升——帶動房價再次上升……”的怪圈，如果這種機(jī)制形成，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，一旦泡沫破滅，地方政府也將是受害者之一。因此，地方政府應(yīng)該改變對房價的態(tài)度，良性循環(huán)的房地產(chǎn)市場才符合地方政府的長遠(yuǎn)利益。

最后要培育和完善住房二級市場。當(dāng)前我國住房消費市場還沒有形成合理的層級消費模式，急需培育二手房市場，倡導(dǎo)合理消費。中等、中等偏低收入家庭通過購買價位較低的存量二手房來解決住房問題；中等、中等偏高收人家庭通過轉(zhuǎn)讓舊房，再購買新建的價格性能比較高的中檔房、中高檔房，改善住房條件。以此住房消費模式形成住房的層級消費，可促使一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展，對住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整有著不可低估的作用，同時也有利于保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為了培育二手房市場和房屋租賃市場，可從簡化已購公房、二手房交易的審批程序與交易審批程序、適度下調(diào)交易稅費、加大對二手房按揭的信貸支持力度等方面做出探討和實踐。同時，發(fā)展規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，為住房交易雙方建立暢通的橋梁和平臺。