“新國十條”面面觀

天津財經(jīng)大學(xué) 張妍姝

“新國十條”面面觀

天津財經(jīng)大學(xué) 張妍姝

“新國十條”發(fā)布后，國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了房屋交易量的大幅下跌，房地產(chǎn)市場形成了強烈的價格預(yù)期。本文旨在跟蹤調(diào)查“新國十條”出臺后市場的一系列反應(yīng)，以及分析在“新國十條”影響下可能會導(dǎo)致的房價下跌對與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的銀行業(yè)產(chǎn)生的影響。

“新國十條”房價 回暖 落實

一、“新國十條”出臺后市場追蹤

2010年4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發(fā)布（簡稱“新國十條”），這是自1998年房改以來，出臺政策力度最大、影響最深遠的一次調(diào)控。要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，堅決抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)以及加強市場監(jiān)管。通知特別強調(diào)，要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。通知還要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管?！靶聡畻l”出臺后不到一個月的時間內(nèi)，國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了房屋交易量大幅下跌，房價停漲的現(xiàn)象，甚至有一部分城市房價出現(xiàn)了小幅的下跌。房地產(chǎn)市場形成了強烈的價格下跌預(yù)期，甚至有預(yù)測表明一線城市的房價可能會下跌30%以上。

在宏觀調(diào)控4個月之后，樓市僵局終于在9月被打破。然而出人意料的是，購房者并未等來預(yù)期中的房價下跌15%甚至30%，而是盤整之后的繼續(xù)攀升：9月上旬深圳一手房市場成交量環(huán)比上升5.1%，成交均價環(huán)比上漲12.8%；上海商品住宅成交均價為22366元/平方米，環(huán)比前周上漲5%，已經(jīng)連續(xù)三周呈上漲趨勢。

面對如此超乎預(yù)期的市場，有人提出應(yīng)繼續(xù)出臺新政策以調(diào)控“疑似”回暖的樓市，但我認(rèn)為重點在于落實“新國十條”，而非出臺新政。對于近期樓市成交量的反彈，我認(rèn)為5個多月的調(diào)控確實在一定程度上壓制了剛性需求，其入市購房的迫切性可想而知。成交量反彈帶動房價上漲，主要原因還是供給不足，雖說北京現(xiàn)房庫存量已經(jīng)超過11萬套，但是庫存并不等于有效供應(yīng)量，只有實際的住宅供應(yīng)量充足，才能平穩(wěn)房價。再有，中央政府的新“國十條”，以及北京地方調(diào)控政策，足以達到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，并不需要更多政策出臺。

可以說，樓市成交量反彈后，如果又伴隨房價快速上漲，致使調(diào)控效果不理想，原因除所謂“金九銀十”這類開發(fā)商的炒作，更多的是政策執(zhí)行不到位造成的。

例如，針對投機炒房這類行為，北京市制定了有史以來最為嚴(yán)厲的“限購令”——同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房，并且購房人須申報家庭成員情況，騙購將不予辦理房產(chǎn)證。北京的“限購令”，可以說極大程度地遏制了投資、投機性購房需求。如果目前還有投資、投機客入市，只有一種可能就是鉆了政策的空子。

另一方面，從長遠來看，針對房地產(chǎn)市場要建立起完善的調(diào)控機制。例如，在稅收方面，可以給市場一個調(diào)控預(yù)期，尤其是對住房的空置稅、土地的閑置稅應(yīng)該建立起來，以達到穩(wěn)定市場的目的。另外，建立較為有效的投資環(huán)境也非常重要，很多時候無論是民營資本、還是個人投資買房都是非常盲目的，僅僅是為了給自己的資產(chǎn)找個保值出路。

總的來看，目前樓市正處于調(diào)控之中，即便房地產(chǎn)市場成交量反彈，也可能是一種假象，需要冷靜觀察。并且，全國土地市場整體依舊低迷。雖然也有個別地方出現(xiàn)高溢價拿地，但僅是個別地塊的個別現(xiàn)象。還不能對調(diào)控效果過早下結(jié)論，具體要到今年年底再看情況。另外，房地產(chǎn)調(diào)控是否到位不是政府說了算，而應(yīng)該看老百姓對市場的認(rèn)可度。

二、“新國十條”對銀行業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)聯(lián)系極為密切，市場上甚至有房地產(chǎn)商放言說，房價跌，銀行先死。那么，“新國十條”的發(fā)布，對于銀行的影響究竟有多大呢？

提到銀行涉及到房地產(chǎn)的資產(chǎn)，主要包括房地產(chǎn)貸款和以房地產(chǎn)為抵押物的貸款。房地產(chǎn)貸款包括個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期權(quán)的抵押和建成后的物業(yè)抵押三種類型。根據(jù)央行發(fā)布的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截止至2009年年末，全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元。占各項貸款余額的19.2%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.54萬億元，個人購房貸款余額4.76萬億元。另外根據(jù)銀監(jiān)會主席所說，如果加上以房地產(chǎn)抵押的其他類型的貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已接近信貸總量的一半，也就是說與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)占了銀行總資產(chǎn)很大一部分。銀行應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化對其資產(chǎn)的影響。本文接下來分別從房價下跌對房地產(chǎn)貸款和對以房地產(chǎn)為抵押物的貸款的影響來分析。

1、房價下跌對房地產(chǎn)貸款的影響

(1)房價下跌對個人住房貸款資產(chǎn)的影響

個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。房價下跌對銀行個人貸款的影響需要分析房價下跌后有多少借款人會選擇斷供或不正常的還款，從而導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)增加的問題。

首先，需要明確個人住房貸款人的類型。個人住房貸款人主要包括自住型的購房借款人和投機型的購房借款人。一般說來，房價輕微下降，自住型的借款人不會輕易選擇斷供，因為在我國的社會法律條件下。選擇斷供的成本太高。但是投資型的貸款人選擇斷供的比例要高于自住型住房。

其次，“新國十條”主要是針對房價過高，上漲過快的一些地方，主要是指北京、上海、廣州等一線城市和部分二三線城市。而對于以自主需求為主的二三線城市，房價的泡沫并不嚴(yán)重，房價下跌的可能性不大。根據(jù)專家的預(yù)測，在熱點城市，房價跌10%到20%的可能性比較大，下跌30%以上的可能并不大。若下跌超過30%，對于整個經(jīng)濟負(fù)面影響過大，政府便會采取救市措施。而且這個下跌幅度是針對2009年到“新國十條”出臺以來飛速上漲的房價。房價跌到2007年以前的水平可能性不大。如果考慮到貸款人首付成數(shù)的不同和部分貸款已還款，貸款人選擇斷供的比例并不大。

最近，各銀行在銀監(jiān)會的要求下，紛紛做了銀行壓力測試。交通銀行壓力測試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格下降30%，個人按揭不良率提高0.9%。房價下跌30%對建行不良貸款的影響與交行大體相當(dāng)，可能會略微樂觀一些。農(nóng)行所做的壓力測試結(jié)果顯示，當(dāng)房價跌幅超過20%時，每多跌一個百分點，該行的不良貸款就會增加一個百分點。另外民生銀行表示房價下跌40%可以承受，而招商銀行則是37%。

個人住房貸款是以住房為貸款抵押物，即便是出現(xiàn)壞賬，銀行也可以通過回收住房來彌補損失。若房價下跌30%，首付是30%，那么銀行的成本能夠收回。如果考慮到貸款人已還款的年限和份額，造成的損失就會更小。

總體來說，我國銀行個人住房貸款整體上按揭成數(shù)為5成，不良率在0.3%到0.8%之間，所占總貸款的比例較低，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。若房價下跌在30%以內(nèi)。對銀行總資產(chǎn)的負(fù)面影響并不大，完全在可控的范圍內(nèi)。

(2)房價下跌對銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資產(chǎn)的影響

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。銀行是房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的重要渠道。2009年我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金來源有5.71萬億元其中來自國內(nèi)的貸款接近1.13萬億元，銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比例占20%左右。

2009年末。我國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.54萬億元，占總貸款的比例只有7%左右，但是風(fēng)險卻不容小覷。我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點是高資產(chǎn)負(fù)債率和高杠桿經(jīng)營。資產(chǎn)負(fù)債率普遍在65%以上，自有資金比例在20%左右。房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力取決于三個因素：持有的現(xiàn)金、融資能力和新開工情況。房地產(chǎn)交易量的下滑持續(xù)時間越長，房價下跌幅度越大，房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的難度也會隨之加大。與此同時，如果房地產(chǎn)企業(yè)還有其他的項目在開工建設(shè)中，那么在其自有資金消耗完以后現(xiàn)金流的壓力會越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將會面臨斷裂的危險，銀行面臨的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險也隨之加大。

“新國十條”發(fā)布后，我國多數(shù)城市的住房成交量均出現(xiàn)下降。根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月26日—5月2日在全國32個重點監(jiān)測的城市中，有26個城市的住宅成交面積環(huán)比出現(xiàn)下降，其中南京跌幅最大，環(huán)比下降77.85%。房產(chǎn)市場表現(xiàn)出了強烈的觀望氣氛和房價下跌的預(yù)期，部分城市的部分樓盤已經(jīng)開始降價銷售。對于那些短期負(fù)債比例高、存貨比例高、融資渠道比較單一的房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金鏈便會變得緊張，導(dǎo)致銀行的信貸風(fēng)險增大。

超過8成以上的房地產(chǎn)商取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以土地抵押，只有不到兩成以在建工程抵押。若出現(xiàn)壞賬，土地抵押給銀行帶來的風(fēng)險很大。因為房地產(chǎn)市場的低迷會導(dǎo)致土地的價格下降。若銀行發(fā)放貸款時正處于地價極高的時期，那么收回得土地很有可能流拍或低價賣出，加大銀行的損失。在建工程貸款的風(fēng)險就低的多。最近銀監(jiān)會也頻頻指示商業(yè)銀行不宜用土地抵押，而應(yīng)采用在建工程抵押。

但是這種情況短期內(nèi)不會特別明顯。2009年我國房地產(chǎn)企業(yè)自由資金儲備充足，足以應(yīng)對短期出現(xiàn)的現(xiàn)金流問題，所以到5月中旬為止，大部分開發(fā)商能夠按兵不動，沒有大幅度降價銷售。如果“新國十條”政策持續(xù)的時間超過1年，開發(fā)商的資金壓力便會加大，到時候降價銷售便會成為趨勢。

本輪調(diào)控主要是針對房價過高，上漲過快的地方，一旦房價回到理性價位，大量的剛性住房需求會被釋放出來，因此長期來看，銷售住房并不是問題，我國的房地產(chǎn)市場還是處于上升時期。國家對于普通商品住房還會有新的信貸扶持政策，房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是相對安全的，不會造成大規(guī)模的壞賬。

總之，銀行要時刻監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化。同時加強房地產(chǎn)貸款的審查力度，防止房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂給銀行帶來的損失。

2、房價下跌對以房地產(chǎn)為抵押的貸款資產(chǎn)的影響

房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款，它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期權(quán)的抵押和建成后的物業(yè)抵押三種類型。這里主要分析的是除了房地產(chǎn)貸款以外的抵押貸款，主要是土地儲備貸款的風(fēng)險。

2009年全國重點城市土地抵押面積和抵押貸款額雙雙增長。全國84個重點城市抵押土地面積凈增5.1萬公頃，抵押貸款額凈增7749億元，環(huán)比分別增長35.5%和59.7%，土地抵押的余額達到了25856億元。土地儲備貸款成了地方融資平臺的一個重要部分，特別是在四萬億刺激計劃出臺后，地方政府很多是通過土地儲備貸款來籌集建設(shè)資金。土地儲備貸款的大幅增加，房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向不明，增加了土地儲備貸款的風(fēng)險。

在房地產(chǎn)市場運行良好的條件下，儲備土地的抵押貸款屬于優(yōu)良資產(chǎn)。相反，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，很可能導(dǎo)致儲備的土地?zé)o法轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致土地儲備機構(gòu)無法償還銀行貸款。銀監(jiān)會、國土資源部等相關(guān)部門也不斷強調(diào)土地儲備貸款的風(fēng)險，要求銀行降低抵押成數(shù)。

土地儲備貸款的抵押物是土地使用權(quán)，一旦土地儲備貸款借款人無法償還貸款，銀行便會收回土地使用權(quán)進行拍賣。那么如果房價下跌后造成土地價格下降，在抵押成數(shù)是7成的情況下，地價下跌在30%以內(nèi)，銀行剛剛能夠收回成本，如若超過30%，就會給銀行帶來損失。但是從長期來看，土地仍然是一種高收益率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，土地儲備貸款的風(fēng)險不會無限制的擴大。

針對土地儲備貸款的風(fēng)險，銀行應(yīng)嚴(yán)格把握土地準(zhǔn)入程序，實行名單式管理；準(zhǔn)確、客觀的估計土地的價值，防止土地價值高估現(xiàn)象的出現(xiàn)；嚴(yán)把土地貸款期限，并且降低土地儲備貸款的抵押成數(shù)來防范土地儲備貸款的風(fēng)險，從而嚴(yán)格控制并降低土地儲備貸款的風(fēng)險。

[1]王玨林.剛性需求拉動樓市回暖.中國新聞網(wǎng),2010;9

[2]易憲客.商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有多大.金融時報,2008;9

[3]賀江兵.壓力測試顯示銀行足能承受房價下跌20%一30%.華夏時報,2010;5

[4]王昕.我國房地產(chǎn)抵押物風(fēng)險分析及防范對策.世界經(jīng)濟情況, 2007;8

[5]中國人民銀行貨幣政策分析小組.2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告,2010;2

（責(zé)任編輯：袁曉軍）