信托行業(yè)轉(zhuǎn)型動(dòng)因及主動(dòng)管理型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)淺析

平安信托有限公司 汪鵬

在過(guò)去五年間，我國(guó)信托行業(yè)的受托資產(chǎn)規(guī)模從1946億元增長(zhǎng)到20079億元，增長(zhǎng)了9倍多；信托業(yè)務(wù)收入從15億元增長(zhǎng)到93億元，增長(zhǎng)了7倍多，然而根據(jù)54家信托公司披露的2009年度報(bào)告顯示，雖然受托管理資產(chǎn)規(guī)模比上年增長(zhǎng)了65%，但是信托業(yè)務(wù)收入?yún)s與上年基本持平，巨大的反差意味著現(xiàn)有信托業(yè)務(wù)模式的困境：盈利能力的下降。

由此暴露出了信托公司長(zhǎng)期以來(lái)存在的問(wèn)題：自身業(yè)務(wù)與銀行業(yè)務(wù)高度趨同，缺乏自主管理能力，缺少對(duì)新的投資領(lǐng)域的研究以及對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新。大多依靠粗放型方式實(shí)現(xiàn)信托規(guī)模的增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)技術(shù)含量相對(duì)較低。審視現(xiàn)有的銀信合作：由于銀行在合作中處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位，常常將信托公司視為發(fā)展中間業(yè)務(wù)、調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的“管道”或“平臺(tái)”，造成資金運(yùn)用集中于簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)，或僅為“出表”突破資本充足率的限制，信托公司無(wú)力也無(wú)需主動(dòng)管理相關(guān)資產(chǎn)。這種簡(jiǎn)單地為銀行騰挪信貸的銀信合作業(yè)務(wù)，沒(méi)有技術(shù)含量，不僅收益非常低，對(duì)信托公司自主管理資產(chǎn)能力的提高沒(méi)有任何幫助，只是“制度紅利”來(lái)得太容易，因而難以主動(dòng)退出。

7月初銀監(jiān)會(huì)要求信托公司壓縮銀信合作規(guī)模，成為整個(gè)信托業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)“倒逼”力量。加上將要出臺(tái)的《信托公司凈資本管理辦法》，將強(qiáng)行幫助信托公司退出。其核心是，信托公司可管理的信托資產(chǎn)規(guī)模將與凈資本掛鉤，信托公司以有限的資本金只能管理有限的信托資產(chǎn)，而“對(duì)銀信合作業(yè)務(wù)所占用的資本將從高計(jì)算”。這就意味著，在銀信合作中，原先的“制度紅利”將不再是“不賺白不賺”，因?yàn)槠湟男磐泄镜膬糍Y本?！掇k法》出臺(tái)后，信托公司普遍面臨增加資本金的壓力，若要繼續(xù)保持原有的信托資產(chǎn)規(guī)模，將必須再次增加大量的資本金，這對(duì)信托公司股東來(lái)說(shuō)是無(wú)法接受的，因?yàn)閮糍Y本非常金貴的，不可浪費(fèi)在銀信合作這種低收益的業(yè)務(wù)上。

而在以財(cái)富管理為代表的主動(dòng)管理業(yè)務(wù)中，由于信托公司提供了價(jià)值增值服務(wù)，因此受托費(fèi)率類似于基金公司、證券公司管理費(fèi)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于被動(dòng)管理費(fèi)率。由此可見，以財(cái)富管理為核心的主動(dòng)管理業(yè)務(wù)，將是信托公司未來(lái)主要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

在受人之托開展財(cái)富管理業(yè)務(wù)之中，信托公司盈利主要源自信托報(bào)酬收入。信托公司在對(duì)信托資產(chǎn)的管理中主動(dòng)管理能力強(qiáng)、作用發(fā)揮得大，取得的報(bào)酬就會(huì)高；反之，如果信托公司在信托業(yè)務(wù)中并沒(méi)有進(jìn)行主動(dòng)管理、所起到的作用小，信托報(bào)酬率就會(huì)低。

信托可以與人類的想象力相媲美，在此，就房地產(chǎn)類信托，分析信托公司如何體現(xiàn)主動(dòng)管理能力，真正幫助高凈值人群進(jìn)行財(cái)富管理。

房地產(chǎn)投資歷來(lái)以其穩(wěn)定的獲利能力廣受投資者的追捧，尤其在近八年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路走高，更是吸引了大量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)信托的運(yùn)作是基于房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)項(xiàng)目有融資需求，信托公司基于在房產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化力量，幫助投資者選擇適當(dāng)?shù)慕灰讓?duì)手，落實(shí)具體的融資結(jié)構(gòu)，信托期限及其收益水平。根據(jù)市場(chǎng)的不同風(fēng)險(xiǎn)收益偏好，融資的結(jié)構(gòu)可以是純債權(quán)型、純股權(quán)型和股債混合型。

今年兩會(huì)以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)逐漸成為調(diào)控的對(duì)象的環(huán)境下，傳統(tǒng)的專項(xiàng)型房地產(chǎn)信托，從幾個(gè)方面來(lái)分析都暴露出一些不足：缺乏相應(yīng)的靈活性。

首先，所有的資金都投放于單一的地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)交易對(duì)手發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不利于投資在不同標(biāo)的間的分散；

其次，房地產(chǎn)的行業(yè)周期有明顯縮短的趨勢(shì)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于在發(fā)行時(shí)已經(jīng)確定固定的退出時(shí)間，難以規(guī)避未來(lái)在行業(yè)低潮時(shí)退出項(xiàng)目，尤以對(duì)股權(quán)投資方式的投資者帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

再次，傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于在發(fā)行時(shí)便已經(jīng)確定具體項(xiàng)目的融資方式。那么投資者的收益在市場(chǎng)波動(dòng)的情況下喪失一定的靈活性。如信托存續(xù)期間是房地產(chǎn)行業(yè)的上行期間，則債權(quán)型的投資者將無(wú)法享受物業(yè)和地產(chǎn)超額增值帶來(lái)的收益，相反信托存續(xù)期間是房地產(chǎn)行業(yè)下行期間，則股權(quán)型的投資者將會(huì)承擔(dān)預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然股債混合型在一定程度上令投資者能夠在一個(gè)固定收益的基礎(chǔ)上享受額外的超額收益，但前提仍是單筆投資集中在一個(gè)項(xiàng)目上。

那么如何才能改良傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托的種種僵化束縛？注腳還是落在信托公司的主動(dòng)管理能力上。當(dāng)信托公司具備相當(dāng)?shù)倪\(yùn)作中的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存量和儲(chǔ)備的未來(lái)增量項(xiàng)目時(shí)，便可以將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托升級(jí)為房地產(chǎn)投資基金——一個(gè)專門投資于不定向地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金池。

首先，充足的房地產(chǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備使得資金池的資金能夠同時(shí)投資于不同種類、不同地域的多個(gè)項(xiàng)目。使得資金在投資標(biāo)的間得以充分的分散，避免單一交易對(duì)手在項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候影響整體收益。

其次，資金池的資金是在不同的時(shí)點(diǎn)進(jìn)入不同的項(xiàng)目中，各項(xiàng)目的退出時(shí)間也將分布在不同的時(shí)點(diǎn)上，如此可以避免在所有投資行業(yè)處于低潮的階段退出項(xiàng)目。

再次由于資金池是采用基金化的運(yùn)作，裝到資金池里的項(xiàng)目可以有各種融資結(jié)構(gòu)。這一點(diǎn)就可以令信托公司可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的周期規(guī)律，自行調(diào)節(jié)股權(quán)投資與債權(quán)投資的比例。行業(yè)處于下行階段初期時(shí)加大債權(quán)比例，降低投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，而在觸底進(jìn)入上行空間的初期便可以適當(dāng)提高股權(quán)投資比例，提高投資組合的收益率。

最后，資金池有利于基金撲捉市場(chǎng)上的交易性機(jī)會(huì)。因?yàn)檫@類機(jī)會(huì)往往就是短平快而且收益較高。現(xiàn)成的資金儲(chǔ)備，使得信托公司免去每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都從單獨(dú)設(shè)計(jì)信托計(jì)劃到融資的環(huán)節(jié)，大大提高了資金的運(yùn)作效率。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，富裕人群不斷增多，居民投資于非儲(chǔ)蓄金融資產(chǎn)的需求日益提高，都為信托業(yè)的持久增長(zhǎng)提供了市場(chǎng)容量和發(fā)展空間。自主管理將使信托公司在財(cái)富安排上發(fā)揮更獨(dú)特、更積極、更有效的作用。