廉租住房保障之實(shí)物配租研究

張 艷

摘要：作為政府住房保障基礎(chǔ)的廉租住房保障制度，在運(yùn)行過(guò)程中存在房源短缺、資金不足、保障方式不盡合理、管理機(jī)制不夠健全、保障對(duì)象退出難等問(wèn)題，這就難以充分發(fā)揮該制度的住房保障作用。為切實(shí)改善城市低收入住房困難群體的居住條件，迫切需要加大有關(guān)實(shí)物配租的法律調(diào)控力度，以消解困境，推進(jìn)廉租住房保障制度的順利進(jìn)展。

關(guān)鍵詞：廉租住房；實(shí)物配租；住房保障

中國(guó)分類號(hào),C913.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1002-7408f2010)08-0015-03

一、廉租住房保障制度概述

廉租住房是指縣級(jí)以上政府以貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向城市居民中的低收入住房困難家庭(以下簡(jiǎn)稱“雙困家庭”)提供的符合一定標(biāo)準(zhǔn)的低租金社會(huì)保障性住房。我國(guó)政府制定和實(shí)施的廉租住房保障制度，是一項(xiàng)旨在為陷于生存困境的城市雙困家庭提供基本居住保障的專項(xiàng)救助制度，它具有社會(huì)保障性、公益性、補(bǔ)貼性、“中央領(lǐng)導(dǎo)、地方實(shí)施”的特點(diǎn)。廉租住房區(qū)別于公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等其他保障性住房的地方，在于它具有“廉”和“租”這兩個(gè)特征。所謂“廉”，即租住成本低廉，而不僅是租金低廉。廉租住房建設(shè)所需土地由政府無(wú)償劃撥，并依法實(shí)行計(jì)劃單列，優(yōu)先保障供應(yīng)；建設(shè)資金以預(yù)算撥款為主，依法享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠，無(wú)需繳納各類政府基金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本低廉。作為政府為城市雙困家庭提供的公共服務(wù)，廉租住房在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要求充分考慮保障對(duì)象的特殊需求，盡量做到戶型緊湊、功能齊全、生活服務(wù)設(shè)施配套、便于就業(yè)和出行，以降低住戶的居住成本。正是由于廉租住房不僅建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本低廉，而且生活成本低廉，廉租戶才能實(shí)現(xiàn)低租金、高品質(zhì)的尊嚴(yán)生存?！白狻笔侵噶庾》坎扇≈蛔獠毁u(mài)的方式。我國(guó)政府推行廉租住房保障制度的目的是保障雙困家庭住有所居，而非擁有房屋產(chǎn)權(quán)。由于住房是價(jià)值巨大的生活必需品，雙困家庭僅憑自身儲(chǔ)蓄積累根本無(wú)力負(fù)擔(dān)巨額購(gòu)房花費(fèi)，因此，保障雙困家崩的基本居住需求，應(yīng)當(dāng)以租賃為主。產(chǎn)權(quán)擁有為補(bǔ)充。

廉租住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合的保障方式。“貨幣補(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。”貨幣補(bǔ)貼方式操作簡(jiǎn)便，可直接體現(xiàn)為消費(fèi)者的福利，不會(huì)導(dǎo)致住房開(kāi)發(fā)過(guò)?；蛳嚓P(guān)效益流失。如果住房保障對(duì)象的收入達(dá)到一定水平之后，政府即可停止補(bǔ)貼，從而避免補(bǔ)貼收益固化，且有利于滿足保障對(duì)象的特殊需求，故為我國(guó)現(xiàn)行立法所推崇，是當(dāng)前實(shí)施廉租住房保障的主要方式。但由于保障資金來(lái)源匱乏，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)低，加之我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)育不成熟，低價(jià)租賃房房源短缺，市場(chǎng)交易信息不對(duì)稱，保障對(duì)象的交易成本高，故貨幣補(bǔ)貼的住房保障作用有限。“實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金?！迸c貨幣補(bǔ)貼相比，實(shí)物配租對(duì)改善雙困家庭的居住條件更有實(shí)際價(jià)值。一方面，它見(jiàn)效快，政府按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)出資購(gòu)建的廉租住房，不僅能夠保證廉租戶住房福利水平達(dá)標(biāo)，能滿足特殊保障對(duì)象如孤寡老人、殘疾人等在居家、出行等方面的特殊要求，而且能降低廉租戶在市場(chǎng)上搜尋合適住房的交易成本，減少制度實(shí)施中不必要的遲延。另一方面，通過(guò)廉租住房的集中購(gòu)建，不僅能有效緩解房源短缺困難，迅速改善雙困家庭的居住條件，而且便于信息追蹤管理和收租監(jiān)控。當(dāng)然，實(shí)物配租也有其劣勢(shì)，一是政府財(cái)政壓力大，需一次性投入的資金量大，建設(shè)周期長(zhǎng)、管理環(huán)節(jié)多、保障對(duì)象退出難；二是可能擾亂房屋租賃市場(chǎng)的正常競(jìng)爭(zhēng)秩序；三是難以實(shí)現(xiàn)土地利用的綜合效益最大化；四是外部不經(jīng)濟(jì)效用明顯。故實(shí)施起來(lái)亦具有一定難度。

由此可見(jiàn)，貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租這兩種保障方式各有利弊。實(shí)踐中可長(zhǎng)期共存，互為補(bǔ)充。盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，貨幣補(bǔ)貼代表了廉租住房保障方式的發(fā)展趨勢(shì)，但因我國(guó)目前尚不具備全面推行貨幣補(bǔ)貼的兩大基本條件，故實(shí)物配租才是住房供需矛盾突出的現(xiàn)實(shí)背景下，提升廉租住房保障效力的更為有效的方式。而且，其他國(guó)家住房保障制度也都經(jīng)歷過(guò)由實(shí)物配租到貨幣補(bǔ)貼的漸進(jìn)發(fā)展歷程。所以我國(guó)當(dāng)前廉租住房保障模式現(xiàn)實(shí)的理性選擇應(yīng)當(dāng)是以“實(shí)物配租為主，現(xiàn)金補(bǔ)貼為輔”。

二、實(shí)物配租面臨的困境

1房源短缺、資金不足。廉租住房房源短缺是當(dāng)前制約實(shí)物配租順利實(shí)施的最主要因素。就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀看，一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理(大戶型豪華住宅偏多，小戶型低價(jià)住房偏少)。二手房、租賃房市場(chǎng)發(fā)育不成熟，能滿足廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的房源寥寥無(wú)幾，加之市場(chǎng)交易信息不對(duì)稱，更加大了廉租戶租住合適住房的交易成本。造成這種困境的主要原因在于我國(guó)現(xiàn)行住房制度的設(shè)計(jì)缺陷。在改革開(kāi)放之初，因于政府、用人單位包攬城市居民住房的不可持續(xù)性，國(guó)家開(kāi)始住房體制改革。盡管市場(chǎng)化改革整體提升了民眾的居住水平，但片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)作用、重買(mǎi)輕租的住房制度設(shè)計(jì)，使得開(kāi)發(fā)商逐漸主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的住房保障責(zé)任漸趨勢(shì)微，住房供應(yīng)以銷(xiāo)售利潤(rùn)為導(dǎo)向，缺乏對(duì)普通民眾多層次住房需求的通盤(pán)考慮。城鎮(zhèn)化加速和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)的民眾住房剛性需求的集中釋放和投機(jī)炒作，使得大中城市商品房交易畸形繁榮，房?jī)r(jià)居高不下，加上二手房、租賃房市場(chǎng)萎靡，低收入住房困難家庭只能望房興嘆?？傮w上看，我國(guó)廉租住房建設(shè)還處于起步階段，資金來(lái)源無(wú)保障，覆蓋范圍較小，保障方式不盡合理，實(shí)物配租占比小，房源短缺，管理失范。

實(shí)踐中．增加廉租住房房源的主要途徑有新建、改建、購(gòu)買(mǎi)和社會(huì)捐贈(zèng)等，其中，投資新建應(yīng)是短期內(nèi)迅速增加廉租住房房源，改善房源短缺現(xiàn)狀的最有效途徑。但是若完全依靠政府投資新建，不僅一次性投入所需資金巨大，令各級(jí)財(cái)政難以承受；而且建設(shè)周期長(zhǎng)，管理環(huán)節(jié)多，易導(dǎo)致制度福利的遲延。從根本上說(shuō)，財(cái)政資金投入不足，是目前我國(guó)廉租住房房源短缺的主要原因。盡管近年來(lái)我國(guó)各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算對(duì)廉租住房保障資金的年度撥款每年都在增加，但由于廉租住房保障資金占整個(gè)財(cái)政預(yù)算的具體比例缺乏立法規(guī)范．故難以保證其投入的穩(wěn)定性和連續(xù)性。而且，中央預(yù)算投入和廉租住房建設(shè)所需資金差額巨大，地方配套資金投入難以保障。就作為補(bǔ)充的其它資金來(lái)源看，住房公積金扣除貸款準(zhǔn)備金和管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)后的增值盈余，數(shù)量有限，無(wú)法充當(dāng)廉租住房保障資金可持續(xù)的穩(wěn)定來(lái)源。政府收取的廉租住房租金尚不足支付維護(hù)管理費(fèi)用，公益捐贈(zèng)數(shù)額較小，廉租住房保障專項(xiàng)政府債券和福利彩票．尚未實(shí)際發(fā)行。唯有地方政府土地出讓金收益有一定的收入保障。但由于土地出讓金收益屬于一次性收人，不具有可持續(xù)性，且各地因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同而差異極大；同時(shí)，作為財(cái)稅改革后地方政府僅次于中央財(cái)政預(yù)算撥款的第二財(cái)源，地方各項(xiàng)建設(shè)所需經(jīng)費(fèi)都指望能從土地出讓金中分得一杯羹，地方政府自然得考慮能實(shí)現(xiàn)效益最大化的資金使用方式。實(shí)際上，若無(wú)立法強(qiáng)制干預(yù)，

很少有地方政府能切實(shí)保證用于廉租住房的土地出讓金比例。

2法制不健全，規(guī)劃欠周全。我國(guó)在住房保障制度建構(gòu)中，由于對(duì)廉租住房的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，對(duì)居民居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)路徑探討不充分，缺乏對(duì)住宅建設(shè)的系統(tǒng)性思考，忽視規(guī)劃不當(dāng)可能導(dǎo)致的潛在社會(huì)沖突，以至于廉租住房政策目標(biāo)、實(shí)施路徑不明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)受時(shí)政影響大，政策法規(guī)不健全，應(yīng)急性規(guī)范多，政策隨意性強(qiáng)。不僅缺乏統(tǒng)籌全局的《住宅法》．而且主導(dǎo)廉租住房保障實(shí)踐的各專項(xiàng)政策法規(guī)也缺乏系統(tǒng)性，內(nèi)容規(guī)定相互脫節(jié)甚至沖突。與此相反，發(fā)達(dá)國(guó)家則非常重視城市住宅發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，十分強(qiáng)調(diào)住房問(wèn)題與城市發(fā)展的重要關(guān)聯(lián)性。以荷蘭為例，政府既保障低收入戶的居住權(quán)利，又幫助他們不至于被社會(huì)排斥而集中到某些受歧視的地區(qū)，政府通過(guò)比較全面的津貼扶持使不同收入的住戶能夠居住于同一社區(qū)。日本政府也十分重視住宅發(fā)展規(guī)劃的制定和實(shí)施，其規(guī)劃具有法律效力，不淪社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生什么變化，政府都要在財(cái)力上保證住宅發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，每個(gè)五年末期檢驗(yàn)發(fā)展目標(biāo)時(shí)，其準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)程度都可達(dá)到99％以上。

而我國(guó)當(dāng)前則極少關(guān)注城市發(fā)展規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)對(duì)于社會(huì)發(fā)展的重要意義，地方政府的住宅政策極少考慮住宅建設(shè)對(duì)于社會(huì)分層化的不利影響，只片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。比如基于經(jīng)濟(jì)效益考慮而將廉租住房等保障性住房集中建造在地價(jià)較低的郊區(qū)，此舉勢(shì)必將影響貧困家庭的出行，削弱他們的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，加大居住成本。而且，在遠(yuǎn)離城區(qū)的低地價(jià)地區(qū)大力發(fā)展中低檔住宅區(qū)，將人為地加深城市人口的地域分隔，導(dǎo)致由清一色的中下層人群集中居住的社區(qū)大量產(chǎn)生。盡管從城市規(guī)劃與貧困問(wèn)題的空間分布來(lái)看．我國(guó)目前還沒(méi)有產(chǎn)生嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，但是現(xiàn)有的城巾村、棚戶區(qū)、農(nóng)民二r=或外來(lái)人口集中聚集區(qū)、困難企業(yè)或破產(chǎn)企業(yè)職工集中聚集區(qū)等的形成和發(fā)展，已經(jīng)為城市的后續(xù)發(fā)展埋藏了各種沖突的誘因。

3租約管理和退出難問(wèn)題。目前，我國(guó)廉租住房管理工作還處于起始階段，各地通常是在政府房管部門(mén)下設(shè)立廉租住房辦公室負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，管理方式較為粗放。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及保障性住房建設(shè)的提速，廉租住房管理的工作量和管理難度會(huì)大大增加，原有管理機(jī)構(gòu)和人員將難以適應(yīng)新形勢(shì)的需要，因此，迫切需要增加人員編制和更新管理體制。根據(jù)職責(zé)明晰、權(quán)力制衡的現(xiàn)代管理原則，專業(yè)化的廉租住房管理體系應(yīng)當(dāng)由決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、實(shí)施管理機(jī)構(gòu)和中介金融機(jī)構(gòu)這三個(gè)處于不同層次的機(jī)構(gòu)組成。而我國(guó)當(dāng)前的廉租住房管理體系中，決策、發(fā)展規(guī)劃和保障對(duì)象管理由政府建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)．建設(shè)工程由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，中介金融機(jī)構(gòu)基本缺席，缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌保障性住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。實(shí)際上．現(xiàn)階段承擔(dān)我國(guó)廉租住房建設(shè)和管理工作的各級(jí)地方政府，既是土地權(quán)屬主體，又是城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體．還是監(jiān)管主體，集多重角色于一身，職責(zé)不清，故難以采取有效措施來(lái)切實(shí)解決低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

廉租住房管理的核心是租約管理。作為政府掌握的社會(huì)公共福利產(chǎn)品，廉租住房通過(guò)協(xié)議的形式，按照相關(guān)規(guī)定租給城市雙困家庭，當(dāng)這些家庭的收入提高或居住條件改善后，政府主管部門(mén)將終止上述協(xié)議并要求退房，以便安置新的雙困家庭入住。目前，在租約管理中，因缺乏全面規(guī)范的個(gè)人資信征信系統(tǒng)，無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確采集申請(qǐng)人的收入財(cái)產(chǎn)變動(dòng)數(shù)據(jù)，難以有效界定和管理承租對(duì)象，故出現(xiàn)準(zhǔn)人退出標(biāo)準(zhǔn)不明確，租賃協(xié)議執(zhí)行不力，廉租戶退出難等問(wèn)題。退出難問(wèn)題凸顯的原因：一是現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)信用體系建設(shè)滯后，個(gè)人信息分散化，廉租住房主管部門(mén)無(wú)法準(zhǔn)確掌握住戶的財(cái)產(chǎn)收人和家庭居住狀況變化情況。二是“退房后無(wú)處安身”的現(xiàn)狀也使一些廉租戶在達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)時(shí)難以退出?，F(xiàn)階段我國(guó)商品房?jī)r(jià)格飛漲，小戶型低價(jià)房、租賃房房源緊缺，低收人家庭退房后將面臨因無(wú)力購(gòu)房或租房而陷入居無(wú)定所的困境。三是對(duì)租戶拒退或轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為，廉租住房主管機(jī)構(gòu)很難訴諸法律。目前我國(guó)城市廉租住房管理粗放，至今還沒(méi)有建立一套完整的法律體系來(lái)對(duì)之進(jìn)行調(diào)整規(guī)范，使得廉租住房保障制度實(shí)施成本高而違法成本低。

三、實(shí)物配租的推進(jìn)舉措

1強(qiáng)化政府責(zé)任，完善法規(guī)體制。當(dāng)前，我國(guó)在強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)是配置住房資源的主渠道和基礎(chǔ)的同時(shí)，也不應(yīng)弱化政府的住房保障責(zé)任。因?yàn)?，居住?quán)是一項(xiàng)基本人權(quán)政府有責(zé)任為住房市場(chǎng)創(chuàng)造良好的運(yùn)行環(huán)境，并通過(guò)適當(dāng)?shù)母深A(yù)來(lái)解決低收入階層的基本住房需求以彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。為此，我國(guó)立法可將基本住房明確列入最低生活保障的生活必需品范圍，規(guī)定當(dāng)居住花費(fèi)超過(guò)日常生活消費(fèi)的一定比例時(shí)，貧困人群即可申請(qǐng)社會(huì)救助。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的相關(guān)研究，居民住房消費(fèi)的合理額度約為家庭收人的15-20％。換句話說(shuō)，當(dāng)居民住房消費(fèi)超過(guò)家庭收入的20％以上時(shí)，政府即應(yīng)啟動(dòng)住房保障措施，為居民提供基本居住保障。同時(shí)，住房保障作為政府應(yīng)當(dāng)提供的基本公共服務(wù)之一，應(yīng)當(dāng)將其列入政府政績(jī)考核指標(biāo)體系，以便層層落實(shí)各級(jí)地方政府的廉租住房保障目標(biāo)。再者，應(yīng)盡快建立以財(cái)政投資為主、多渠道籌集為輔的穩(wěn)定規(guī)范的資金籌措渠道，明確廉租住房保障資金在財(cái)政預(yù)算中的具體比例，確保保障資金按時(shí)足額到位。對(duì)那些未依法實(shí)施廉租住房保障、保障資金不落實(shí)、失職瀆職的地方政府及相關(guān)責(zé)任人實(shí)行嚴(yán)格的行政問(wèn)責(zé)。最后，加快住房保障立法進(jìn)程，通過(guò)《住宅法》、《住宅金融法》、《廉租住房保障法》等專門(mén)性法律法規(guī)的建構(gòu)，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《財(cái)政預(yù)算法》等配套法律法規(guī)的修正，為廉租住房保障制度的實(shí)施提供法律保障。

2統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局。為求合理有序地解決低收入群體基本居住問(wèn)題，我國(guó)可根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際和居民住宅發(fā)展趨勢(shì)，有針對(duì)性地制定住房發(fā)展中長(zhǎng)期計(jì)劃，并通過(guò)政策法律賦予相關(guān)計(jì)劃以強(qiáng)制執(zhí)行力，將住宅發(fā)展計(jì)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的落實(shí)情況共同作為政府行政執(zhí)行力的考核依據(jù)。各級(jí)地方政府在制定各自的城市住宅發(fā)展規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)在深人分析城市發(fā)展規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)對(duì)于社會(huì)發(fā)展的重要影響的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)用地，合理調(diào)配各類住宅的區(qū)位布局，防范住宅建設(shè)對(duì)于社會(huì)分層化的不利影響。同時(shí)，嚴(yán)格依據(jù)城市住宅發(fā)展規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房與普通商品住房、豪華住宅保持合理比例，以最大限度地滿足民眾分層化的多樣性住宅需求。實(shí)踐中，廉租住房建設(shè)宜分步推進(jìn)，各地應(yīng)因時(shí)、因地制宜漸進(jìn)擴(kuò)展，而不能急于求成。

作為對(duì)低收人住房困難群體的基本居住保障，廉租住房應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)性和適用性，應(yīng)嚴(yán)格控制戶型結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國(guó)各地實(shí)際，廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)控制在當(dāng)?shù)厝司ㄖ娣e的60％左右，套型建筑面積50平方米以內(nèi)。在保障廉租住房建設(shè)用地方面，可借鑒廣州市注重通過(guò)盤(pán)活存量土地來(lái)滿足民生用地增長(zhǎng)需求的做法，以合理解決增加民生用地供應(yīng)與嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模、可持續(xù)利用土地資源的關(guān)系。在土地供應(yīng)上，地方政府應(yīng)當(dāng)力

求擺脫對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，切實(shí)改變片面追求經(jīng)濟(jì)效益、土地招拍時(shí)價(jià)高者得的簡(jiǎn)單做法，在土地出讓條件中應(yīng)明確規(guī)定廉租住房的配建比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、政府回購(gòu)條件等，對(duì)那些滿足土地綜合利用條件、出價(jià)合理的競(jìng)投方應(yīng)優(yōu)先供地。對(duì)于配建廉租住房等保障性住房達(dá)一定比例的開(kāi)發(fā)商，甚至可以考慮采取稅費(fèi)優(yōu)惠、資金扶持等激勵(lì)措施。

3多渠道拓展廉租住房房源。針對(duì)我國(guó)廉租住房房源短缺、實(shí)物配租覆蓋面窄的客觀實(shí)際，探索新的供給機(jī)制，迅速增加廉租住房房源已刻不容緩。首先可由政府出資分期收購(gòu)現(xiàn)有存量空置房，按廉租住房標(biāo)準(zhǔn)加以分割、改造，從而既降低開(kāi)發(fā)成本，提高現(xiàn)有資源利用效率，又能迅速改善雙困家庭的居住條件，緩解政府的政治壓力。而且，收購(gòu)所得廉租住房分散分布，便于住戶融人社會(huì)，避免由于廉租住房大面積集中修建而可能導(dǎo)致的貧民窟現(xiàn)象。至于按何種標(biāo)準(zhǔn)收購(gòu)何種價(jià)位的房屋，則需地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，統(tǒng)籌安排，合理布局，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。其次是鼓勵(lì)或強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商興建廉租住房。政府可通過(guò)低息貸款、地價(jià)減免、稅費(fèi)優(yōu)惠等，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)新建、改建、配建廉租住房；或者通過(guò)立法強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商興建廉租住房，在土地竟標(biāo)時(shí)就明確要求相關(guān)地塊開(kāi)發(fā)必須配建一定比例的廉租住房，以增加廉租住房的供應(yīng)量。第三是通過(guò)稅費(fèi)優(yōu)惠等激勵(lì)措施，鼓勵(lì)私人和民間非營(yíng)利組織提供符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的低價(jià)出租房，以滿足廉租戶多樣化的居住需求。另外，慈善捐贈(zèng)也可作為擴(kuò)大廉租住房房源的一個(gè)新途徑。只是目前還沒(méi)有成氣候罷了。根據(jù)住房過(guò)濾和梯度消費(fèi)原則，為提高現(xiàn)有資源利用效率，廉租住房等低端住房的供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)合理、適度，即只在房源極度緊缺的地區(qū)進(jìn)行集中興建，一旦當(dāng)?shù)刈》抗┬杌酒胶猓瑒t應(yīng)立即停建，以免過(guò)度沖擊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。為防止集中新建可能出現(xiàn)的貧民窟現(xiàn)象，廉租住房建設(shè)應(yīng)以配建方式為主，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目中進(jìn)行配建。

4加強(qiáng)租約管理，化解退出難問(wèn)題。作為一個(gè)城市化快速推進(jìn)的人口大國(guó)，我國(guó)廉租住房保障制度應(yīng)當(dāng)由專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)實(shí)施。為此，可考慮將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部逐步改造成履行住房保障職能的專門(mén)機(jī)構(gòu)，將其原有的行業(yè)管理職能移交行業(yè)協(xié)會(huì)；或在其下設(shè)立獨(dú)立的住房保障局，專門(mén)負(fù)責(zé)廉租住房等保障性住房建設(shè)管理事務(wù)，并統(tǒng)籌協(xié)調(diào)計(jì)劃、財(cái)政、金融、土地等部門(mén)工作。后者似乎更具可操作性。廉租住房管理包括建設(shè)管理、租約管理、物業(yè)管理等諸多方面，環(huán)節(jié)多、程序雜、事務(wù)繁瑣，急需管理模式創(chuàng)新。租約管理的主要內(nèi)容應(yīng)包括依法編制廉租戶檔案，定時(shí)審查廉租戶的資產(chǎn)變化和房屋使用情況，確保廉租住房資源始終處于公平分配、合理使用狀態(tài)。租約管理的實(shí)質(zhì)是界定和管理承租對(duì)象，貫徹準(zhǔn)人退出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行租賃協(xié)議。

廉租住房小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)實(shí)行業(yè)主自治管理與行政指導(dǎo)相結(jié)合方式，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主進(jìn)行自治管理的自覺(jué)性。首先?？赏ㄟ^(guò)自治規(guī)約、行政規(guī)章來(lái)約束、引導(dǎo)廉租戶的日常行為，提升租戶的自治管理能力?？山梃b香港的廉租住房管理扣分制，將租戶的日常行為與退出機(jī)制掛鉤，當(dāng)租戶的違規(guī)行為達(dá)到一定程度時(shí)，即喪失繼續(xù)租住廉租住房的資格，從而倒逼廉租戶文明習(xí)慣的養(yǎng)成。當(dāng)然，在制定自治規(guī)約和行政規(guī)章時(shí)，應(yīng)考慮到居住權(quán)是居民基本人權(quán)，解決雙困家庭的居住問(wèn)題是國(guó)家政府的基本責(zé)任而非恩賜，因此，對(duì)承租人的道德約束不應(yīng)當(dāng)太過(guò)嚴(yán)苛，盡量避免出現(xiàn)承租人稍有違規(guī)即被剝奪居住資格的現(xiàn)象。其次，廉租住房小區(qū)的物業(yè)管理以有償服務(wù)為原則，可通過(guò)居民“汗水入股”、階梯收費(fèi)、愛(ài)心幫扶、鄰里互助等多種形式，滿足廉租戶多樣化的物業(yè)服務(wù)需求。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)立足廉租住房小區(qū)實(shí)際，依托自身豐富低廉的勞動(dòng)力資源。保安、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)崗位應(yīng)盡量使用本小區(qū)勞動(dòng)力，以便既解決居民的就業(yè)問(wèn)題，又降低服務(wù)成本。所謂汗水人股，即把廉租戶參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中付出的汗水轉(zhuǎn)化為他在物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，可累計(jì)積分以抵換相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，或其他公共服務(wù)。所謂階梯收費(fèi)是指針對(duì)有特殊需要的租戶如殘障人士的實(shí)際情況，根據(jù)他們收入水平高低和所需服務(wù)的難易程度，收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，超出他們支付能力的部分則由財(cái)政補(bǔ)貼。所謂愛(ài)心幫扶。主要是通過(guò)廉租住房小區(qū)與所屬街道社區(qū)、周邊企事業(yè)單位、學(xué)校的自愿者組織和民間慈善機(jī)構(gòu)結(jié)成幫扶聯(lián)盟，建立愛(ài)心基地，獲得相應(yīng)的愛(ài)心扶助。

為化解廉租戶退出難問(wèn)題，需采取行政管理、市場(chǎng)引導(dǎo)、法律保障相結(jié)合的綜合治理手段。首先，構(gòu)建居民住房信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、收入核對(duì)系統(tǒng)等個(gè)人信息征信系統(tǒng)，為廉租戶有序退出提供可靠的信用信息支持。其次，加強(qiáng)政府對(duì)城市廉租住房的實(shí)際支配能力，通過(guò)租金調(diào)整影響租賃者的經(jīng)濟(jì)利益，使不符合條件的租賃者將因占用廉租住房而面臨蒙受重大損失的風(fēng)險(xiǎn)，如被收取高額的市場(chǎng)化租金、限制其享受公共服務(wù)的福利水平——禁止其五年內(nèi)再申請(qǐng)保障性住房等，以促進(jìn)廉租戶有序退出。第三，通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃、妥善安排，確保廉租戶退出后有房可住。第四，加快立法進(jìn)程，建立健全廉租住房保障相關(guān)配套法律法規(guī)。在現(xiàn)代法治國(guó)家，唯有依靠法制，才能根本解決廉租戶退出難問(wèn)題。