不動(dòng)產(chǎn)交易“營(yíng)改增”政策的國(guó)際借鑒

孔慶凱（中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院 北京 100872）

不動(dòng)產(chǎn)交易“營(yíng)改增”政策的國(guó)際借鑒

孔慶凱（中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院 北京 100872）

2012年1月“營(yíng)改增”試點(diǎn)在上海市啟動(dòng)以來(lái)，服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加快，改革成效逐步顯現(xiàn)。目前交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)已在全國(guó)范圍內(nèi)推行。不動(dòng)產(chǎn)交易屬于目前營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，今后將不可避免地面臨“營(yíng)改增”問(wèn)題。本文通過(guò)研究比較世界主要增值稅國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的增值稅政策和經(jīng)驗(yàn)做法，旨在對(duì)我國(guó)“營(yíng)改增”改革試點(diǎn)工作提供借鑒。

不動(dòng)產(chǎn) “營(yíng)改增”

本文研究的不動(dòng)產(chǎn)交易包括不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售和不動(dòng)產(chǎn)租賃兩種形式。我國(guó)《物權(quán)法》等民法體系規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地上的房屋、橋梁、電視塔、排水設(shè)施等建筑物及構(gòu)筑物，以及其他土地附著物。在國(guó)際上關(guān)于增值稅的論文和法典中一般稱(chēng)為“Real Estate （Property)”或“Immovable Estate (Property)”。我國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅制將不動(dòng)產(chǎn)租賃納入“服務(wù)業(yè)”稅目中征收5%的營(yíng)業(yè)稅，將不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)列為“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，適用的營(yíng)業(yè)稅稅率同樣為5%。

我國(guó)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“營(yíng)改增”）工作自2012年1月啟動(dòng)以來(lái)，總體運(yùn)行平穩(wěn)，改革成效逐步顯現(xiàn)，新一屆中央政府已將“營(yíng)改增”作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革的重要組成部分和財(cái)稅體制改革的重頭戲，力爭(zhēng)在“十二五”期間全面完成。從目前的“營(yíng)改增”進(jìn)展看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易“營(yíng)改增”似乎只是時(shí)間問(wèn)題，但從國(guó)際上實(shí)行增值稅的國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易征收增值稅的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)交易“營(yíng)改增”還將面臨一些特殊問(wèn)題。

一、不動(dòng)產(chǎn)交易征收增值稅面臨的難點(diǎn)

盡管在標(biāo)準(zhǔn)的增值稅理論中將不動(dòng)產(chǎn)交易等同于其他貨物或勞務(wù)的供應(yīng)，適用普遍意義上的增值稅規(guī)則，但將增值稅適用于不動(dòng)產(chǎn)交易仍然存在一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

(一)不動(dòng)產(chǎn)“營(yíng)改增”難以保證增值稅稅負(fù)的完全轉(zhuǎn)嫁和抵扣

不動(dòng)產(chǎn)是一種可供長(zhǎng)期消費(fèi)的耐用品，涉及當(dāng)前消費(fèi)以及未來(lái)的持續(xù)消費(fèi)。另外，不動(dòng)產(chǎn)既可用于出售，也可用于出租；保有的目的既可以是投資，也可以是使用；具體的用途既可以是商業(yè)用途，也可以是居住用途，且上述狀態(tài)在較長(zhǎng)的使用期限內(nèi)可多次轉(zhuǎn)化，何為增值稅意義上的“最終消費(fèi)環(huán)節(jié)”很難確定，而且在此過(guò)程中也很難保證增值稅稅負(fù)的完全轉(zhuǎn)嫁和抵扣機(jī)制的順利運(yùn)行。

（二）自然增值特性與增值稅普遍意義上的“增值”概念有較大區(qū)別

從我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)不同于其他資產(chǎn)，隨著時(shí)間的推移，其他資產(chǎn)普遍貶值，而不動(dòng)產(chǎn)往往會(huì)隨著時(shí)間的推移而升值。升值主要是由土地等資源的稀缺性造成，而不是經(jīng)營(yíng)者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為所致。增值稅顧名思義是對(duì)增值額課稅，這里的增值額是通過(guò)物化勞動(dòng)及活勞動(dòng)的結(jié)合，即通過(guò)耗用原材料與人力加工創(chuàng)造而產(chǎn)生的，這顯然不同于不動(dòng)產(chǎn)的自然增值特性。

二、其他實(shí)行增值稅的國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)交易方面采取的政策措施

（一）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易征免增值稅的政策規(guī)定

基于上述問(wèn)題，在針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的增值稅制度方面，其他實(shí)行增值稅的國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體采取了不同于一般商品或勞務(wù)的特殊處理方法，出現(xiàn)了包括征稅、免稅、零稅率等多種增值稅制度并存的狀況。

1.加拿大?？紤]到轉(zhuǎn)售的居住型不動(dòng)產(chǎn)（二手房）和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)擁有的不動(dòng)產(chǎn)，以及住宅不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期租賃和小額租賃已經(jīng)按照“自行給付”①“自行給付”是指住宅不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)性完工后，該不動(dòng)產(chǎn)的建造者與特定相對(duì)人簽訂一份租賃合同，按照合同的約定，將不動(dòng)產(chǎn)交由相對(duì)人使用，并且保證該相對(duì)人是不動(dòng)產(chǎn)完工后第一位占有該不動(dòng)產(chǎn)的人。在“自行給付”的情況下，建造者已經(jīng)為從交易中獲得的利益承擔(dān)了納稅義務(wù)?；颉案淖冇猛尽雹凇案淖冇猛尽笔侵腹卜?wù)機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)用作商業(yè)活動(dòng)。在“改變使用”的情況下，公共服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)為從中獲得的利益承擔(dān)了納稅義務(wù)。的規(guī)定承擔(dān)了納稅義務(wù)，或者在取得時(shí)已經(jīng)承擔(dān)了納稅義務(wù)，加拿大對(duì)上述不動(dòng)產(chǎn)交易免征增值稅。對(duì)其他類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，以及對(duì)所有建筑物的修建、改造、維護(hù)行為、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的出租行為等征收增值稅。

2.澳大利亞。澳大利亞將不動(dòng)產(chǎn)分為商用不動(dòng)產(chǎn)和住宅不動(dòng)產(chǎn)，住宅不動(dòng)產(chǎn)又分為新建不動(dòng)產(chǎn)和存量不動(dòng)產(chǎn)。澳大利亞對(duì)于存量住宅不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售和長(zhǎng)期租賃免征增值稅，其中長(zhǎng)期租賃是指連續(xù)租用同一不動(dòng)產(chǎn)達(dá)28天以上。對(duì)新建住宅和商用不動(dòng)產(chǎn)的交易予以課稅。

為了保證抵扣鏈條的完整，澳大利亞還對(duì)部分不動(dòng)產(chǎn)交易適用增值稅零稅率政策，包括部分轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、政府劃撥土地、政府授予永久產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期租用權(quán)、土地分割、用于農(nóng)業(yè)作業(yè)的農(nóng)業(yè)用地供應(yīng)等，適用零稅率政策后，納稅人可就不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)成本申請(qǐng)退稅。

3. 歐盟。根據(jù)歐盟增值稅指令（2006/112/EC）第135條規(guī)定，要求各成員國(guó)對(duì)一些交易行為免稅，同時(shí)該指令對(duì)建筑物與土地供應(yīng)作了不允許免稅的特殊規(guī)定。對(duì)于部分不動(dòng)產(chǎn)交易或者長(zhǎng)期租賃適用增值稅免稅政策，包括不動(dòng)產(chǎn)出租、建筑物或建筑物所占用土地的首次給付等，而不動(dòng)產(chǎn)的新建、修繕與維護(hù)都予以課稅。值得注意的是，根據(jù)1977年的《增值稅第六號(hào)指令》第13條第C款第（a）項(xiàng)相關(guān)規(guī)定，各成員國(guó)可以規(guī)定允許不動(dòng)產(chǎn)的出租方享有“選擇被征稅”的權(quán)利，目的是使財(cái)產(chǎn)所有者在為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而出租財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以成為增值稅納稅人，從而自己承擔(dān)起增值稅納稅義務(wù)，使得承租方得到抵扣等額增值稅“進(jìn)項(xiàng)稅額”的權(quán)利。可見(jiàn)雖然不動(dòng)產(chǎn)出租有可能是免稅的，但是納稅人有“放棄免稅的選擇權(quán)”。

4.新加坡。為滿(mǎn)足居民的住房要求，新加坡對(duì)于住宅不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售與租賃、滿(mǎn)足特定條件的公共區(qū)域出租等部分不動(dòng)產(chǎn)交易適用增值稅免稅政策。非注冊(cè)的納稅人在滿(mǎn)足《商品與服務(wù)稅法令》總則第41條規(guī)定的條件下，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)，并按《商品與服務(wù)稅法令》第89條第(1)款相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)稅收豁免。稅務(wù)機(jī)關(guān)只就購(gòu)置土地用于開(kāi)發(fā)住宅不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)增值稅予以免除，即免除對(duì)象僅限于土地而不包括任何建筑物。

（二）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易中進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的處理

對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中同時(shí)提供應(yīng)稅與免稅服務(wù)時(shí)，必然存在進(jìn)項(xiàng)稅額的分?jǐn)倖?wèn)題。實(shí)踐中各國(guó)基于歸屬原則，根據(jù)具體的征管實(shí)踐采取不同的分?jǐn)偡椒▽⑷窟M(jìn)項(xiàng)稅額分配到各部分，再計(jì)算允許抵扣的部分。

考慮到不動(dòng)產(chǎn)的使用性質(zhì)可能隨時(shí)間變化而變化，部分國(guó)家采取資產(chǎn)貨物方案，其基本前提是在特定期間內(nèi)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)交付使用的程度對(duì)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行調(diào)整。例如：假設(shè)某不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅合計(jì)為100元，按照10年分?jǐn)偅磕攴謹(jǐn)偟挚鄣倪M(jìn)項(xiàng)稅是10元。假設(shè)第一年該房產(chǎn)由于免稅出租，則本年分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅10元不能予以抵扣；第二年將其應(yīng)稅出售，這樣剩余的進(jìn)項(xiàng)稅90元可以抵扣。又如企業(yè)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)使用2年，而且進(jìn)項(xiàng)稅額已經(jīng)全部抵扣完畢，如果在第3年將房產(chǎn)用于免稅出租，則須將已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額還原并再次分?jǐn)偤筠D(zhuǎn)出。

三、其他實(shí)行增值稅的國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)交易方面采取的稅收政策分析

對(duì)房地產(chǎn)課征增值稅，困難在于判定個(gè)人消費(fèi)因素，特別是不動(dòng)產(chǎn)可以用于商業(yè)目的或個(gè)人目的。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅必須考慮估價(jià)問(wèn)題和其他行政問(wèn)題，還需區(qū)分商業(yè)目的或個(gè)人目的，是投資還是消費(fèi)。國(guó)際上不動(dòng)產(chǎn)增值稅課稅時(shí)，一般而言，對(duì)住宅不動(dòng)產(chǎn)免稅，對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)課稅。

（一）對(duì)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易的增值稅政策分析

各國(guó)對(duì)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易一般是以免稅作為出發(fā)點(diǎn)制定政策，以期達(dá)到補(bǔ)貼使用房地產(chǎn)項(xiàng)目的群體（滿(mǎn)足社會(huì)公眾的日常居住用途）及降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅負(fù)的目的。免稅政策對(duì)于政府來(lái)說(shuō)是一種有效管理的手段，因?yàn)橄硎苊舛悆?yōu)惠的企業(yè)相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能夠抵扣而只能計(jì)入成本，對(duì)政府而言相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)一次性征收。然而，雖然具備上述政策導(dǎo)向的優(yōu)勢(shì)，但是對(duì)于通過(guò)環(huán)環(huán)抵扣實(shí)現(xiàn)避免重復(fù)征稅目的的增值稅來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有與生俱來(lái)的劣勢(shì)。即由于某一環(huán)節(jié)的免稅破壞了整個(gè)抵扣鏈條的完整性，并最終導(dǎo)致重復(fù)征稅。另外，既然存在某環(huán)節(jié)免稅的選擇權(quán)，就放大了納稅人利用免稅與征稅待遇的差別化進(jìn)行稅收籌劃的操作空間，增加了納稅人通過(guò)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)讓定價(jià)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅的難度。

（二）對(duì)商業(yè)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易的增值稅政策分析

目前幾乎所有實(shí)行增值稅的國(guó)家都規(guī)定，商業(yè)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的供應(yīng)者可以選擇進(jìn)行增值稅登記，將除居民住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)以外的不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)視為普通的應(yīng)稅供應(yīng)。與住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)不同的是，商業(yè)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的用途決定了在設(shè)計(jì)增值稅制度時(shí)須考慮抵扣鏈條的完整性，即商業(yè)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易的下游企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問(wèn)題，這決定了各國(guó)慣常采取的征稅方式: 對(duì)銷(xiāo)售“新”的商業(yè)樓房普遍征稅；對(duì)銷(xiāo)售“老”的商業(yè)樓房免稅；①英國(guó)出于反避稅因素的考慮，規(guī)定納稅人可放棄免稅，選擇征稅。租賃商用地產(chǎn)普遍征稅。

為了滿(mǎn)足下游企業(yè)的稅款抵扣問(wèn)題，各國(guó)政府基于酌情的納稅選擇權(quán)，對(duì)于適用免稅政策的上游納稅人具有放棄免稅選擇征稅的權(quán)利。一般稅收征管實(shí)踐中放棄免稅權(quán)分為兩種情況；一是任何享受免稅政策的納稅人都可以申請(qǐng)選擇放棄；二是享受免稅政策的納稅人須滿(mǎn)足一定的條件，如雙方均為一般納稅人等等，才能申請(qǐng)選擇放棄。

實(shí)踐中納稅人可以根據(jù)不同的征免稅方式自行選擇，如對(duì)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的下游企業(yè)，上游企業(yè)可以不選擇放棄免稅，而對(duì)于能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的下游企業(yè)，上游企業(yè)可以放棄免稅權(quán)選擇征稅，這樣可增加納稅人的靈活選擇與彈性空間。

四、對(duì)我國(guó)設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)交易“營(yíng)改增”政策的借鑒

我國(guó)目前針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅稅制最重要的特征及優(yōu)勢(shì)是營(yíng)業(yè)稅條例中所規(guī)定的較為寬泛的稅基。目前我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅征稅范圍不僅限于新建樓房的銷(xiāo)售，二手房的銷(xiāo)售也需要基于其售價(jià)與原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的差額繳納稅款，而且土地使用權(quán)的租賃與轉(zhuǎn)讓也被納入營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，稅收優(yōu)惠政策較少，因此在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易“營(yíng)改增”的過(guò)程中應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)政策過(guò)渡期間需采取特殊政策處理的問(wèn)題。但這并不意味著僅僅采取“一刀切”的方式就能解決所有問(wèn)題，需結(jié)合我國(guó)實(shí)際認(rèn)真研究并妥善處理。

（一）應(yīng)重新對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行定義

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“營(yíng)改增”，首先必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)重新進(jìn)行定義，這是核心?！吨腥A人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第二十三條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了定義:“前款所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物?！钡珡奈磥?lái)增值稅合并營(yíng)業(yè)稅后的征收范圍來(lái)看，增值稅課稅的對(duì)象除了包括不動(dòng)產(chǎn)之外，是否還應(yīng)考慮包括土地使用權(quán)的交易、空間使用權(quán)和相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等。

（二）應(yīng)多考慮“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)政分配體制的影響

國(guó)際上的房產(chǎn)稅大多為地方稅，是地方政府大額與穩(wěn)定的收入，由地方稅務(wù)局征收符合便宜效率原則?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)交易的主體稅種就由營(yíng)業(yè)稅變更為增值稅。而營(yíng)業(yè)稅作為我國(guó)地方稅，一旦被取消，地方稅收收入就會(huì)受到嚴(yán)重影響，地方稅務(wù)局的職能也面臨挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”如何處理中央與地方的稅收分配關(guān)系，是一個(gè)需要考量的重要問(wèn)題。

（三）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)存量不動(dòng)產(chǎn)增值稅處理的重視

另外，對(duì)我國(guó)而言，存量資產(chǎn)的抵扣問(wèn)題應(yīng)予以重視。對(duì)比5%的營(yíng)業(yè)稅，如果適用11%的增值稅稅率則對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)難以為繼（如果因無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣而全額繳納增值稅）。綜合考慮納稅人的稅負(fù)、稅收征管手段的現(xiàn)實(shí)、國(guó)家財(cái)政收入等多種因素，建議對(duì)存量資產(chǎn)采取較低稅率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣。

（四）應(yīng)減少不動(dòng)產(chǎn)交易稅率檔次

目前我國(guó)的增值稅稅率有6%、11%、13%、17%四檔，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，如此多檔次的稅率設(shè)置將會(huì)對(duì)稅收征管效率造成不利影響。增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的稅率協(xié)調(diào)非常重要，歐盟國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，如果對(duì)諸如廚房和設(shè)施用品的銷(xiāo)售和新建不動(dòng)產(chǎn)整體的銷(xiāo)售采取不同稅率，就會(huì)產(chǎn)生稅收扭曲，并極有可能引發(fā)逃稅和避稅。為保證“營(yíng)改增”改革的順利推開(kāi)，在研究確定我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易增值稅稅率的同時(shí)，應(yīng)研究適當(dāng)減少增值稅稅率檔次，趨向單一稅率。

（五）應(yīng)盡快對(duì)土地使用權(quán)和其他抵扣問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)

對(duì)于一些確實(shí)無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票并且金額大的成本項(xiàng)目，如土地使用權(quán)，建議考慮借鑒土地增值稅扣除項(xiàng)目的操作方式予以解決。另外，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)分依賴(lài)，其借款利息能否扣除也是納稅人關(guān)注的問(wèn)題，而這又與金融保險(xiǎn)業(yè)增值稅的計(jì)稅方法緊密相關(guān)，因此在設(shè)計(jì)和制定 “營(yíng)改增”稅收政策時(shí)，應(yīng)充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，并統(tǒng)籌考慮中國(guó)國(guó)情，確保各相關(guān)行業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)的順利推進(jìn)。

[1]全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)編.增值稅法律制度比較研究[M].北京：中國(guó)民主法制出版社，2010.

[2]全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)法案室編.中國(guó)增值稅改革與立法比較研究文集[M].北京：中國(guó)時(shí)代經(jīng)濟(jì)出版社，2010.

[3]楊默如.中國(guó)增值稅擴(kuò)大征收范圍改革研究——基于營(yíng)業(yè)稅若干稅目改征增值稅的測(cè)算[M].北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2010.

責(zé)任編輯：周 優(yōu)

International Practice of Converting Business Tax into VAT concerning the Real Estate Transaction

Qingkai Kong

Since the Pilot Project of Converting Business Tax into VAT has been launched in Shanghai January 2012, the service industry especially modern service industry is developing rapidly and the reform is bearing fruit gradually. The Pilot of Converting Business Tax into VAT covered in the transportation industry and part of the modern service industry has been introduced across the country. Though real estate transactions fall within the scope of the current business tax collection, it is to be inevitably included into the scope of VAT. Base on the comparative analysis of the VAT policies concerning the real estate transactions in the major countries, this paper puts forward some suggestions to improve the current Pilot Project by referring to the foreign experiences.

Real estate Converting Business Tax into VAT

F810.42

A

2095-6126(2014)07-0047-04