利用物業(yè)稅調(diào)控住房市場

梁云鳳 雷梅青

1994年我國分稅制改革后,中央政府獲得了宏觀調(diào)控的財(cái)政基礎(chǔ),但地方財(cái)政稅收體系中沒有一個(gè)強(qiáng)有力的歸其掌控的主體稅種,地方政府事權(quán)和財(cái)力不匹配,使得地方財(cái)政運(yùn)行困難,而在現(xiàn)行的土地管理體制下,用地者一次性繳納40-70年的大部分稅費(fèi),為政府帶來可觀收益,地方政府將財(cái)政稅收增長的希望過多寄托在房地產(chǎn)業(yè),一些市、縣的土地出讓金收入已經(jīng)占到當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的35%,有的竟然高達(dá)60%,導(dǎo)致一些地方政府在短期內(nèi)大量賣地,造成土地濫用和大量的尋租腐敗現(xiàn)象。因此,需要一種“細(xì)水長流”的土地管理體制以及相應(yīng)的稅費(fèi)制度,緩解地方政府的財(cái)政壓力、保證地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)定性、控制地方政府的急功近利行為,促使地方政府構(gòu)建有效的財(cái)政體制。

運(yùn)用物業(yè)稅調(diào)控住房市場有利于各利益相關(guān)者

世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,這是一個(gè)古老的稅收制度。其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值繳納一定的稅款,即應(yīng)繳納的稅款隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高,它是國際上常用的地方政府收入來源之一,是國家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來源。運(yùn)用物業(yè)稅調(diào)控住房市場，有利于協(xié)調(diào)各方利益相關(guān)者，解決住房問題直接有效。國家應(yīng)該征收物業(yè)稅，提高房子閑置成本，促使房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。目前,我國北京、遼寧等10多個(gè)省（市）已經(jīng)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

（一）政府

物業(yè)稅是地方稅的主體稅種,為地方政府帶來穩(wěn)定的稅源,同時(shí)稅收會(huì)隨著房產(chǎn)的升值而提高,從而保證地方政府運(yùn)行所需要的財(cái)政資金。在新的物業(yè)稅體制下,均衡政府的長期財(cái)政收入,不論是哪屆政府出讓土地使用權(quán),分期繳納稅費(fèi)使得每屆政府都會(huì)有穩(wěn)定的收入,按照房地產(chǎn)市場價(jià)格計(jì)稅,使得財(cái)政收入與土地、房屋價(jià)值直接掛鉤,促使地方政府改變其短期行為,將更多的精力真正放在發(fā)展經(jīng)濟(jì)上,從長遠(yuǎn)利益考慮房地產(chǎn)市場投資環(huán)境,同時(shí)改善當(dāng)?shù)氐挠箔h(huán)境和軟環(huán)境,保證城市的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)是最易體現(xiàn)貧富差別的行業(yè),在國民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位,物業(yè)稅對(duì)其的調(diào)控能夠發(fā)揮轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富的作用。例如通過實(shí)施不同的優(yōu)惠辦法,對(duì)居住豪宅或擁有多套住房者課以高稅,對(duì)一般居住者免征或減征,這樣就促使富人平價(jià)或低價(jià)出售承擔(dān)高額物業(yè)稅的多余的房子,窮人有能力購買住房,縮小貧富差距,有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商

我國目前的“批租”土地制度,開發(fā)商一次性支付的土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)以高房價(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者,物業(yè)稅的開征,將開發(fā)商為消費(fèi)者代繳的稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納,從而緩解開發(fā)商的資金壓力,降低開發(fā)環(huán)節(jié)的成本。物業(yè)稅開征后,房價(jià)在短期內(nèi)不會(huì)顯著下降,因?yàn)殚_發(fā)成本只是影響房價(jià)的重要因素之一,開發(fā)商不可能將房價(jià)一步降到位,其很可能通過加強(qiáng)房產(chǎn)的營銷,提升房產(chǎn)的附加價(jià)值等方式維持房價(jià),在長期中,通過買賣雙方的博弈,價(jià)格會(huì)逐步降低。

開征物業(yè)稅使土地出讓更加理性,降低開發(fā)商的進(jìn)入門檻,減少開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴,從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)的持有成本增加,會(huì)抑制消費(fèi)和投機(jī)性需求,開發(fā)商也會(huì)根據(jù)需求變化調(diào)整供給結(jié)構(gòu),提高房地產(chǎn)資源的利用效率,促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置,從而對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

（三）居民

物業(yè)稅開征后,房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移,能夠降低購房首付,釋放房地產(chǎn)市場的潛在需求,減少貸款買房消費(fèi)者的利息支出,實(shí)現(xiàn)中低收入家庭的住房夢想,據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析,由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交,也就意味著占住宅成本50%-60%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納1/70,其余在剩余的69年中分別繳納,下降了69/70=98.57%,表現(xiàn)在房價(jià)中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%,同時(shí),房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本增加,在抑制投資和投機(jī)性需求的同時(shí),也能引導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi),形成合理的資源配置格局,利于居民購買適合大小和戶型的住房。

構(gòu)建物業(yè)稅制度框架

（一）整合現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)

將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等與物業(yè)稅存在重合的稅費(fèi)取消；土地增值稅在現(xiàn)實(shí)中征收困難,且2007年占我國稅收收入總額的0.82%,2008年前三季度占0.88%,收入較少,難以發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用,應(yīng)取消；耕地占用稅是改變耕地性質(zhì)而一次性征收的稅種,加強(qiáng)對(duì)耕地的保護(hù),不應(yīng)取消；營業(yè)稅、印花稅等屬于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的,更不能簡單并入物業(yè)稅中；適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等?？傊?，應(yīng)處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系,著手建立以物業(yè)稅為主,輔之以遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、營業(yè)稅、所得稅等稅種的調(diào)節(jié)體系。

取消不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目,包括大部分管理性收費(fèi)和政府性基金；保留少量必要的行政性收費(fèi),將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性經(jīng)費(fèi)中分離出去轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性收費(fèi),以規(guī)范政府行為；將一部分具有稅收特征的部分城市建設(shè)性收費(fèi)和補(bǔ)償性收費(fèi)按照不同類型進(jìn)行費(fèi)改稅。

（二）物業(yè)稅制度構(gòu)成要素規(guī)定

1.納稅人

在我國境內(nèi)擁有任何地區(qū)的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)或?qū)嶋H使用權(quán)的單位和個(gè)人是物業(yè)稅的納稅人,不論是法人還是自然人,內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè),中國公民還是外籍公民，都有可能成為物業(yè)稅的納稅人。

2.征稅范圍

新開征的物業(yè)稅征稅范圍不僅要包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋,還應(yīng)涵蓋廣大農(nóng)村地區(qū),因?yàn)檗r(nóng)村近年已有較大發(fā)展。物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,其與城市的房地產(chǎn)價(jià)值在評(píng)估中已體現(xiàn)了差別,同時(shí)也能減輕地方政府侵占農(nóng)業(yè)用地情況。

3.計(jì)稅依據(jù)

物業(yè)稅應(yīng)以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù),評(píng)估價(jià)值能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場價(jià)值,物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種,其本質(zhì)特征就是市場價(jià)值,以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),也能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)級(jí)差收益,充分發(fā)揮稅收的調(diào)控能力。

4.稅率

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率,一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值按照1.2%的稅率計(jì)征,另一種是房產(chǎn)出租的租金收入按12%的稅率計(jì)征。物業(yè)稅征收原則應(yīng)保持原有稅負(fù)不變,同時(shí)加重房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù),減輕流轉(zhuǎn)階段的稅負(fù)。因此，應(yīng)在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅率的基礎(chǔ)上,同時(shí)結(jié)合國外物業(yè)稅稅率（見表）,可將我國物業(yè)稅設(shè)定為按1.5%-3.5%的幅度稅率征收,地方政府可根據(jù)本地區(qū)收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途等等確定適用的稅率。

國家 物業(yè)稅征收美國 1%-3%德國 1%-1.5%法國 3%瑞典 0.5%-1%意大利 0.4%-0.7%西班牙 3%

5.稅收減免

物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)在參考國外稅收優(yōu)惠經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身的特點(diǎn)及現(xiàn)狀制定稅收減免政策。現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)對(duì)大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)和大部分城市居民還是減免的,鑒于其收入還不算高,在實(shí)際操作中,對(duì)居民所擁有的第一套生活用住房免征物業(yè)稅（別墅、高檔住宅除外）,對(duì)農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)暫緩征收物業(yè)稅；其次,對(duì)于國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用房地產(chǎn)、按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房、福利性和非營利性機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、合法宗教團(tuán)體自用房地產(chǎn)以及財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房地產(chǎn)免征物業(yè)稅。

配套措施

（一）實(shí)行土地年租制與物業(yè)稅相銜接

目前,我國土地管理方式采用的是土地國有和政府批租的方式,用地者必須向政府一次性繳納土地出讓金,才可取得一定期限的土地使用權(quán),土地出讓金實(shí)際上是土地批租制度的一部分,對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。將原來的土地批租制改為土地年租制,由一次性收取幾十年的出讓金改為逐年收取地租,如此一來既降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本,也能有效遏制政府的短期行為。誠然,年租制短期內(nèi)可能導(dǎo)致地方政府收入大大減少,可能缺乏推行年租制的積極性,可考慮借助資本市場融資方式,以未來穩(wěn)定的物業(yè)稅的現(xiàn)金流為擔(dān)保發(fā)行市政建設(shè)債券或申請(qǐng)銀行貸款獲取資金。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度的完善

征收物業(yè)稅在我國首先面臨的問題就是如何掌握納稅人的信息,我國當(dāng)前在房產(chǎn)和國土資源部門有不動(dòng)產(chǎn)登記制度,但產(chǎn)權(quán)不清、不明確現(xiàn)象非常嚴(yán)重,在國有大中型企業(yè)、集團(tuán)公司、母子公司之間,許多房屋只有使用權(quán),根本沒有產(chǎn)權(quán)。以北京為例,由于國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)和高校等中央在京單位較多,其房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)管理權(quán)限不在北京,而此類房地產(chǎn)數(shù)量占到北京市房地產(chǎn)總量的30%左右。為了適應(yīng)物業(yè)稅征管需要,應(yīng)以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段,實(shí)現(xiàn)稅務(wù)部門、房地產(chǎn)部門、公安戶籍部門、婚姻登記部門、銀行等部門全國聯(lián)網(wǎng),實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享制度,盡快建立完善的、電子化的產(chǎn)權(quán)登記制度。

（三）土地和房屋評(píng)估體系完善

征收物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,世界上許多開征物業(yè)稅的國家,都單獨(dú)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估部門,并且已經(jīng)形成一套房地產(chǎn)估價(jià)理論和評(píng)估方法,我國應(yīng)確定專業(yè)評(píng)估主體和評(píng)估方法。本文認(rèn)為,應(yīng)由掌握豐富評(píng)估信息、擁有大量評(píng)估人才和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)評(píng)估,在評(píng)估方法的選擇上,由于個(gè)別評(píng)估的高成本性,我國目前適宜采用批量評(píng)估和定期評(píng)估相結(jié)合的評(píng)估方式,并且隨著時(shí)間的推移批量評(píng)估將成為必然選擇。因此，完善的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫及準(zhǔn)確詳細(xì)的采集信息是必不可少的,同時(shí)還要加快培養(yǎng)一批經(jīng)驗(yàn)豐富、精通房地產(chǎn)評(píng)估工作的房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍,保證房地產(chǎn)評(píng)估體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

此外,為保證物業(yè)稅及時(shí)、全額、順利地征收入庫,要確定物業(yè)稅的征收方式,并建立申訴機(jī)構(gòu)、懲罰機(jī)制,以確保納稅人的權(quán)利，并督促納稅人履行義務(wù),保證國家稅收收入的完整。

（四）金融機(jī)構(gòu)積極做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備

物業(yè)稅開征后,對(duì)消費(fèi)者而言,購房成本下降可能使其產(chǎn)生支付能力幻覺,使部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的購房者貸款入市,同時(shí)由于物業(yè)稅隨著房屋價(jià)值提高而增加,隨著房屋增值,中低收入家庭將要承擔(dān)的稅負(fù)可能越來越重,導(dǎo)致交不起后期的銀行貸款和物業(yè)稅的“斷供”,形成新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取各種有效措施,例如適當(dāng)提高房貸首付比例,提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。