困境下的必然選擇

趙向標 廖曉斌

開征物業(yè)稅這條路，中國遲早必須走！要有效地促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展，保障多數(shù)人的利益，就必須改革我們的規(guī)則體系，并選擇一種有利于大多數(shù)人的規(guī)則和制度體系，只有規(guī)則的平權(quán)才可能帶來利益上的平權(quán)，才有真正的健康的市場秩序，而這些正是物業(yè)稅所能承擔的責任！基于物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，我們認為物業(yè)稅一旦開征，勢必會影響到物業(yè)管理行業(yè)。但是，目前開征物業(yè)稅條件還不成熟, 而且現(xiàn)在也不是推出物業(yè)稅的好時機,因為目前政策重點是擴內(nèi)需,首先要減少居民負擔,而物業(yè)稅的開征顯然不利于增加居民的可支配性收入。因此我們推斷，在短期內(nèi),開征物業(yè)稅并不會有實質(zhì)性的推進，主要可能還是停留在研究與空轉(zhuǎn)層面。

十年爭論與大勢所趨

隨著市場經(jīng)濟在中國逐漸落地生根，物業(yè)稅逐漸提上日程，時至今日，有關(guān)爭論已近十年。在我國改革的早期階段，不少市場取向改革的支持者都認為，物業(yè)稅征收只是早晚的問題，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場正常運行的重要的制度支撐。如何用物業(yè)稅來規(guī)范房地產(chǎn)市場和保障普通人民和利益，成了物業(yè)稅近年的主題。

借鑒國外經(jīng)驗，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提，以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。在中國，關(guān)于物業(yè)稅的官方表述，要追溯到中共十六屆三中全會通過的《完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》。《決定》提出，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。2006年開始，北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區(qū)的征稅機關(guān)對物業(yè)稅進行“空轉(zhuǎn)”試點，2008年試點城市數(shù)量進一步增加到10個?？辙D(zhuǎn)是指虛擬意義上的征收，沒有實際資金參與，但一切步驟和真實征稅流程相同，由地方稅務(wù)部門和國土資源管理部門共同參與?？辙D(zhuǎn)試點為開征物業(yè)稅積累了經(jīng)驗，取得了一些技術(shù)上的突破，但更主要的作用是發(fā)現(xiàn)問題。

總體而言，政府開征物業(yè)稅有兩方面的原因：一是節(jié)約土地資源，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。近年，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅面積標準盲目增大及用地浪費等問題越來越嚴重。物業(yè)稅的開征在某種程度能有效保障未來住房消費，引導人們形成合理的住房消費觀念，對節(jié)約土地資源有重要意義。二是出于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的需要。物業(yè)稅能在某種程度上抑制高房價。如果消費者在購房時除了要考慮一次性的購買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，決策就會回到相對理性的水平上，需求就會得到相對抑制。

正是因為上述原因，物業(yè)稅的開征便是經(jīng)濟和社會發(fā)展的必然。就現(xiàn)實而言，目前我國實行的是1994年確立的稅制，這是一套以所得稅、流轉(zhuǎn)稅為主體，其他稅種輔助配合的復合稅制體系。這套稅制仍或多或少地帶有計劃經(jīng)濟的色彩，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一些不盡完善的地方逐漸暴露出來。相比之下，從對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到向保有環(huán)節(jié)征稅，是一個大的進步，是政府試圖引導人們改變住房消費模式的一種制度性設(shè)計。

開征物業(yè)稅面臨的困境

目前開征物業(yè)稅面臨兩種困境：一種困境是來自民間的反應(yīng)。物業(yè)稅一旦開征，在短期內(nèi)社會各階層都會增加支出負擔。不管已經(jīng)持有住房的人還是正在租房的人。有住房的會增加持有成本，而租房人會因為房東持有住房成本增加轉(zhuǎn)嫁到租金上而增大負擔。同時，物業(yè)稅也可能拉大地區(qū)差距，包括同一個城市不同地段之間加速分化。因為越富有的地區(qū)，房價也越高，地方政府從物業(yè)稅獲得的收入越高，也就越有經(jīng)濟能力進行公共投資，從而進一步增加了該地區(qū)的吸引力，并吸引大量高收入階層向該地區(qū)遷入，再次抬高房價，充足地方財力，對該地區(qū)而言是一個良性循環(huán)。但代價是貧窮地區(qū)地方財政收入緊張，人口遷離，陷入惡性循環(huán)。同時這意味著大量的優(yōu)質(zhì)公共品、公共資源會被高收入階層壟斷獨占。這種結(jié)果極有可能導致在某種時候不得已而退回到計劃經(jīng)濟的體制中去，通過計劃經(jīng)濟來重建平等競爭的市場。

另一種困境是地方政府的反應(yīng)。開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會讓地方政府缺乏征收物業(yè)稅的積極性。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。對政府而言，相關(guān)收入已成地方應(yīng)屆政府財政收入的主要來源之一，不繼續(xù)“寅吃卯糧”下去，就要過苦日子、窮日子了！混水才可以摸魚，若進入水至清的境地，就無魚可摸了！強大的法治體系，規(guī)范的市場秩序，恰恰是某些地方個別依賴“土地財政”聊以度日的官員們的噩夢！但恰恰正是這樣一批人，占據(jù)著不少地區(qū)經(jīng)濟改革的話語高地，對諸如物業(yè)稅的征收持反對意見。

兩種力量的反應(yīng)，一個是不滿現(xiàn)實的；一個是壟斷了資源分配的，物業(yè)稅就會陷于一種無奈可何，但這并不是緩征或不征物業(yè)稅的理由?；谖磥戆l(fā)展的趨勢，物業(yè)稅征收是一種必然要求！

來自三方面的挑戰(zhàn)

如物業(yè)稅的進入實征過程，其自身會面臨多方面的挑戰(zhàn)，主要來自以下三個方面：

首先是評估能力不足的挑戰(zhàn)。物業(yè)稅將以不動產(chǎn)的市場現(xiàn)價作為征稅的稅基，因此，高效的批量評估技術(shù)的運用，是獲取所有應(yīng)稅不動產(chǎn)市場現(xiàn)值的基礎(chǔ)。這就要求征稅機關(guān)具備相應(yīng)的評估能力。但目前的主要問題是，一方面需要一大批評估技術(shù)人員，另一方面開展評估還需要采集樣本數(shù)據(jù)，也需要人力與物力的投入。中國現(xiàn)在只有約3萬名評估師，注冊評估師不到1萬人，有些縣城連一個注冊估價師都沒有。這些人要對全國660個城市的幾百萬億平方米的城市不動產(chǎn)進行評估顯然是力不從心。如果想全面開征物業(yè)稅，全面完成所有應(yīng)稅不動產(chǎn)的評估，至少需要幾年的準備時間。

其次是納稅人自身抵觸的挑戰(zhàn)。所謂物業(yè)稅從理論上說是一種財產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。在中國，物業(yè)稅可簡單地理解為“把本來一次性交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”，這樣就大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本，這將降低房價，同時也會遏制一般房地產(chǎn)投資。開征物業(yè)稅后，如各種條件具備，納稅人所持有的物業(yè)可能因此得到更好的保值與增值。也只有如此，納稅人才愿意繳納該項稅賦。但毋庸諱言，中國房地產(chǎn)市場的未來前景并不被所有人看好，而行政壟斷的力量則仍在不斷強化之中，多數(shù)人對持有物業(yè)保值增值缺少信心，也就缺少主動繳納物業(yè)稅的動能。而輿論之所以支持物業(yè)稅，是基于物業(yè)稅是一種調(diào)節(jié)貧富差距的工具，有利于抑制房地產(chǎn)投機，但并不代表大部分納稅人認為自己應(yīng)該繳納物業(yè)稅。我國的納稅人缺乏為自有不動產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業(yè)稅，極有可能出現(xiàn)大面積的欠稅。而更重要的問題，底層乃至中產(chǎn)階層都因為物業(yè)稅的征收而飽受煎熬，一度被人們寄予厚望的物業(yè)稅，聲譽一落千丈；群眾開始走向物業(yè)稅的反面，從社會管理角度看，這必將成為一個危險的信號。

第三是稅務(wù)機關(guān)自身征收能力制約的挑戰(zhàn)。目前我國稅務(wù)機關(guān)征稅主要是針對法人，對個體工商戶則采取定額稅的方式，個人所得稅大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開征物業(yè)稅，就意味著稅務(wù)機關(guān)要面對千家萬戶的居民，如何高效地征收，將是對稅務(wù)機關(guān)的一大挑戰(zhàn)。而且，開征物業(yè)稅對現(xiàn)行的稅收體系也將造成較大影響。開征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財稅制度進行銜接？如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅？開征物業(yè)稅按照什么樣的標準來執(zhí)行，對于不同的物業(yè)，怎樣進行區(qū)分？是按照地理位置，還是按照戶型面積、擁有套數(shù)或者按照物業(yè)價值，標準很難界定。諸如種種。對于這些政策基礎(chǔ)差別巨大的房產(chǎn)評估其市值并征收物業(yè)稅存在明顯困難。我們不可能對不同房屋確定不同稅率，導致出現(xiàn)幾十種不同的征稅待遇。而且，從居住者方面來看，核心城區(qū)的住房，一般戶型較小、建筑質(zhì)量和周圍環(huán)境都較差，但空間位置好，市場價值高，業(yè)主按說應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但這些房子的居住者往往以中低收入人群為主，如何保證物業(yè)稅的繳納？

物業(yè)管理的背后

站在物業(yè)管理的角度，必須思考一個問題，那就是物業(yè)管理與物業(yè)稅會有何關(guān)系，或者說必將開征的物業(yè)稅對物業(yè)管理的影響究竟在哪里？我們認為，物業(yè)稅既然影響到房地產(chǎn)業(yè)，也就勢必會影響到物業(yè)管理行業(yè)，這種影響必將是漸進而深刻的，具體表現(xiàn)在正反兩個方面：

一方面它能促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。由于物業(yè)稅的征收能有效促進房地產(chǎn)交易更趨活躍，進一步擴大了房地產(chǎn)的市場發(fā)展空間，物業(yè)管理也因此有了更大的生存發(fā)展空間。同時，由于物業(yè)稅征收所帶來的高額成本，促使發(fā)展商不會再將主要精力集中去拿便宜的土地，而是會在做好產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，打造精品項目上下功夫。而入住物業(yè)項目總體質(zhì)量的提升必然會大大減少物業(yè)管理糾紛和矛盾的發(fā)生機率，或明顯降低糾紛和矛盾的表現(xiàn)烈度，有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。

另一方面，物業(yè)稅的征收，一定程度上也會降低業(yè)主的支付能力，隨之也會降低業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費支付能力，在某種程度上會加大物業(yè)費的收取難度。與物業(yè)稅相較，物業(yè)管理費對業(yè)主來說會變得更讓人關(guān)注，也因此，業(yè)主更加注重物業(yè)管理服務(wù)的實用性、經(jīng)濟性。