物業(yè)稅為何遲遲不能出臺(tái)

徽湖

物業(yè)稅對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)是個(gè)嶄新的概念，因?yàn)樽》繉?shí)現(xiàn)商品化也不過(guò)10多年，商品房到底是什么，很多人都沒(méi)有搞清楚，更別說(shuō)一個(gè)純粹的舶來(lái)品物業(yè)稅了。每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，讓大眾不堪其負(fù)時(shí)，就有專家跳出來(lái)，向國(guó)家有關(guān)部門(mén)呼吁，趕緊出臺(tái)物業(yè)稅。但物業(yè)稅的出臺(tái)到目前為止，還是遙遙無(wú)期，往往是“只見(jiàn)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。物業(yè)稅出臺(tái)到底有什么好處？在普通人眼里，物業(yè)稅是降低房?jī)r(jià)、打擊樓市投資型購(gòu)買(mǎi)的最佳手段；而對(duì)于稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)，名下稅種當(dāng)然多多益善，且物業(yè)稅屬于大額、高額稅種，如果真的施行，等于給自己抱了個(gè)金娃娃，雖然我國(guó)稅收是取之于民用之于民，但擁有征收的權(quán)利，何愁撈不到私利？

所以每當(dāng)人們提到物業(yè)稅時(shí)，大眾和稅收部門(mén)最激動(dòng)，恨不得明天就立馬實(shí)施。但實(shí)際在這個(gè)問(wèn)題上，是剃頭挑子一頭熱，除了上述兩類人擁護(hù)外，似乎他們的對(duì)立面都堅(jiān)決反對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)。所以物業(yè)稅雖然年年討論，從05年討論到09年也未見(jiàn)任何實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。難怪北師大的董藩教授說(shuō)物業(yè)稅征收提了10年，最終還是紙上談兵。董教授的觀點(diǎn)非常明確：那就是物業(yè)稅在中國(guó)的征收比登天還難。教授本人還發(fā)了毒誓，如果物業(yè)稅能在未來(lái)幾年實(shí)現(xiàn)征收，他本人就一頭撞在墻壁上。能當(dāng)上教授可非愚蠢之輩，看來(lái)物業(yè)稅征收在未來(lái)基本無(wú)望了。

每年都有物業(yè)稅即將出臺(tái)的消息，搞得購(gòu)房者心里直癢癢，因?yàn)榉績(jī)r(jià)就要下降了，趕緊等等再出手購(gòu)房吧；而稅費(fèi)部門(mén)也會(huì)信誓旦旦地表示，某地區(qū)、某城市物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)試運(yùn)行即將開(kāi)始，好像已經(jīng)準(zhǔn)備了驗(yàn)鈔機(jī)和計(jì)算機(jī)，給有產(chǎn)階層計(jì)算應(yīng)征收的稅費(fèi)了。小時(shí)候我們不聽(tīng)話時(shí)，長(zhǎng)輩尤其是爺爺奶奶、外公外婆總是對(duì)我們大喝：不準(zhǔn)吵了，再吵把狼招來(lái)，就會(huì)把你吃掉。剛開(kāi)始幾次，孩子聽(tīng)了這番惡言總是嚇得兩腿發(fā)顫，大氣也不敢出一口，但是“狼來(lái)了”說(shuō)多了，孩子們并沒(méi)有看到真正的狼，孩子就長(zhǎng)出一口氣，哈哈，這是謊言，就再也不相信了。如今有關(guān)物業(yè)稅征收的新聞就像故事里的狼，喊多了大家都不相信它會(huì)出臺(tái)的真實(shí)性了。

利與弊的討論

物業(yè)稅到底能不能降房?jī)r(jià)？到底哪些部門(mén)反對(duì)征收物業(yè)稅？我們先來(lái)分析第一個(gè)問(wèn)題。經(jīng)過(guò)09年的房?jī)r(jià)上漲，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中國(guó)最重要的民生難題，由于房?jī)r(jià)和工資收入不成正比，買(mǎi)房已經(jīng)成為老百姓最頭疼的大事。在民眾看來(lái)，房?jī)r(jià)畸高是因?yàn)橥恋爻杀菊挤績(jī)r(jià)很大比例，要想降房?jī)r(jià)，就必須控制土地成本。還有房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥了大量的投資客，而且有錢(qián)人有事無(wú)事特喜歡買(mǎi)房，而且一買(mǎi)就是多套甚至幾十套。由于在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)代價(jià)很低，除了支付物業(yè)費(fèi)外，幾乎無(wú)其他支出，因此給房蟲(chóng)們以足夠的空間和時(shí)間來(lái)倒房，從而推高了房?jī)r(jià)。

善良的老百姓認(rèn)為，只要出臺(tái)了物業(yè)稅就能降低土地成本，同時(shí)也能打擊投資客的囂張氣焰。但實(shí)際上如果真的出臺(tái)了物業(yè)稅，那么現(xiàn)行的土地出讓制度和稅收制度都要發(fā)生改變。按照當(dāng)前的土地出讓制度，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，是要一次性交納70年的土地出讓金的。正是依靠這樣的政策，我們的地方政府近年來(lái)財(cái)政收入得以大幅度增加，GDP才能快速增長(zhǎng)，城市基建才能日新月異。如果采用征收物業(yè)稅的辦法，就等于一次性征收轉(zhuǎn)為按年度征收。如果真的這么做，土地出讓價(jià)格必然大幅度降低。土地成本下降將帶來(lái)兩個(gè)影響：一是地方財(cái)政收入受到極大影響，市長(zhǎng)的小金庫(kù)嚴(yán)重縮水；二是土地價(jià)格下降，房?jī)r(jià)就會(huì)下降嗎？

第一個(gè)影響決定了地方政府堅(jiān)決反對(duì)征收物業(yè)稅，詳細(xì)解釋我在后面會(huì)進(jìn)行詳細(xì)分析。我們來(lái)分析第二個(gè)影響，那就是土地價(jià)格下降，房?jī)r(jià)不一定會(huì)下降。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，任何一種商品的價(jià)格是由需求決定的。開(kāi)發(fā)商制定房?jī)r(jià)絕對(duì)不是看土地成本多少，然后加上行業(yè)平均利潤(rùn)就是銷售價(jià)格，那這樣的開(kāi)發(fā)商就太老實(shí)了。我們知道任何資本都是逐利，追求最大化利潤(rùn)是其本能。因此價(jià)格即使定得再高，超過(guò)成本很多倍，只要市場(chǎng)有人買(mǎi)，就是合理的符合市場(chǎng)規(guī)律的。現(xiàn)在很多人都要求開(kāi)發(fā)商公布成本，但成本公布了也起不到降房?jī)r(jià)的效果。所以要想真正地降房?jī)r(jià)，就必須從供需入手，增大商品房供應(yīng)量，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這是最根本性的辦法，至于其他，都是輔助性的措施，起不到治本的作用。

當(dāng)前現(xiàn)狀

當(dāng)前我國(guó)投資渠道非常單一，因此不少民間資本包括國(guó)有資本都把投資集中到不動(dòng)產(chǎn)上，因此短期內(nèi)炒房者還會(huì)興風(fēng)作浪，只要房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，投資收益大于持有環(huán)節(jié)的支出，即使出臺(tái)了物業(yè)稅，也很難抑制房?jī)r(jià)上漲和投資者炒房。而且商品房開(kāi)發(fā)用地完全由地方政府壟斷，而小產(chǎn)權(quán)房在法律上是違法的，保障性住房供應(yīng)更是杯水車(chē)薪?？焖俪鞘谢瘞?lái)的大批購(gòu)房者只能千軍萬(wàn)馬擠到商品房這一獨(dú)木橋上，需求大于供給的局面會(huì)長(zhǎng)期存在。所以只憑借物業(yè)稅的一己之力想擊垮高房?jī)r(jià)顯得有點(diǎn)獨(dú)木難支。

上面提過(guò)，除了普通大眾和稅務(wù)部門(mén)希望出臺(tái)物業(yè)稅，其他人都是極力反對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)。這些人中最突出的代表就是地方政府、社會(huì)有產(chǎn)或多產(chǎn)階層、還有就是開(kāi)發(fā)商。如果一次性土地出讓制度改為按年度征收物業(yè)稅，那么地方財(cái)政收入將會(huì)大幅度減少。要知道在商品房發(fā)達(dá)的北京、上海等一線城市，土地收入占到地方財(cái)政收入的一半還多。而且財(cái)政收入屬于二次財(cái)政，不用上交中央，完全由地方政府支配。因此一旦這個(gè)大錢(qián)袋子被取消，那么將嚴(yán)重打擊地方政府的積極性。按照當(dāng)前官員的升遷制度，官員最重要的政績(jī)就是GDP指標(biāo)，如果高速上漲就能獲得升遷機(jī)會(huì)，而房地產(chǎn)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)是最佳良方。所以地方政府打死也不會(huì)放棄土地出讓收入，因此視物業(yè)稅為眼中釘、肉中刺就不難理解了。

地方政府代表權(quán)勢(shì)階層，那么開(kāi)發(fā)商、社會(huì)先富階層就是錢(qián)和資本的代表。開(kāi)發(fā)商反對(duì)征收物業(yè)稅是旗幟鮮明的，畢竟房地產(chǎn)是自己的立身之本，如果物業(yè)稅拖垮了房地產(chǎn)，自己就失去了贏取暴利的機(jī)會(huì)。同樣對(duì)于社會(huì)先富階層，擁有多套房產(chǎn)不僅是身份和地位的象征，更是最佳投資工具，誰(shuí)不希望獲得滾雪球式的財(cái)富暴增機(jī)會(huì)呢？權(quán)錢(qián)結(jié)合，通過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)工具迅速積累財(cái)富，讓廣大老百姓心甘情愿地把自己的財(cái)富貢獻(xiàn)出來(lái)，以最快速度改變中國(guó)形象和積累少數(shù)人的財(cái)富。這是權(quán)利階層不愿意出臺(tái)物業(yè)稅的最根本原因。

有人說(shuō)中國(guó)的老百姓買(mǎi)房，是開(kāi)發(fā)商、銀行和地方政府三個(gè)人聯(lián)合起來(lái)欺負(fù)購(gòu)房者；而物業(yè)稅則是地方政府、開(kāi)發(fā)商和富裕階層和其較勁。胳膊擰不過(guò)大腿，好漢難敵四手，所有最終的結(jié)果都是前者以失敗告終。所以對(duì)于物業(yè)稅的出臺(tái)，大家不僅要耐心等待，最好不要抱任何的希望，畢竟這里面牽扯的利益環(huán)節(jié)太多太復(fù)雜，其中利益最核心方的地方政府有太多的理由拖延出臺(tái)或者干脆不出臺(tái)。當(dāng)然退一萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，即使真的出臺(tái)了，能否真的起到降房?jī)r(jià)的作用也很難說(shuō)。千萬(wàn)別出現(xiàn)土地出讓金征收和物業(yè)稅的雙軌制，那就是對(duì)普通百姓最大的不幸。