對國企“地王”頻出現(xiàn)象的思考

胡超

2009年年初以來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的回暖，北京、上海等城市的土地拍賣市場中再度呈現(xiàn)出激烈的場面，“地王”頻現(xiàn)——以富力地產(chǎn)5月24日以10.22億拍得北京廣渠門外10號地拉開了2009年“地王”大戰(zhàn)的序幕；接著6月30日，中化集團(tuán)下的中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得北京廣渠門15號地；9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的價格摘下徐匯龍華路1960號地塊，刷新了9月10日由中海地產(chǎn)創(chuàng)造的長風(fēng)地塊70.6億元的上?！暗赝酢奔o(jì)錄；11月20日，北京大龍房地產(chǎn)以50.5億元競得順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，樓面地價近3萬元，成為北京樓價和總價的“雙料地王”。值得注意的是，在此次高價拿地的熱潮中，2007年高調(diào)的民企有不少都退出了人們的視線，而一些國企成為了土地市場上新的寵兒。

高價拿地的背后動因

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年1-10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%；辦公樓銷售面積增長28.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.9%。1-10月，商品房銷售額31529億元，同比增長79.2%。其中，商品住宅銷售額增長84.3%。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比9月份擴(kuò)大1.1個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅與9月份相同。量價齊升的良好銷售態(tài)勢，使得開發(fā)商對后市十分樂觀，激發(fā)了其拿地?zé)崆椤Ｖ谢脚d公司就曾表示，雖然以40.6億的價格拿下北京廣渠門15號地不算低，但體現(xiàn)了北京市場真實的、合理的發(fā)展水平，方興地產(chǎn)對自身和樓市的未來都充滿信心。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)綜合體現(xiàn)了開發(fā)投資、土地購置、施工開工、空置面積、資金來源等情況，尤其體現(xiàn)了房企對于市場的預(yù)期和投資意愿。從2009年3月以來，國房景氣指數(shù)“探底回升”，連續(xù)7個月上升，至10月份的102.03。

在國家寬松的貨幣政策和良好的銷售態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金環(huán)境十分寬松。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2009年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44034億元，同比增長43.4%。其中，國內(nèi)貸款9119億元，增長53.0%；個人按揭貸款6163億元，增長119.7%。另據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場IPO和再融資獲得的資金高達(dá)1500億元。隨著房地產(chǎn)市場銷售的回升，房地產(chǎn)市場去庫存化加速，部分公司面臨無房可售和優(yōu)質(zhì)土地儲備不足的問題。而近年來，一些城市的土地供應(yīng)量持續(xù)數(shù)年低于住房開工量和銷售量，也在一定程度上加重了此問題。在土地市場上，2008年頻繁出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象基本消失，溢價成交的地塊比例明顯上升。在流動性充裕和優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺的背景下，土地市場成交活躍，開發(fā)商不惜以高價拿地，一些城市熱門地塊“面粉貴過面包”現(xiàn)象的出現(xiàn)也就不足為奇了。保利地產(chǎn)在2009年半年報中寫道：“隨著土地市場競爭的日益激烈，在核心區(qū)域獲取優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的難度越來越大。如何以合理的成本獲取公司發(fā)展所必需的土地資源，不斷提高公司項目儲備的含金量和分布的合理性，是公司面臨的一大挑戰(zhàn)?！?/p>

央行數(shù)據(jù)顯示,在適度寬松的貨幣政策下,今年前三季度新增貸款達(dá)到8.67萬億元。其中國有企業(yè)獲得的銀行貨款份額遠(yuǎn)高于民營企業(yè)，這使得很多國企的賬面資金數(shù)目十分巨大。隨著房地產(chǎn)市場專業(yè)化程度不斷加深，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)門檻較低，企業(yè)拿著支票就可以進(jìn)入該行業(yè)。在實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍不確定和通貨膨脹預(yù)期增強的情況下，一些主業(yè)為非房地產(chǎn)的國企面對自身業(yè)績壓力，進(jìn)入房地產(chǎn)市場可以說是一種純市場行為。房地產(chǎn)是公認(rèn)的高利潤行業(yè)，行業(yè)利潤率遠(yuǎn)超全社會平均水平。由于資本的逐利性，哪里回報率高就會流向哪里。相比其他所有制企業(yè)，國企獲得信貸的資金的成本較低，用這些廉價資金投向與過去主業(yè)相比投資回報較高的房地產(chǎn)業(yè)，是企業(yè)認(rèn)為的可取方向。

高價拿地可能面對“贏者的詛咒”

高價拿地占用了企業(yè)大量的現(xiàn)金，容易造成企業(yè)資金鏈緊張，而如果土地周邊樓價漲幅小于開發(fā)商的預(yù)期，企業(yè)開發(fā)土地就意味著虧損。在近幾年房地產(chǎn)市場上，一些開發(fā)商已經(jīng)品嘗到了“贏者的詛咒”的滋味。從2002年開始，順馳走出天津，在全國不惜高價拿地，以滾動開發(fā)、快速銷售回款的方式瘋狂擴(kuò)張。但是始于2004年的國家宏觀調(diào)控以及銷售回款速度減慢，使得順馳資金鏈?zhǔn)志o張，最終企業(yè)創(chuàng)始人孫宏斌不得不將企業(yè)控制權(quán)賣給他人。而在今年8月初,廣州市國土房管局公布，廣州2007年的27個“地王”中有20個未正式動工，其中1個“地王”被無償收回并沒收保證金，另有6個被“緩刑”。究其原因，無非是企業(yè)當(dāng)初拿地時對后市極為樂觀的判斷以及對自身實力的高估。

此外，我國的房地產(chǎn)市場波動和國家的宏觀政策有很大的關(guān)聯(lián)度。在中央政府和地方政府一系列優(yōu)惠政策推動下，2009年初以來樓市才得以迅速回暖。而隨著市場的升溫，相關(guān)政策也在進(jìn)行一系列的“動態(tài)微調(diào)”。按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。針對目前市場普遍關(guān)注的開發(fā)商“囤地”以及“地王”頻出的現(xiàn)象，國土資源部表示正在積極研究對策，監(jiān)督土地開發(fā)進(jìn)程，對開發(fā)商“囤地”行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并將曝光相關(guān)違法行為。而在政府對“囤地”的相關(guān)執(zhí)法活動中，國企和民企能否被同等對待也是值得關(guān)注的話題，而一旦政策執(zhí)行有所偏頗，將產(chǎn)生巨大的社會輿論壓力。除了土地政策，財政、金融等相關(guān)政策都在醞釀著調(diào)整。

在承擔(dān)政策風(fēng)險的同時，國企“地王”還面臨著道德上的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場背負(fù)了沉重的道德負(fù)擔(dān)，身受高房價之苦的普通工薪階層已經(jīng)“望房興嘆”，甚至產(chǎn)生了“永遠(yuǎn)沒錢買的”心理。雖然不能因為今年國企拿了一些“地王”，就把樓價上漲的責(zé)任推給國企，但國企尤其是央企由于身份的特殊性，還是招來人們普遍的懷疑和罵聲。11月24日，國資委組織開會，明令央企不能繼續(xù)再拿“地王”，就是希望能夠緩解“民憤”。

因此，如果今年高價拿地的國企遇到“贏者的詛咒”，不僅企業(yè)自身會面臨經(jīng)營虧損，國有資產(chǎn)不能實現(xiàn)保值增值，而且政府將在政策調(diào)整和執(zhí)行過程中受到一定束縛，難以給人公平公正的形象。同時，由于國企的隱性擔(dān)保人是政府，風(fēng)險一旦發(fā)生則極有可能引發(fā)金融市場的信用危機，甚至將破壞我國資本市場的穩(wěn)定性。

政策建議

通過前兩部分分析可以看出，在房地產(chǎn)市場中，國企大舉拿下“地王”的現(xiàn)象，雖有其自身的原因，但也存在一定的潛在風(fēng)險。如何避免在土地拍賣中國企爭相拿地的非理性競爭，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，本文提出以下政策建議：

進(jìn)一步規(guī)范國企的行為

房地產(chǎn)已經(jīng)是一個高度市場化競爭的行業(yè)，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科公司在2008年底所占全國住宅市場的份額僅為2.34%，所以應(yīng)鼓勵各種所有性質(zhì)的企業(yè)參與這個市場中，維護(hù)公平競爭的環(huán)境。要堅決反對那些主業(yè)不是房地產(chǎn)的國企憑借壟斷資源之優(yōu)勢盲目進(jìn)入房地產(chǎn)市場，阻礙市場競爭，擾亂市場秩序和發(fā)展。在國資委管轄的136家央企中，已經(jīng)有七成以上的企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國資委當(dāng)初圈定的16家以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的企業(yè)數(shù)量。國資委應(yīng)加強監(jiān)管并在適當(dāng)時候加快旗下企業(yè)整合力度，為市場的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

加大土地市場執(zhí)法監(jiān)督力度

一些房企高價拿地后多年不開發(fā)，“囤地”、“倒地”，坐收土地升值的收益。國土部門對此問題執(zhí)法力度環(huán)節(jié)上的薄弱，使得開發(fā)商忽視了政策風(fēng)險，加重了其在土地市場上的投機心理。而遏止“地王”的舉措應(yīng)該是加大土地供應(yīng)，而不是追究誰拿了“地王”，土地市場應(yīng)該遵循“價高者得”的原則。所以國土部門應(yīng)該加大土地執(zhí)法力度和土地供應(yīng)并舉，維護(hù)市場公平，促進(jìn)市場良性發(fā)展。

堅持住房改革和土地出讓的市場化方向

不能因為部分城市房價收入比過高就否定我國住房體系的市場化改革，也不能因為產(chǎn)生了一些“面粉貴過面包”的“地王”就否定土地出讓的市場化方向。政府在堅持市場化的方向同時，應(yīng)加大保障性住房的力度，使廣大中低收入者能夠滿足基本住房需求，做到商品住房市場解決、保障住房政府提供，讓各方都能從住房改革中獲得收益，達(dá)到社會的最大效用。