當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理中的問題與對策

□文/趙晨鋼

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)八十年代初我國第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù)國家統(tǒng)計局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國31個省、自治區(qū)、直轄市，130個大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊伍每年在以超過100%的同比增長數(shù)量進行發(fā)展壯大，這說明我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢頭非常良好，物業(yè)管理市場大有可為，但同時也提醒我們，由于建立時間短，物業(yè)管理市場不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)存在許多不足之處，有待改進。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題

1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。

2、市場化程度不高。物業(yè)管理項目的獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主管理缺乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利競爭的統(tǒng)一的市場。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有；另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，奪取市場。

3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動密集型行業(yè)，隨著管理規(guī)模的擴大，服務(wù)人員也越來越多，但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵機制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高。

4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場運行機制不完善。當(dāng)前，全國各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場，開展了一些物業(yè)管理項目招投標(biāo)。但從實際效果及外界反映，并未達到國家頒布的《招投標(biāo)法》的目的。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管理投標(biāo)市場化程度不足，暗箱操作，壓價不正當(dāng)競爭時有發(fā)生；招投標(biāo)投入的人力、物力、財力太多、成本太高，對微利服務(wù)企業(yè)壓力過大，企業(yè)缺乏積極性；物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī)范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。

5、物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。物業(yè)管理收費相當(dāng)困難，同時盡管國家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，但是各地物價主管部門沒有嚴(yán)格實施，當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)又不見出臺，服務(wù)收費沒有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。

三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策

1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。

2、加強物業(yè)管理市場的培育。限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場化方向發(fā)展。

3、進一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強完善物業(yè)管理師制度，我國未來物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊伍的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會。

4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場運行。通過的《物權(quán)法》條款：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)委會委托各專業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進行管理。當(dāng)然，還可將各項管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司。

5、物管企業(yè)應(yīng)加強自身經(jīng)營管理。（1）加強從業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn)。（2）建立一個規(guī)范的基金運作機制，由開發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依賴關(guān)系。（3）開展多種經(jīng)營，以彌補物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會得到很好的回報。（4）不斷開拓物業(yè)管理的市場領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢，不斷開拓物業(yè)管理的市場，將所有可能實施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物業(yè)管理范疇。（5）擴大經(jīng)營服務(wù)范圍：①專業(yè)技術(shù)的對外擴張（如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等），實現(xiàn)對內(nèi)保障的同時，對外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。

四、結(jié)語

我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來取得了非常大的成績，對社會、經(jīng)濟、環(huán)境做出了突出的貢獻，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著一些問題，制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問題得以解決，我國物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

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