住房公積金個(gè)人貸款存在的問(wèn)題與對(duì)策

□文/文雅靜

前言

住房公積金制度實(shí)質(zhì)上是一種具有中國(guó)城鎮(zhèn)住房特色的住房保障制度，有效的形成了國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)解決住房問(wèn)題的籌資機(jī)構(gòu)。實(shí)行住房公積金制度不僅可以降低城鎮(zhèn)居民職工貸款買(mǎi)房的還款負(fù)擔(dān)，同時(shí)還可集結(jié)一部分穩(wěn)定的住房資金用于加快城市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。住房公積金以其保障性、互助性、強(qiáng)制性、工資性和長(zhǎng)期性的特點(diǎn)成為推動(dòng)住房制度改革實(shí)行住房分配貨幣化的最重要形式。其中，發(fā)放個(gè)人住房貸款又是體現(xiàn)住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。但是，目前住房公積金在貸款方面還暴露出如分配不公、個(gè)人使用渠道單一、手續(xù)繁瑣等問(wèn)題亟待解決。

一、我國(guó)住房公積金個(gè)人貸款存在的問(wèn)題

（一）覆蓋面低，分配上存在不公。公積金是作為政策性的低息貸款，但是由于公積金是基于工作就業(yè)的職工，而目前低收入群體的主體困難企業(yè)的職工及相當(dāng)一部分下崗職工、沒(méi)有“單位”的城市居民和在城市工作的農(nóng)民工就無(wú)法參加公積金，從而違背了實(shí)行公積金的出發(fā)點(diǎn)。并且由于公積金貸款條件比較嚴(yán)格，同時(shí)房?jī)r(jià)飛漲，很多低收入者因?yàn)槌惺苣芰Φ闹萍s而難以通過(guò)該渠道獲取融資購(gòu)房，所以這部分人群繳存的公積金沒(méi)有發(fā)揮作用，只能到退休時(shí)全額領(lǐng)取，而相對(duì)的低存低貸款政策實(shí)際上是讓低收入家庭蒙受了利息損失。此外，公積金只能用于房屋購(gòu)買(mǎi)而不能用于房屋租賃，從而導(dǎo)致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公積金這一優(yōu)惠政策。住房公積金作為一項(xiàng)政策性的住房金融制度，必須盡可能地?cái)U(kuò)大其覆蓋率，更好地為低收入家庭服務(wù)。

（二）使用效率不高，大量資金閑置。住房公積金歸集的目的原本是提供給職工用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻修、大修自有住房，但是當(dāng)前卻存在大量公積金閑置或者投向國(guó)債，使得公積金的優(yōu)勢(shì)未能充分得到發(fā)揮。以重慶為例，2009年重慶住房公積金繳存數(shù)額達(dá)到77.17億元，其中貸款金額26.99億元，占同期歸集金額的34.97%，比上年的49.85%下降了14.88個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步說(shuō)明了公積金貸款比例較低。其原因主要是基于資金的安全性要求較高，支取條件嚴(yán)格，提取數(shù)額受到限制。同時(shí)，住房公積金管理中心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng)，市場(chǎng)推廣力度較弱也是導(dǎo)致貸款比例偏低的原因。

（三）商業(yè)銀行缺乏積極性。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行來(lái)辦理。就受委托銀行而言，如果購(gòu)房者選擇的是商業(yè)銀行貸款則產(chǎn)生的利息全部歸受委托銀行所有，若購(gòu)房者選擇的是公積金貸款則銀行只能收取一定比例的手續(xù)費(fèi)。受委托銀行受自身利益的驅(qū)動(dòng)往往對(duì)公積金貸款客戶(hù)采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)手段，使得公積金貸款在申請(qǐng)和辦理過(guò)程中等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，降低了公積金貸款業(yè)務(wù)的高效性和便捷性。雖然新的《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定公積金管理中心必須在15日之內(nèi)給客戶(hù)能否貸款的答復(fù)，但是由于住房資金管理中心、擔(dān)保公司、受委托銀行不能實(shí)現(xiàn)合署辦公，借款人需向每個(gè)部門(mén)提供相同的材料，順利辦完一切手續(xù)最少也需要一個(gè)月的時(shí)間，而不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，貸款資金的快速到位才是關(guān)鍵。甚至很多商業(yè)銀行在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)從本行發(fā)放個(gè)人貸款，也有不少開(kāi)發(fā)商實(shí)行商業(yè)貸款時(shí)給予購(gòu)房者一定的折扣優(yōu)惠或者先貸商業(yè)貸款再轉(zhuǎn)公積金貸款等方式，這樣會(huì)額外支出很多相關(guān)費(fèi)用，使得不少準(zhǔn)備選擇公積金貸款的購(gòu)房者不得不選擇商業(yè)貸款。

（四）擔(dān)保費(fèi)用較高。公積金貸款擔(dān)保是指在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，擔(dān)保公司為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責(zé)任的保證擔(dān)保行為，其目的是減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證公積金資金的安全性。而目前大多數(shù)地方的擔(dān)保公司均是當(dāng)?shù)刈》抗芾碇行闹付ǖ?，屬于壟斷?jīng)營(yíng)地位，同時(shí)擔(dān)保費(fèi)對(duì)一些低收入家庭也是一筆不小的開(kāi)支，使得住房公積金原本給貸款者帶來(lái)的利率優(yōu)惠在無(wú)形中被擔(dān)保費(fèi)抵消了一部分。以重慶市為例，如果貸款年限為1～10年（含10年），每年需要繳納的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按擔(dān)保額的0.5‰收??；10年以上擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按擔(dān)保額的0.4‰收取，擔(dān)保費(fèi)不足300元的按300元收取。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)計(jì)算公式為：

1、貸款年限為1～10年（含10年）

擔(dān)保費(fèi)=擔(dān)保額×0.5‰×貸款年限

例如：王小姐買(mǎi)了一套房子，通過(guò)市住房置業(yè)擔(dān)保公司貸款公積金20萬(wàn)元，貸款年限為10年，公司收取擔(dān)保費(fèi)為200000×10×0.5‰=1000（元）

2、貸款年限為10年以上

擔(dān)保費(fèi)=擔(dān)保額×0.5‰×10年+擔(dān)保額×0.4‰×（貸款年限-10）

例如：王小姐買(mǎi)了一套房子，通過(guò)市住房置業(yè)擔(dān)保公司貸款公積金20萬(wàn)元，貸款年限為20年，公司收取擔(dān)保費(fèi)為200000 ×0.5‰ ×10+200000 ×0.4‰ ×（20-10）=1800（元）。

通過(guò)以上計(jì)算可以得出，每年需要支付給擔(dān)保公司的費(fèi)用無(wú)疑抵消了一部分因?yàn)楣e金貸款而享受的利息優(yōu)惠，加重了貸款者的還款負(fù)擔(dān)。

（五）各個(gè)地區(qū)公積金個(gè)貸率差距懸殊。公積金與銀行存款有一定的可比性，歸集資金不能全部貸出，必須要保證足夠的余額也就是流動(dòng)性來(lái)應(yīng)付存款人未來(lái)的提現(xiàn)要求，否則滿(mǎn)足貸款要求的購(gòu)房者貸不到款，符合提取條件的職工拿不到錢(qián)，一旦無(wú)法應(yīng)對(duì)支付要求就會(huì)出現(xiàn)信譽(yù)破產(chǎn)危機(jī)。從全國(guó)來(lái)看，2009年個(gè)貸率（個(gè)人住房公積金貸款余額占住房公積金歸集繳存余額的比例）為56.39%，但地區(qū)分布十分不平衡，一些內(nèi)陸中部地區(qū)，如河北省2009年個(gè)貸率為43%，但是也有不少地區(qū)尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的住房公積金的資金鏈實(shí)際是處于十分緊張的狀況，比如江蘇常州市2009年個(gè)貸率為96.30%，市區(qū)該比例更是高達(dá)98.88%，這么高的公積金貸款率意味著資金流向很可能入不敷出，將使得當(dāng)?shù)毓e金面臨著較大的支付風(fēng)險(xiǎn)。如何解決資金短缺問(wèn)題，滿(mǎn)足公積金繳存人不斷增加的貸款需求，將成為各地區(qū)尤其是資金使用率高的地區(qū)公積金貸款運(yùn)作中的主要困難。

二、解決個(gè)人住房公積金貸款問(wèn)題的建議及對(duì)策

（一）加強(qiáng)公積金管理，嚴(yán)格繳存比例。因?yàn)樽》抗e金單位繳存部分不計(jì)入個(gè)人收入范圍，個(gè)人繳存部分又免交個(gè)人所得稅，故一些效益好的國(guó)有企業(yè)和行業(yè)壟斷企業(yè)將公積金的繳存比例不斷提高，這實(shí)際上是既增加了職工福利又規(guī)避了企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。故各地住房公積金管理委員會(huì)應(yīng)切實(shí)履行起職責(zé)，盡快按照要求規(guī)范繳存基數(shù)，規(guī)定公積金繳存上限，堅(jiān)決杜絕擅自擴(kuò)大繳存基數(shù)或超比例繳存，避免公積金成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補(bǔ)貼和避稅的渠道；同時(shí)對(duì)一些已經(jīng)擁有個(gè)人住房的高收入者申請(qǐng)公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)時(shí)應(yīng)付出一些額外成本，比如征收利息所得稅、使用較高住房公積金貸款利率等。

（二）簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，取締各種限制條件。由于我國(guó)現(xiàn)行的住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定住房公積金管理中心是憑借政府政令設(shè)立的，不以盈利為目的的全額事業(yè)單位。在這種體制下，資金中心和銀行之間的工作不能很好協(xié)調(diào)起來(lái)，雙方根據(jù)各自的職責(zé)、利益情況制定相應(yīng)的工作規(guī)范，互相設(shè)置壁壘，極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立個(gè)人住房貸款各個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度，實(shí)行一條龍服務(wù)，提高貸款工作效率，進(jìn)一步簡(jiǎn)化貸款程序，降低使用門(mén)檻，努力降低個(gè)人貸款的擔(dān)保、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等各種費(fèi)用，減輕職工負(fù)擔(dān)，真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢(shì)。

（三）創(chuàng)新公積金使用方法。公積金的創(chuàng)新使用主要可以從以下三個(gè)方面來(lái)考慮：第一，考慮到一些低收入家庭面對(duì)當(dāng)今高昂的房?jī)r(jià)無(wú)力承擔(dān)，而公積金的使用規(guī)定只能用于房屋購(gòu)買(mǎi)、自建和維修，而不能用于租房，故開(kāi)辟申請(qǐng)租房公積金貸款業(yè)務(wù)可以加大對(duì)低收入家庭的支持力度；第二，可以允許職工提取本人及直系親屬的住房公積金用于支付購(gòu)房首付款，允許購(gòu)房職工以直系親屬名義申請(qǐng)住房公積金貸款，提高公積金使用率，體現(xiàn)住房公積金互助性的特點(diǎn)；第三，我國(guó)的住房公積金模式最初是借鑒了新加坡的中央公積金制度，新加坡中央公積金制度規(guī)定雇員繳交的公積金平時(shí)可用于購(gòu)房和支付雇員本人以及直系親屬的醫(yī)療費(fèi)用?？梢孕Х滦录悠掳鸭彝コ蓡T患重大疾病列入可以辦理非銷(xiāo)戶(hù)提取的范圍，如一位繳納了住房公積金的市民，如果他的愛(ài)人患上了癌癥，當(dāng)他無(wú)錢(qián)交付醫(yī)藥費(fèi)時(shí)可以經(jīng)醫(yī)院出具的診斷書(shū)、入院通知單、繳費(fèi)通知單等材料向當(dāng)?shù)毓e金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金用于急用，這樣不僅能提高公積金的使用效率，更體現(xiàn)了公積金制度對(duì)于保障民生人性化的一面。

（四）實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，統(tǒng)籌運(yùn)用資金。力促住房公積金流動(dòng)性均衡，實(shí)行區(qū)域內(nèi)外融通，改變目前地域分割現(xiàn)狀，由使用資金不足的地區(qū)向使用率低、資金充足的地區(qū)申請(qǐng)融資合作，由資金充足地區(qū)向資金不足地區(qū)的繳存職工發(fā)放公積金異地貸款，建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作關(guān)系，從根本上解決流動(dòng)性均衡問(wèn)題。如陜西省從今年3月25日起11個(gè)市（區(qū)）就已經(jīng)開(kāi)始施行住房公積金在省內(nèi)通貸的規(guī)定。

（五）規(guī)范住房置業(yè)擔(dān)保制度。進(jìn)一步規(guī)范住房置業(yè)擔(dān)保制度，打破壟斷，向市場(chǎng)開(kāi)放，同時(shí)可采用多種形式的擔(dān)保，如抵押、質(zhì)押、保證等形式。

三、結(jié)束語(yǔ)

建立公積金制度的根本目的是充分發(fā)揮公積金低存低貸的政策優(yōu)勢(shì)，加快解決城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的住房問(wèn)題，本文從多個(gè)角度分析了目前我國(guó)公積金個(gè)人貸款中存在的問(wèn)題并從如何提高公積金貸款率、創(chuàng)新使用方法、統(tǒng)籌運(yùn)用資金等方面提出了一些建議，讓公積金貸款更好地服務(wù)于職工購(gòu)房，為人們提供更為科學(xué)、實(shí)惠的住房保障系統(tǒng)。

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