小議我國物業(yè)管理的計費方式

趙 青

(黃石理工學(xué)院,湖北黃石 435003)

小議我國物業(yè)管理的計費方式

趙 青

(黃石理工學(xué)院,湖北黃石 435003)

本文從我國物業(yè)管理最常用的計費方式——包干制和酬金制的涵義出發(fā),對包干制和酬金制的計費方式進行了多角度比較分析。

物業(yè)管理;計費方式;包干制;酬金制

物業(yè)管理費用的計算及收繳是物業(yè)管理的重要一環(huán),也是物業(yè)管理資金能否順利籌措到位的關(guān)鍵。物業(yè)管理費對物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主來說,都是一個非常敏感的問題,也是關(guān)系到物業(yè)服務(wù)能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)掌握不同類型物業(yè)的服務(wù)費計算與標準,其中,包干制和酬金制是我國物業(yè)管理收費最常見的兩種計費方式?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定,“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費”。

一、包干制和酬金制的涵義

(一)包干制的涵義

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式[1]。

物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成不僅包括物業(yè)服務(wù)成本,還應(yīng)包括法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,主要適用于普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的測算。普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費一般是政府指導(dǎo)價,物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量確定收費標準,向業(yè)主收費。如果年終決算時產(chǎn)生盈余,則全部作為物業(yè)管理企業(yè)利潤;如出現(xiàn)虧損,則由物業(yè)管理企業(yè)全額負擔(dān)。這是一種物業(yè)管理企業(yè)以固定數(shù)額的收費標準提供物業(yè)服務(wù),在保證物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準基礎(chǔ)上,通過降低服務(wù)費用支出,獲取利潤的管理模式。

(二)酬金制的涵義

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金,支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中,不僅包括物業(yè)服務(wù)支出,還應(yīng)包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金,一般適用于高檔公寓、別墅、大廈的物業(yè)服務(wù)收費測算。核算物業(yè)服務(wù)費時,應(yīng)按物業(yè)的硬件條件及服務(wù)方式、內(nèi)容做出年度支出預(yù)算,再加上物業(yè)管理企業(yè)的酬金,按建筑面積分攤。如果年終決算出現(xiàn)盈余,則轉(zhuǎn)入下一年度使用;如果出現(xiàn)虧損,則予以調(diào)整。這種核算方法也稱實報實銷加酬金制,是一種由業(yè)主決定物業(yè)服務(wù)水平及收費標準,物業(yè)管理企業(yè)提供的所有公共性物業(yè)服務(wù)所發(fā)生的實際成本均由業(yè)主承擔(dān),物業(yè)管理企業(yè)按照提供服務(wù)的成本計算收取一定比例的酬金作為利潤的管理模式。酬金可按固定數(shù)額提取,也可按比例提取。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主或業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,業(yè)主或業(yè)主大會對此提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時答復(fù)。

二、包干制和酬金制的比較

(一)酬金制體現(xiàn)的是委托關(guān)系,而包干制則是交易關(guān)系

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定外的支出,體現(xiàn)的是一種委托關(guān)系。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制,是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式,體現(xiàn)的是一種典型的交易關(guān)系。

(二)酬金制更具有監(jiān)控性

目前,很多物業(yè)管理項目,尤其是住宅物業(yè)管理項目,大多采用包干制,主要緣于包干制簡單易行。以住宅小區(qū)為例,在包干制的模式下,業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理委托合同向管理企業(yè)交納固定費用,就可享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項服務(wù);而在酬金制下,大額公共支出需經(jīng)業(yè)委會(或業(yè)主大會或業(yè)主代表大會)討論通過,由于業(yè)主(或業(yè)主代表)人數(shù)較多,可能存在意見不一的情況,而且短期內(nèi)召集所有業(yè)主(或業(yè)主代表)也非易事,極有可能出現(xiàn)延誤現(xiàn)象,從經(jīng)濟學(xué)角度考慮,并不劃算。所以,目前大部分的住宅小區(qū)還是實行包干制。

酬金制可讓物業(yè)管理費的花銷賬目明示業(yè)主,但包干制下的物業(yè)管理費則無法透明;包干制下的物業(yè)管理費的支出靠自律,而酬金制下的物業(yè)管理費,可以雙方協(xié)商靈活處理,只要服務(wù)質(zhì)價相符。采用酬金制,較之包干制,更有利于業(yè)主行使自身權(quán)利。業(yè)主(業(yè)委會)可以檢查每筆物業(yè)管理費用支出的明細,而物業(yè)管理企業(yè)每一年都須向業(yè)委會(或業(yè)主)上報管理費預(yù)算并經(jīng)審核后才能執(zhí)行,且一定數(shù)額以上費用的支出必須經(jīng)業(yè)委會主任簽字。這種財務(wù)支出的透明度不僅利于業(yè)主監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè),而且有利于其自身選擇、甄別物業(yè)管理企業(yè),充分顯示了其主體地位。

(三)酬金制更利于培育健康的物業(yè)管理企業(yè)

包干制“鍛煉”了一批短視企業(yè),無論物業(yè)的管理狀況如何,只要目前能收到物業(yè)管理費就行。而酬金制,則要靠把物業(yè)管理費認真花出去,服務(wù)到位,才能收到完整酬金[2]。另外,目前的稅法規(guī)定,成本不計稅,管理費計稅。也就是說,在酬金制下,劃歸成本的那一部分費用目前是不用交稅的,只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費才需交稅。而包干制下,整個物業(yè)管理費都需要交稅。一般來說,付給物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費約占整個物業(yè)管理費的10%左右,因此,酬金制下可節(jié)約相當(dāng)大一筆稅錢,這對發(fā)展中的中小型企業(yè)不無裨益。

(四)酬金制促使業(yè)主繳費自律

在包干制下,物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù),對應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費用擁有所有權(quán),可以自行支配,業(yè)主及業(yè)委會無權(quán)檢查其使用情況,這樣容易造成雙方的不信任感,引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾,業(yè)主不交費損害的是物業(yè)管理公司的利益;而酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)拿的酬金是固定的,如果有業(yè)主不交物業(yè)管理費,損害的是公眾利益。因此,酬金制更利于物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。

三、包干制和酬金制各自的適用領(lǐng)域

包干制和酬金制各有利弊,所以必須依據(jù)具體情況分別適用。

(一)品牌優(yōu)勢較為突出的物業(yè)管理企業(yè),針對市場化程度較高的物業(yè)項目,適合采用包干制

品牌優(yōu)勢突出的物業(yè)管理企業(yè),完全可以憑借自身的品牌優(yōu)勢,在市場化程度較高的項目上,實行包干制。所謂市場化程度較高,首先是指所在地區(qū)的物業(yè)管理市場較為成熟,可以由市場自發(fā)地調(diào)節(jié)物業(yè)管理費用的價格,如深圳、上海等地[3]。其次,市場化程度較高,指的是業(yè)主最關(guān)心的服務(wù)質(zhì)量問題完全可以通過市場進行監(jiān)管。同時,該市場上物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)較強,業(yè)主甄別物業(yè)管理企業(yè)的水平的能力較高,企業(yè)和業(yè)主雙方彼此信任,就會較少發(fā)生矛盾。唯有如此,包干制才能充分發(fā)揮其簡單便捷、節(jié)約成本、激勵企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢。

(二)處于幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項目(尤其是非住宅型項目),適合采用酬金制

幼稚期的企業(yè)采用酬金制,可以避免資金流轉(zhuǎn)困難、經(jīng)營虧損等一系列風(fēng)險。這是因為酬金制中的物業(yè)管理服務(wù)屬于預(yù)付費的經(jīng)營方式,一旦簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,幾乎不存在該種服務(wù)銷售不出去的風(fēng)險,故其經(jīng)營風(fēng)險小到可以忽略不計。雖然酬金制下的利潤率不高,但能確保企業(yè)永遠處于盈利狀態(tài),最低限度地保證了企業(yè)的簡單再生產(chǎn)可以循環(huán)下去,為剛起步的企業(yè)提供了發(fā)展的基本保證。

而對于業(yè)主數(shù)量適中、業(yè)主層次較高的項目而言,采用酬金制也恰到好處。尤其是業(yè)主較為集中的中高檔寫字樓項目,采用酬金制在維護業(yè)主權(quán)益的同時,也加速了物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化運作,為打造優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了條件[4]。

(三)住宅類物業(yè)項目可依據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)主環(huán)境,具體選用包干制或酬金制

對于住宅類物業(yè),由于與生俱來的復(fù)雜性,加上業(yè)主身份、水平、層次等方面的差異,物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)具體情況適用包干制或酬金制。

四、實行酬金制的難點分析

反映在業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系上“酬金制”其實是種委托關(guān)系,而“包干制”則是交易關(guān)系,這兩種關(guān)系對業(yè)主意味著什么?打個比方說,委托關(guān)系就是委托你買瓶10元錢的水,給你2元錢跑腿費;而交易關(guān)系則是給你12元錢買1瓶水,守規(guī)矩的就買10元錢1瓶的水,自己掙2元,不守規(guī)矩的就買瓶2元錢的水,自己掙10元。用物業(yè)的概念理解這個比喻,其中的水就是服務(wù)項目,10元錢是服務(wù)標準,2元錢就是“酬金”,由此顯然就不難理解兩者的區(qū)別了[5]。

然而,業(yè)主是一個群體,他們對“水”的需求往往不一樣。有些人喜歡10元錢1瓶的“水”,有些人則喜歡5元錢1瓶的“水”,怎么辦?如果是交易關(guān)系,因為雙方預(yù)先沒有說明白,標準只能由物業(yè)定,這樣不同業(yè)主的滿意程度就會不一樣,于是滿意的就付物業(yè)費,不滿意的便開始拖欠物業(yè)費。如果是委托關(guān)系,那么業(yè)主或業(yè)主代表首先就得達成共同意見,明確物業(yè)該提供什么標準的服務(wù),酬金是多少,物業(yè)今后只要按要求提供服務(wù),業(yè)主一般都是能接受的。要實施“酬金制”,最關(guān)鍵的就是業(yè)主事先達成共同意見,明確物業(yè)公司的服務(wù)標準和酬金水平。

而這一點,對有著上百甚至上千人的小區(qū)來說,顯然有著很大的難度。一個小區(qū)內(nèi)業(yè)主越多,需求層次就越復(fù)雜,要達成共同意見的可能性也就越小。因此,大部分小區(qū)目前還是采用包干制。

雖然,我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)采取的還是包干制的計費方式,但是花多少交多少的收費方式更公平。酬金制很大程度上維護了業(yè)主的利益,但操作起來較為復(fù)雜,尤其對人口密集的住宅小區(qū)來說,召開一次業(yè)委會(業(yè)主大會或業(yè)主代表大會),實非易事。就我國目前物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀而言,普遍采用的是包干制,但酬金制則是未來住宅類物業(yè)管理項目的發(fā)展趨勢。

[1] 國家發(fā)展和改革委員會,建設(shè)部.關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知[Z].發(fā)改價格,[2003]1864號.

[2] 中國物業(yè)管理協(xié)會秘書處.物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告[J].中國物業(yè)管理,2008(5):20-23.

[3] 龐雪榮.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價研究[D]: [碩士論文].大連:大連理工大學(xué),2007.

[4] 汪本聰,鄒銳.論新時期物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展[J].經(jīng)濟師,2005(6).

[5] 黃安永,葛春輝.菜單式物業(yè)服務(wù)分等收費標準制定的實證分析[J].東南大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2007(2):65-67.

Discussion on Bill ingWays of China’s PropertyManagement

ZHAO Qing

(Huangshi Institute of Technology,Huangshi Hubei 435003)

The paper starts from the explanation on the contentsof two commonly used billingways,complete rationing system and commission system.In addition,the paper compares different billingways from multiple perspectives. [Key words]propertymanagement;billingways;complete rationing system;commission system

F293.33

A

1671-7422(2010)01-0059-03

2009-06-04

趙青(1981— ),女,湖北大冶人,助教,碩士生。

(責(zé)任編輯 陳詠梅)