關于我國開征物業(yè)稅的若干思考

宋 琳 龐見培

（山東財政學院，濟南 250014）

一、什么是物業(yè)稅

（一）物業(yè)稅的由來及演變

物業(yè)稅作為財產稅的核心部分，具有悠久的發(fā)展歷史。自從私有制誕生，就產生了稅收這一經濟范疇，這時的稅收即屬財產稅。牲畜稅和農具稅實際上是最早的財產稅。之后，隨著房屋和土地私有制的出現，財產稅的發(fā)展過渡到了房屋財產稅發(fā)展階段——物業(yè)稅階段。

土地稅一般被認為是最古老的物業(yè)稅。古埃及最早征收土地稅，古代中國、古印度也都很早征收了土地稅。后由于城市的發(fā)展，就單獨征收房產稅，主要在城市里開征。唐德宗時，為了削奪藩鎮(zhèn)權力連年用兵，國庫積蓄消耗殆盡。于是，在公元783年農歷六月，他向長安城內擁有房產的所有市民征收了物業(yè)稅。當時還不叫物業(yè)稅，而叫“間架稅”，是按房屋的等級和間數計征。英國開征房屋稅（House Tax）的歷史較長。最初是按家中爐灶的數目征收爐灶稅，后改為按房屋窗戶多少征收窗戶稅。不動產稅實際上和房產稅差不多同期開征，當時主要是對除土地、房屋以外的其他不動產課稅。中世紀時期，歐洲一些國家將土地等不動產和其他動產合并在一起征收一般財產稅。由于經濟快速發(fā)展，財產增加和分離加快，動產征稅越來越困難，經過屢次分合，多數國家又改為征收土地稅、不動產稅等個別財產稅。到20世紀初一些國家開征了對財產凈值課稅的凈值稅。

（二）學術界對物業(yè)稅的認識

1.物業(yè)的含義。“物業(yè)”一詞譯自英語的Property或Estate，本指“財產、不動產”，譯為中文后，主要指“以土地和土地上的建筑物、構筑物、設施等形式存在的不動產”。先由香港傳到沿海各地，后傳入內地。

一般來說，物業(yè)包括附著于土地上的建筑物，與建筑物相連的各種設施，與建筑物相連的設備。完整的物業(yè)，必須是具有使用功能，是建筑物、地產和相關配套設施設備的統(tǒng)一。物業(yè)具有商品性、權屬性、固定性、多樣性的特點。

2.物業(yè)稅的概念及其特點。物業(yè)稅屬財產稅類，包括房產稅和地產稅。其在國際上的名稱不盡一致，但實際含義基本相同，即是以不動產為課稅對象征收的一種稅。它具有征稅范圍確定、稅種地位明確、配套制度完善、適合地方稅收管理等特點。物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動產的單位和個人為納稅人，以納稅人擁有所有權或使用權的不動產為課稅對象，以課稅對象保有階段的評估價值為計稅依據，按一定的比率計算征收的一種稅。

物業(yè)稅在國際上是地方政府收入的主要來源，以市場價值或評估價值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴密的財產登記系統(tǒng)和完善的財產評估體系。

二、我國開征物業(yè)稅的必要性

物業(yè)稅的征收可以起到調節(jié)公平尺度、縮小貧富差距的作用。從福利經濟學的角度，開征物業(yè)稅也有助于廣義的帕累托最優(yōu)狀態(tài)的達成。

（一）我國不動產稅收現狀

我國現行的房地產稅收辦法存在許多問題：首先，重流通，輕保有。長期以來，我國房地產稅收主要集中在開發(fā)流通環(huán)節(jié)，而在保有環(huán)節(jié)甚輕。這種稅制和房價就像蹺蹺板的兩端，集中于一頭的稅制越重，房價就越容易被刺激上漲。房地產投機行為、國有土地資產流失等問題和這種稅制密切相關。而在國外，房地產保有階段的稅收是整個房地產稅收體系中的重要稅種，構成地方財政的重要收入來源，能有效調節(jié)房地產市場行為，并在一定程度起到縮小貧富差距的作用。其次，稅費名目繁雜，稅種過多。目前，我國對不動產課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個，包括營業(yè)稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費的項目更是多不勝數。這既不符合簡化稅制的原則，又會出現重復征稅的情況。第三，計稅依據、稅率設計不科學，稅收負擔不公平。

（二）開征物業(yè)稅必要性

1.開征物業(yè)稅有利于維護社會公平正義。改革開放以來，我國經濟實力得到了有目共睹的巨大發(fā)展，物質生活極大豐富，人民生活水平顯著提高。但是，市場經濟這把雙刃劍在讓一部分人先富起來的同時，也將不利的一面——社會公平問題，呈現得淋漓盡致。相對于中產階級占大多數的西方發(fā)達國家，我國的富人占有了更多的財富和社會資源?；嵯禂挡粩喔吲剩壳耙呀咏?.48。這對于社會主義的中國是一個潛在的隱患。十七大報告鮮明地提出，“再分配更加注重公平”“調節(jié)過高收入……擴大轉移支付，強化稅收調節(jié)……整頓分配秩序，逐步扭轉收入分配差距擴大趨勢”，這體現了我國政府維護社會公平的決心。

貧富狀況主要由收入、消費、財產三方面體現。在目前稅制系統(tǒng)下，收入和消費主要由所得稅、增值稅、消費稅和營業(yè)稅進行調節(jié)。然而，對貧富狀況影響最大的財產方面，調節(jié)力度卻遠遠不夠。物業(yè)稅的開征，可以有效地彌補這一空白。豪華住宅居住者和多套住房保有者將繳納更多的稅額，而這部分財政收入，將用于對低收入者居住條件的改善。這對志在消除兩極分化的社會主義中國有著積極的意義。

2.開征物業(yè)稅有利于完善稅收體系制度。一個現代化的完整的稅收體系包括三大部分：商品稅類、所得稅類和財產稅類。經過六十年的改革，我國的商品稅制與所得稅制己經取得相當的進展，但是財產稅制的建設卻長期處于相對滯后的狀態(tài)。這種滯后與我國當前的財產稅尤其是對私有財產產權的明晰與保護的立法滯后有關。不久前，我國已經修改憲法，完善私人財產保護制度的研究與實施過程己經啟動，這就為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了基本條件。

財產稅體系主要包括房地產稅和遺產及贈予稅，其中前者更為主要。住房制度的改革使大部分城市居民住房實現了私有化，住房的占有量在某種程度上反應了個人貧富程度。因此，物業(yè)稅作為一種財產稅性質的稅種，其開征對于完善我國現行稅收體制意義重大。

物業(yè)稅在絕大多數西方國家屬于地方稅種，這一方面有利于激發(fā)地方政府征收房地產稅的積極性，另一方面，也有利于擴大地方基礎設施和公用事業(yè)投資規(guī)模，從而形成稅收增長的良性循環(huán)。而在我國，不動產稅卻遠沒有達到類似的效果。物業(yè)稅的開征，有助于地方政府擺脫對“賣地生財”的依賴，同時，也能夠促使我國不動產稅制與國際準則的接軌。

3.開征物業(yè)稅有利于維護金融市場的穩(wěn)定?？v觀本次國際金融危機，教訓之一便是飛速發(fā)展的房地產業(yè)給金融業(yè)埋下了一顆不定時炸彈。作為經濟狀況風向標的房地產業(yè)，其泡沫一旦破裂，以房產為抵押的貸款會迅速變?yōu)椴涣假Y產，隨之而來的就是金融系統(tǒng)的癱瘓，進而實體經濟也會受到嚴重打擊。征收物業(yè)稅后，房地產炒作者的投機收益將大幅縮水，部分投機者將會隨之離場，從而擠壓市場泡沫，最終倒逼房價回到理性區(qū)域。與此同時，征收物業(yè)稅能夠有效割裂地方政府與開發(fā)商之間的利益鏈條，進而遏制房價虛高的勢頭。

三、物業(yè)稅制度的國際比較

（一）納稅人

國際上對物業(yè)稅納稅人的認定一般有三種做法。一是規(guī)定僅由不動產的所有者繳納物業(yè)稅，大多數國家采用了這種做法，如美國、澳大利亞、新加坡等；二是規(guī)定僅由不動產的使用者繳納物業(yè)稅，采用這種做法的國家較少，如英國、法國、新西蘭等；第三種是規(guī)定不動產的所有者和使用者都需繳納物業(yè)稅，采用這種做法的國家也不多，且具體征收情況彼此之間有較大差異，如波蘭、捷克、愛沙尼亞等。

國內有學者認為：實行土地私有制的國家傾向于規(guī)定由不動產的所有者繳納物業(yè)稅，而實行土地公有制的國家傾向于規(guī)定由不動產的使用者繳納物業(yè)稅。國外部分學者提出了另一種觀點：以資本價值為計稅依據的國家傾向于規(guī)定不動產的所有者為納稅人，以年度租金收益為計稅依據的國家傾向于規(guī)定不動產的使用者為納稅人。

（二）估值體系

世界上通行的物業(yè)稅基本形式有三種，即年值體系、市場價值體系和土地價值體系。三者在稅基定義、稅率形式、價值評估標準等幾方面都存在一定差異。

1.年值體系。其稅基定義為一個假設的（或預期）的租金。由于假設值常常偏離市場租金、法律允許合法地減少年值、征稅比率確定后長時間不調整、對無人居住的房屋和空置土地估值困難等原因，稅基通常會縮小。稅率形式主要采取累進稅率，不同地方可根據自身的條件來確定各自的稅率水平和靈活度。價值評估方面，物業(yè)是以估計（而非真實）的租金來估價的。其依據是，應納稅的是作為流量形式的收入，而不是作為存量形式的財富。英聯(lián)邦國家普遍使用這種價值體系。

2.市場價值體系。其稅基為對土地及土地改良的評估價值。在許多發(fā)展中國家，對土地的價值評估和對土地改良的價值評估是完全分開的。稅率形式主要采取比例稅率。稅率結構較為復雜，對改良后的土地和閑置的土地適用不同的稅率；對不同地段的土地適用不同的稅率。價值評估通常有市場比較法、重置成本法、收入貼現法等，主要由市場決定物業(yè)價值。

3.土地價值體系。其稅基主要是土地價值和對位于特定位置的土地進行開發(fā)而產生的價值。該體系是市場價值體系的一種特殊形式，二者區(qū)別僅體現在稅基定義與覆蓋面上。土地價值體系的稅率形式、稅率結構、評估標準均可參照市場價值體系。

（三）豁免情形

1.全面性免稅。在大多數國家，政府公共部門、使館、國際組織所占有的物業(yè)都免于征收物業(yè)稅。許多非營利性組織所占有的物業(yè)也在物業(yè)稅豁免范圍內，如大學、圖書館、教會、公立醫(yī)院、慈善機構、公共道路、公園、公墓等。

2.局部性免稅。（1）自用住宅免稅。有些地方政府采取對財產課稅價值賦予固定免稅額的方法，如美國的加利福尼亞；另外一些地方政府則對財產課稅價值賦予一個免稅比例，如新加坡、美國的馬薩諸塞和印第安納。（2）退伍軍人免稅。美國有30多個州對退伍軍人自用住宅財產提供某一固定免稅金額。（3）超額部分減免。當物業(yè)稅負擔超過家庭收入的某一比例時，超過部分可用來抵扣州所得稅或退還，由此產生的減免稅成本由州政府負擔。采用這種方式的有美國的威斯康星等州。

四、我國現階段開征物業(yè)稅的障礙

（一）產權制度尚不健全

現階段我國土地產權有兩種形式：一是國有，二是集體所有。其中問題比較突出的是集體土地。在農村，隨意占用農民的土地，隨便改變土地用途的現象十分突出，其原因就是產權歸屬不清晰。加之近年來農村土地市場逐漸活躍，各種交易行為逐漸增多，而國家又未出臺明確的政策和法規(guī)加以約束，所以很多交易都是私下進行的隱蔽行為，這進一步加劇了集體土地產權混亂的狀況。在城鎮(zhèn)，企事業(yè)單位的用房產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。很多房屋只有使用權，沒有產權。此外，不動產登記環(huán)節(jié)作為物業(yè)稅開征的最基礎一環(huán)，其覆蓋面仍顯狹窄，透明程度亦不夠高，這會導致稅源的流失。盡管《物權法》等一系列相關法律條文和規(guī)章制度已出臺，但是綜合看來，現階段我國還不具備開征物業(yè)稅所必需的明確的產權制度。

（二）評估體系尚不完善

房地產評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標準，根據估價程序，運用科學的方法，對房地產的現時價格進行估算與評定。

我國現有的三個房地產評估機構分屬三個主管部門：一是住建部，二是國土資源部，三是國資委。這三個不同屬性的評估機構對同一不動產的評估，常出現三個不同的價值量，這不僅給物業(yè)稅的征收帶來很多具體操作上的問題，也使得評估結果缺乏科學性和權威性。

就專業(yè)評估人員的儲備來看，截至2007年2月，我國僅有26000多人獲得了注冊房地產評估師資格。就我國房地產行業(yè)的巨大潛力來說，這個數字顯然無法滿足市場對專業(yè)評估人員的需求。

在制度建設方面，目前國內的物業(yè)價值評估體系尚不健全，配套不完善、市場不規(guī)范，不能按照市場經濟的規(guī)律公平、合理地評估房地產價格。

綜上所述，我國現有的評估體系還無法支撐物業(yè)稅的全面開征。

（三）法律保障尚不完備

現階段我國涉及房地產開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中，僅涉及土地出讓制度的就有《城市房地產法》、《土地管理法》等多部法律。類似的法律法規(guī)重疊現象并不少見，這必然導致實際操作中的適用法律參照不一，進而引發(fā)諸多矛盾。2007年10月，《物權法》出臺，但《財產法》和《財產保護法》等相關法律仍缺失，這會導致遇到某些財產糾紛時無法可依，從而無法為物業(yè)稅的開征提供全方位的保障。近些年來，我國的稅務執(zhí)法隊伍建設有了長足的進步，但在面對一些棘手問題（如長期拖欠、暴力抗稅）時，應對方式還不夠成熟。總體上看，對于物業(yè)稅的開征，我國已完成了基礎的法律準備。但現有法律法規(guī)距離實質性開征所需的完備法律制度仍有差距，執(zhí)法人員的綜合素質也還需進一步提高。

（四）稅費制度不甚合理

我國現行的房地產收費制度存在諸多問題和弊端。首先，房地產收費名目繁多，數額巨大，從土地開發(fā)到房屋建造和房產銷售，幾乎每個環(huán)節(jié)都有許多收費。收費過多，直接導致了房地產的高成本和高價格，加重了消費者的負擔，有住房需求的工薪階層買不起房，少數投機者則囤積了大量住房，這不僅限制了房地產市場健康發(fā)展，更為社會穩(wěn)定埋下了隱患。其次，稅費交叉重疊、重復征稅現象嚴重，以費代稅、以費擠稅屢見不鮮。如此種種，既打亂了房地產業(yè)各環(huán)節(jié)稅收的特定意義，又相互削弱了稅基。由此產生的權力、責任、利益糾葛長期困擾著我國改革中的稅收體系。此外，征稅范圍窄、實行內外兩套稅制等問題也是亟待解決的問題。

五、我國開征物業(yè)稅的政策建議

（一）確立明晰的產權制度

物業(yè)稅事實上是一種財產稅，主要針對具有私有財產性質的不動產——土地和房屋征收。政府要向不動產所有者征稅，就必須明確產權關系。明確產權關系的重中之重，是明確產權所有人，即劃清某項不動產屬于個人、企業(yè)法人還是事業(yè)單位。產權關系的厘清，將為物業(yè)稅的開征掃清最大障礙。

要明確產權關系，規(guī)范而嚴密的不動產登記制度是不可或缺的。所謂不動產登記，是指將土地及其定著物之所有權（使用權）和他項權利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門的薄冊上。登記制度有三個作用：其一，作為“公示”手段；其二，作為不動產“保護交易”手段；其三，作為“征稅”手段。

需要特別指出的是，商品房、經濟適用房、房改房這幾種建房時所投入的成本和土地產出價值都不一樣的住房，應當納入到同一個明確的產權體系中來。否則，一旦出現產權糾紛，很難通過低成本、有規(guī)則的法律程序來解決。

（二）建立科學的評估體系

合理地進行物業(yè)估價是開征物業(yè)稅必須解決的問題，這就要求必須建立一套完備的評估體系。這個體系應至少包括負責任的專業(yè)評估機構、高素質的評估人才、科學的評估手段和公開透明的評估制度。

我國有必要對現有的評估機構進行整合，使它們脫離主管部門，割斷利益關系，由帶有政府性質的派出機構變?yōu)椴灰杂麨槟康牡墓健⒐?、公開的中介機構。

我國房地產市場巨大，一旦開征物業(yè)稅，評估業(yè)將面臨巨大的市場需求，這就需要更多的高水平從業(yè)人員。另外，由于土地價值和具體納稅額并非固定，每年都要重新評估，其中的利益非常之大。而評估又是永續(xù)性的，評估過程中的利益驅動，很可能會導致評估機構、評估人員、房地產所有人之間的尋租行為和道德風險。因此，除了提高評估人員專業(yè)素質，還要加強評估人員隊伍的職業(yè)道德建設。

在此基礎上，國家還應著力加強對房地產價格、評估理論、評估方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據。

（三）構建有力的法律保障

稅收是對國民收入的依法再分配，征稅必須有法可依、有法必依。開征物業(yè)稅與開征其他稅種一樣，必須制定適合我國國情的稅收法律法規(guī)。

從法理上說，物業(yè)稅是對公民一部分財產權的剝奪，因此一定要把民主機制引入物業(yè)稅領域。政府應取得全國人大的明確授權，中央政府與地方政府的稅收權限邊界應當清晰，并通過立法固定下來。

全國人大應盡快完善相關法律的制定與并軌，從法律層面上給包括物業(yè)在內的私有財產以更堅實的保障，給物業(yè)稅的征收提供更合理的法律依據。立法程序要公開、透明，保證公眾在相關法律的制定過程中，擁有切實的知情權、參與權和監(jiān)督權。

執(zhí)法層面亦不可忽視，關鍵是保證執(zhí)法隊伍的執(zhí)行力。只有做到了不折不扣的執(zhí)行，才能真正發(fā)揮物業(yè)稅調節(jié)國民收入分配，抑制房地產投資和增加財政收入的作用。在堅持原則的同時，靈活把握執(zhí)法尺度，也是稅務執(zhí)法人員所應具備的素質。

（四）制定合理的房地產稅費制度

任何一項稅收都必須具備規(guī)范合理的成套制度，物業(yè)稅也不例外。針對目前房地產稅收所存在的問題，我國房地產稅收改革應從下述四個方面加以推進：

1.擴大征稅范圍。將征稅范圍擴大到城鎮(zhèn)以外的地區(qū)，對我國境內使用土地和擁有房產的單位和個人都征稅，并將農村的非農業(yè)用房、用地納入計稅范圍。

2.改變計稅依據。改變稅基規(guī)定過死、計稅依據不科學的做法，以房地產的估價作為唯一的計稅依據，設置幅度比例稅率，使計稅更為合理，收入更具彈性。

3.統(tǒng)一內外稅制。2008年新頒布的《中華人民共和國所得稅法》規(guī)定一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。在此基礎上，還應盡快統(tǒng)一內企和外企在土地使用和房地產開發(fā)領域的其他稅費，營造良好的公平競爭環(huán)境。

4.取消舊兩稅，開征新兩稅。取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，開征遺產稅和贈與稅。

六、結論

在市場經濟條件下，國內外的相關成功經驗表明，房地產市場的健康發(fā)展離不開高效完備的稅收制度?！皩挾惢⑸俣惙N、低稅率”的物業(yè)稅體系，已被國際經驗證明為有效的市場調控手段。我國現行房地產稅制存在諸多弊端，因而難以適應市場經濟條件下房地產商品化發(fā)展的需要，開征物業(yè)稅則是解決這一問題的必然選擇。

然而，從征收物業(yè)稅的幾個前提條件來看，現階段的中國還沒有達到開征的基本要求。只有當上述的制度體系都得到進一步完善時，才可以進入征收物業(yè)稅的實質性階段。盲目開征，不僅不能達到預期的目的，反而會適得其反?，F階段我國稅制系統(tǒng)改革的著力點所在，就是要加強各項基礎制度體系的建設，為開征物業(yè)稅打下堅實有力的基礎。

需要著重強調的是，征收物業(yè)稅不僅僅是為了增加中央或地方的財政收入，更重要的是為了調節(jié)房地產市場，縮小貧富差距。物業(yè)稅的征收必須走法制道路，其進項應用于各種公共服務項目。

〔1〕汪丁丁.開征新稅 如履薄冰[J].財經，2009（13）.

〔2〕張青，薛鋼，李波等.物業(yè)稅研究[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.

〔3〕田如柱.現行土地住房體制不改革不行了——訪中央黨校研究室副主任周天勇教授[N].經濟參考報，2009-12-03.

〔4〕李煒光.物業(yè)稅征收前提[J].財經，2009（13）.