對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的思考

王克華 劉 茜

一、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲

近年，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)急劇攀升。尤其是09年，全國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅最為驚人，屢創(chuàng)新高。北京、上海作為典型的一線城市，是中國(guó)房市的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)其他區(qū)域城市的房?jī)r(jià)起著示范作用。

09年遭受全球金融危機(jī)的影響，當(dāng)眾多行業(yè)尚處于經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻迎來(lái)最為輝煌的一年，繼續(xù)保持良好的上漲態(tài)勢(shì)。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化情況看：一線城市北京、上海，4-7月環(huán)比指數(shù)均在102點(diǎn)以上；二線城市杭州漲幅最為驚人，11月份環(huán)比漲幅達(dá)102.9點(diǎn)；三線城市價(jià)格也平穩(wěn)上漲。12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲7.8%，環(huán)比上漲1.5%。

按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比（即一套房的價(jià)格與一個(gè)家庭年收入之比）在3-6倍之間為合理區(qū)間。日本的房?jī)r(jià)在發(fā)達(dá)國(guó)家最高，其房?jī)r(jià)收入比約為4-5：1，美國(guó)及其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比約為3：1，而我國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)10，北京、上海、深圳等重要城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)15：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒線水平。居高不下的房?jī)r(jià)，使地方政府和開發(fā)商獲得巨大利益，老百姓只能是“望房興嘆”。

二、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍著相互作用、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的三大經(jīng)濟(jì)主體，即政府、企業(yè)和家庭。政府以管理者和監(jiān)督者的身份進(jìn)入市場(chǎng)；企業(yè)以住房供給者的身份，追求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)進(jìn)入市場(chǎng)；家庭以消費(fèi)者和投資者的身份，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此分析房?jī)r(jià)上漲的原因，必須從政府、企業(yè)和家庭三個(gè)層面加以具體分析。

1.從政府的方面分析

（1）政府的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾

政府的調(diào)控政策，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指揮棒。以09年的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲與宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)。09年初央行工作會(huì)議指出，將要實(shí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，適當(dāng)增加貨幣供給，加大信貸投放數(shù)量，調(diào)節(jié)資金供求穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%-80%直接或間接來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)。09年房地產(chǎn)開發(fā)商得到了銀行的大力資金支持，從1-10月，開發(fā)商獲得國(guó)內(nèi)貸款9119億元，同比增長(zhǎng)53.0%，總量已經(jīng)超過(guò)07年和08年全年。獲得銀行資金支持的開發(fā)商實(shí)力雄厚，他們開始了新一輪的瘋狂搶地、囤地?zé)岢保瑸榉績(jī)r(jià)的上漲埋下了伏筆。同時(shí)，政府頒布購(gòu)房者享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率政策，住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免期限由5年改為2年，一系列優(yōu)惠的政策再次激起了購(gòu)房者的消費(fèi)和投資熱情。

（2）政府的機(jī)會(huì)主義

政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中有著舉足輕重的作用，但在某些方面卻存在著機(jī)會(huì)主義行為，成為房?jī)r(jià)上漲的誘因。在土地轉(zhuǎn)讓和使用中，一些地方政府為了增加收入，以低價(jià)從農(nóng)民手中圈得土地，然后在高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)2007和2008年，全國(guó)土地出讓金分別為1.2萬(wàn)億元和0.96萬(wàn)億元，約占全國(guó)地方財(cái)政收入的1/4，與土地相關(guān)的收入成為地方財(cái)政的重要來(lái)源。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的角度看，總支出中流向政府的比例高達(dá)49.4%。一些地方政府官員為了私利，一味追求GDP的增長(zhǎng)以求獲得晉升，未認(rèn)真落實(shí)中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控精神。國(guó)土管理有關(guān)部門和有些地方政府在土地交易中存在很大的暗箱操作和行賄、受賄等的腐敗行為，該筆費(fèi)用直接構(gòu)成房屋成本，轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上。

2.從企業(yè)的方面分析

（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本上升

從商品房銷售價(jià)格的成本構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要是由土地購(gòu)入費(fèi)用、各種稅費(fèi)、建筑成本等組成。自2003年以來(lái)，我國(guó)實(shí)行“招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓”的土地制度，價(jià)高者獲得土地。房地產(chǎn)開發(fā)商為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，奪得優(yōu)勢(shì)地塊，紛紛拋出高價(jià)；全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，天價(jià)拿地的現(xiàn)象屢見不鮮，致使土地的購(gòu)入成本步步高升。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)有13種法定稅，約占建設(shè)成本的9%；而各地的費(fèi)更是多達(dá)數(shù)十種，約占建設(shè)成本的41%。房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50多項(xiàng)稅費(fèi)，涉及到大約25個(gè)部門，總體費(fèi)用占到開發(fā)成本的15%-20%。相關(guān)部門預(yù)測(cè)，如果稅費(fèi)領(lǐng)域改革，房?jī)r(jià)可能下降大約10%左右。人力資本和建筑材料價(jià)格的上升同樣提升了房屋的建筑成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，將會(huì)直接反映到房?jī)r(jià)上。

（2）開發(fā)商不規(guī)范的市場(chǎng)行為

開發(fā)商囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)；違規(guī)銷售，炒作等行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常上漲。在開發(fā)環(huán)節(jié)，由于開發(fā)商囤地行為造成所謂的“地荒”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出土地供應(yīng)緊張的假象。開發(fā)商故意拉長(zhǎng)開發(fā)周期，使新上市的樓盤數(shù)量緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)有限供給和無(wú)限需求的矛盾愈演愈烈。在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商往往采取“銷控”的方式惡意抬高房?jī)r(jià)。銷控，即銷售控制，通過(guò)對(duì)銷售速度和成交數(shù)量的嚴(yán)格控制，使銷售達(dá)到均衡狀態(tài)實(shí)現(xiàn)利益最大化。銷控是房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱，控制市場(chǎng)的最大法寶。開發(fā)商對(duì)樓盤進(jìn)行分階段，分棟和分樓層銷售，人為造成市場(chǎng)緊張，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，引發(fā)購(gòu)房的恐慌心理，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響甚大。

3.從家庭的方面分析

（1）住房的剛性需求

城市化拉動(dòng)了住房的剛性需求。2004年中國(guó)城市人口是5.23億，人口城市化率是40.53%；2005年中國(guó)的城市化率為42.99%。根據(jù)預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)的城市化水平將達(dá)到45%，即全國(guó)將有6.3億人口生活在城市中。與2004年相比，城鎮(zhèn)人口凈增1.07億，按人均居住面積15平方米（建筑面積30平方米）計(jì)算，至少要新建住宅面積30億平方米。城市人口的急劇增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大的住房需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求矛盾更加突出，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。此外，隨著社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民收入水平不斷提高，對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、面積和居住環(huán)境等會(huì)提出更高的改善要求，從而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

（2）家庭的投機(jī)行為

房地產(chǎn)作為一種特殊商品，既是生活耐用消費(fèi)品又是投資品。房地產(chǎn)對(duì)家庭來(lái)說(shuō)，是一種安全的投資工具，可以保值增值。國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右，高的也就是6%-8%，而中國(guó)的房地產(chǎn)利潤(rùn)率卻高達(dá)30%-40%，是一塊誘人的蛋糕。家庭儲(chǔ)蓄獲得的年利息收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)的增值收入；加之股市的低迷，家庭紛紛拋售股票套現(xiàn)，把資金注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終出現(xiàn)“群羊效應(yīng)”。“群羊效應(yīng)”是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值形成市場(chǎng)價(jià)格頂部時(shí)出現(xiàn)的一種全民炒房現(xiàn)象。由于炒房族的出現(xiàn)，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)供給和需求的矛盾。

三、對(duì)策及發(fā)展建議

1.政府轉(zhuǎn)變調(diào)控政策

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)把“社會(huì)公平”作為首要目標(biāo)，調(diào)控的基本思路是按照以人為本和科學(xué)發(fā)展觀的要求，遵循“公平優(yōu)先，兼顧效率”的原則，以保障居民的基本住房需求為調(diào)控的基點(diǎn)，同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。要以城市60%-80%中低收入階層的實(shí)際購(gòu)買力為基準(zhǔn)來(lái)確定一般住房銷售價(jià)格，確保大多數(shù)居民買得起房。面對(duì)房?jī)r(jià)的非正常上漲，政府應(yīng)適當(dāng)轉(zhuǎn)變貨幣政策，收緊銀根，減少對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的放貸；提高居民購(gòu)買第二套住房的貸款利率，頒布可行的財(cái)政政策，嚴(yán)格控制炒房行為。

2.規(guī)范地方政府行為

建立和健全相關(guān)法制法規(guī)，明確政府在市場(chǎng)運(yùn)行中的監(jiān)管行為；加強(qiáng)對(duì)政府的權(quán)利約束，避免政府權(quán)利運(yùn)行中的缺位和錯(cuò)位現(xiàn)象。改革地方政府對(duì)土地出讓的行政壟斷體制，改革土地管理制度和土地收益分配機(jī)制，消除或減少人為創(chuàng)造的“尋租”空間，從源頭遏制地方政府追逐短期利益的沖動(dòng)，降低地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。從法律角度完善地方政府的制衡機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，并對(duì)地方政府實(shí)施有效的社會(huì)監(jiān)督，堅(jiān)決杜絕腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。

3.加大市場(chǎng)整治力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。嚴(yán)厲禁止資質(zhì)差、信譽(yù)不良的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)行為，嚴(yán)厲打擊囤積土地，不按時(shí)開發(fā)；違規(guī)銷售，惡意炒作；散布虛假信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期；私下勾結(jié)哄抬房?jī)r(jià)的行為。一經(jīng)查出屬實(shí)，政府及相關(guān)部門一定要加大對(duì)開發(fā)商的懲處力度。著手建立房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，把房?jī)r(jià)漲幅較快的地區(qū)設(shè)為重點(diǎn)監(jiān)護(hù)區(qū)，加強(qiáng)對(duì)境內(nèi)外炒房熱錢流動(dòng)的監(jiān)測(cè)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度和房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體系，及時(shí)披露準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)信息，正確引導(dǎo)市場(chǎng)行為。

4.增加房屋供應(yīng)，保障居者有其屋

房地產(chǎn)供給和需求的結(jié)構(gòu)性不對(duì)稱，是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的關(guān)鍵問(wèn)題。滿足中低收入階層的中小戶型住房不足，而大戶型、豪華型住房卻供大于求。在我國(guó)住房的需求主體是中低收入的普通居民家庭，房地產(chǎn)供給應(yīng)該以大眾化需求為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)95%都是價(jià)格居高不下的商品房，保障性住房數(shù)量不足5%；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，只占商品住宅總投資的5%。只有改善房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的供給和需求的結(jié)構(gòu)性不對(duì)稱，才能真正抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

因此我們應(yīng)該在以下方面努力：1.增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過(guò)多種途徑幫助中低收入家庭解決住房問(wèn)題。2.增加廉租房、兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供給，適當(dāng)放寬購(gòu)買保障性住房的條件。3.培育和發(fā)展二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。

四、結(jié)語(yǔ)

伴隨政府相關(guān)政策及措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)得到有效的規(guī)范，房?jī)r(jià)將調(diào)整到一個(gè)合理的范圍，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的構(gòu)想，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。