住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均衡與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系研究——以北京市為例

張農(nóng)科

（北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京市100044）

近幾年，部分城市在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中面臨著一些突出的問題和矛盾，如房價上漲過快、住房保障滯后、商品房空置率較高等，不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展，長遠(yuǎn)來看，也可能對城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展帶來嚴(yán)重影響。本文主要以北京市為例，分析住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均衡與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系以及當(dāng)前存在的問題，為促進(jìn)北京住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均衡提供一些對策和建議。

一、住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系的一般原理

房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性特點，并且由于內(nèi)部要素的復(fù)雜性和產(chǎn)品的異質(zhì)性，住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出復(fù)雜性和系統(tǒng)性。從住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系來看，主要有五大結(jié)構(gòu)關(guān)系：（1）土地交易市場與房屋交易市場；（2）存量房市場與增量房市場；（3）商品房市場與住房保障以及商品房內(nèi)部高、中、低檔之間的關(guān)系；（4）買賣市場與租賃市場；（5）住宅市場與非住宅市場。

1.土地市場與房屋市場。土地和房屋之間是源和流的關(guān)系，土地供應(yīng)的規(guī)模、布局和時序直接決定新增房屋交易的規(guī)模和空間分布，兩者的均衡發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展意義重大。首先，土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源，土地出讓價款占地方財政收入的比重從2005年的39%上升到2007年的51.8%，已經(jīng)成為政府加強(qiáng)城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿χ匾慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；其次，土地交易市場也是推動地方房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要源頭，而房地產(chǎn)開發(fā)投資又是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的組成部分。

2.存量房市場和增量房市場。人多地少是我國的基本國情，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，每個城市都會面臨人口聚集壓力增大、土地等資源緊缺的約束，而居民住房需求隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市化的推進(jìn)，在質(zhì)和量上不斷提升，居民住房需求不可能完全通過新增住房供應(yīng)來解決，過度依賴增量房市場，將對土地資源和房價上漲形成巨大的壓力。合理的增量房市場和存量房市場結(jié)構(gòu)，是促進(jìn)城市資源合理利用、緩解人口資源環(huán)境壓力、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

3.商品房市場與住房保障。房地產(chǎn)市場是民生與經(jīng)濟(jì)的交匯點，正確處理商品房市場與住房保障的關(guān)系，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)與社會功能、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要方面。安居才能樂業(yè)，在目前房價快速上漲的情況下，部分低收入人群不可能通過市場來解決住房問題，保障居民最基本的住房需求是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)，是城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的保證。但住房保障與政府財力密切相關(guān)，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約，合理確定政府住房保障的邊界，妥善處理保障與市場的關(guān)系，是促進(jìn)城市發(fā)展的重要方面。

4.買賣市場和租賃市場。城市的發(fā)展需要多層次、多類型的人才，尤其像北京這樣的國際大都市，城市活力一個很重要的方面就是人才流動的活躍性，這些人不可能全部都通過買賣市場來解決住房問題。規(guī)范而活躍的租賃市場是一個城市活力的象征，也是城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的條件。此外，居民住房條件的改善應(yīng)遵循梯級消費的漸進(jìn)路徑，租賃是解決住房問題的第一站。如果本該租房的群體被推向買賣市場，住房購買能力就會被提前透支，從而引發(fā)一系列社會問題，降低城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的能力。

5.住宅市場和非住宅市場。與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，不同的產(chǎn)業(yè)需要不同的物業(yè)類型。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，對工業(yè)物業(yè)需求較大；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，對辦公和商業(yè)的需求較大。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級會帶來房地產(chǎn)市場空間布局與結(jié)構(gòu)的變化。住宅與非住宅市場的結(jié)構(gòu)，在很大程度上由一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定。同時，住宅與非住宅市場之間合理的比例關(guān)系，有利于促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、北京住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系的實證分析

近年來，北京房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決居民住房困難、吸納居民就業(yè)、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面作出了重要貢獻(xiàn)。北京住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上是協(xié)調(diào)的、相互促進(jìn)的。

北京住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，土地市場與房屋交易市場的關(guān)系更加協(xié)調(diào)，存量房交易市場與增量房交易市場的比例結(jié)構(gòu)不斷改善，住房保障力度不斷加大，中端市場供應(yīng)比例逐步增加，住房租賃市場不斷完善，住宅與非住宅市場的關(guān)系朝著更合理的方向發(fā)展。這些對北京城市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展提供了有力支持，在促進(jìn)北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市空間合理布局、土地資源合理利用、城市功能定位實現(xiàn)等方面發(fā)揮了重要作用。但北京住房產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)仍然存在諸多不合理、不協(xié)調(diào)之處，對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了不利影響。

1.土地市場與房屋交易市場。從2003~2008年北京市土地供應(yīng)規(guī)模與住房供應(yīng)規(guī)?？矗?003年、2004年供應(yīng)嚴(yán)重大于消化，2005~2007年供應(yīng)不足，2008年開始趨于均衡，土地市場與房屋交易市場的規(guī)模和時序關(guān)系由嚴(yán)重失衡向逐步均衡的方向回歸。

從土地市場與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系看，前幾年土地出讓不足，對房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來了不利影響。2009年前三季度，剔除土地一級開發(fā)投資和政策性住房投資，北京房地產(chǎn)市場二級開發(fā)投資同比下降5.2%，商品房新開工面積同比下降22.4%。這不僅影響未來房地產(chǎn)市場的供應(yīng)，也不利于北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的可持續(xù)性。

與此同時，北京土地市場自身也存在一定的不均衡性，主要表現(xiàn)為：

（1）土地供應(yīng)在企業(yè)之間的分布不均衡，強(qiáng)勢企業(yè)壟斷市場，土地向大企業(yè)集中。從北京市近幾年實行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的結(jié)果來看，土地市場壟斷不斷加劇，且這些開發(fā)商買地的速度高于開發(fā)的速度，土地供應(yīng)正在變成開發(fā)商的“土地儲備”，導(dǎo)致多數(shù)開發(fā)企業(yè)缺地與“地產(chǎn)航母”囤地兩種看似相互矛盾的現(xiàn)象并存。據(jù)調(diào)查，2009年三季度末，中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備前十名的企業(yè)土地儲備總量3.05億平方米，其中土地儲備最多的恒大地產(chǎn)，土地儲備達(dá)5100萬平方米，按照其2009年的銷售速度，可供開發(fā)8年。

（2）土地供應(yīng)單宗土地出讓規(guī)模過大，市場競爭程度低。據(jù)北京市國土資源局統(tǒng)計，2001~2007年6月底，北京市完成供地的土地一級開發(fā)項目64個，總用地面積1172公頃，平均每個項目用地面積18公頃。此外，從北京市國土資源局2003~2008年出讓的1998宗住宅用地情況看，近年來平均宗地規(guī)模維持在8公頃以上。

大地塊出讓的積極意義在于，可以形成規(guī)模效應(yīng)，有利于區(qū)域整體開發(fā)，但也存在一些問題。一是中小企業(yè)無力參與土地競爭，生存空間逐步萎縮，減少了住房市場的多元化供應(yīng)，也容易形成某一地區(qū)的價格壟斷。二是由于規(guī)模大，分期多，導(dǎo)致開發(fā)周期過長。北京市國土資源局的調(diào)查顯示，北京市部分未開工開發(fā)項目有70%規(guī)劃建筑面積在50萬平方米以上，平均需要分5期進(jìn)行滾動開發(fā)。三是大面積的單宗土地出讓具有開發(fā)周期長、規(guī)劃變更可能性大、房價上漲預(yù)期高等綜合效應(yīng)，由此形成的土地增值收益可以成為開發(fā)商的超額利潤，而政府卻無法分享。

2.存量房市場與增量房市場。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段以后，人均擁有住房面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展逐漸轉(zhuǎn)換為內(nèi)涵式的更新、改造和保護(hù)，于是增量房銷售下降，交易主要集中到存量房市場。目前，發(fā)達(dá)國家每年住房交易總量中有八成以上在存量市場，住房中增量房與存量房的比例是1：3~1：5，交易對象大部分為存量房。

從近年的情況來看，北京存量房市場與增量房市場的結(jié)構(gòu)一直在改善，但由于房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較短，存量住房供應(yīng)所占比重仍然偏低。2008年，北京市存量住房成交量69506套，總面積637.07萬平方米；增量商品住房成交量70208套，總面積1335.4萬平方米。存量住房與增量住房成交套數(shù)之比約為0.99：1，成交面積之比約為0.477：1，市場過度倚重增量市場。2009年，北京市貫徹落實鼓勵存量住房交易的稅收優(yōu)惠政策，并取得了明顯效果。2009年前三季度，北京市存量住房累計成交17.6萬套，存量住房與增量住房的比例提高到1.56：1，市場結(jié)構(gòu)明顯改善。

3.商品住房市場與住房保障。根據(jù)居民支付能力和政府的保障程度，北京市已經(jīng)建立了包括商品住房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房四個層次的住房供應(yīng)體系，它們在市場目標(biāo)、買（租）對象、定價原則、再上市交易、供給方及對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)等方面存在較大差異（見表 1）。

由于廉租房比例相對較小，限價房歷史較短，本文主要從經(jīng)濟(jì)適用房和商品住房的供需比較出發(fā)，探討近年來北京市純商品住房與保障性住房的結(jié)構(gòu)均衡問題（見表2）。

2003~2007年，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房的施工面積之比和竣工面積之比一直呈上升態(tài)勢。這表明，經(jīng)濟(jì)適用房的相對供應(yīng)能力在持續(xù)下降，以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的保障性住房的供應(yīng)能力在持續(xù)下降，保障力度在持續(xù)減弱。2007年以來，北京市加大住房保障力度，2007~2009年新開工經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房和公共租賃住房共2380萬平方米，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

從商品住房市場自身的內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，由于利潤空間不同，開發(fā)商通常偏重于高端住宅開發(fā)，導(dǎo)致目前北京市高端住宅供應(yīng)過量，低端住宅在保障力度不斷加大的情況下逐步滿足居民需求，而中端住宅供應(yīng)缺口較大。北京市城建研究中心的問卷調(diào)查顯示，2007年北京市場總價120萬元以上住房的供應(yīng)接近40%，而同等價位住房的需求只有不到6%，6%的人口享用40%的住房資源本身就是一種資源的浪費；55%的家庭希望購買總價60萬元以下的住房，而當(dāng)年批準(zhǔn)上市的總價60萬元以下的住房僅占22%。這種供需結(jié)構(gòu)性矛盾對北京市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展與和諧社會建設(shè)產(chǎn)生了非常不利的影響。

4.買賣市場與租賃市場。在發(fā)達(dá)國家，特別是發(fā)達(dá)國家的特大城市，租賃是居民解決住房問題的主要方式。黨的十七大報告提出了“住有所居”的目標(biāo)，要保證人人有適當(dāng)?shù)姆孔泳幼?，而不是保證每個人都擁有自己的房子。近年來，北京住房租賃市場雖然已經(jīng)取得了巨大的發(fā)展，但租賃仍然只是解決住房問題的一種過渡性方式，承租群體主要是就醫(yī)、求學(xué)、打工三大群體。租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃市場秩序混亂，是導(dǎo)致租賃缺乏吸引力的重要原因。

問卷調(diào)查顯示，2007年北京市租賃住房（含租住公房）的比重約為36.2%，其中僅14%為市場租賃，與發(fā)達(dá)國家大城市成熟的市場相比差距明顯（見表3），不僅增加了低收入群體居住與信息搜尋的成本，也降低了對人才的吸引力，相對于上海、深圳等一線城市而言，城市發(fā)展活力偏低；同時，一些大戶型住房閑置情況嚴(yán)重，住房資源得不到有效利用，居民財產(chǎn)性收入降低，影響北京市的消費和投資。

5.住宅市場與非住宅市場。住宅市場與非住宅市場的關(guān)系由城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定。北京市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為73.7%，位居全國之首，第三產(chǎn)業(yè)對工業(yè)物業(yè)需求較少，加之住宅禁商措施在執(zhí)行過程中出現(xiàn)的一些問題，住宅物業(yè)從事服務(wù)業(yè)活動的較多，住宅物業(yè)在投資中占較大比例，雖然近年來該比例不斷下降，但仍占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資的半壁江山（見表4）。

三、促進(jìn)北京住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均衡發(fā)展的對策和建議

為全面建設(shè)小康社會，率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，貫徹落實以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，保持首都經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，滿足廣大人民群眾的基本住房消費需求，保障構(gòu)建首都和諧社會目標(biāo)的實現(xiàn)，具體建議如下：

表1 商品房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房四類住宅供應(yīng)體系比較

表2 2003~2008年北京市商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房供需結(jié)構(gòu)單位：萬平方米

表3 北京市與國外發(fā)達(dá)城市住房租賃率比較情況表

表4 2004~2008年北京市房地產(chǎn)投資按用途劃分的結(jié)構(gòu) 單位：萬元

1.土地市場方面。一要從總量上適度增加土地有效供應(yīng)量；二要適當(dāng)減少出讓地塊規(guī)模，大中小地塊相結(jié)合，特別是增加中小地塊的供應(yīng)，滿足不同開發(fā)商的需要；三要盡量縮短從土地到住房供應(yīng)的時間差，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對國有土地使用權(quán)出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)管，加大對已出讓土地開發(fā)協(xié)調(diào)、調(diào)度的力度。

2.增量房市場方面。一要繼續(xù)采取扶持政策，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范管理。根據(jù)北京市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（城市定位和性質(zhì)、住房需求、房價收入比等經(jīng)濟(jì)社會因素），經(jīng)濟(jì)適用住房在今后幾年內(nèi)應(yīng)保持相當(dāng)規(guī)模。二要加大中低價位普通商品住房供應(yīng)，統(tǒng)籌解決好中等收入家庭自住和改善型住房需求問題：（1）進(jìn)一步抓好限價房建設(shè)與管理，充分發(fā)揮其對中端市場的調(diào)控作用；加大限價房建設(shè)力度，每年保持合理的供應(yīng)規(guī)模，統(tǒng)籌解決好面向社會公開配售、拆遷定向安置等住房需求問題。（2）加強(qiáng)政策引導(dǎo)，大力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房。充分發(fā)揮土地規(guī)劃的調(diào)控作用，擴(kuò)大普通商品住房供給，要在土地供應(yīng)計劃中對普通商品住房建設(shè)用地作出重點安排，要在新興開發(fā)區(qū)域和軌道交通沿線重點儲備一批土地，保持穩(wěn)定供應(yīng)。支持房地產(chǎn)信托基金試點向中低價位普通商品住房項目投放。

3.存量房市場方面。一要搭建北京市統(tǒng)一的存量房交易管理和服務(wù)平臺。建立北京市一站式交易體系，統(tǒng)一辦事程序和要件，實行一個窗口對外收件，一套資料內(nèi)部流傳，統(tǒng)一計價收費，一個窗口對外發(fā)件的服務(wù)。二要建立銀政企互動機(jī)制。不同商業(yè)銀行對已購商品房的按揭手續(xù)轉(zhuǎn)換，是制約二手房交易量快速增長的瓶頸之一。建議建立交易管理部門和銀行之間預(yù)售登記和貸款發(fā)放信息等數(shù)據(jù)的交換機(jī)制，實現(xiàn)多家貸款銀行間的信息共享，確保不同銀行之間按揭手續(xù)轉(zhuǎn)換的安全性，突破按揭手續(xù)轉(zhuǎn)換限制二級市場發(fā)展的瓶頸。三要推動央產(chǎn)房上市，激活交易熱點。據(jù)統(tǒng)計，北京市共有60多萬套央產(chǎn)房改房，其中符合上市條件的約有30萬～40萬套，交易手續(xù)復(fù)雜是導(dǎo)致其上市量較少的重要原因，可通過簡化交易手續(xù)，把符合上市交易條件的央產(chǎn)房納入交易登記管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，使之成為擴(kuò)大二手房交易的增長點。四要培育和發(fā)展房地產(chǎn)中介市場，提升中介服務(wù)水平。五要延續(xù)政策優(yōu)惠。2009年國家和北京市出臺了一系列鼓勵二手住房交易的稅收優(yōu)惠政策，建議將這些優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化為長期政策。

4.培育和發(fā)展住房租賃市場方面。一要進(jìn)一步完善公共租賃住房政策。在北京市已經(jīng)出臺公共租賃住房管理辦法的基礎(chǔ)上，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加大公共租賃住房的供應(yīng)。二要通過優(yōu)惠政策，鼓勵機(jī)構(gòu)建設(shè)并長期持有、經(jīng)營市場化租賃住房。土地出讓金實行年金制，按年支付；對開發(fā)企業(yè)提供長期低息貸款；同時在營業(yè)稅和房產(chǎn)稅上給予優(yōu)惠措施，鼓勵開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)建設(shè)并長期持有、經(jīng)營租賃型住房，改變目前市場上以小業(yè)主為主的租賃市場供應(yīng)格局。

5.非住宅市場方面。一要適時調(diào)整住宅與非住宅間的比例關(guān)系；二要嚴(yán)格執(zhí)行住宅禁商規(guī)定，鼓勵非住宅市場發(fā)展；三要加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，實現(xiàn)非住宅的合理布局，提高產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。