高端物業(yè)好景難久

培養(yǎng)了一段時(shí)間的高端物業(yè)快要瓜熟蒂落，好景將會(huì)告一段落。最重要的原因是目前高端住宅過于火爆，處于市場風(fēng)險(xiǎn)期，禁不起政策的輕輕一推。

北京2009年高端住宅成交大幅回升，特別是單價(jià)3萬元以上的住宅，7—9月累計(jì)成交1261套，占全市總成交套數(shù)的比重達(dá)到4%，而2008年下半年到2009年上半年占比僅為1.1%和1.3%。另據(jù)媒體報(bào)道，在前段時(shí)間浙江省房交會(huì)上，投資保值的客戶比重已占50%。

投資性住房占比高達(dá)50%，高端住宅成為房地產(chǎn)主流，這是樓市進(jìn)入景氣周期后期的明顯標(biāo)志。不必說中國房地產(chǎn)情況特殊，要知道，從1998年以來的大上升周期中，歷次小震蕩，都是以投資性購房占比40%以上作為主要標(biāo)志的。

第二個(gè)原因則是物業(yè)稅。房地產(chǎn)市場的財(cái)富分配十分畸形，政府不注意才怪。專注高端住宅開發(fā)的代表星河灣，15年來開發(fā)項(xiàng)目僅有4個(gè)，但今年前三季度銷售額卻已突破100億元，其他側(cè)重于高端住宅的地產(chǎn)商大同小異。要改變財(cái)富分配，對政府來說，最簡單、最能獲得民意支持的辦法就是提高稅率，或者針對高端物業(yè)加稅。市場已有降溫先兆。作為此次全球貨幣推動(dòng)型的高房價(jià)風(fēng)向標(biāo)，香港近期一二手樓盤成交開始下降。如果香港地產(chǎn)持續(xù)降溫?cái)?shù)月，說明全球貨幣刺激政策開始影響香港，而最近銀行收緊豪宅按揭，多少影響了“豪宅客”們的交投情緒。香港政府經(jīng)濟(jì)顧問還發(fā)出警告，2010年按揭利率一旦增加3個(gè)百分點(diǎn)，回復(fù)至2006年的水平，供樓支出會(huì)急增三成以上。

說到底，房地產(chǎn)投資市場取決于貨幣供應(yīng)量，香港的降溫說明投資者預(yù)期全球退市計(jì)劃可能在今年推出，此時(shí)購買豪宅是為他人買單。香港受到境內(nèi)外兩股熱錢夾攻，投資市場極為敏感，香港熱錢去年7、8月間達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的高位，豪宅市場隨后創(chuàng)出標(biāo)志性的天價(jià)。一旦今年政府貨幣供應(yīng)量明朗，開始下行，投資性購房者也將追逐貨幣的角度逐步退出市場。

對內(nèi)地而言，對高端房地產(chǎn)市場具有殺傷力的武器是物業(yè)稅。物業(yè)稅就像那個(gè)古老的狼來了的故事。說了多年，到現(xiàn)在只聽雷聲，不見下雨，所以大家該炒房炒房，該建房建房。被人忽視的是，正因?yàn)槲飿I(yè)稅殺傷力極強(qiáng)，多方力量激烈博弈，才導(dǎo)致物業(yè)稅空傳數(shù)年、一拖再拖。

中國改革基金會(huì)國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱去年11月在香港表示，因投機(jī)太多，政府應(yīng)針對豪宅物業(yè)征收物業(yè)稅，來調(diào)節(jié)市場的投資與消費(fèi)需求。市場預(yù)期深圳將在今年起試征物業(yè)稅，樊綱稱他不知道何時(shí)會(huì)正式實(shí)施或稅率會(huì)是多少，但估計(jì)稅率在初期并不高，而在深圳試行之后預(yù)料上海和北京也會(huì)陸續(xù)試行。

2006年10月，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，國家在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)。實(shí)行空轉(zhuǎn)的城市大多表示條件具備，隨時(shí)可以征收。2009年8月，深圳將物業(yè)稅寫入《深圳市綜合配套改革三年(2009—2011年)實(shí)施方案工作安排表》中，可見萬事俱備，只差東風(fēng)。從樊綱的發(fā)言來看，物業(yè)稅會(huì)從豪宅開始征收。

物業(yè)稅是對于豪宅市場的致命一擊。物業(yè)稅開征，豪宅必跌。因?yàn)檎畷?huì)根據(jù)每年的評估價(jià)在持有環(huán)節(jié)按年征收，政府直接進(jìn)入收益環(huán)節(jié)獲取現(xiàn)在由購房者的部分紅利。并且，雖然在試點(diǎn)階段可能在1%左右浮動(dòng)，但這把劍的鋒利之處在于，它是每年根據(jù)市場價(jià)格評估，稅率每年調(diào)整公布，計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說，政府每年都會(huì)根據(jù)市場價(jià)格取走物業(yè)增值部分的紅利，對于投資者來說，這就是一年一落的達(dá)摩克利斯之劍。

劍懸頭頂，再瘋狂的投資者也不得不猶豫再三。收益成為稅收，誰還愿意千辛萬苦投資高檔住宅呢?(作者系知名財(cái)經(jīng)博客作者，本文只代表個(gè)人觀點(diǎn))