鐘偉:中產(chǎn)階級將退出購房行列

未來8年時間貨幣供應(yīng)量大約會增長280%，城鎮(zhèn)居民的貨幣收入大約增長250%，如果維持過去的經(jīng)濟增長趨勢，全國70個城市的商品房新房的均價未來將增長200%，這是個保守的估計。

語速輕緩、波瀾不驚，但一如既往地凌厲。鐘偉還是那個鐘偉。

除了嚴謹?shù)膶W術(shù)著作，實證的政策報告，鐘偉既有諸如《一生之水》等感性細膩的知名散文問世，也有諸如在《英才》發(fā)表過的專欄文章《成為美人也許比博士學位的經(jīng)濟效益更好》等膾炙人口的經(jīng)濟隨筆深得人們喜愛。

在他的散文《一生之水》中，鐘偉評價包括自己在內(nèi)的60年代人，是離群索居的孤獨者，是最后殘存的理想主義的一代。理想主義者難免執(zhí)著。

三年前，因為堅持陳述事實，沒能“擺出一副為民請命的姿態(tài)迎合媒體和公眾”，鐘偉遭到了媒體和網(wǎng)絡(luò)的口誅筆伐。在經(jīng)濟學者越來越密集地占領(lǐng)大眾媒體的今天，曾經(jīng)受挫的鐘偉，除了自己寫文章，很少在媒體上露面:“學者就是搞研究的，我不是公眾知識分子，我就是一個大學老師，老老實實地做研究，完了。”

現(xiàn)在回頭來看，鐘偉的諸多觀點都是經(jīng)得起時間檢驗的，這更堅定了鐘偉對“說真話”的執(zhí)著:“我給出了數(shù)據(jù)，給出了趨勢，如實地說真話，就盡到了我做研究人員的最大責任?！?/p>

那么，關(guān)于2010年樓市、股市和宏觀經(jīng)濟走勢，鐘偉又會給出怎樣的趨勢判斷呢?

股市前高后低

現(xiàn)在從經(jīng)濟總量來看3400點、3600點很正常。

《英才》:你怎么看目前A股市場的估值?

鐘偉:資本市場非?？指?，在2007年5月股市調(diào)高印花稅、抑制股市泡沫的時候，是3000點;在2008年調(diào)降印花稅、試圖拯救股市的時候也是3000點，也就是說3000點是當時政府認為基本合理的一個點位。歷經(jīng)了經(jīng)濟刺激方案到現(xiàn)在，拿2007年5月和現(xiàn)在相比，中國的經(jīng)濟總量至少擴張了20%，中國的貨幣供應(yīng)量的總存量至少擴張了50%，也就是說，如果2007、2008年的3000點是正常估值，現(xiàn)在從經(jīng)濟總量來看3400點、3600點也很正常。

《英才》:也就是說當前的資本市場基本回歸了常態(tài)?

鐘偉:次貸危機沖擊之后，人們難免從相對保守的心態(tài)去估值，但目前人們的投資心態(tài)正在向相對樂觀積極的估值轉(zhuǎn)型。所以從2009年第四季度到今年一季度，中國經(jīng)濟增長有可能從復(fù)蘇的初期回到常態(tài)的增長或者趨勢增長，資本市場也從保守估值回到正常估值。

《英才》:那2010年股市將呈現(xiàn)怎樣的走勢?

鐘偉:2010年一系列的因素決定了上半年的投資機會比下半年好。首先，今年上半年的經(jīng)濟增長速度可能在11%左右，會比下半年不到9%的速度要快，那么相應(yīng)的資本市場的表現(xiàn)就有可能會前高后低;其次，今年上半年上市公司的盈利增長也會快于下半年;還有宏觀調(diào)控，如果今年要有什么加息、升值、收緊信貸等措施，可能從第二季度、第三季度才會陸續(xù)著手，因此上半年受到宏觀調(diào)控的影響比較少;最后，今年上半年資本市場不確定的因素少，國有股、非流通股的流通接近尾聲，創(chuàng)業(yè)板該退出的也退出了，股指期貨上半年推出的可能性不太大，這一切因素決定了資本市場可能今年上半年相對比下半年好。

《英才》:你認為哪些行業(yè)會被投資者所青睞?

鐘偉:第一個是跟大宗商品相關(guān)的行業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)如煤炭、鋼鐵、有色等;第二個是跟機電一體化相關(guān)的行業(yè)，成套機械設(shè)備的行業(yè)，重工業(yè)投資的速度明顯快于輕工業(yè)，今年固定資產(chǎn)投資還會維持強勢增長，這些工程機械設(shè)備、成套設(shè)備提供商應(yīng)該不錯。另外謹慎看好房地產(chǎn)企業(yè)，因為2009年全年房地產(chǎn)快速增長，今年還可能慣性增長。

《英才》:哪些行業(yè)你認為應(yīng)該保守一些?

鐘偉:首先是新能源，沒有機會。新能源在盈利能力方面、市場前景方面在中國非常暗淡，在中國新能源不像節(jié)能減排那樣行之有效，在日本、美國單位GDP能耗比較低，再節(jié)能空間不大，而中國單位GDP能耗那么高，所以提高能源的價格、節(jié)能減排效果比新能源好得多。20年之后新能源肯定有機會，明年應(yīng)該說是沒有。

另一個不看好金融業(yè)，尤其是銀行業(yè)，銀行業(yè)增長跟今年一樣相對平穩(wěn)，信貸增長、中間業(yè)務(wù)增長都有限。

樓市強勢調(diào)整

如果5-8年70個大中城市新房的開盤價均價翻番，中等收入階層將基本退出新房的購房者行列。

《英才》:你怎么看2009年的這一輪房價上漲?

鐘偉:去年房地產(chǎn)全世界各國都有明顯上漲，這主要取決于資金流動，資金從像國債這樣的收益比較低的產(chǎn)品流出來，但是也沒有進入到實體制造的領(lǐng)域，去年全年出現(xiàn)了資金大規(guī)模投機的浪潮，大宗商品、房地產(chǎn)、股票市場都有明顯投機的行為，導(dǎo)致這三個市場都在上漲，包括在美國房地產(chǎn)價格也漲了，這并不是中國特有的現(xiàn)象。

《英才》:那你認為今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)怎樣的走勢?

鐘偉:我個人認為，2010年房地產(chǎn)市場會經(jīng)歷強勢調(diào)整。從總的房地產(chǎn)在建面積、銷售面積、竣工面積、銷售金額、投資金額等主要指標來看，2010年的整個房地產(chǎn)情況跟2009年接近，可能會略微遜色于2009年，但比2007年要好。2009年全年商品房的銷售金額比2008年增長80%，銷售面積會比2008年增長50%，2010年大概銷售面積跟銷售金額會與2009年持平或者稍微少一點。2009年可能全年有3.6萬億—4萬億的銷售收入，2010年可能少一點。2009年70個大中城市的房價上漲都是兩位數(shù)，其中15個大城市超過30%，2010年房價不可能從2009年的基礎(chǔ)上再大肆上漲，但很可能強勢調(diào)整，跟去年持平。

《英才》:從中期來看房地產(chǎn)的走勢如何?房價會只漲不跌嗎?

鐘偉:未來8年時間貨幣供應(yīng)量大約會增長280%，城鎮(zhèn)居民的貨幣收入大約增長250%，如果維持過去的經(jīng)濟增長趨勢，可能會增長210%，因此70個城市的商品房新房的均價未來增長200%，這是個保守的估計。因為比經(jīng)濟增長的210%，比收入增長的250%、比貨幣增長的280%都低。由于老房、二手房跟新房的品質(zhì)完全不可比，所以未來存在品質(zhì)很差位置不錯的老房價格還是上不去。城市核心區(qū)的房價，在整個大均價的構(gòu)成當中，地位肯定下降，在整個商品房的供應(yīng)總量當中，比率肯定下降。因此，如果5—8年70個大中城市新房的開盤價均價翻番，那還意味著在15個像北京、上海這樣的大城市的核心區(qū)，中等收入階層尤其是白領(lǐng)基本退出新房的購房者行列。

長期來看，我從來不認為房價只漲不跌，沒有哪個國家出現(xiàn)過房價只漲不跌的神話，房價總是有周期性的，即便在中國過去十年也不是只漲不跌，只是漲多跌少。偶爾跌兩年，又會把跌回去的拉上來，房價總是漲漲跌跌的，更何況我認為三個因素特別重要。

第一個主要是貨幣供應(yīng)量的因素。房子并不值錢，但是為什么大家買房子呢?主要擔心錢更不值錢，貨幣供應(yīng)量的速度超過了收入增長的速度，也超過了經(jīng)濟增長的速度，也超過了房價上漲。在中國上漲得最快的、增長得最多的是貨幣。如果未來貨幣供應(yīng)量不再高速增長，相對平穩(wěn)或者略有滑落，房價可能馬上就見底了;

從長期來看另一個因素是人口，我們現(xiàn)在猜測人口的巔峰是16億，2020年到達。我比這個結(jié)論要稍微樂觀一點，我認為到達的頂峰比2020年更晚，甚至在人口到達峰值之前，房價就有可能見底。為什么人口到了峰值房價就可能見底呢?房地產(chǎn)就是用來居住或者從事商業(yè)交往的，人口都不再增長了，當然存量的這塊就夠了;

第三個因素就是城市化進程。中國面臨人口的巨大遷徙，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)，從城鎮(zhèn)到城市，這種人口在遷徙流動的過程中對房地產(chǎn)有巨大的需求。中國的城市化率低于全球的水平，大概47%，未來估計會到達80%以上，城市化至少還有20年的空間。高速的貨幣增長至少還有10年，人口見頂可能還有10年以上，但是貨幣化、城市化和人口增長都有峰值，這三大因素都會非常明顯地制約未來中國房價的上升空間。《英才》:你認為迪拜債務(wù)危機對我國的房地產(chǎn)業(yè)有哪些啟示?

鐘偉:首先不要認為迪拜發(fā)生了54億美元的債務(wù)延遲就意味著迪拜模式失敗了，這樣的判斷是很武斷的。迪拜模式還是有非常多的可取之處，現(xiàn)在要給迪拜模式下定論為時過早。

不要把周邊國家的情況和中國來比，過去十年發(fā)生房地產(chǎn)重大問題的，都是小型開放經(jīng)濟體，或者以小型經(jīng)濟體為主，比如迪拜、香港、日本，我們稱之為城邦國家，對房價的支撐能力很脆弱，本國的消費能力也是很差的。中國有遼闊的腹地，中國不會發(fā)生美國這樣的次貸危機，這是由我們國民的放貸水平、儲蓄傾向、文化因素等決定的。目前為止，中國作為大陸性的國家，不大可能出現(xiàn)迪拜那樣的情況。

重心轉(zhuǎn)向防通脹

CPI這個指標不能全面反應(yīng)中國通貨膨脹的真實面貌，3%到3.5%并不意味著今年的物價沒有壓力。

《英才》:你對2010年的宏觀經(jīng)濟形勢有什么樣的判斷?

鐘偉:宏觀經(jīng)濟政策跟今年的宏觀經(jīng)濟指數(shù)的判斷是相關(guān)的，第一個我們判斷2010年經(jīng)濟增長大概在9.5%左右，四個季度的經(jīng)濟增長分別是11%、11%、9%、8%，和2009年四個季度一路走高剛好相反。

《英才》:從財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策來看，你認為今年會有哪些新動作?

鐘偉:去年的積極財政政策暫時不會改變，因為4萬億已經(jīng)投了一半，還有一半要投。貨幣政策退出的節(jié)奏可能會相對比較快一些，因為經(jīng)濟增長已經(jīng)沒有懸念了，去年過八，今年過九，大家對這個憂慮不多。今年工作的重心就從保增長轉(zhuǎn)向了防通脹，尤其是合理引導(dǎo)通貨膨脹的預(yù)期。財政不退出，貨幣可能會加速退出，因為財政是完成保增長，貨幣是防通脹，而產(chǎn)業(yè)政策主要是調(diào)結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)怎么調(diào)?大多數(shù)局限于制造業(yè)怎么升級，我個人認為調(diào)結(jié)構(gòu)在于城市化。

《英才》:這是否意味著今年通脹的壓力很大?

鐘偉:預(yù)計今年CPI會在3%—3.5%左右。2009年基數(shù)比較低，今年農(nóng)產(chǎn)品價格和市政公共服務(wù)價格會調(diào)整，會給物價帶來一些壓力，還有大宗商品價格上升。但是，中國的CPI并不能反應(yīng)中國經(jīng)濟的命運，通脹真實的壓力是什么?改革開放30多年來，CPI平均水平是4.8%，實際上中國的通脹還是很嚴重的，集中反映在貨幣購買力的下降。這就可以反映出，實際上CPI這個指標不能全面反應(yīng)中國通貨膨脹的真實面貌，3%—3.5%并不意味著今年的物價沒有壓力。另外，怎么管理好通脹預(yù)期是一個很難的問題。

《英才》:你怎么看目前人們廣泛關(guān)注的人民幣升值問題?

鐘偉:人民幣目前的確存在著升值的壓力，是美元不斷走弱造成的。還有其它因素，包括2010年外貿(mào)可能會好轉(zhuǎn)，出口增長大概高于10%，進口增長可能會達到20%，全球貿(mào)易的復(fù)蘇尤其是中國外貿(mào)明顯的好轉(zhuǎn)，可能會給升值帶來一定的壓力。如果股票市場和房地產(chǎn)市場走勢不錯，會刺激部分熱錢流入，也會給人民幣帶來壓力;另外，可能中國在發(fā)展中國家將率先加息，也會給人民幣升值帶來壓力。從香港和新加坡一年的NDF即無本金交易來看，人民幣升值面臨3%—5%的壓力。如果股票和房地產(chǎn)市場即我們的資產(chǎn)市場仍然比較強，國際熱錢就會投機到中國來，他們主要不是為了套利，利差很少，也不是為了賭人民幣升值，主要是為了購買股票和房地產(chǎn)，利用資產(chǎn)價格的升值來受益。在這種情況之下，人民幣比較快地升值不太好。