房地產開發(fā)企業(yè)健康評價體系與實證分析

[摘要]房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產業(yè)中的主體單元，其健康與否決定了其能否在這個不斷波動的市場中生存、發(fā)展下去，也影響著房地產業(yè)的發(fā)展。借助人體健康學，分析影響企業(yè)健康度的各種因素，對房地產開發(fā)企業(yè)作健康評價，從而構建一個房地產開發(fā)企業(yè)健康評價體系，既能綜合反映企業(yè)的健康水平，又可為提高房地產企業(yè)的健康度提供理論與實踐的支持。

[關鍵詞]房地產開發(fā)企業(yè)；健康；評價；指標

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-511x(2010)01-0036-04

一、問題的提出

房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，房地產開發(fā)公司是構成房地產業(yè)最根本、最核心的因素之一。房地產開發(fā)企業(yè)是否健康，直接影響到行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，影響到國民經濟的健康運行。經過二十多年的發(fā)展，我國房地產業(yè)逐步進入了規(guī)范化的發(fā)展道路。然而，我國房地產開發(fā)企業(yè)仍處于粗放型發(fā)展階段，企業(yè)整體規(guī)模偏小；對銀行信貸資金依賴過強；管理、經營團隊偏弱，加上經常性的宏觀政策凋整，使得房地產企業(yè)的發(fā)展存在很多變數，面I臨許多風險。房地產開發(fā)企業(yè)能否在劇烈的市場波動中不斷發(fā)展，關鍵是看其能否在市場的“波動寒風”中不得“病”。構建房地產開發(fā)企業(yè)健康評價體系，可以為診斷企業(yè)健康狀況、預防并治療企業(yè)“疾病”提供依據。

二、房地產開發(fā)企業(yè)健康的界定

健康一詞屬于醫(yī)學術語，最原始的意思是指人類身體機能的完好程度，后對健康的研究延伸到其他各個學科。國外對于生態(tài)系統(tǒng)健康的研究比較早，如1989年，D.J.Rapport在《生物和醫(yī)學視角》發(fā)表的《生態(tài)系統(tǒng)健康由哪些部分構成》一文中論述了生態(tài)系統(tǒng)健康的內涵。近年來，健康概念被引入城市研究領域，如城市生態(tài)系統(tǒng)或商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的健康評價等。本文對房地產開發(fā)企業(yè)健康的界定是指：在某一個時點或是某一段時期內，房地產開發(fā)企業(yè)在保證企業(yè)自身穩(wěn)定發(fā)展的同時也能為社會創(chuàng)造一定的財富。即一個健康的企業(yè)，其財務狀況是良好的；具有一定的穩(wěn)定性；能夠不斷的發(fā)展；對社會具有一定的貢獻，企業(yè)若在這些方面表現為良好、沒有“病癥”，那么這樣的企業(yè)就是健康的。

當然，健康是一個相對的、動態(tài)的概念，無論足健康的內容還是健康標準，都會隨著時間的推移而不斷地完善。

三、房地產開發(fā)企業(yè)健康評價體系的構建

房地產開發(fā)企業(yè)是一個復雜系統(tǒng)，企業(yè)所處的環(huán)境、經濟狀態(tài)、發(fā)展階段不同，所表現出的特征也不同，需要全面的指標體系來表征其健康狀況。我們可以借助人體健康學，通過分析影響人體健康的兒大主要因素——生理健康、心理健康和社會認同感，來確定房地產開發(fā)企業(yè)健康評價指標體系。對我國上市房地產開發(fā)公司的跟蹤分析顯示，可以通過企業(yè)財務狀況、生存活力和社會適應能力等三方面，來綜合表征企業(yè)的健康狀況。

1.財務狀況

房地產開發(fā)企業(yè)健康與否，很大程度上取決于財務狀況是否健康。大量的理論和實踐表明，當企業(yè)的財務狀況出現問題時，企業(yè)的運營一定會表現出病態(tài)，甚至導致企業(yè)死亡。評價房地產開發(fā)企業(yè)財務狀況是否健康，主要可從獲利能力、償債能力以及經營能力來反映。

(1)獲利能力

獲利能力指標主要包括凈資產收益率、總資產利潤率、主營業(yè)務利潤率、每股盈利和每股現金流量凈額等五個指標。凈資產收益率反映公司對自有資本的利用效率；總資產利潤率反映了企業(yè)利用全部經濟資源的獲利能力；主營業(yè)務利潤率主要反映企業(yè)的主營業(yè)務獲利水平；每股盈利反映了每股創(chuàng)造的稅后利潤；每股經營活動現金流量如果是正數且較大時，派發(fā)現金紅利的期望值就越大，若為負值則派發(fā)紅利的壓力就較大。

(2)償債能力

反應企業(yè)償債能力的指標主要包括資產負債率、流動比率和速動比率。資產負債率是從總體上反映企業(yè)償債能力的指標，反映債權人發(fā)放貸款的安全程度；流動比率，是衡量公司短期償債能力最通用的指標，這一比率越大，表明公司短期償債能力越強；速動比率，用以衡量公司到期清算能力的指標。

(3)經營能力

反映企業(yè)經營能力的主要指標有：應收賬款周轉率、存貨周轉率、總資產周轉率等。應收賬款周轉率反映了企業(yè)一定時期應收賬款的回收效率；流動資產周轉率考察企業(yè)流動資產的運轉效率；而總資產周轉率是反映企業(yè)總資產的利用情況，即單位投資發(fā)揮的效益如何。

2.生存活力

企業(yè)生存活力作為健康評價指標體系中的軟性指標，它從另一個側面來反映企業(yè)的健康程度。主要可以通過企業(yè)的發(fā)展能力、管理效率和人力資源狀況三個指標來反映。

(1)發(fā)展能力

發(fā)展能力指標主要由主營業(yè)務收入增長率、總資產增長率、資本保值增值率和年新增土地儲備面積這四個指標來衡量。由于發(fā)展能力主要考察企業(yè)長期發(fā)展趨勢，因此采用相對的、發(fā)展的指標來反映企業(yè)的發(fā)展。

(2)管理效率

管理效率的高低在很大程度上決定了企業(yè)的生存活力。主要選取管理制度健全性、企業(yè)規(guī)模和信息化程度三個指標來反映。

企業(yè)規(guī)模是反映企業(yè)管理效率的一個適度指標，企業(yè)規(guī)模可以用總資產來衡量。當前企業(yè)面臨的是一個急劇變化的市場，行之有效的組織管理是保證企業(yè)健康的重要基礎，這就需要建立一個健全的、科學的管理機制和體系。考察企業(yè)的管理制度可以通過企業(yè)是否通過貫標，以及通過貫標的數量和種類來衡量。企業(yè)信息化程度也從另一個側面反映出企業(yè)的管理效率，它可以通過企業(yè)網上實現程度、辦公自動化程度等來反映。

(3)人力資源狀況

反映企業(yè)生存活力的另一個重點就是企業(yè)人力資源狀況。人力資源是企業(yè)所擁有的為企業(yè)創(chuàng)造物質財富、為社會提供產品和勞務的勞動者的總和。一個企業(yè)健康與否，可以從人才狀況上看出一個企業(yè)的整體素質和發(fā)展?jié)摿?。反映企業(yè)人力資源狀況的指標主要有：員工的學歷結構、專業(yè)配置的合理性、員工的學習能力、員工培訓重視程度、員工的流動性等。

學歷結構可以通過高層管理人員擁有學士及以上學位人員所占比例來衡量。專業(yè)配置的合理性，主要是看企業(yè)不同知識層面如設計、工程管理、策劃人員的專業(yè)分布情況是否滿足房地產開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展要求。員工學習能力的大小是企業(yè)能否保持活力、能否為企業(yè)源源不斷輸送新鮮“血液”的根本。員工流動性也是一個影響因素。企業(yè)對員工培訓的重視程度，如是否制定年度員工培訓計劃、年度員工培訓的種類、年度培訓次數以及資金投入總量等，都是反映企業(yè)人力資源的重要因素。

3.社會適應能力

房地產開發(fā)企業(yè)是一個開放系統(tǒng)，其生存發(fā)展對外部環(huán)境具有極大的依賴性。企業(yè)從外部環(huán)境中不斷攝人人、財、物和信息使之構成企業(yè)生產的基本要素，經過企業(yè)內部的加工處理，再向外部輸出有形或無形的產品。企業(yè)在發(fā)展過程中之所以產生病態(tài)和衰亡，主要是企業(yè)系統(tǒng)各要素之間、各子系統(tǒng)之間以及企業(yè)與外部環(huán)境之間的協(xié)調關系發(fā)生障礙，從而導致企業(yè)系統(tǒng)對環(huán)境的適應能力和自身獲利能力減弱或消失。反映社會適應能力的指標主要包括企業(yè)形象和社會履約責任兩大方面。

(1)企業(yè)形象

企業(yè)的社會形象主要是指企業(yè)在公眾心目中的印象。房地產開發(fā)企業(yè)作為一個服務性企業(yè)，其服務包括從房屋質量、銷售合同到物業(yè)管理服務這條房地產服務鏈的各個環(huán)節(jié)，其服務質量的好壞直接決定了顧客的滿意度。開發(fā)企業(yè)形象可以用企業(yè)品牌效應和顧客滿意度來衡量。

(2)社會履約責任

社會履約責任是考察企業(yè)社會適應能力的重要因素，反映社會履約責任的指標為社會貢獻和合同履約率。社會貢獻主要是指企業(yè)對整個社會的經濟作出的貢獻，可以用企業(yè)所得稅間接衡量。合同履約率主要考察企業(yè)是否對社會和購房者負責，可通過履行合同數與合同總數的比率衡量。

具體指標體系見圖1所示。

四、健康評價指標權重的確定

確定權重的方法有層次分析法、熵權法、德爾菲法等。德爾菲法在指標較少時可以用來直接確定指標的權重，熵權法要求具有非常完整和客觀的數據信息，因此我們采取層次分析法更為科學。首先，邀請專家對指標重要性進行兩兩比較，并按1-9標度法列出判斷矩陣，再用層次分析AHP求排序向量，則求得的歸一化后的排序向量的各個分量就是相應的指標權重。通過層次分析法得出各指標的權重如表1所示。

五、實證分析

選取具有代表性的、在上海證券交易所上市的六家房地產開發(fā)上市公司，通過搜集各指標數據并盡可能使數據客觀可靠，對各指標標準化后計算得出的相對健康隸屬度(屬于0-1區(qū)間)，加權計算出各樣本企業(yè)隸屬于健康狀態(tài)的程度，最終根據健康度等級評判標準得出最終的評價結果。如標準化矩陣為Rn×m，其中n為指標個數，m為評價樣本數量，而n個評價指標的權重向量為ω＝(ωi)n，則開發(fā)企業(yè)健康度綜合評價得分矩陣H的計算公式為：

H＝ω×R＝(h₁，h₂，…。h_m)

1.樣本數據來源

選取具有代表性樣本企業(yè)，通過參考由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同研究的2007年“中國房地產百強企業(yè)”報告，中國的三大經濟圈仍然是目前房地產投資的主要區(qū)域.各大主要中心城市的房地產百強企業(yè)市場占有率見下圖2所示。

2.綜合評價結果

根據簡化的模糊綜合評價模型H＝U×R，利用EXCEl，計算出各企業(yè)的綜合得分，得到6家開發(fā)企業(yè)健康度最終評價結果如表3所示。

由表3可知，這6家企業(yè)健康度指數大小排序為HA>HF>HB>HC>HE>HD。6家房地產開發(fā)企業(yè)健康最大隸屬度為0.734(A)，最小隸屬度為0.248(D)，兩者之間健康度指數相差很大。評價結果與專家判斷結果基本一致。

六、結 論

房地產開發(fā)企業(yè)的健康度研究屬于一個較新的領域，國內外學術界對此方面的研究還都處于探索階段。

本文借鑒人體健康學理論來定義房地產開發(fā)企業(yè)的健康，并根據開發(fā)企業(yè)的自身特性，通過對一系列定量、定性指標的分析和篩選，構建一個具有可操作性的綜合評價指標體系。運用該健康評價體系，不僅可以對有關開發(fā)企業(yè)進行相對健康程度的比較評價和分析，還可以通過大規(guī)模的對開發(fā)企業(yè)的評價，得出企業(yè)健康水平的平均值，從而根據對行業(yè)發(fā)展的期望，人為界定房地產開發(fā)企業(yè)的健康標準，為企業(yè)發(fā)展給出科學導向。

房地產開發(fā)企業(yè)健康評價指標體系是一個動態(tài)的、復雜的系統(tǒng)，健康評價的最終實現需要經過評價指標的初選和終選、評價指標的應用以及最終的驗證。這個過程需要不斷的循環(huán)往復，以適應外界環(huán)境的變化，從而使評價體系不斷地完善。