從利率\\周期\\房?jī)r(jià)的變化看房地產(chǎn)走勢(shì)

[摘要]從利率變化、房地產(chǎn)周期的波動(dòng)規(guī)律以及房?jī)r(jià)近幾年的走向，分析和預(yù)測(cè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，結(jié)果表明：中國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，政府仍需采取強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施，有必要繼續(xù)上調(diào)利率。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)走勢(shì)；利率變化；房地產(chǎn)周期；房?jī)r(jià)變化

[中圖分類號(hào)]F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1671-511X(2010)01-0031-05

房屋不僅有商品屬性，而且具有民生保障屬性，房屋是人們衣食住行的基礎(chǔ)需求，而房?jī)r(jià)又是老百姓安居樂業(yè)中一個(gè)永恒的主題。隨著這幾年房?jī)r(jià)不斷快速攀升，購房者感到價(jià)高不勝寒，望房興嘆!

我國政府宏觀調(diào)控從2003年5月央行121號(hào)文件出臺(tái)開始，然而結(jié)果并不理想，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。如何看待房?jī)r(jià)高低及房地產(chǎn)未來發(fā)展空間，筆者擬從利率、周期以及房?jī)r(jià)的變化角度進(jìn)行分析。

一、從利率變動(dòng)來看房地產(chǎn)走勢(shì)

1.利率、廣義貨幣的近期變化

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者威廉·阿瑟、劉易斯等西方古典二元經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出：在發(fā)展中國家存在二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，即城市的現(xiàn)代工業(yè)與農(nóng)村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)并存。國民經(jīng)濟(jì)呈二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是發(fā)展中國家的共同特征。

在過去的一年中，當(dāng)央行一次次加息和提高法定存款準(zhǔn)備金率后帶來的是大量民營(yíng)企業(yè)的資金鏈緊張和企業(yè)的倒閉。與民營(yíng)企業(yè)的“過冷”相對(duì)的是與城市建設(shè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“過熱”。地方政府出于拉動(dòng)GDP指標(biāo)、增加財(cái)政收入等多方面因素的考慮而致力于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，2007年的房地產(chǎn)業(yè)投資總額為25280億元，增長(zhǎng)30.2％(2007中國統(tǒng)計(jì)年鑒)。中央政府雖不斷緊縮“銀根”，幾次加息(見圖1)，卻收效甚微。

隨著宏觀調(diào)控的不斷進(jìn)行，民營(yíng)企業(yè)的倒閉和投資環(huán)境的惡化則導(dǎo)致更多的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)。圖2是2007年廣義貨幣M2的變化趨勢(shì)圖，從圖中可以看出，盡管中央政府在不斷提高利率，但仍存在流動(dòng)性過剩的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng)16.10％，增幅比2006年末高1.03個(gè)百分點(diǎn)，M2供應(yīng)量余額同比增長(zhǎng)16.72％(2007中國統(tǒng)計(jì)年鑒)。在我國資本市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)的今天，如此巨大的流動(dòng)性貨幣充斥在市場(chǎng)中，必然要帶來股市和房市的泡沫。

2.利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響途徑主要是通過需求和供給兩個(gè)方面進(jìn)行傳導(dǎo)。首先，從需求方面來看，無論是房地產(chǎn)的投資或投機(jī)性需求，還是消費(fèi)性需求，購房者的資金絕大部分依賴于金融機(jī)構(gòu)的貸款。因此，利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有直接影響，并主要是通過收入效應(yīng)和替代效應(yīng)兩個(gè)渠道來完成。當(dāng)利率升高時(shí)，居民存入銀行的利息增加，居民儲(chǔ)蓄的財(cái)富增加使居民的消費(fèi)能力提高。由此，收入效應(yīng)使得利率與消費(fèi)同方向變化。而就替代效應(yīng)而言，當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購買債券的收益增加.相對(duì)而言房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求減少。這樣，替代效應(yīng)使得利率與消費(fèi)成反方向變化。因此，利率對(duì)居民房地產(chǎn)需求量的影響取決于替代效應(yīng)和收入效應(yīng)大小的對(duì)比。由于居民購買房地產(chǎn)的貸款量較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購房者的儲(chǔ)蓄財(cái)富，從而利率的替代效應(yīng)大于收入效應(yīng)，利率的變化與居民的房地產(chǎn)需求量成反方向變化。其次，從供給方面來看，利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本是增加還是減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在物價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益大大降低，開發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)供給量下降。一旦市場(chǎng)供給量不能滿足市場(chǎng)需求量時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)被抬高。另一方面，如果開發(fā)商將增加的成本負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，其結(jié)果也必然是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.利率變動(dòng)與住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)

既然利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)具有重要的影響，因此筆者也希望進(jìn)一步了解利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的定量關(guān)系，為政策制定提供一定參考。筆者選取了1998年到2006年間的利率數(shù)據(jù)和商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的數(shù)據(jù)作相關(guān)和回歸分析。二者的變動(dòng)趨勢(shì)如圖3所示。

從圖3中，我們可以初步看出利率的變動(dòng)與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率并沒有保持很好的一致性：

(1)2001年以前，利率的變動(dòng)和房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向同步一致。(2)從2001年到2004年，雖然利率仍然在下調(diào)，但房?jī)r(jià)的增速卻不斷加大，尤其是在2003年到2004年之間，房?jī)r(jià)增速明顯。(3)2004年開始，中央政府開始不斷上調(diào)利率，房?jī)r(jià)增速也小斷放緩。

為進(jìn)一步了解利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)的定量關(guān)系，我們將對(duì)利率的變動(dòng)(I)與房?jī)r(jià)的波動(dòng)(△P/P)作相關(guān)和回歸分析。從1998年到2006年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率與利率的變動(dòng)如表1所示。

相關(guān)分析結(jié)果為：

R(相關(guān)系數(shù))＝－0.39；‖R ‖＜0.4；

由上述分析結(jié)果可知：利率的調(diào)整與房?jī)r(jià)的波動(dòng)

為低度線性相關(guān)，且為負(fù)相關(guān)。

回歸分析結(jié)果為：

△P/P＝26.08－3.41

4.結(jié)論

通過上面的實(shí)證分析可知：(1)房?jī)r(jià)對(duì)于利率調(diào)整的敏感程度并不是很強(qiáng)，利率調(diào)整的作用具有滯后性。所以過去數(shù)年的持續(xù)低利率在一定程度上導(dǎo)致了我國目前房?jī)r(jià)的高漲。(2)在本次實(shí)證分析過程中，應(yīng)用的利率皆為名義利率，若再考慮我國近幾年來相對(duì)較高的通脹率，實(shí)際利率的上調(diào)則更為有限。(3)考慮到利率政策的弱效性、近期的高通脹率以及我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶來的問題，筆者認(rèn)為我國目前的利率還有必要進(jìn)一步上調(diào)。

二、從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期看房市走勢(shì)

1.從房地產(chǎn)年投資額增長(zhǎng)率來劃分我國房地產(chǎn)周期

房地產(chǎn)周期的定義素來沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但比較一致的就是認(rèn)為它是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，它是多種因素影響導(dǎo)致的結(jié)果，它意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)經(jīng)歷成長(zhǎng)、高峰、衰退、波谷等階段。不同文獻(xiàn)都有自己關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義和衡量指標(biāo)，如銀行利率、房地產(chǎn)開發(fā)面積、商品房銷售面積、房屋空置率、房地產(chǎn)銷售價(jià)格、房地產(chǎn)投資回報(bào)率、房地產(chǎn)景氣指數(shù)等等。

筆者通過分析以房地產(chǎn)年投資額增長(zhǎng)率為衡量指標(biāo)來劃分我國的房地產(chǎn)周期，因?yàn)橹挥袑?shí)際的房地產(chǎn)年投資額才能比較真實(shí)的反映每年的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。表2和圖4分別顯示了我國從1986年至2007年22年間的房地產(chǎn)年投資完成額及其增長(zhǎng)率。從對(duì)上面表格及圖形的分析來看，可以將中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)周期。

(1)第一個(gè)周期，1985-1990年，真正意義上的中國房地產(chǎn)是在1985年城市經(jīng)濟(jì)體制改革后才出現(xiàn)的，到1991年間，剛好經(jīng)歷了一個(gè)從無到有的循環(huán)周期，在該階段，房地產(chǎn)從無到有，并在1987、1988年間取得第一次蓬勃的發(fā)展，到1988年到達(dá)了投資的頂峰，1988年比1987年的房地產(chǎn)投資額高出71.3％，隨后，進(jìn)人了治理整頓階段，最終在1990年跌落到這一周期的谷底，1990年房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次為負(fù)增長(zhǎng)。

(2)第二個(gè)周期，從1991年到1997年，這一周期的發(fā)展是以1992年鄧小平南方講話和中共十四大召開為契機(jī)的，1992年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在鄧小平南方講話的帶動(dòng)下，在全國范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)業(yè)的“迅速膨脹”，全國盛行開發(fā)區(qū)熱、圈地?zé)?，商業(yè)銀行通過繞規(guī)模貸款、違規(guī)拆借和自辦公司等用于圈地、炒地，到1993年達(dá)到頂點(diǎn)，1993年的房地產(chǎn)投資開發(fā)額增幅一度達(dá)到165.1％。

從1993年7月起，國家開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格收縮銀根，規(guī)定房地產(chǎn)公司不得上市融資。宏觀調(diào)控取得了卓有成效的效果，房地產(chǎn)業(yè)開始步入調(diào)整和理性發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資勢(shì)頭有所減緩，投資結(jié)構(gòu)趨于合理，房地產(chǎn)法規(guī)體系逐步建立。到1 996年，房地產(chǎn)投資增速僅為2.1％，1997年再次跌到谷底，房地產(chǎn)投資完成額第二次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)(－1.2％)。

(3)第三個(gè)周期，1998年至今，這是一個(gè)以穩(wěn)定為發(fā)展特征的周期，1998年我國開始住房制度改革，開放了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些促進(jìn)房地產(chǎn)的政策開始逐漸釋放作用，極大地刺激了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的再一次發(fā)展，目前房地產(chǎn)投資額已經(jīng)連續(xù)7年保持20％以上的增長(zhǎng)率。

對(duì)房地產(chǎn)第三周期進(jìn)行進(jìn)一步分析，可以很明顯地發(fā)現(xiàn)1997年以來的本輪周期比前兩個(gè)周期顯得平緩得多，沒有出現(xiàn)過去的大起大落，增速比較平穩(wěn)。

2.目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些特征

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下一些特征：(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于健康和理性。這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期波長(zhǎng)的增長(zhǎng)以及振幅的減小，在波長(zhǎng)上，三輪周期的波長(zhǎng)分別為5年、7年和接近10年；振幅上，前兩輪周期振幅一度達(dá)到71.3％和165.1％，而自2000年后最大值全部在30％以下。(2)政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常大。影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)一個(gè)最大的因素就是國家政策的引導(dǎo)，國家從2003年開始采取了新一輪的調(diào)控措施，壓縮銀根、緊縮地根，已經(jīng)發(fā)揮相應(yīng)的作用了，從圖4可以明顯看出，自2003年開始房地產(chǎn)投資增幅已明顯下滑。(3)目前我國的房地產(chǎn)投資增速處于正常的幅度。據(jù)相關(guān)研究表明，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持在20％-30％時(shí)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是最有利的。

3.幾點(diǎn)建議

現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)投資過熱，已經(jīng)有一定的房地產(chǎn)泡沫存在了，本來適當(dāng)降低房地產(chǎn)投資無可厚非，最簡(jiǎn)單的思路就是將每年的房地產(chǎn)投資保持在一個(gè)“適當(dāng)”的水平，使總需求恰好既不過多也不過少，為了避免房地產(chǎn)回落時(shí)跌落速度過快對(duì)經(jīng)濟(jì)造成不良沖擊，建議：

(1)加強(qiáng)和完善政府的宏觀調(diào)控措施。房地產(chǎn)業(yè)屬于前導(dǎo)性行業(yè)，無論是生活、生產(chǎn)，還是休閑活動(dòng)，都離不開它，房屋不僅具有商品的經(jīng)濟(jì)屬性，而且還具有民生保障屬性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)也屬于政府重點(diǎn)關(guān)注和調(diào)控行業(yè)，政府的政策對(duì)房地產(chǎn)影響非常大。中央及各級(jí)地方政府應(yīng)采取相關(guān)措施及時(shí)應(yīng)對(duì)，建立并完善有效的宏觀調(diào)控體系。

(2)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)。逐步深化房地產(chǎn)供給、流通、管理及保障制度等體系的市場(chǎng)化和規(guī)范化變革，并通過向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(3)規(guī)范地方政府行為，貫徹落實(shí)宏觀政策的實(shí)施。宏觀政策的方向是正確的，是有效促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的根本之策，中央政府、地方政府和開發(fā)商三者利益之間博弈的結(jié)果，使得政策沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。宏觀調(diào)控改變地方政府只注重增長(zhǎng)的政績(jī)觀，讓地方政府和中央政府和諧合作，共同為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展發(fā)揮應(yīng)有的作用，使調(diào)控措施能真正落到實(shí)處。

三、房?jī)r(jià)理性與非理性變化對(duì)房市的影響

房?jī)r(jià)近期快速高漲引起百姓怨言。人們常埋怨：開發(fā)商有什么權(quán)利自己隨時(shí)漲價(jià)。從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，只有在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)里，產(chǎn)品價(jià)格才是由供求雙方共同決定的。對(duì)此馬歇爾教授曾經(jīng)說過，如果我問價(jià)格是由供給決定還是由需求決定就像在問剪刀是由那個(gè)刀刃在起作用。剪刀是由哪個(gè)刀刃在起作用呢?剪刀是由上下兩個(gè)刀刃共同起作用，所以我們常常用供給曲線和需求曲線來研究確定，就如同像剪刀的兩個(gè)刃一樣。一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)里的產(chǎn)品價(jià)格既非由買方也非由賣方來決定，而由供求雙方共同決定的Ⅲ。我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是在原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制改革的基礎(chǔ)出現(xiàn)的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還帶有一些傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡。當(dāng)前房地產(chǎn)商私自地將開發(fā)商品漲價(jià)，主要來自以下幾個(gè)方面的因素：

(1)土地有限性，限制了賣者數(shù)目，妨礙了競(jìng)爭(zhēng)。由于政府對(duì)土地控制加緊使得土地出讓以及用在房屋建設(shè)上的土地有限，從而使拿到土地的房地產(chǎn)商更加牛氣。面對(duì)市場(chǎng)對(duì)自己建設(shè)的房屋產(chǎn)品需求量越多，則自然就上揚(yáng)房?jī)r(jià)。

(2)土地差異性，造成了同一地區(qū)住房缺乏替代，導(dǎo)致了壟斷，促使價(jià)格上漲。資本、勞動(dòng)要素在同一地區(qū)價(jià)值基本無差別；而土地則不然，一塊土地價(jià)值依賴于土地周圍如何被利用。因此土地價(jià)值取決于它周邊環(huán)境。由于土地區(qū)位不同形成了產(chǎn)品的差異，使房屋價(jià)格出現(xiàn)明顯差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)商利用產(chǎn)品缺乏而上漲了價(jià)格。

(3)土地非流動(dòng)性，造成了不同地區(qū)住房缺乏替代。土地是不動(dòng)產(chǎn)，不能自由流動(dòng)，依附在土地上的住房也不能通過運(yùn)輸進(jìn)行流動(dòng)。一些城市人口積聚太多，房屋需求難于滿足。促使從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)就有可能利用這一市場(chǎng)壟斷，而自主地漲價(jià)，以此獲取高額利潤(rùn)。

正是由于國家對(duì)土地的控制太緊，導(dǎo)致政府在出讓土地過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來預(yù)期房子銷售看好，對(duì)未來房屋價(jià)格看好的話，便在土地使用權(quán)出讓時(shí)，往往把土地標(biāo)價(jià)抬得很高，如果幾家開發(fā)商都想要這塊土地建房，此時(shí)地價(jià)上漲大大超過政府的府價(jià)，甚至超出底價(jià)的2倍以上，土地高價(jià)也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高漲。

房?jī)r(jià)除了不規(guī)范、非理性、壟斷上漲以外，近期房?jī)r(jià)上漲也有一些合理因素，如原油價(jià)格上揚(yáng)導(dǎo)致材料價(jià)格上漲、人力資源價(jià)格增加、房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提高的投入、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品的投入等，自然加大了成本，這些都是合理因素。

四、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

1.中國城市化發(fā)展，大批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力要進(jìn)入城市。隨著產(chǎn)業(yè)集聚群在城市里發(fā)揮重要作用，高科技人才在城市里集中，未來一階段，中國城市需要大量的研發(fā)、工作、生活、辦公的房屋，房地產(chǎn)業(yè)還將持續(xù)地發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、前導(dǎo)性行業(yè)。中國現(xiàn)代化需要工業(yè)現(xiàn)代化、科技現(xiàn)代化的發(fā)展而完成。中國經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)需要由第一、二產(chǎn)業(yè)加快向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)則更需要體現(xiàn)人居環(huán)境、工作環(huán)境，也就是說生產(chǎn)需要廠房、辦公需要樓字、商業(yè)交流需要場(chǎng)所、居住需要住宅，這一切全要靠房地產(chǎn)商開發(fā)完成，這為房地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展增加了后勁。

3.中國各級(jí)政府還需要房地產(chǎn)業(yè)提供足夠的資金，進(jìn)行城市建設(shè)。中國各地近年來大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上馬，拓寬道路、修建廣場(chǎng)、建設(shè)地鐵、環(huán)境投入、景觀投入、標(biāo)志性建筑建造等工作需要的資金很大一部分來自房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是政府做事需要用錢的“金娃娃”?，F(xiàn)有的政府業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)不改變，還將使各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)加快城市建設(shè)，就需要房地產(chǎn)業(yè)提供資金，所以房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)發(fā)展。

4.關(guān)注民生、強(qiáng)化保障體系住房建設(shè)將成為房地產(chǎn)業(yè)新的亮點(diǎn)。隨著科學(xué)發(fā)展觀的貫徹，政府近年來已充分地認(rèn)識(shí)到住房的市場(chǎng)與保障兩種屬性的存在。政府職能更應(yīng)該關(guān)注保障體系建立，特別是2007年8月頒布的全國城市住房會(huì)議紀(jì)要文件(簡(jiǎn)稱24號(hào)文件)以及建設(shè)部名稱改變，意味著政府對(duì)保障體系建立、實(shí)行發(fā)揮作用都進(jìn)一步強(qiáng)化，圍繞著普通中低層群眾的住房將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要亮點(diǎn)!